En leieøkning er ikke så lett å gjennomføre som det ville være ønskelig for utleiere. Husleieloven i Tyskland er full av fallgruver. Hvis utleiere vil øke leien for en leilighet, må de kjenne seg rundt den regulatoriske jungelen, følge visse trinn og raskt unngå feil. Når er en leieøkning lovlig og hvor høy kan den være? Hvilke standarder må overholdes når leiebestemmelsen bestemmes? Og kan en leietaker avverge leieøkningen?
Fordi husleieøkninger kun er tillatt innenfor trange grenser, er risikoen for søksmål med leietaker relativt høy. Vi har samlet alle viktige fakta her, slik at utleiere kan holde oversikt og håndheve husleieøkninger på en lovlig sikker måte.
Viktig: Følgende uttalelser refererer til bestemmelsene for utleie av boareal. Leierbeskyttelse er mindre uttalt når du leier ut næringsareal. Samlet sett gjelder mindre strenge begrensninger her.
Når er leieøkning tillatt?
Når en leieøkning for boareal er tillatt er det klart regulert i Tyskland. Tiden og mengden leieøkninger er tillatt i forskjellige lover og regler om husleieloven. Rammeverket for lovbestemmelsene er beskrevet i den tyske borgerloven (§§ 557 ff. BGB). Det er også nasjonale og regionale regler som bestemmer mange detaljer. Generelt er leieøkning tillatt i følgende tilfeller:
- etter modernisering av det leide boarealet
- hvis beløpet på den lokale sammenlignende husleien er underbudt
- hvis en indeksleie eller gradert leie er avtalt
Leieøkning etter modernisering
Hvor mye leieøkning er tillatt etter en modernisering?
Moderniseringen av en leilighet øker verdien i henhold til § 555b BGB og tillater derfor utleier å øke leien i henhold til § 559 BGB. I denne sammenheng gir loven likevel en grense på 8 prosent (frem til 2019 var det 11 prosent) av moderniseringskostnadene, som kan legges til den månedlige leien i ett år.
For eksempel, hvis moderniseringen koster 25 000 euro, er en månedlig leieøkning på maksimalt 166,66 euro tillatt:
Totale kostnader: 25 000 euro
8 prosent av disse: 2000 euro
Mulig leieøkning per måned (2000 euro / 12 måneder): 166,66 Euro
oppmerksomhet: Hvis en utleier har mottatt et statlig tilskudd til moderniseringen, må han trekke dette fra de totale kostnadene.
Siden 2019 har det også brukt et tak på 3 euro per kvadratmeter. Leien kan økes med maksimalt dette beløpet innen 6 år etter moderniseringen. For leietakere som betalte mindre enn 7 euro leie per kvadratmeter før økningen, er taket 2 euro.
Modernisering kontra vedlikehold: når er leieøkningen virkelig tillatt?
I tillegg til det maksimale leieøkningen, må utleiere følge noen regler slik at de kan overføre moderniseringskostnadene til leietakerne sine. Spesielt må det skilles mellom moderniseringsarbeid og vedlikehold i denne sammenhengen. Forskjellen oppstår fra om de strukturelle tiltakene forbedrer levekvaliteten for leietakeren.
Hvis for eksempel leiligheten er utstyrt med gulv av høy kvalitet, eller hvis Your-Best-Home.net får mer effektiv varmeisolasjon, kan man snakke om modernisering, hvis kostnader kan overføres til leietaker innenfor de nevnte grensene. Hvis ødelagte vinduer eller gulvbelegg derimot repareres og tilstanden er gjenopprettet slik den var før skaden oppstod, er tiltaket vedlikehold. Utleier må selv bære disse kostnadene og har ikke lov til å rettferdiggjøre en høyere leie. Hvis både modernisering og vedlikehold utføres, må utleiere skille det ut i kostnadsregnskapet (BGH, dom av 17. desember 2014, Az. VIII ZR 88/13).
Etter at en leilighet er modernisert, kan utleier øke leien, men ikke ved vedlikehold - for eksempel når du reparerer ødelagte vinduer.
Når må du kunngjøre leieøkningen for en modernisering?
En utleier må kunngjøre en modernisering 3 måneder i forveien. Kunngjøringen gir informasjon om type, omfang, start og varighet på den kommende moderniseringen, samt det faktum at en leieøkning vil gjelde.
Når må leietakere betale den økte leien?
