En leieavtale er grunnlaget for hver utleie. Den angir de grunnleggende rettighetene og forpliktelsene til begge parter, dvs. leietakerens og utleierens. Dette er spesielt viktig hvis det er en tvist mellom de to partene - da er det som er avtalt i leieavtalen avgjørende.
I Tyskland er det stor frihet i å utarbeide en leiekontrakt - men det gjør ikke ting enklere. For, avhengig av hvordan leieavtalen er utformet, kan den enten være veldig leievennlig eller - og dette vil være mer i din interesse - være mindre enn leietakervennlig. Og her er de små tingene helt essensielle, for i en nødsituasjon kan de bestemme mye penger, eller om leietakeren kan bli i leiligheten.
Hva må være i leieavtalen?
I følge loven trenger ikke en leieavtale oppfylle noen spesifikke formelle krav. Det trenger ikke engang å konkluderes skriftlig. For at kontraktspartene og gjenstanden for kontrakten skal kunne avklares, kreves det imidlertid disse tre minimumsopplysningene for kontrakten:
- fornavn og etternavn på utleier og leietaker
- leiebeløpet også
- adressen og plasseringen av leiligheten
Hvis ingenting annet er avtalt bortsett fra disse nøkkeldataene, gjelder husleieloven, som er angitt i den tyske borgerloven (BGB), i alle andre forhold. Av din egen interesse bør du derfor gjøre leieavtalen mye mer detaljert, fordi følgende i utgangspunktet gjelder: Det som er avtalt her og ikke strider mot gjeldende lov, gjenstår.
Det er mange eksempler på leieavtaler du kan laste ned. På den ene siden bør du imidlertid aldri bruke dem uten å nøle, og på den andre siden bør du alltid sjekke hvem som ga prøven. Forslag om leieforhold fra leietakerforeninger er vanligvis mer leievennlige. Du bør derfor bruke en prøveutleieavtale fra en utleiers forening eller få utarbeidet en individuell, utleiervennlig leieavtale av en spesialistadvokat for husleierett.
Hvorfor skal du utarbeide en utleiervennlig leieavtale?
Den juridiske situasjonen i Tyskland er spesielt oppmerksom på beskyttelsen av leietakere. Til sammenligning er utleiers interesser mer i bakgrunnen. Dette blir spesielt tydelig når det gjelder en oppsigelse. Men selv med mindre drastiske aspekter som kosmetiske reparasjoner, innskuddsbetalinger eller tilleggskostnader, er utleieren i en ulempe med hensyn til husleieloven hvis ingen individuelle regler er gitt. Det er derfor viktig å kjenne til mulighetene som gjør en leieavtale til utleiervennlig og fremdeles beveger seg innenfor de juridiske rammene.
I leieavtalen kan det bestemmes mange modaliteter til fordel for leietaker eller utleier - for eksempel som må betale eiendomsskatten.
Hva skal en utleiervennlig leieavtale inneholde?
I en utleiervennlig leiekontrakt er alle de avtalene som kan inngås i et slikt dokument formulert på en slik måte at de i det minste kompenserer for utleierens juridiske ulempe. Denne kompensasjonen kan være spesielt nyttig med hensyn til følgende forskrifter:
- Tilleggskostnader
Tilleggskostnader er en av de mange fallgruvene i husleieloven. Fordi i henhold til § 556 BGB er leietakers antakelse av disse kostnadene bare en valgfri regel. Hvis leieren skal betale disse kostnadene, må dette eksplisitt fremgå av leieavtalen, ellers bærer du disse kostnadene selv! I henhold til seksjon 556 i den tyske borgerloven (BGB) kan utgiftene vises som et engangsbeløp eller som forskuddsbetaling - men i henhold til lovteksten bare i et "passende beløp". I tvilstilfelle, få juridisk rådgivning her for å være på den sikre siden.
- innskudd
Som utleier må du investere leieinnskuddet sikkert, men lønnsomt for leieren. Hvis leietaker flytter ut og forlater leiligheten med betydelig skade, kan dette repareres eller repareres ved hjelp av depositumet uten noen økonomisk byrde for deg. Forutsatt at det ikke er noen skade og leietakeren har fulgt alle reglene, må du betale tilbake leietakerens leiebeløp inkludert investeringsgevinst. Leietaker betaler vanligvis ikke et depositum. Hvis du ønsker å beskytte deg økonomisk mot risikoen for skade forårsaket av leietaker, bør du definitivt godta en slik betaling i leieavtalen. Viktig: Med depositumet er du bundet av § 551 BGB. Her er det bestemtat husleieinnskuddet ikke kan overstige tre netto leier.
- Mindre reparasjoner
Det er spesielt utleiervennlig hvis leieren er forpliktet til å betale for mindre reparasjoner på leiligheten selv. For dette er det viktig at leieavtalen tydelig angir hvor mye kostnad leietakeren må betale for hver enkelt reparasjon. Generell rettspraksis har domstolene vurdert et beløp på 75 til 100 euro per reparasjon som relevant. For å gjøre klausulen juridisk sikker, må det også settes en årlig kostnadsgrense i leieavtalen. Her anses 8 prosent av den årlige grunnleien for tiden som hensiktsmessig.
- Eiendomsskatt
Driftskostnadsforordningen (BetrKV) gir tydelig i § 2 nr. 1 muligheten for å overføre eiendomsskatten til leietaker. For dette må dette imidlertid tydelig fremgå av leieavtalen. Du bør også legge til denne klausulen for å gjøre leiekontrakten vennlig.
- Tidsbegrensning
Hvis du ikke ønsker å inngå leiekontrakten på ubestemt tid, men bare i en begrenset periode, er det viktig å overholde kravene i § 575 i den tyske borgerloven. Det vesentlige poenget her er at du må informere leietaker om årsaken til den tidsbegrensede løpetiden når du inngår leieavtalen. Og ifølge BGB må dette gjøres skriftlig! Ideelt sett bør du derfor notere årsaken til tidsfristen direkte i leieavtalen. Hvis du ikke kan bevise at du har informert leietaker om årsaken til begrensningen, anses leieforholdet å være på ubestemt tid.
Ekstra tips: Vær forsiktig så du ikke utarbeider en leieavtale etter beste kunnskap og tro. Fremfor alt er det helt nødvendig å søke profesjonell rådgivning for å oppnå rettssikkerhet. Nøyaktige og teknisk korrekte formuleringer er avgjørende her og avgjør om en klausul er gyldig i retten eller ikke.
