Leiegjeldssertifikat: Det er et ganske komplisert ord for et enkelt skjema som nå kan lastes ned fra Internett uten problemer (også her på haus.de). Med dette skjemaet kan utleier bekrefte overfor leietakeren at han alltid har betalt alle leiebetalinger regelmessig, i tide og i sin helhet.
Mange utleiere krever i dag denne bekreftelsen når de leier ut en leilighet på nytt. Du ønsker å få klarhet om kredittverdigheten og betalingsatferden til din potensielle leietaker og unngå å overlate leiligheten din til misligholdte betalere eller til og med leie nomader.
På den annen side liker imidlertid ikke mange utleiere å gi leietakerne bekreftelsen selv om leien alltid har blitt betalt regelmessig, i tide og i sin helhet. Så hva er fangsten? Har sertifikatet ikke bare fordeler for utleier?
Å laste ned: Skjema for gjeldsfritak for husleie:
Hva er fordelene og ulempene med fritakssertifikatet for utleiegjeld?
Hver utleier bør være klar over noen fakta på forhånd før han ber om et sertifikat for gjeldsfritak fra sin potensielle leietaker eller fyller ut det og signerer det for sin nåværende leietaker. En avgjørende fordel for den fremtidige utleieren er at han, i tillegg til Schufa-informasjonen og inntektsbeviset, har en annen indikasjon på påliteligheten til sin potensielle leietaker i hendene når han utleier en ny. Dette kan gjøre det lettere for ham å vurdere betalingsatferd, leieoppførsel og kredittverdighet til sin fremtidige leietaker. Hvor viktig denne informasjonen egentlig er, må alle bestemme selv.
For den tidligere utleieren, som utsteder fritakssertifikatet for leieren før de flytter ut av den leide leiligheten, medfører det faktisk noen risikoer. I verste fall utsteder han sin nåværende leietaker et charter og frigjør ham også fra eventuelle leiekrav i fremtiden.
Hvem trenger et fritakssertifikat for leie, når og hvorfor?
Sertifikatet om frihet fra leiegjeld har blitt spesielt vanlig i store byer, attraktive boligområder og storbyområder. På steder der boligarealet er lite og etterspurt, må utleiere gjøre et raskt og godt utvalg blant mange interesserte. Med lange køer for visning er det ofte spesielt vanskelig for deg som utleier å ta raske og objektive beslutninger og ikke bli blendet.
Mange potensielle leietakere tar med seg sertifikatet for gjeldsfritak fra den tidligere utleieren til visningsavtalen. De håper at de vil ha bedre sjanser for å få den ettertraktede eiendommen. Hvis en interessert ikke kan presentere et gjeldende fritakssertifikat fra gjeldende utleier, kan de falle gjennom nettet og vil ikke bli vurdert når du leier ut. Det er synd og ubegrunnet.
Mange utleiere ønsker forståelig nok å beskytte seg så effektivt som mulig mot utleie nomader og upålitelige kontraktpartnere. Som utleier bør du imidlertid være oppmerksom på at selv gode og pålitelige leietakere ikke kan motta et gjeldsfritakssertifikat for leie av en rekke årsaker. Leiesvindlere kan derimot lett smi slike skjemaer eller kjøpe dem fra sine tidligere leietakere. Siden leiebetalingsperioden vanligvis ikke er tydelig synlig, kunne det også ha skjedd manipulasjon her.
Hvordan reagerer jeg som utleier på et uønsket sertifikat som er sendt eller levert?
Av hensyn til General Data Protection Regulation (GDPR), er det tilrådelig å kun godta et sertifikat for gjeldsfritak for leie hvis den potensielle leietakeren din virkelig er interessert i leiligheten. Du erklærer da at du må sjekke kredittverdigheten hans med forskjellige dokumenter. Ellers gjør du deg sårbar på den ene siden og ekskluderer andre egnede interessenter på forhånd, bare fordi du ikke har dokumentet ennå.
