En leietakers egenvurdering er alltid viktig når den tidligere beboeren flytter ut og en ny, pålitelig leietaker er å finne. Utleiere vil gjøre det bra å finne ut mer om de mulige kandidatene, da dette vil unngå stygge overraskelser. Retten til informasjon har imidlertid klare grenser. Finn ut her hva du som utleier kan og ikke kan spørre i leietakerens egenvurdering. Vi gir også eksempler på dokumenter for nedlasting.
Hva er leierens egenvurdering for?
Med leietakerens egenvurdering kan huseiere få viktig informasjon om potensielle leietakere i forkant av leie av leiligheten eller huset. Disse er avgjørende for deg som utleier, da de gir informasjon om hvem du har å gjøre med dine potensielle nye avtalepartnere.
Må interesserte fylle ut en leietakers egenvurdering?
Rent juridisk sett er potensielle leietakere ikke forpliktet til å gi egenvurdering. Som utleier bør du imidlertid være forsiktig hvis en søker nekter å gi informasjon om seg selv. Selv om oppførselen ikke nødvendigvis trenger å indikere potensielle økonomiske flaskehalser eller til og med en leie nomad, er en ting sikkert: den interesserte har en grunn til å holde lav profil. Du kan ikke vite om de bare er forsiktige med dataene sine, eller om det er noe alvorlig som kan forårsake problemer. Hvis det er nok andre søkere tilgjengelig som er mer villige til å fylle ut leietakerens egenvurdering, bør du derfor konsentrere deg om dem.
Hva har utleiere lov til å spørre i leietakerens egenvurdering?
Er de som er interessert i bolig i stand til å betale leien månedlig? Hvor mange mennesker vil bo i leiligheten? Tar du med dyr? Fra et utleiers synspunkt er det første punktet absolutt det viktigste for å finne egnede leietakere. Imidlertid er andre aspekter også viktige hvis en hensynsfull og hyggelig sameksistens skal være mulig i huset. Visse ting kan derfor spørres i leietakerens egenvurdering, men ikke andre.
Du må ikke fritt be om informasjon som du tror kan være av interesse. Du har bare rett til å bruke leietakerens egenvurdering for å finne ut ting som er avgjørende for leieforholdet.
Det er heller ikke legitimt å finne ut all informasjonen som interesserer deg samtidig. Avhengig av om leietaker er i ferd med å inspisere leiligheten for første gang eller ser på leiligheten, har bestemt seg for å leie leiligheten i mellomtiden, eller allerede har møtt deg for å inngå en kontrakt - i alle disse tider kan du bare stille visse spørsmål eller i spørre en leietaker egenvurdering.
Hvilken informasjon kan utleiere be om før visningen?
Før den potensielle nye leietaker besøker leiligheten, har du som utleier rett til å be om følgende informasjon fra leieren:
- Fornavn og etternavn
- nødvendige kontaktopplysninger
- Har du et boligsertifikat?
- Har du tenkt å holde kjæledyr?
Å spørre om fornavn og etternavn samt et telefonnummer eller e-postadresse er åpenbart, når alt kommer til alt, vil du som utleier vite i korrespondansen din hvem du skriver til og hvordan du kan nå dem, for eksempel for å avtale eller utsette avtalen for visningen av leiligheten.
Hvis leiligheten du leier er en som er subsidiert av sosiale boliger, er det viktig at den interesserte har nødvendig rettighetsbevis. Hvis det er andre forhold som begrenser valg av leietakere betydelig, kan og bør du også spørre om oppfyllelsen av disse vilkårene nå. På denne måten unngår du å avslå egnede kandidater bare for å finne ut at din foretrukne kunde ikke oppfyller de juridiske kravene for å bo i eiendommen.
Du kan også spørre om leietakeren planlegger å holde et dyr i leiligheten. Når alt kommer til alt, kan det å holde katter eller hunder i den leide leiligheten føre til at andre leietakere eller eiere føler seg forstyrret i huset. For å unngå konflikter helt fra starten, bør kjæledyrspørsmålet avklares så tidlig som mulig. Du kan spørre om leietakeren planlegger å holde små dyr, men han kan holde lav profil her. Du kan tross alt ikke forby ham å holde fugler eller fisk.
Hvilke spørsmål kan leietakerens egenvurdering inneholde etter inspeksjonen når kontrakten startes?
Hvis den potensielle nye leietakeren viser interesse for leiligheten etter visningen, kan du få ytterligere informasjon fra ham i en leietakers egenvurdering umiddelbart etterpå. De da tillatte spørsmålene er disse:
- Hva er forrige adresse?
- Hva er potensialets inntektssituasjon?