Utleiere sender først den skriftlige erklæringen om leieøkningen etter moderniseringen, når de endelige kostnadene er bestemt. I henhold til § 559 og 559a i BGB er det en plikt til å forklare. Dette betyr at leieøkningsbrevet må inneholde alle kostnader og den nøyaktige beregningen av hvordan moderniseringskostnadene fordeles på leien. Utleier må da, på forespørsel, tillate leietaker å inspisere fakturaene på grunnlag av hvilken leieøkning blir bedt om. På denne måten kan leietaker sjekke i detalj om den lovbegrensede 8 prosent leieøkningen overholdes. Fra den tredje måneden etter at han har mottatt leieøkningsbrevet, må leietaker da betale den økte leien.
Kan leieren avbestille raskere på grunn av denne leieøkningen?
Ved økning i husleie på grunn av moderniseringstiltak, har leietaker kortere oppsigelsestid på grunn av en spesiell oppsigelsesrett. Han kan da avslutte kontraktsforholdet på slutten av måneden etter måneden der kunngjøringen ble gjort.
Leieøkning etter energisk renovering
Den energiske renoveringen er spesielt interessant med hensyn til leien. Dette fører til besparelser i tilleggskostnadene for oppvarming av boareal og fordeler leietaker direkte. En leieøkning er derfor også tillatt her.
Hvis en energisk renovering utføres, er det i henhold til gjeldende rettspraksis ingen begrensning for den etterfølgende leieøkningen på grunn av de lagrede oppvarmingskostnadene. Så langt har domstolene avgjort at høyere leie må baseres på de lagrede oppvarmingskostnadene. I 2004 bestemte imidlertid BGH at leieøkningen, som med andre moderniseringstiltak, også er basert på moderniseringskostnadene, ikke på besparelsene som følge av tiltakene for leietakeren (BGH, dom 3. mars 2004, Az / 03).
Husleieøkning som en justering av den lokale leien
Et av de viktigste kriteriene for en lovlig sikker økning i husleien er den lokale leieindeksen. Den viser gjennomsnittsleien av boareal i en kommune eller i sammenlignbare kommuner og sammenligner husleie med hensyn til utstyret til leveområdet. Leieindeksen brukes til å måle den lokale komparative leien, som kan sees på som grunnlag for en leieøkning.
Hvis leien for det tilbudte boarealet er under den lokale leieindeksen, har utleieren rett til, i henhold til § 558 BGB, å gjøre en justering til det sammenlignbare nivået på stedet. I tillegg til plasseringen blir det også tatt hensyn til en rekke andre egenskaper ved en utleiebolig, noe som kan rettferdiggjøre et leiebeløp over den sammenlignende leien. Dette er alltid tilfelle når det er spesielle verdiskapende egenskaper som en takterrasse eller møbler av høy kvalitet i leiligheten. Å finne nøyaktig sammenlignbare utleieeiendommer er ekstremt vanskelig, og det er derfor denne typen leieøkning er mindre lett å håndheve lovlig enn for eksempel en kontraktavtalt indeks eller gradert leie.
Hvis det ikke er noen leieindeks for en utleiebolig, kan utleieren beregne en sammenlignende leie basert på tre sammenlignbare leiligheter og be om dette fra leietakerne. Imidlertid må han oppgi leilighetene som han brukte til å beregne den sammenlignende leien. Leilighetene må kunne identifiseres for leietaker.
Utleier kan bruke sine egne leiligheter for denne metoden, men han kan også sammenligne andre leiligheter hvis han har de nødvendige dataene om dem. Selv om denne metoden for å øke husleien generelt er tillatt, fører det ofte til motsetninger fra leietakere. Domstoler har også en tendens til å innvende en innvending i slike tilfeller fordi valget av de sammenlignende leilighetene ikke var tilstrekkelig presist. Av denne grunn utgjør denne modellen en høy risiko for utleiere for til slutt ikke å kunne øke leien.
Leieøkningen kan også være basert på den lokale leieindeksen. Hvis dette ikke eksisterer, kan leietakere kritisk undersøke de sammenlignende leilighetene som brukes.
Leieøkning via gradert leie eller indeksleie
I tillegg til de engangsleieøkningene som er beskrevet ovenfor, og som tidligst kan implementeres av utleieren etter 12 måneder, er det også mulighet for å inngå avtale om regelmessige leieøkninger etter avtale med leietaker. For utleiere og leietakere tilbyr denne varianten sikkerhet i flere år og unngår lange og risikable juridiske tvister.
