Leiebremsen er ment å sikre at det er permanent rimelige boliger, spesielt i storbyområder. For både leietakere og utleiere reiser imidlertid forskriften en rekke spørsmålstegn: Hvor gjelder husleiebremsen? Hvilke forskjeller er det mellom føderalstatene? Hvor mye kan leien stige? Vi har svarene.
Hva er leieprisbremsen?
Det står at leieprisene for nye utleie kan være maksimalt 10 prosent over den lokale sammenlignende leien. Leieprisbremsen trådte i kraft 1. juni 2015. Seksjon 556d i den tyske borgerloven (BGB) er ment å sikre at husleier i spesielt anspente boligmarkeder (som de som finnes i store tyske byer som Hamburg, Berlin eller München) ikke skyter opp i utopiske høyder innen veldig kort tid. For spesielt i storbyområder har mange rett og slett ikke lenger råd til boareal.
For at "loven skal dempe leieøkninger i trange boligmarkeder", som leieprisbremsen offisielt kalles, skal bli relevant i et område, må føderale stater utstede en lovbestemmelse for dette området. I dette blir en bestemt kommune eller by erklært et område med anspent boligsituasjon. Hvis dette ikke skjer, kan leien økes i samsvar med de øvrige lovbestemmelsene.
Hva betyr husleiebremsen for utleiere?
Hvis du er utleier, er det viktig at du er kjent med bestemmelsene i leieprisbremsen. Bare på denne måten er det mulig for deg å sette en lovlig riktig leie for boarealet du leier.
Når trer leiebremsen i kraft?
Hvis forbundsstaten har utstedt en forskrift for området der eiendommen din ligger, som erklærer at den er et område med et stramt boligmarked, må du følge leiebremsen. I henhold til § 556d BGB (2) kan et område erklæres slik:
- husleiene stiger betydelig mer enn landsgjennomsnittet,
- den gjennomsnittlige tilleggsbyrden for husholdningene overstiger betydelig landsgjennomsnittet,
- beboerbefolkningen vokser uten at det nødvendige boarealet blir skapt gjennom nybygg, eller
- det er lav ledighet når det er stor etterspørsel.
Hvor gjelder leieprisbremsen?
Leiebremsen kan teoretisk gjelde over hele landet. Faktisk er de regionale forskjellene store. Fordi leiebremsen bare gjelder der den er utstedt av føderale stater ved forskrift. Dette skjer når situasjonen for leietakere på boligmarkedet er så kritisk at mange ikke lenger har råd til bolig. Her skal leiebremsen dempe de stadig økende husleiene.
I Hamburg, Berlin og Nordrhein-Westfalen ble muligheten først benyttet. Senere definerte også Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein og Thuringia områder der husleiebremsen gjelder. I Schleswig-Holstein ble imidlertid forskriften avskaffet 30. november 2019. I Niedersachsen ble den opprinnelige formen for leieprisbremsen der erklært ugyldig av Hannover regionale domstol sommeren 2020. En ny forskrift skal vedtas sent på høsten 2020. I dette faller fem av de 12 opprinnelige byene ut, inkludert en større by med Wolfsburg. Den nye leiebremsen skal også gjelde de syv Nordsjøøyene som allerede er inkludert. I Sachsen,I Sachsen-Anhalt og Saarland har muligheten til å implementere leiebremsen frem til 2020 fortsatt ikke blitt benyttet.
I henhold til en endring i husleieloven 2020 har statene nå lov til å spesifisere ytterligere områder der leieprisbremsen gjelder frem til 2025 i stedet for bare til slutten av 2020.
Viktig: Det er mulig at forskriften ikke gjelder for en hel by, men bare for noen deler av den. For å være helt sikker, bør du få informasjon fra den ansvarlige byen eller kommunen.
| by | stat |
|---|---|
| Berlin, by | Berlin |
| Hamburg, fri og hansestad | Hamburg |
| München, statens hovedstad | Bayern |
| Köln, by | Nordrhein-Westfalen |
| Frankfurt am Main, by | Hessen |
| Stuttgart, statens hovedstad | Baden-Württemberg |
| Düsseldorf, by | Nordrhein-Westfalen |
| Bremen, by | Bremen |
| Nürnberg | Bayern |
| Bonn, by | Nordrhein-Westfalen |
| Munster, by | Nordrhein-Westfalen |
| Karlsruhe, by | Baden-Württemberg |
| Mannheim | Baden-Württemberg |
| Augsburg | Bayern |
| Wiesbaden, statens hovedstad | Hessen |
| Freiburg im Breisgau, by | Baden-Württemberg |
| Erfurt, by | Thüringen |
| Mainz, byen | Rheinland-Pfalz |
| Rostock | Mecklenburg-Vorpommern |
| Kassel, dokumentarby | Hessen |
| Ludwigshafen am Rhein | Rheinland-Pfalz |
| Potsdam, by | Brandenburg |
| Darmstadt | Hessen |
| Heidelberg, by | Baden-Württemberg |
| Offenbach | Hessen |
| * Kilde: German Trade Union Confederation (DGB) |
Hvor mye kan leien øke til tross for leiebremsen?