- Hvilken jobb har han hos hvilken arbeidsgiver?
- Hvor mange skal flytte inn i leiligheten?
- Finnes det utvisningstillatelse for restanser med leie?
- Har forbrukerkonkurs blitt arkivert?
Spørsmålet om potensielle kunders økonomiske situasjon er viktig. Tross alt må han kunne betale leien regelmessig og i tide på lang sikt. Svaret på dette spørsmålet fører vanligvis direkte til det neste i leietakerens egenvurdering: Hvilken arbeidsgiver jobber personen for og hvilken jobb gjør de der? Vær imidlertid oppmerksom på at du ikke har rett til å spørre varigheten av arbeidsforholdet! Hvis leien betales av Federal Employment Agency, har du rett til informasjon om den. Du har imidlertid ikke lenger lov til å be om informasjon om leietakers videre økonomiske situasjon.
Informasjonen som utleiere har lov til å spørre i leietakerens egenvurdering når potensielle leietakere er der for å se eiendommen og til slutt vise interesse, er ganske omfattende.
Nåværende adresse kreves for eksempel for å sende dokumenter til den fremtidige leietakeren, som for eksempel leieavtalen, hvis den ikke overleveres direkte. Den forrige adressen kan også gi deg en indikasjon på hvem den potensielle leietakers tidligere utleier var. Men du har ikke lov til å spørre eksplisitt om dette (se nedenfor).
Forespørselen om informasjon om hvor mange som skal flytte inn i leiligheten er også berettiget. Tross alt betyr et høyere antall mennesker vanligvis mer slitasje på leiligheten. Som utleier har du derfor rett til denne informasjonen.
De to andre spørsmålene om en utkastelsesmelding eller forbrukerkonkurs er ment å beskytte deg som utleier mot å komme over en leietaker som ikke vil være i stand til å betale den månedlige leien. Disse spørsmålene er derfor også tillatt.
Tjeneste: Skjema for leierens egenvurdering å laste ned etter visningen:
Hvilke spørsmål kan leierens egenvurdering inneholde kort tid før kontrakten inngås?
Hvis inngåelsen av en leieavtale er nært forestående, kan du som utleier be om ytterligere informasjon fra den fremtidige leietakeren. Disse er:
- Bevis på inntekt
- Bevis på kredittverdighet
- Kontodetaljer
Så langt måtte du tro leierens informasjon som han ga i leietakerens egenvurdering angående inntekten. Nå som kontrakten er i ferd med å bli inngått, kan du også be om bevis på den. Dette kan være lønnsslipp så vel som selvstendig næringsdrivende ligning eller registreringer av inngående avgifter.
Ekstra sikkerhet gir utleiere informasjon om kredittverdigheten til leieren fra et kredittbyrå som Schufa (beskyttelsesforening for generell kredittbeskyttelse). Hvis du som utleier ber om slik informasjon fra leietakeren, bør du vite at du ikke har rett til poengsummen, bank- eller kredittinformasjonen som er angitt der. Bare informasjon som inneholder informasjon som du som utleier har en legitim interesse i, er tillatt her.
Du kan også nå be om bankopplysningene til avtalepartneren. Dette er fordi du trenger dette for å kunne betale ut kredittbalanser som kan oppstå under leieforholdet (for eksempel etter strømregningen) til leieren.
Tjeneste: Skjema for nedlasting av leietaker for nedlasting kort før kontrakten er signert:
Hva har ikke utleiere lov til å spørre i leietakerens egenvurdering?
Du må aldri be om noe informasjon fra interesserte parter i leietakerens egenvurdering. Oppsummert er dette all informasjonen som ikke er relatert til det tiltenkte leieforholdet. Hvis du uansett ber om denne informasjonen, risikerer du en bot.
Disse spørsmålene er tabu i leietakerens egenvurdering:
- Hva er sivilstanden?
- Planlegger du å få barn? / Er du gravid?
- Hvem er forrige utleier?
- Er du medlem av et parti?
- Er du medlem av en forening?
- Har du kriminell historie eller er du under etterforskning?
- Hvilken religion tilhører du?
- Hva er din nasjonalitet?
- Har du noen kroniske sykdommer?
- Spiller du instrumenter? (og andre hobbyer og preferanser)
Alle disse spørsmålene er ikke direkte knyttet til den tiltenkte leieforholdet og er derfor ikke tillatt. De gjelder også informasjon fra leietakers privatliv. Det er selvfølgelig interessant for deg som utleier å finne ut om den potensielle nye beboeren på eiendommen planlegger å få barn. Du har imidlertid ikke rett til denne informasjonen. Dette gjelder for øvrig også enhver fest, forening eller religion. Denne informasjonen er heller ikke relatert til leieforholdet.
