Å kjøpe brukt eiendom er ikke alltid en glede og koster kjøperen dyrt: For eksempel når du anskaffer en brukt eiendom som viser mangler etterpå. Ofte mottar ikke kjøperen noen kompensasjon. Årsak: Nesten alle salgskontrakter for brukt eiendom inneholder klausulen "kjøpt sett" eller "kjøpt slik den ser ut".
Det betyr: Intet ansvar for selgeren. Unntak: Viktige eiendommer som husets byggeår kan ikke utelukkes fra garantien.
Det samme gjelder også hvis selgeren har lurt kjøperen på en feilaktig måte. Mangler som en gjennomsnittskjøper kunne ha erkjent ved grundig inspeksjon av brukt eiendom uten ekspert er ikke inkludert: Her må kjøperen beskytte seg. For eksempel kan potensielle kjøpere lett oppdage ødelagte områder på gipsen eller innerdørene som er vanskelige å lukke. Ellers må han spørre selgeren og kan stole på informasjonen hans. Selgeren må til og med avdekke alvorlige mangler uten å bli spurt, for eksempel om det er tørråte.
Ansvar for bevist falsk informasjon
Hvis garantien ikke er ekskludert i kontrakten, er selgere fortsatt ansvarlige hvis de har kommet med falske uttalelser om eiendommens tilstand eller villedet om mangler. Forutsetningen for erstatningsansvar er at selgeren var klar over mangelen. "Kjøperen må alltid bevise dette, noe som ofte er veldig vanskelig," understreker Holger Freitag, tillitsadvokat for Association of Private Builders (VPB).
En bygningsekspert kan få i oppdrag å finne ut om mangelen eksisterte før kjøpet. Hvis mangelen ikke ble diskutert før salget, oppstår det ytterligere spørsmål om mangelen var gjenstand for avsløring. "Dette avgjøres av domstolene fra sak til sak, og de har noe spillerom," sier Freitag. Hans tips: still så mange spørsmål som mulig under salgssamtaler og ta med deg et vitne for å ta notater. Dette gjør det lettere å bevise falsk informasjon senere.
”Kjøpt som det er” -klausulen betyr ikke noe ansvar for selgeren av en brukt eiendom.
Brukt eiendom - kjøpt sett sett?
Christian Meier, spesialadvokat for bygg- og arkitektonisk rett, medlem av hovedutvalget for ArGe Construction Law i den tyske advokatforeningen: “Gleden til en ny eiendomseier i hans brukte hjem kan fort bli til sinne og frustrasjon: Så snart han har flyttet inn, er mangler allerede synlige. Så oppstår spørsmålet om selgeren kan brukes til å fjerne dem.
Garanti
De fleste salgskontrakter inneholder formuleringer som utelukker ansvar for mangler som dukker opp senere. "Kjøpt som sett" indikerer en ekskludering av garantien, samt "ekskluderer garantien for alle synlige og skjulte feil" eller "kjøpt som den er".
Ansvar for mangler
Selgeren kan imidlertid ikke skjule en mangel. I følge en kjennelse fra Forbundsdomstolen 24. mars 2006 kan en kjøper også trekke seg fra kjøpekontrakten hvis mangelen er liten. I dette tilfellet handlet det om fuktskader. Dette var selgeren kjent, men han hadde holdt det hemmelig. Selgeren måtte godta reversering av kontrakten (filnummer V ZR 173/05). Han er derfor ansvarlig for mangler som han kjente og ikke informerte klienten om.
Lesetips: Hvis du ikke vil snuble i kostnadene ved å kjøpe et hjem, bør du unngå disse 5 feilene.
sikkerhet
Selgere bør liste opp alle kjente mangler i salgskontrakten, kjøpere bør være sikre på at eiendommen er fri for mangler. For å unngå stygge overraskelser, bør kjøperne få foretatt en gammel bygningsvurdering før kjøpet er gjort. "
Kjøper du brukt eiendom, bør du få en forsikring som er fri for mangler.
Hva sjekker jeg før jeg kjøper en brukt eiendom?
Hvis Your-Best-Home.net oppfyller dine krav, bør du sjekke bygningsstrukturen grundig. Tilstanden til kjeller, fasade, tak, varme og sanitæranlegg er spesielt viktig. Ansett en ekspert: bare han kan identifisere skjulte mangler.
Rent juridisk sett kjøper du ikke brukt eiendom, men eiendommen. Det er derfor viktig å ha et gjeldende utdrag fra tingboken vist til deg. Det er pantelån, landgebyrer og bruksrettigheter. Hvis du ikke forstår noe, spør en notarius. Med langsiktige eiendommer kjøper du Your-Best-Home.net mens du betaler en leieavtale for eiendommen. Når det gjelder salgskontrakten, er en kompetent notar viktig. Han vet hva som skal reguleres i kontrakten og forklarer ordlyden for deg.
Kjøpekontrakten må oppgi: beløpet og forfallsdatoen for kjøpesummen, overføring av eierskap, heftelser og fordeler, frihet fra heftelser på eiendommen eller gjeldsovertakelse. Selgeren bør også sørge for at han ikke er klar over alvorlige konstruksjonsfeil og at det ikke er forurensede områder på eiendommen. Beting deg en angrerett ved alvorlige mangler. Sørg for at eksisterende forsikring overføres til deg.
Det er viktig at du viser matrikkelen før du kjøper en brukt eiendom.
Dommen: Singing Seniors
En utelukkelse av ansvar for vesentlige mangler ble inkludert i kjøpekontrakten. Selgeren hadde forsikret at han ikke var klar over skjulte mangler i leiligheten. Kjøperen visste at det var et eldrebarnehage i første etasje i huset. Men det var først etter innflytting at han innså at samtalene og sangene til eldre borgere kunne høres mer enn tydelig i leiligheten hans. Han tilskrev støyforurensningen til utilstrekkelig støybeskyttelse, som selgerne skadelig hadde skjult. Regionretten i Coburg var enig med kjøperen og dømte selgeren til å tilbakebetale kjøpesummen og refusjon av megler- og notarskostnadene, eiendomsoverføringsskatten og finansierings- og advokatsalærene. Filnummer 23 O 358/13.
Dommen: fuktig kjeller
Når det ble spurt, bekreftet selgeren av et enebolig at kjelleren var tørr. Etter kjøpet viste det seg at når det regnet kraftig, kom vann inn i kjelleren. Kjøperen erklærte seg trukket fra kontrakten. Hamm Higher Regional Court fant ham rett. Selgeren burde ha forklart mulig vanninntrengning alene. Det er derfor falske skjul. Filnummer 22 U 161/15.
Dommen: Feil byggeår
En kjøper kan reversere kjøpekontrakten for en eiendom hvis byggeåret er feil, slo OLG Hamm fast. Bygget i 1997, oppgitt i notarius kjøpsavtale. Your-Best-Home.net ble ferdigstilt i begynnelsen av 1995. Siden verdien på en eiendom også avhenger av byggeår, er feil erklæring om to år ikke noe trivielt. Ifølge dommerne skrev selgeren bevisst feil dato. Filnummer 22 U 82/16.