Hva betyr det for deg? Det sies at leien for en ny utleie av en eksisterende leilighet ikke må overstige den lokale sammenlignende leien med mer enn ti prosent. Du kan se hvor mye denne sammenlignende leien er i husleieindeksen som er utgitt av byen eller kommunen din.
Leiebrems: leieindeksen er avgjørende
For å kunne bruke leiebremsen er kunnskap om gjeldende leieindeks i den aktuelle byen eller kommunen en forutsetning. For for å være sikker på at leien ikke er mer enn ti prosent over standard lokal leie, må gjeldende verdier være kjent.
Viktig: Hvis du leier ut et hus i stedet for en leilighet, er det ikke så lett å fastslå den lokale komparative leien, fordi det vanligvis ikke opprettes en leieindeks for leide hus. Her må leie av tre sammenlignbare eiendommer sammenlignes for å bestemme den lokale sammenlignbare leien. Gjennomsnittlig leie resulterer da i den lokale komparative leien.
Hvilke unntak fra leieprisbremsen er det for utleiere?
I visse tilfeller trenger du ikke som utleier å bekymre deg for leiebremsen. Ikke engang om eiendommen din er i et område som har blitt erklært et område med et stramt boligmarked ved forskrift. Da kan du fritt bestemme leien innenfor rammen av hva som er lovlig tillatt. I disse tilfellene skal ikke leiebremsen tas i betraktning:
- Nye bygninger: Hvis et hus ble nybygd og det først ble utleid etter 1. oktober 2014, gjelder ikke leiebremsen.
- Modernisering eller oppussing: Hvis en eksisterende leilighet har blitt modernisert eller pusset opp i stor grad slik at kostnadene påløpte mer enn en tredjedel av beløpet som hadde blitt forfallet for en sammenlignbar ny bygning, trenger du heller ikke å overholde leiebremsen når du setter husleien.
- Høye leier fra fortiden
- Leien ble satt før leiebremsen trådte i kraft.
Leiebrems i 2019 og 2020 strammet inn
Siden unntakene ofte ble utnyttet, ble regelverket for husleiebremsen i 2019 og 2020 skjerpet. Siden 2019 har utleiere vært forpliktet til å gi leietakere uoppfordret informasjon, for eksempel om forhåndsutleie eller modernisering, hvis de ønsker å omgå leieprisbremsen og påberope seg dette unntaket (§ 556e avsnitt 1 og 2 BGB).
1. april 2020 skjedde det en ny lovendring (§ 556g BGB): Leiebremsen gjelder nå med tilbakevirkende kraft fra innflytningsdagen. Enhver som irettesatte utleieren for å se bort fra leiebremsen, fikk bare kreve tilbake for høye leier som ble forfalt etter klagen. Denne forskriften gjelder fortsatt for alle leiekontrakter som er inngått før 1. april 2020. For alle leieforhold som oppstår etter det, har leietakere nå 30 måneder fra begynnelsen av perioden til å be om tilbakelevering av leiepriser som strider mot leieprisgrensen, etter søknad, som før i tekstform (brev eller e-post). Leietakere må da fortsatt bo i den aktuelle leiligheten. Siden 2019 har en enkel klage vært tilstrekkelig i stedet for en kvalifisert klage. Dette betyr: En grunn er ikke lenger nødvendig i søknaden. Leietakere må bare gjøre det klartat husleien er for høy og nevn at utleieren påberoper seg et unntak fra husleien hvis han gjør det.
Med leiebremsen forblir leie i storbyområdene rimelig - så politikkplanen.
Gjelder leiebremsen også for indeksleie og gradert leie?
Hvis du inngår en indeksleiekontrakt med leieren din, har du muligheten til å unngå leiebremsen. For med indeksleien er leien ikke basert på den lokale sammenlignbare leien, men på konsumprisindeksen. Dette bestemmes av Federal Statistical Office.