Spørsmålet som ofte stilles i leietakerens egenvurdering om musikkinstrumenter som er spilt, er heller ikke tillatt. Fordi denne informasjonen er en del av leietakers personvern.
Hvis leietakere oppdager spørsmål om partiet eller religionen eller andre private forhold når de fullfører leietakerens egenvurdering, trenger de ikke å svare på dem.
Hva er konsekvensene av ikke-tillatte spørsmål i leietakerens egenvurdering?
Hvis det blir bedt om informasjon i leietakerens egenvurdering som ikke er lovlig tillatt, kan dette få alvorlige økonomiske konsekvenser. Utleiere som stiller slike spørsmål, kan i verste fall forvente en bot på opptil 300 000 euro. Imidlertid vil denne høye straffen sannsynligvis ikke bli pålagt en privat utleier som bare leier ut en enkelt leilighet. Imidlertid må det også forventes en bot på rundt 100 euro her.
Må leietaker fortelle sannheten i leietakerens egenvurdering?
Leietaker må alltid gi sannferdig informasjon i leietakerens egenvurdering hvis spørsmålet er direkte knyttet til det tiltenkte leietaket. Her har utleieren en legitim interesse i faktainformasjon. Dette er for eksempel tilfellet med spørsmål om leiers soliditet. Det er imidlertid viktig å ta hensyn til tidspunktene som er oppført ovenfor, som det kan stilles visse spørsmål fra. Først da er leietakeren forpliktet til å gi sannferdig informasjon.
Hva skjer hvis leietaker ligger i leietakerens egenvurdering?
Hvorvidt en løgn i leietakerens egenvurdering har konsekvenser for leieren, avhenger av hvilket spørsmål han svarte med usannheten: Hvis spørsmålet ikke var tillatt (se ovenfor), har løgnen ingen konsekvenser. Imidlertid, når det kommer til de tillatte spørsmålene, er det viktig at han holder seg til sannheten, ellers trues han i verste fall med oppsigelse av leien uten varsel.
Hvis for eksempel leieren hevder i leietakerens egenvurdering at han har en vesentlig bedre økonomisk stilling enn han faktisk er, kan dette gi utleier rett til å si opp leieavtalen uten varsel. Og dette gjelder selv om han betaler leien regelmessig og i tide til tross for at inntekten faktisk er betydelig lavere. I følge en dom fra München regionale domstol (LG München, dom av 25.03.09, Az. 14 S 18532/07), kunne utleieren - som aldri ville ha inngått leiekontrakten under disse forholdene - ikke forventes å pådra seg økonomisk skade først før han kan avslutte kontraktsforholdet. Snarere er det bedrag i betydningen av §123 BGB, som rettferdiggjør oppsigelse uten varsel.
Hvis leieren løy om tillatte spørsmål i leietakerens egenvurdering, kan du si opp kontrakten uten varsel i henhold til §123 BGB.
I tillegg til selvevalueringen av leietakeren, er det en fornuftig gjeldsfritak fra den forrige leieren?
I utgangspunktet, jo mer bevis du får fra potensielle leietakere som viser at de er pålitelige, spesielt når du betaler leien, desto mer sikker kan du være på at du har funnet en anerkjent leietaker til leiligheten din.
I tillegg til leietakerens egenvurdering kan det derfor være nyttig å be den forrige leieren om et bevis på frihet fra utleiegjeld. Fra et juridisk synspunkt har du ingen juridisk rett til å kreve denne kvitteringen, men den potensielle leieren kan presentere den og bevise at han alltid har betalt leien i tide tidligere, snakker for ham og gir deg litt mer sikkerhet.
Vær imidlertid oppmerksom på at det ikke nødvendigvis trenger å være et negativt tegn hvis det ikke kan fremvises et fritakssertifikat for utleie. Siden utleiere ikke er forpliktet til å utstede en, kan mangelen på den ikke nødvendigvis tolkes som et negativt signal angående fremtidige leietakere.
Hva har GDPR å gjøre med leietakerens egenvurdering?
Generell databeskyttelsesforordning (GDPR), som har vært i kraft siden mai 2018, er også viktig med hensyn til leietakerens egenvurdering. Dette er fordi den foreskriver at den etterspurte informasjonen bare kan "samles for spesifiserte, klare og legitime formål" (art. 5, paragraf 1b GDPR). I tillegg må du være "begrenset til det som er nødvendig for behandlingen" (Art. 5, paragraf 1b GDPR). Hvis du som utleier ber om data fra potensielle leietakere, må du derfor sørge for at prinsippene i GDPR overholdes nøye når du samler inn og lagrer dataene.