Kontraktavtalt indeks eller gradert leie (§557a og § 557b BGB) gir en mulighet for en slik langsiktig godkjenning av regelmessige leieøkninger. De årlige leieøkningene er allerede registrert i kontrakten, noe som betyr at leietakers samtykke allerede er gitt i hvert enkelt tilfelle. Dette gir begge leietakere planlegging av sikkerhet for den avtalte perioden.
Hva er en gradert leie? (§ 557a BGB)
Hvis leietaker og utleier avtaler en gradert leie i kontrakten i samsvar med § 557a, øker leien med et avtalt beløp i avtalt periode på faste datoer. Kontraktsseksjonen om gradert leie regulerer både tid og leiebeløp øker. Ved å gjøre dette må utleieren merke seg at det ikke er tillatt å oppgi de vanlige husleieøkningene rent i prosent. Hvis det er avtalt en gradert leie med prosentvis økning, må det alltid spesifiseres hvor mye penger leien økes med.
I tillegg må det være minst 12 måneder mellom to leieøkninger som en del av en gradert leie. I tillegg gjelder disse prinsippene for en avtalt gradert leie:
- Hvis utleier og leietaker blir enige om leieøkninger som en del av en gradert leie i leiekontrakten, kan utleieren ikke kreve ytterligere leieøkninger i løpet av avtalt periode.
- Gradert leie kan avtales i både tidsbegrensede og faste leiekontrakter.
- Når det gjelder nye leiekontrakter, kan den graderte leien også kombineres med utelukkelse av ordinær hevingsrett for leietaker i opptil 4 år, noe som gir utleier enda mer sikkerhet.
- I løpet av den avtalte graderte leien er leieøkninger som en del av moderniseringstiltak ikke tillatt.
- Etter at den forskjøvne leiefasen er utløpt, kan leien bare økes med hensyn til den lokale sammenlignende leien. Alternativt kan en ny gradert leie avtales med leietaker.
- Gradert leie er begrenset i områder der leieprisbremsen gjelder eller der det er identifisert mangel på boliger, men ingen leiepriskontroller gjelder.
- Hvis kontraktsavtalene tillater det, kan driftskostnadene justeres, dvs. økes, i fasen med gradert leie.
Hva er en indeksleie? (§ 557b BGB)
Hvis det er avtalt indeksleie i leieavtalen i samsvar med § 557b, kan leien årlig justeres til leveindeksen, som gjenspeiler de generelle levekostnadene.
Hvis forbrukerprisene stiger, økes leien i samme grad. Forbruksprisindeksen som publiseres en gang i året av Federal Statistical Office, brukes som referanseindeks.
I løpet av en avtalt indeksleie er leieøkninger på grunn av moderniseringstiltak også tillatt. Imidlertid må modellen avtales skriftlig mellom leietaker og utleier, vanligvis i leieavtalen. I tillegg må beregningen av leieøkningsgraden presenteres gjennomsiktig.
Indeksleien er basert på prisindeksen som er bestemt av Federal Statistical Office for levestandarden til alle private husholdninger i Tyskland.
Hvor mye leieøkning er tillatt?
Hvor høy en leieøkning i enkelte tilfeller kan være, avhenger av typen begrunnelse for høyere leie. Generelt er det imidlertid lovbestemmelser som begrenser lovlig økning i husleie. De er registrert i § 558 BGB.
Den såkalte takgrensen, som finnes i § 558, paragraf 3 BGB, regulerer at leieprisene ikke kan øke med mer enn 20 prosent innen 3 år. Noen byer har satt taket enda strengere på 15 prosent leieøkning på 3 år.
I tillegg avhenger mengden av maksimalt tillatt leieøkning av hvilken av de typer leieøkningene som er beskrevet ovenfor er involvert. I tilfelle moderniseringstiltak er det for eksempel strengt bestemt at leieøkningen ikke kan overstige 8 prosent av moderniseringskostnadene som et tillegg på nettleien uten ett år.
Hvis leien er justert til den lokale komparative leien, er utleieren også underlagt smale grenser. Som beskrevet ovenfor, avhenger av hvor mye leien kan leve over medianivået for sammenlignbar leie.
I tillegg er det mulighet for å avtale den maksimalt tillatte leieøkningen med leietakeren, og som beskrevet ovenfor, sette en gradert leie over en viss periode. Når det gjelder nyutleie, kan denne graderte leien også kombineres med en minimum leietid, noe som gir utleier ekstra sikkerhet. Viktig: Selv med en slik forskrift, må de strenge juridiske kravene til maksimalt tillatt leieøkning overholdes!
