En byggetillatelse er ikke absolutt nødvendig for hvert byggeprosjekt. Du kan finne ut her når du trenger å søke om byggetillatelse og hvilke dokumenter du trenger for byggesøknaden.
Med byggetillatelse er du på den sikre siden som byggherre. Du kan være trygg på at du vil kunne bygge i samsvar med din godkjente byggesøknad, og at du ikke lenger vil møte noen juridiske hindringer. Det er alltid rett til å gi tillatelse hvis byggeprosjektet ikke gir noen bekymringer under bygningsplanlegging eller byggeforskrifter. Tillatelsen må imidlertid brukes innen tre år, ellers mister den gyldigheten, og du må søke om forlengelse.
For hvilke prosjekter trenger du byggetillatelse?
Planlegger du en ny bygning, vil du utvide eller modernisere huset ditt? Da vil du mest sannsynlig trenge byggetillatelse. I prinsippet kreves det byggetillatelse for hver konstruksjon, endring av bruk og rivingstiltak. Imidlertid er bygningslovene ganske forskjellige på nasjonalt nivå - i noen land krever selv små strukturelle endringer som dormere byggetillatelse, i andre kan de reises uten tillatelse. En titt på de respektive statlige byggeforskriftene, som du vanligvis finner på internettportalene til de statlige myndighetene, avslører hva som kan og ikke kan bygges uten byggetillatelse. Imidlertid er en samtale med en ansatt i den lokale bygningsmyndigheten ofte mer forståelig og pålitelig for lekmannen. Disse kan bli funnet, avhengig av region,under forskjellige navn: bygningsavdeling, bygningstilsyn eller bygningsmyndighet.
Tips : Hvis du ikke vil lage en offisiell skriftlig - og avgiftsbelagt - foreløpig byggeforespørsel, men bare vil ha muntlig informasjon, må du huske å notere samtalen: Dette inkluderer nåværende dato og klokkeslett for samtalen, navnet på den ansatte, telefonnummeret hans og selvfølgelig innholdet som er spilt inn. Samtalsnotatet kan være nyttig hvis det er avvik etterpå. Ideelt sett vil en slektning eller bekjent følge deg til møtet, hvis navn da også skal noteres i notatet. Alternativet: Du sender forespørselen din skriftlig og uformelt på e-post - dette er også vanligvis gratis.
Hvilke byggeprosjekter krever ikke godkjenning?
Det er forvirrende: I Bayern trenger eierne alltid tillatelse til å bygge en vinterhage. I Thüringen gjelder dette bare spesielt store, oppvarmede prøver. Dette er fordi lov om bygning er en sak for føderale stater. For hageskur, terrassetak, carports og garasjer, solceller, solfangere og vannbassenger, er det ikke nødvendig med noen tillatelse i noen føderale stater. Så spør den lokale byggetillatelsesmyndigheten. Hvis byggeprosjektet ditt ikke krever tillatelse, kan du ta grep med en gang.
Fare: Noen byggeprosjekter krever ikke tillatelse i noen føderale stater, men krever varsel. Ved slike tiltak må byggherren eller arkitekten hans ofte fylle ut så mange skjemaer og sende inn dokumenter som med en vanlig byggesøknad. Men bygningsmyndigheten kontrollerer bare selve byggeprosjektet. Hvis bygningseieren ikke hører det motsatte fra bygningsmyndigheten etter en viss periode, anses byggetillatelsen å være gitt. Dette kalles også en fritaksprosedyre (se nedenfor).
Godt å vite : Selv byggetiltak som ikke krever tillatelse, er underlagt kravene i offentlig bygningslov. For eksempel må du følge avstandsbestemmelsene. Ellers kan myndigheten senere kreve at det opprettes lovlige forhold.
Krever et hagehus ingen godkjenning?
Også det kan ikke besvares over hele linja, fordi det avhenger av ditt individuelle prosjekt: De statlige byggeforskriftene fastsetter maksimal gulvareal som et hus uten tillatelse ikke kan overstige. De regulerer også om hageskuret trenger statikk eller ikke. Du bør derfor avklare med bygningsmyndighetene hvilke tillatelser du må presentere før du kjøper. Kanskje er bygningsmyndigheten fornøyd med den generelle godkjenningen av kithuset.
