Leienomader prøver å bo i den stjålne leiligheten så lenge som mulig uten å betale husleie. Det er flere måter å beskytte deg mot slike leiesvindler. Når de har slått seg ned, må du være konsekvent og sette i gang en dunning-prosedyre når den første leien forfaller.
Leienomader er marerittet til enhver utleier og dessverre ikke så sjeldne. Det er anslagsvis 10.000 til 15.000 leie nomader i Tyskland. Dette menes å bety leietakere som flytter inn i leiligheter, men som ikke betaler leien som avtalt.
Til å begynne med svarer typiske leie nomader på påminnelser med unnskyldning og trøst, men så snart utleieren utøver økt press, forsvinner leie nomader ofte i en natt-og-tåke-kampanje for å lete etter en ny leilighet. De lar ofte den leide eiendommen være i en katastrofal tilstand.
I tillegg til tapet av husleie, har utleier ofte høye rengjøringskostnader. Under ingen omstendigheter bør du forveksle leietakere med leietakere som har betalt leien regelmessig i lang tid, men som plutselig ikke er i stand til å oppfylle leiekravene på grunn av personlige skjebner. Leienomader fortsetter vanligvis med et system fra starten.
På visningsavtalen gjør svindlerne ofte et veldig sympatisk, til og med alvorlig inntrykk. En velstelt dress eller dress er ikke uvanlig. Som utleier er du glad for å ha funnet ukompliserte, hyggelige, anstendige og solide leietakere. Men etter kort tid vil du dessverre lære deg noe annet: Avtalt depositum og leiebetalinger mottas ikke eller mottas ikke i sin helhet. Leieren din reagerer med spinkel forklaringer og trøst eller ikke i det hele tatt. Senest er det da nødvendig med rask og gjennomtenkt handling for å holde skaden forårsaket av utleie nomader innenfor grenser.
Hvordan kjenner du igjen leie nomader?
Leienomader er vanskelig å kjenne igjen ved første øyekast. Ofte fremstår de som spesielt vennlige og høflige og klarer ofte å presentere seg for utleieren som den ideelle leietaker gjennom velprøvde rutiner, selv i møte med sterk konkurranse. Du bør bli mistenksom hvis dokumentene du har bedt om ikke villig og fullstendig blir tilgjengelig. Selv om det siste bostedet ikke er tydelig og entydig sporbart, bør du være oppmerksom og ikke umiddelbart tro på hver antatt sannsynlig forklaring.
Leienomader virker vennlige og pålitelige først - ikke la deg lure og be om alle dokumenter.
Hvordan kan jeg beskytte meg mot utleie nomader?
Selv de som generelt har god kunnskap om menneskets natur, er ikke nødvendigvis immune mot å bringe en leie nomad inn i sin egen leilighet. Derfor er det bedre å vise litt sunn mistillit før du signerer leieavtalen. Finn ut så mye som mulig om din foretrukne leietaker på forhånd. Uansett, la dine potensielle leietakere fylle ut en leietakers egenvurdering. Her må din fremtidige leietaker avsløre all viktig informasjon, startende med den personlige inntektssituasjonen, arbeidsgiveren og slutter med Schufa-oppføringen. Du kan også spørre om insolvensbehandling tidligere.
Hvis leietaker jukser i selve avsløringen, eller hvis han utelater viktig informasjon, kan dette få ubehagelige konsekvenser for ham senere. Som utleier kan du bestride leiekontrakten og si opp leiligheten uten ytterligere grunner.
Før du inngår en leieavtale, må du passe nøye på identitetskortet og den gjeldende registreringsadressen, lønnsslippene og Schufa-informasjonen til den potensielle leietakeren din. Forskning på Internett, der du kan be om kredittverdighet og data om leieoppførsel mot et gebyr, kan også være nyttig. Dette er imidlertid ingen garanti for at du ikke faller for en leie nomad, fordi databasene ikke er juridisk ufarlige. Av hensyn til databeskyttelse skyr mange utleiere unna å legge ut informasjon på Internett for ikke å gjøre seg sårbare.