Endelig har utleier muligheten til å justere leiebeløpet til levekostnadene årlig ved å avtale indeksleie. Denne varianten skaper også sikkerhet i forholdet mellom utleier og leietaker, fordi leieøkningene er avtalt på forhånd.
Hvilke effekter har husleiebremsen på leieøkninger?
Den såkalte leieprisbremsen er relativt ny i lovgivningen. I trange utleieområder har føderalstatene muligheten til å begrense økningen i leieprisene. Dette gjelder imidlertid ikke økende husleier for eksisterende leieforhold. Leiebremsen sier: Leien for nye utleie må ikke være mer enn 10 prosent over den lokale sammenlignende leien.
Leieprisbremsen er på plass slik at leieprisene ikke fortsetter å klatre, men forblir rimelige i storbyområdene. Dette gjelder imidlertid bare for nyutleie.
Hvor mye på forhånd må leieøkningen kunngjøres?
Hvis en utleier ønsker å øke leien, må han gjøre det i god tid og varsle leietakeren på en bestemt måte. Han må også gi ham en mulighet til å motsette seg den høyere leien. De nøyaktige reglene avhenger av typen leieøkning som skal bestilles.
Gradert leie: Ingen ytterligere kunngjøring av leieøkningen nødvendig
Hvis det er fastsatt en gradert leie i en leieavtale eller i en etterfølgende avtale, kan denne avtalen finnes i den tilsvarende kontrakten. Leietaker trenger ikke å bli informert om neste økning i leie avtalt på denne måten. Det kommer direkte fra kontraktsbestemmelsene og er tilstrekkelig kjent for leietakeren. I disse tilfellene trenger ikke leietaker å angi en periode med samtykke eller en periode med refleksjon. Bare en periode på 12 måneder, hvor det ikke er planlagt noen leieøkning, er tillatt for leietakeren med denne modellen.
Husleieøkning på grunn av modernisering eller justering av den lokale komparative leien
Hvis leien skal justeres til den lokale komparative leien eller økes på grunn av modernisering, må leieren informeres skriftlig. Uansett må leieøkningen være berettiget. Informasjon om leieøkningen og dens begrunnelse må sendes leietaker skriftlig. Imidlertid er levering via e-post tilstrekkelig. Kunngjøringen trenger ikke nødvendigvis å sendes med posten.
Fordi leietakeren i dette tilfellet må godta en økning i leien, må han også gis en refleksjonsperiode på minst 2 måneder etter kunngjøringen. I løpet av denne tiden har leietakeren muligheten til å sjekke den annonserte leieøkningen formelt og innholdsmessig og om nødvendig å nekte samtykke. Hvis leieren ikke gir sitt samtykke, har utleieren ytterligere 3 måneder til å saksøke leietakers samtykke etter at den gitte refleksjonsperioden er utløpt.
Det skal også bemerkes i denne sammenheng at leietakere har en spesiell rett til å si opp kunngjøringen om økt leie, noe som forkorter oppsigelsestiden for leiekontrakten til 2 måneder.
Hvilke frister må overholdes for leieøkningen?
Faste frister må overholdes når husleien øker. I prinsippet må det være minst 12 måneder mellom to økninger i leien, hvor leien ikke øker. En leieøkning er vanligvis bare lovlig en gang i året, og i tilfelle en ny leie er det bare tillatt etter disse 12 månedene.
Leieøkningen må kunngjøres minst 2 måneder i forveien. Hvis det ikke ble avtalt noen indeks eller gradert leie for en ny leieavtale, og leien fortsatt skal øke etter utgangen av det første leieåret, følges den ettårsfasen der leien ikke kunne økes, av den såkalte refleksjonsperioden for leietakeren. I løpet av disse to månedene har leietakeren muligheten til å sjekke økningen og justere den om nødvendig. å motsi. Hvis en leietaker ikke motsetter seg leieøkningen innen denne perioden, vil den tre i kraft i begynnelsen av den tredje måneden etter levering.