Byggetillatelse i den forenklede prosedyren
For noen byggeprosjekter er en forenklet godkjenningsprosedyre, inkludert fritaksprosedyrer eller informasjonsprosedyrer, mulig. Bare noen punkter i bygningsmalen blir sjekket her. Byggherren eller hans arkitekt må sørge for at utformingen hans oppfyller kravene i utviklingsplanen. Små og mellomstore bygninger eller boligbygg kan godkjennes raskere hvis de er innenfor en kvalifisert utviklingsplan og utbygging er sikret. Alle vanlige bygningsdokumenter må også sendes inn for fritaksprosedyren. Hvilke disse er, er i den respektive bygningsmalforordningen.
I informasjonsprosessen anses byggetillatelsen automatisk å være gitt innen en periode - for eksempel fire til seks uker - etter innlevering av bygningsdokumentene, med mindre bygningsmyndigheten får melding om annet av bygningsmyndigheten.
Spør bygningsmyndigheten hvor lang tid godkjenningsprosessen tar.
Dokumenter for byggesøknaden
Profesjonelle planleggingsdokumenter for byggeprosjektet kreves for en byggesøknad. Derfor må en arkitekt eller sivilingeniør vanligvis sende inn søknaden. Men det er unntak også her: For mindre tiltak kan håndverksmestere noen ganger også skrive søknadsdokumentene.
Du må sende søknaden i tre eksemplarer, sammen med alle dokumentene som kreves for å vurdere byggeprosjektet. Her er en grov ramme for nybygg uten krav om generell gyldighet:
- Arkitekttegning
- Informasjon om drenering av eiendom og vannforsyning
- Informasjon om ruteutviklingen
- Teknisk beskrivelse av bygningen
- Statikk
- Brannsikring, lydisolering, varmeisolasjon
- Tomteplan for tinglysningskontoret
- Byggnummerberegning
- Høydeplan
- Beregning av de forseglede eiendomsarealene
- Hvis nødvendig, samtykkeerklæring fra naboene
Arkitekten vil sammen med deg dokumentene for byggesøknaden. De sendes inn i tre eksemplarer.
Slik fungerer godkjenningsprosessen
Hvis det ikke er noen kvalifisert utviklingsplan, eller hvis du planlegger avvik fra en eksisterende utviklingsplan, vil myndighetene under godkjenningsprosessen sjekke om prosjektet ditt passer inn i omgivelsene når det gjelder type bruk, størrelse og plassering av bygningen, det bebygde området og byggemetoden. Hun tar også hensyn til overholdelse av avstandsområder.
De som er enige om detaljene på forhånd, risikerer mindre at byggesøknaden blir avvist. Fordi hver bygningsforordning gir rom for tolkning. Og hvis et avslag blafrer inn i huset etter noen uker, er det ingen grunn til å gi opp: Ofte kan man fremdeles finne et kompromiss i en personlig samtale. Spesielle tillatelser er også mulig, for eksempel i løpet av en effektiv renovering. På grunn av varmeisolasjonstiltak har bygningseiere lov til å bryte grenseutviklingen - det er her klimavern kommer først.
Godkjenningsprosedyre på et øyeblikk
- Innhent informasjon fra bygningsmyndigheten .
- Arkitekten lager et utkast og er enig med klienten.
- Arkitekten tegner byggemalen og samler alle dokumentene for byggesøknaden.
- Bygningsmyndigheten undersøker byggesøknaden.
- Byggetillatelsen er gitt og byggeprosjektet kan starte.
ELLER
- Bygningsmyndigheten avviser byggesøknaden og begrunner avgjørelsen.
- Det er nødvendig med en diskusjon med bygningsmyndigheten om et mulig kompromiss eller en spesiell tillatelse.
- Arkitekten endrer byggeplanen, eller byggherren kan få godkjenning fra naboene om nødvendig.
- Bygningsmyndigheten gir byggetillatelse og byggeprosjektet kan starte.