Det er også mulig å be om et fritakssertifikat for leie eller et kort referansebrev fra den tidligere utleieren fra den interesserte. I leietakerens egenvurdering, be om navn og adresse til forrige utleier. Mange utleiere gir ingen informasjon om sine leietakere på grunn av den generelle databeskyttelsesforordningen, men alle disse forholdsregler kan effektivt avskrekke potensielle leietakere.
Hvilke leiligheter foretrekker leie nomader?
Ikke rot, men rot: Nomader av leietakere foretrekker ofte store og eksklusive leiligheter på attraktive førsteklasses steder. Siden de tenker på å ikke betale leie fra begynnelsen, bryr de seg ikke om hvor dyr en leilighet er. Ikke la deg blende av det kosmopolitiske utseendet og de velpleide klærne til den potensielle leietakeren, men kontroller nøye søkerens kredittverdighet og sannsynligheten for hans informasjon.
Lei nomader konsentrerer seg gjerne om private og helst eldre utleiere, fordi disse ofte er uerfarne og godtroende. De stoler ofte bare på tarminstinktet og blir dermed lett ofre for vanskelige svindlere. Erfarne eiendomsmeglere og profesjonelle utleiere undersøker derimot nærmere hva som ofte hindrer utleie nomader i å være interessert i leiligheten som tilbys. Så hvis du er usikker, kan det lønne seg å ansette en erfaren megler for å leie ut eiendommen din.
Leienomader har det spesielt enkelt i områder der mange leiligheter er tomme. Der utleiere desperat leter etter leietakere, blir dokumentene noen ganger mindre nøye sjekket - det viktigste er at den interesserte undertegner leiekontrakten. Det er spesielt skjebnesvangert når ikke bare leie kommer inn, men leiligheten er også forsøplet og etterlatt ubeboelig. Til tross for all entusiasmen, er det tilrådelig å endelig ha funnet en leietaker, så alltid å utøve fornuften først. Sjekk alle dokumentene nøye og bestill en avtale for overlevering av nøklene først etter at depositumet er betalt i sin helhet.
For å beskytte seg mot nomader, bør utleiere se nøye på identitetskortet, nåværende registreringsadresse, lønnsslipp og Schufa-informasjonen til sine potensielle leietakere.
Hvordan blir jeg kvitt leie nomader?
Hvis en leie nomad til tross for alle forholdsregler har flyttet inn hos deg, må du handle raskt og konsekvent.
Er leietaker en måned etter planen? Så kan du sende ham en påminnelse om ti dager. Hvis han ikke reagerer, kan du gi beskjed om ordinær oppsigelse.
Skylder leie nomaden deg allerede to eller flere måneders leie? I dette tilfellet kan du avslutte det uten varsel. Han har da 14 dager på å forlate leiligheten.
Hvis leieren din fortsatt ikke reagerer, trenger du bare å sende inn en utkastelsesmelding. Dette setter ofte i gang en langvarig prosess som avhengig av kompetent domstol og leietakers oppførsel lett kan ta opptil ett år. Selv om du har rett som utleier, er det mulig at leieren din fortsatt ikke vil forlate leiligheten. Først da vil dommen bli fullbyrdet, den såkalte utkastelsen.
Hvordan fungerer håndhevelsen?
Hvis utkastelseshandlingen skal gjennomføres, setter namsmannen leietaker nomaden til en endelig frist på tre uker. Nå har han den siste muligheten til frivillig å forlate den leide eiendommen. Hvis ingenting skjer etter fristen, ansetter namsmannen en låsesmed og et rederi, og leiligheten blir ryddet.
Dette koster utleier minst 3000 euro, som han kan saksøke fra leietaker i samsvar med seksjon 788 i sivilrettspleien (ZPO) - hvis han har pengene.
I tillegg til namsmannen må også flytteselskapet, utveksling av låser og oppbevaring av leietakers eiendom betales. Avhengig av størrelsen på eiendommen, kan du forvente betydelig høyere beløp.