Denne refleksjonstiden på to måneder tilsvarer varigheten av oppsigelsestiden. Siden den kunngjørte leieøkningen først trer i kraft i begynnelsen av den tredje måneden etter kunngjøringen, kan den faktisk bare økes etter 15 måneder i tilfelle ny leie:
- Fase uten husleieøkning: 12 måneder
- Forhåndsvarsel og refleksjonsperiode: 2 måneder
- Tidligst mulig økningsdato: 15. måned av leieforholdet
Hvis utleieren ønsker å håndheve den høyere leien til tross for en innvending fra leieren, må han tvinge leietakers samtykke i retten.
Også her er det en frist innen den aktuelle søknaden må være mottatt av retten: Utleier må saksøke leietakers samtykke innen 3 måneder etter utløpet av den tildelte vederlagsperioden.
Hvis utleier øker leien etter moderniseringstiltak, må han gi leietaker 3 måneders varsel om dette. Også i dette tilfellet må leieren godta økningen og også her gir loven leieren en spesiell oppsigelsesrett med en kortere oppsigelsestid på 2 måneder.
Hvis en utleier ønsker å øke leien etter en modernisering, må han kunngjøre dette på forhånd.
Hvilken informasjon må kunngjøringen om leieøkningen inneholde?
For at en husleieøkning skal være lovlig gyldig, må den inneholde viss informasjon. Bare med disse er det garantert at det vil overleve enhver juridisk tvist som måtte være nødvendig:
- Adressering av alle berørte leietakere
- Dato fra hvilken den nye leien skal være gyldig
- ny leie inkludert differansen til den gamle leien
- Årsaken til husleieøkningen
- Når du tilpasser deg den lokale leien: Be om leietakers samtykke og merk at passivitet betraktes som samtykke.
- Ved leieøkning på grunn av modernisering, henvisningen til § 555d BGB (Når må leietaker tolerere modernisering?).
Må leietaker godta leieøkning?
I utgangspunktet, hvis utleier ønsker å øke leien, må han først innhente leietakers samtykke. Dette betyr imidlertid ikke at leietakere kan avverge ubehagelig leieøkning vilkårlig. En leietaker kan bare nekte å godta en leieøkning hvis de juridiske vilkårene for en leieøkning ikke er overholdt. For at en legitim avvisning av høyere leie ikke engang er mulig, bør utleiere absolutt overholde de strenge juridiske kravene beskrevet ovenfor.
Ved hver økning i leien må utleieren gi leietakeren en periode på 2 måneder der han grundig kan undersøke de juridiske forholdene for kravet. Godkjenning må da gis. Det er ingen strenge regler knyttet til selve samtykke. Det kan gjøres uformelt eller stilltiende, verbalt eller ganske enkelt ved å overføre den økte leien til ønsket tid.
Leietaker har bare rett til å nekte sitt samtykke til leieøkningen dersom lovkravene for høyere leie ikke er oppfylt. På den annen side, hvis alle vilkår er oppfylt, kan utleier insistere på samtykke. Hvis en leier nekter å samtykke til en leieøkning, har utleieren rett til å saksøke dette samtykke for en domstol (§ 558b, paragraf 2, paragraf 1 BGB). Han har 3 måneder på seg til å gjøre dette etter at godkjenningsperioden er utløpt.
Det er også muligheten for at en leietaker bare delvis godtar den økte leien. Dette kan for eksempel skje hvis taket fra leietakers synspunkt overskrides, dvs. leien har steget med mer enn 15 eller 20 prosent (avhengig av kommune) over en periode på 3 år. Hvis synspunktene til leietaker og utleier er forskjellige på dette punktet, har utleier også muligheten til å søke lovlig godkjenning.
Situasjonen er en annen hvis vanlig leieøkning som en del av en indeks eller gradert leie er avtalt i leieavtalen. For deres periode er det ikke nødvendig å innhente et nytt samtykke fra leietakeren for leieøkningen hvert år. Dette gis når kontrakten inngås for hele avtalt periode.
Boktips: leie- og leieøkning
Du kan bestille boka fra Amazon her.
Husleiebremsen gjelder i stadig flere kommuner. Den sier at når boligareal er utleid, kan den nye leien ikke overstige den lokale sammenlignende leien med mer enn 10 prosent. I tillegg til denne forskriften er det mye mer å vite for å bli enige om en akseptabel leie. Dette vises tydelig i den omfattende guiden "Rent and Rent Increase" fra Haufe Verlag i samarbeid med Haus + Grund Munich . Leserne kan også finne ut når klokkeslett beboerne må betale leien senest, hva som skjer hvis leietakere er i mislighold, og i hvilke tilfeller en husleiereduksjon er lovlig.