Behandlingstid til byggetillatelse
Først når den lokale bygningsmyndigheten har gitt byggetillatelse, kan håndverkerne flytte inn. Dette tar ofte flere uker, noen ganger til og med noen måneder. Dessverre er det ingen landsdekkende regler om behandlingstid for byggesøknader. Tiden hvor bygningseiere må vente inaktive, varierer avhengig av stat og kommune. Hvis du er heldig, slipper du med fire uker - andre må tåle seks måneder. Bare i Baden-Württemberg bestemmer § 54 i statens byggeforskrifter at avgjørelsen om byggesøknaden må tas senest etter to måneder. Hvor raskt byggetillatelsen gis andre steder, avhenger også av den enkelte sak: En vanlig boligbygning i et nytt utbyggingsområde godkjennes vanligvis raskere enn en tomt i den historiske gamlebyen eller et kommersielt prosjekt i det uplanlagte uteområdet.
Tips : Hvis dokumenter mangler, blir byggetillatelsesprosessen unødvendig forsinket - sørg derfor for at den er fullført.
Når gir en foreløpig byggeforespørsel mening?
Hvis du vil vite om dine egne ideer kan implementeres før du oppretter byggeplanen, kan du finne ut ved hjelp av en foreløpig byggeforespørsel. I prinsippet kan hvem som helst spørre dette - men det er veldig fornuftig å søke råd fra en arkitekt som takket være sin ekspertise innen planlegging og byggeforskrifter kan svare på det ene eller det andre spørsmålet på forhånd.
En foreløpig byggeforespørsel er også nyttig hvis det ikke foreligger en bebyggelsesplan for eiendommen eller hvis den ligger i det såkalte uteområdet - dvs. utenfor en sammenhengende utbygging. Da er kravet at nybygget "passer inn i det omkringliggende området og utbyggingen er sikret". Selv de som ønsker å selge en tomt kan gjøre en foreløpig byggeforespørsel og dermed øke prisen, for når alt kommer til alt kan interesserte kjøpere raskt finne ut om kjøpet er verdt for dem eller ikke.
I likhet med byggetillatelsen, må den foreløpige byggeforespørselen også sendes skriftlig til det ansvarlige byggeforskriftskontoret eller bygningstilsynet. Det er to alternativer tilgjengelig for dette: den formelle forespørselen (mot en viss avgift - vanligvis i det tosifrede området for et familiehus) og den uformelle søknaden. Det siste er lettere å spørre, men svaret på det er ikke juridisk bindende.
Godt å vite : Den foreløpige byggeforespørselen tar ikke mindre tid enn byggetillatelsen - du kan forvente opptil tre måneders behandlingstid.
Byggekostnadskostnader
For byggesøknaden bør byggherrer beregne rundt 0,5 prosent av bygningskostnadene (eksklusiv merkostnader). Alternativt kan du også beregne kostnadene for byggesøknaden ved hjelp av denne formelen:
Lukket areal i kubikkmeter x bygningsverdi i euro per kubikkmeter / 0,5 prosent = kostnadene ved byggesøknaden.
Med nybyggskostnader på 300.000 euro koster byggesøknaden rundt 1500 euro. Imidlertid, hvis byggekostnadene er mye lavere, krever bygningsmyndighetene vanligvis et minimumsgebyr på 100 til 200 euro. Spesielle tillatelser, for eksempel fra vannmyndigheten eller for å felle trær på eiendommen, kan føre til merkostnader.
Tips : Selv om du vil vente med å sette opp garasjen for et nytt byggeprosjekt, bør du fortsatt inkludere det i byggeplanen fra starten. Dette sparer deg for en ekstra byggetillatelsesprosedyre. Men vær forsiktig: Det ekstra arbeidet kan føre til flere kostnader for arkitekten og bygningsingeniøren.
Hvis det nye bygget ditt smelter sammen med omgivelsene og tilsvarer utbyggingsplanen, bør det ikke være noen problemer med byggetillatelsen.
Må naboen godta byggeprosjektet mitt?
Alle som følger alle kravene i utviklingsplanen og de respektive statlige byggeforskriftene, vil få byggetillatelse - uavhengig av hvordan naboen har det med prosjektet. Hvis det derimot skal gis unntak og unntak fra bestemmelsene i utbyggingsplanen, er godkjenningens skjønn etter myndighetens skjønn. I et slikt tilfelle øker sjansen for tillatelse hvis klienten kan vise samtykke fra sine naboer. Som bygningseier må du presentere naboene dine med prosjektdokumentene i god tid og be dem signere.