En spesiell form for utkastelse er den såkalte Berlin-utkastelsen: Her er bare namsmannen på stedet og setter leietakeren foran døren. Han bytter lås og forlater leiligheten igjen. Dette er mye billigere for utleieren på rundt 300 til 500 euro. Den gjenværende leietakere eiendommen forblir i leiligheten og dermed i omsorgen for utleieren. Leietakeren kan legge igjen møblene i leiligheten eller så kan han selv finne et alternativt lagringsalternativ. Det er veldig viktig å dokumentere eiendommen du har etterlatt deg i lensmannens nærvær, slik at leieren ikke overrasker deg med krav senere - for eksempel til en verdifull mynt- eller frimerkesamling som han angivelig etterlot seg i høyre skrivebordsskuff.
Leie nomaden: Når du ser på eiendommen, gjør svindlerne ofte et veldig sympatisk, til og med alvorlig inntrykk. Men etter kort tid vil du dessverre lære deg noe annet.
Utsettingsavtale i stedet for utkastelse
Alternativet til utkastelse er en såkalt utkastelsesavtale. Selv om det er følelsesmessig vanskelig for deg: gi avkall på den utestående leien for leietakeren din og, om nødvendig, til og med tilby ham en kompensasjonsbetaling hvis han forlater leiligheten i tide til en avtalt tid. I mange tilfeller er en utkastingsavtale mer kostnadseffektiv for deg enn en lang utkastelse - på den ene siden fordi du kan leie leiligheten igjen tidligere, på den andre siden fordi reparasjonskostnadene kanskje ikke er like høye.
En enkel, skriftlig evakueringsavtale kan gå omtrent slik:
"Mr. Max Mustermann, for tiden leietaker av Wanda Werauchimmers leilighet på Musterstrasse 111 i 12345 Musterstadt, erklærer at han er klar til å flytte innen 01.01.2019 og vil overlevere den fraflyttede leiligheten med alle nøkler til Wanda Werauchimmer eller en av hennes utleiere på den angitte datoen. autorisert person. Den hittil ubegrensede leiekontrakten anses å være avsluttet fra dette tidspunktet. Utleier løser Herr Mustermann fra de utestående leiegjeldene etter at leiligheten er overlevert i tide og i samsvar med avtalen, og erklærer også at hun er klar til å betale ham en kompensasjonsutbetaling på EUR 1000 innen 14 dager etter at leiligheten er overlevert. "
Viktig: Det er viktig at du får utkastingsavtalen sjekket eller utarbeidet av en advokat og signert av den andre parten, med angivelse av sted og dato, først da vil du ha den nødvendige rettssikkerheten. Flyttedagen som er avtalt der, kan bare utsettes, selv etter rettslig kjennelse, hvis det er gyldige grunner - for eksempel er leietaker alvorlig syk.
Ytterligere punkter og spørsmål som kan stilles skriftlig i en evakueringsavtale:
- Tilstanden til leiligheten ved overlevering (feid rent, leietakers inventar fjernet, søppel riktig kastet)
- Betaling av merkostnader / fastsettelse av måleravlesning
- Tidligere tilgang til leiligheten for utleier for å gjennomføre moderniseringer
- Kan utleier motregne leiebeløpet mot krav mot leietaker?
- Er alle krav mot leietakeren avgjort med rettidig retur av leiligheten (f.eks. Utestående tilleggskostnader)?
- Får leieren et fritakssertifikat for utleiegjeld?
Hvis det blir inngått en utkastelsesavtale mens en utkastingshandling pågår, blir det vanligvis referert til som et utkastingsoppgjør. Innholdsmessig skiller de to variantene seg imidlertid nesten ikke ut.
Når leie nomadene er borte: hva er det neste?
Ideelt sett er leie nomadene borte, leiligheten er tom, og du kan se etter en ny, forhåpentligvis betalende leietaker uten større renoveringer. Dessverre er vurderingen av den forlatte leiligheten i mange tilfeller et ganske sjokk for utleieren.