Kan utleier be om et sertifikat for frihet fra husleiegjeld?
Siden du som utleier selv kan bestemme hvem du vil leie leiligheten din til, kan du selvsagt også be om et gjeldsfritt sertifikat for din egen sjelefred. Du bør imidlertid være oppmerksom på at dette sertifikatet ikke er noe bevis på kredittverdighet eller fremtidig betalingsatferd til din leietaker og ikke representerer noen juridisk beskyttelse for deg.
Du bør også vite at til tross for regelmessige leiebetalinger, liker mange utleiere ikke å gi ut skjemaet av forskjellige grunner, noe som blir forklart mer detaljert i neste avsnitt. Det anbefales derfor at du som utleier foreslår andre alternativer til dine potensielle leietakere, for eksempel egenvurdering, kvitteringer eller garantier, som de potensielle leietakerne kan demonstrere sin pålitelighet med.
Er all utleiegjeld betalt? Et sertifikat for utleiegjeld kan gi informasjon om dette.
Har leietakere krav på et fritakssertifikat fra den tidligere utleieren?
Nei, det er ingen lovlig rett for leietaker til et fritakssertifikat for utleiegjeld. Leietakerne dine har ikke rett til et slikt dokument selv om de har betalt leiebetalingen regelmessig, i sin helhet og i tide. Dette ble avgjort av Federal Court of Justice (BGH, dom av 30. september 2009, Az. VIII ZR 238/08).
Dommerne begrunnet sin dom med at sertifikatet for utleiegjeld også kunne tolkes som en endelig oppgjørskvittering. Som utleier vil du frafalle alle eksisterende krav mot din leietaker fra dette tidspunktet, for eksempel utestående bruksregninger, fremtidige husleiekrav eller muligheten til å holde tilbake et depositum i tilfelle mangler i utleieboligen etter at leietaker har flyttet ut. Uttalelsen din kan da tolkes som et "vitnesbyrd mot deg selv". Så hvis det blir en tvist om utestående betalinger senere, har du som utleier veldig dårlige kort.
Omvendt er det selvfølgelig også mange utleiere som ikke utsteder sertifikatet selv om leien eller merkostnaden er lovlig redusert, for eksempel fordi mangler ikke er utbedret eller fordi en tilleggsutgiftsoppgave ble feilaktig utstedt.
Sertifikat for fritak for utleiegjeld: Hvilke alternativer er det?
Så det er ikke så uvanlig hvis en potensiell leietaker ikke kan gi deg et fritakssertifikat for utleie av gjeld. Dette bør derfor ikke automatisk være en grunn til å avvise den interesserte. Imidlertid, hvis deres tidligere utleier nekter å bekrefte, kan de be om kvittering for alle leiebetalinger de har utført til dags dato. Hver utleier er forpliktet til å gjøre dette i henhold til seksjon 368 i BGB.
Alternativt kan din potensielle leietaker også gi deg kontoutskrifter for leiebetalinger som er gjort tidligere, nøytralisert, dvs. svart på ikke-avgjørende steder. Med et tilsvarende utvalg innen nettbank, er dette nå veldig enkelt og praktisk. Du vil da motta en klar liste over alle leiebetalinger som tidligere er gjort av din nye leietaker.
Som et alternativ kan du også foreslå informasjonen fra en kausjonist. Under ingen omstendigheter bør du imidlertid kontakte forrige leietaker selv uten samtykke fra din potensielle leietaker for å spørre direkte om leietaker og betalingsatferd. Av hensyn til databeskyttelse fraråder vi dette på det sterkeste.
Sertifikatet for fritak for leiegjeld er spesielt utbredt i byene.
Sertifikat for fritak for utleiegjeld: Hva gjør jeg hvis foreldrene betaler leien?