Når det gjelder indeksleiekontrakter, er det bare den første leien som må oppfylle kravene i § 556d BGB. Hvis konsumprisindeksen øker sterkt, er indeksleien basert på den og kan derfor være høyere i fremtiden enn det som er tillatt i følge leiebremsen.
Med en gradert leie bestemmes leien som skal betales i fremtiden når kontrakten signeres. Regelen her er at både den første leien og den senere graderingene må være kompatible med leiebremsen. Konkret betyr dette at økningene som iverksettes i fremtiden ikke kan være mer enn ti prosent over den da vanlige komparative leien.
Som utleier bør du fortsatt ta store skritt for de planlagte sesongene. Hvis det faktisk kommer til at de lokale husleiene øker mindre enn forventet, slik at svimlende ville være ulovlig hvis hele leieavtalen ikke var ugyldig. Leietakeren ville rett og slett ikke være forpliktet til å betale den delen av oppgradering som overstiger ti prosent.
Kan jeg øke leien så mye jeg vil uten leiebrems?
Leiebremsen er et middel til å holde husleie innenfor en leievennlig ramme. Men selv før leieprisbremsen ble introdusert, kunne ikke eiendomseiere heve husleien vilkårlig - og de kan heller ikke gjøre det i byer og tettsteder der leieprisbremsen ikke gjelder.
Det er bare tillatt å øke leien med maksimalt 20 prosent over en periode på tre år. Man snakker her om den såkalte cap limit. I noen føderale stater har denne maksimale verdien til og med blitt redusert til maksimalt 15 prosent ved hjelp av cap-ordinansen.
Siden denne forskriften også begrenser utleiere i deres gratis priser, snakker mange om en leiebrems også her. Forhør deg med den ansvarlige byen eller kommunen hvilken regulering som gjelder for eiendommen din.
Leiebremsen er ikke uten kontrovers
Så velkommen som leiebremsen er blant leietakere, er den kontroversiell blant utleiere. Og dette skyldes på ingen måte det faktum at utleiere angivelig nådeløst vil berike seg med leietakere. Snarere noen steder er det vanskelig, om ikke nesten umulig, å holde seg til leieprisbremsen: Der det ikke er noen leieindeks - slik er det for eksempel i Bremen - eller det er veldig utdatert, er det vanskelig å betale en for tiden rimelig leie. finne som ikke er i strid med loven.
Og et annet poeng er en klar kontra med hensyn til leieprisbremsen: Noen utleiere ser ikke lenger noe insentiv til å modernisere hus på grunn av reguleringen. Tross alt er det maksimale leiebeløpet noen ganger klart regulert, slik at de foreslåtte tiltakene ofte ikke lenger er verdt for utleiere.
Men det er også det stikk motsatte: Hvis et hus blir luksuriøst renovert og kostnadene for dette overstiger en tredjedel av beløpet som skulle betales for en sammenlignbar ny bygning, gjelder ikke leiebremsen, som beskrevet ovenfor. Hvis kostnadene for dette overføres til leietakerne, fører dette ofte til at veletablerte leietakere må flytte ut og betydelig rikere å overta leiligheten.
Og det er et annet problem som den lovbestemte forskriften ennå ikke har løst: det er generelt stor etterspørsel etter leie av leiligheter på attraktive steder. Som regel søker mange, noen ganger til og med hundrevis av interesserte om en leilighet her. På grunn av leiebremsen hadde noen mennesker råd til dette boarealet mer. Men siden utleiere vanligvis velger de mest solide leietakerne, hjelper loven egentlig ikke de mindre høyinntektsborgerne. De er også mer sannsynlig å være mer vellykkede med å finne overnatting i utkanten og utkanten, der konkurransen er mindre høyinntekt.
Leiebremsen gjelder bare for nyutleie.
Leiebremsen i retten
Leieprisbremsen gir ikke bare kritikk, men også steder for juridiske tvister. Berlin regionale domstol (AZ 67 O 149/17) fant at leiebremsen ikke kan være konstitusjonell. Dommerne var kritiske til det faktum at reguleringen vanskeliggjorde utleiere i ulik grad på grunn av de enorme forskjellene i husleie over hele Tyskland. Dette er verken objektivt begrunnet, og heller ikke overholdes likhetsprinsippet i artikkel 3 i grunnloven. Den føderale konstitusjonelle domstolen undersøkte deretter leiebremsens forenlighet med grunnloven og avgjorde sommeren 2019: Forskriftene strider ikke mot grunnloven.