Leienomader er ikke så ofte såkalte messies og kan gjøre en leilighet til en desperat tilstand i løpet av få måneder. Omfattende renoverings- og desinfeksjonstiltak kan deretter utføres for i det hele tatt å gjøre leiligheten leiebar igjen. Som utleier har du rett til å kreve kostnadene ved å rydde, lagre møbler og renovere leiligheten fra den leide nomaden, men normalt kan de ikke eller vil ikke betale dem nå.
En spesiell utleiers rettsbeskyttelsesforsikring for individuelle leiligheter kan tilby et visst nivå av beskyttelse. Det er relativt dyrt, men det kan lønne seg å ta ut en tilsvarende policy før du leier den igjen. Den normale rettsbeskyttelsesforsikringen gjelder dessverre ikke for skader forårsaket av utleie nomader. Det er best å finne ut av din ansvarlige utleierforening eller en spesialisert advokat hvilke muligheter det er å begrense skade for din individuelle sak.
Hvis du bestemmer deg for å selge eiendommen din basert på erfaring, bør du nøye avveie hvilket renoverings- og oppussingsarbeid som er fornuftig. Et nytt kjøkken eller badoppussing gir et godt inntrykk og vil også føre til en høyere salgspris - men den må da være så høy at den kompenserer for investeringen.
Hvis du vil leie igjen, kan du føle deg tryggere hos en profesjonell eiendomsmegler.
Hva er en dokumentarisk prosess?
For å forkorte den relativt lange prosedyren for en utkastingshandling, kan utleier bruke den såkalte dokumentprosessen. Dette er en rask versjon av den normale søksmålet, der leietaker ikke kan trekke prosessen gjennom vitner. Alt er bare bevist av dokumenter. Utleier må legge frem leieavtalen og en fullstendig kontoutskrift for retten for å bevise at leiebetalingen ikke er mottatt. Etter det kommer en tvangsfullbyrdelsesdom raskt. Dokumentarprosessen er imidlertid fortsatt ukjent og har hittil sjelden blitt iverksatt fordi alt virkelig må bevises absolutt på grunnlag av dokumenter.
Er leie nomader registrert hvor som helst?
Du kan finne en rekke leverandører av nomadebaser for utleie online. På grunn av den generelle databeskyttelsesforordningen bør disse imidlertid behandles med betydelig forsiktighet. Det er velkjent at innsamling og videreformidling av personopplysninger uten samtykke ikke er tillatt. Hvis navnet på leieren din ikke vises i de aktuelle portalene, er dette på ingen måte en indikasjon på at han ikke kan være leiesvindel. Motsatt kan det også dukke opp navn som av andre grunner har havnet i databasen og miskrediterer pålitelige leietakere.
Hvordan kan jeg advare andre utleiere om nomader?
Alle som har hatt dårlige erfaringer med leie nomader, vil uttrykke sin sinne overalt og advare andre utleiere om svindlerne. Av hensyn til databeskyttelsesloven er det imidlertid ikke tilrådelig å registrere leietakeren i en leietakerdatabase på Internett. Den eneste rettssikre måten er å politianmelde leietakerne for svindel og å anke søksmål. Med andre metoder setter du deg selv i et lovlig grått område og risikerer til og med å gjøre deg personlig kriminell.
Sunn mistillit lønner seg
Selv om usikkerheten er stor for mange - langt de fleste leietakere betaler regelmessig den avtalte leien og passer på leieboligen sin nesten som sin egen eiendom. Men det er selvfølgelig svarte sauer overalt. Hvis du følger tipsene ovenfor, har du allerede gjort mye for å beskytte eiendommen din mot utleie nomader. Når en potensielt veldig personlig potensiell leietaker plutselig oppfører seg på en merkelig måte og ikke lett og fullstendig fremlegger alle dokumenter, bør du gi den neste en sjanse. Normalt er en grundig undersøkelse av alle dokumenter, henvendelser fra forrige leietaker og en god magefølelse den beste beskyttelsen mot nomader.