Når det gjelder studenter eller traineer, betaler foreldrene vanligvis fortsatt husleien. I dette tilfellet kan du be om utstedelsesbevis for utleiegjeld fra utleier til foreldrene til den unge leietakeren din. Hvis foreldrene til din potensielle leietaker bor i eget hus, eller hvis det er den første leiligheten som skal leies, bør du oppmuntre leietakerne til å forklare dette i detalj i leietakerens egenvurdering. Hvis du tar all denne informasjonen i betraktning, vil du også gi unge familier eller førstegangsleiere muligheten til å hevde seg mot potensielle leietakere med dokumenter fra et tidligere leieforhold i tildelingen av leiligheter.
Hva koster et fritakssertifikat for utleiegjeld?
Det er foreløpig ingen lovregulering for dette. Noen utleiere signerer sertifikatet uten å kreve et gebyr, spesielt hvis leieren gir dem det utfylte skjemaet på en ukomplisert måte. Andre utleiere krever ikke ubetydelige gebyrer for undersøkelsesinnsatsen de pådrar seg, som kan utgjøre opptil 50 euro.
Hvorfor er utleiere så tilbakeholdne med å utstede et fritakssertifikat for utleiegjeld?
Som allerede nevnt ovenfor, er det faktisk en risiko for utleier å gi avkall på eventuelle utestående krav mot leietaker.
Behandlingen av data har også blitt veldig delikat på grunn av den nye generelle databeskyttelsesforordningen. Mange utleiere foretrekker å gi ut så lite informasjon som mulig for ikke å oppføre seg ulovlig og dermed gjøre dem sårbare.
Mange utleiere viker også unna den ikke ubetydelige undersøkelsesinnsatsen. Fordi det er veldig viktig å fylle ut sertifikatet helt riktig i hvert tilfelle. Hvis du vil gjøre leietakeren din en tjeneste og blinde øye eller signere raskt uten nøye granskning, selv om leietakeren ikke alltid har betalt regelmessig, skyter du deg selv et mål. I verste fall vil du til og med være ansvarlig for å betale erstatning til neste utleier. Hvis din forrige leietaker ikke oppfyller sine betalinger i det nye leieforholdet, og den nye utleieren kan gi deg et feil utstedt sertifikat, kan det hende du til og med må betale opp denne leiegjelden.
Hva skal jeg gjøre hvis den forrige utleieren ikke vil utstede sertifikatet for gjeldsfritak for utleie?
I dette ikke så sjeldne tilfellet har din potensielle leietaker fortsatt rett til kvittering for alle utbetalinger til sin tidligere utleier. Alternativt er det tilrådelig å be om en Schufa-egenvurdering fra den nye leietakeren din, eller få presentert lønnsslippene de siste månedene.
Trenger underleiere et fritakssertifikat for utleiegjeld?
Leieforholdet til en underleier er kun avsluttet med hovedleietakeren i leiligheten, men ikke med utleieren av hovedleieren. Av denne grunn kan underleieren bare be om bekreftelse de trenger fra hovedleieren, men ikke fra deg som utleier.
Konklusjon: Bevis for fritak for utleie av gjeld: fordeler eller ulemper?
Det kan være en god følelse for deg som utleier hvis den nye leietakeren din kan bekrefte påliteligheten hans med et gjeldssvarsbevis fra forrige utleier. Likevel gir denne informasjonen deg ingen reell sikkerhet. Leienomader eller misligholdte betalere kan også gi deg et slikt sertifikat.
For utleiere er det knapt noen fordeler, men det er noen ulemper ved å utstede dokumentet til sine tidligere leietakere. Du bør derfor spørre deg selv hvilken vekt du vil gi dette dokumentet når du leier et nytt. I enkelttilfeller kan dette dispenseres ved vurdering av leietaker. Akkurat som det er sorte sauer blant leietakere, er ikke alle sertifikater alltid tøffe.
Temaet for fritak for utleiegjeld er faktisk ikke så enkelt. I intet tilfelle skal sertifikatet brukes som eneste kriterium for en ny utleie.