Opposisjonsmuligheter for innbyggerne
Som beboer erklærer du at du godtar byggeprosjektet med din signatur. Det er imidlertid mulig at du ved et uhell gjør ytterligere innrømmelser, for eksempel reduserte klaringområder. For å forhindre at dette skjer, er det noen tips om hva du skal passe på når du sjekker dokumentene:
-
Er avstandsarealene i orden
Hvor stor avstanden til naboen må være, skyldes i utgangspunktet de respektive byggeforskriftene i føderalstaten. Som regel er den minst tre meter - med unntak av balkonger, karnappvinduer eller verandaer, der mindre grenseavstander gjelder. Garasjer opp til en viss størrelse kan ofte plasseres på grensen -
Matcher bygningen områdets karakter?
Hvis bygningen strider mot bygningsområdet, kan naboer føle seg urimelig irritert. Det er imidlertid ikke den individuelle smaken som avgjør dette, men utviklingsplanen. Det kan for eksempel ikke bygges kommersielle foretak i et boligområde. I dette tilfellet ville ikke byggetillatelsen komme igjennom uansett. -
Opprettholdes tredjepartsbeskyttelse?
Hvis byggeprosjektet overstiger tillatt bruk av plass, antall leiligheter eller bygningens høyde, kan du som nabo motsette deg byggetillatelsen.
Veto mot naboens planer
Hvis du vil iverksette tiltak mot en byggetillatelse som allerede er utstedt, har du bare en måned på deg. Unntak: Hvis du som nabo ikke er blitt informert, kan du til og med protestere mot byggetillatelsen innen et år, fra det tidspunktet du ble kjent med byggeprosjektet.
Hvis myndigheten avviser innsigelsen, er det mulig å handle for forvaltningsretten. Det er fornuftig at denne handlingen ledsages av en presserende prosedyre som du kan få en konstruksjonsfrysing. Ellers kan det hende du må avtale en fullstendig fullbyrdelse. En innsigelse eller søksmål er lovende hvis tillatelsen tydelig bryter med en bestemmelse som beskytter naboer. Imidlertid vil du sannsynligvis ikke være i stand til å sikre deg den uhindrede utsikten du har hatt så langt.
Hvor stor avstanden til naboene må være, avhenger av føderalstatens respektive byggeforskrifter.
Dette regelverket beskytter naboene
- Arealvernkrav etter byggeplanlov
- Forskrift om overholdelse av klarering til bygging av yttervegger
- delvise krav til stabiliteten til konstruksjoner
- hvis aktuelt, retningslinjer for brannvern
- mulige planer om plassering av parkeringsplasser og garasjer
- Hensynskrav etter byggeplanloven
- Seksjon 5 i Federal Immission Control Act: I henhold til dette må planter som er gjenstand for godkjenning bygges på en slik måte at de ikke forårsaker noen skadelig innvirkning på miljøet for allmennheten eller deres nabolag.
Bygging uten byggetillatelse
Nye bygninger trenger byggetillatelse - selvfølgelig! Men med mindre byggeprosjekter kan det ene eller det andre være tilbøyelig til å unngå den lange prosessen. OBS: Alle som gjennomfører byggeprosjektet sitt uten tillatelse, det være seg et trehus eller et redskapsbod, kan bryte statens byggeforskrifter.
Denne såkalte svarte bygningen blir ofte ikke oppdaget i mange år på landsbygda. Men helt siden Google Street View ble lansert, har flere og flere overtredelser blitt lagt merke til. Deretter sender myndigheten først en invitasjon til eieren om å bli hørt. Etter det blir eiendommen vanligvis uoffisielt sjekket fra naboeiendommen. Hvis det er en svart bygning, blir eieren bedt om å fjerne den. Hvis han ikke gjør dette, vil han pådra seg en bot. Dette varierer avhengig av føderalstaten og fakta. Svarte bønder i Baden-Württemberg betaler en bot på 500 til 7500 EUR for små endringer i rommet og 1500 til 50 000 EUR for større volumer. I Mecklenburg-Vorpommern derimot, er boten for dette betydelig billigere til 750 til 10.000 euro. Alle som gjør små romendringer i Thüringen uten tillatelse kommer med 250 til 7.500 euro av det. Forresten: Hvis eieren fortsatt ikke fjerner eiendommen etter boten, vil bygningsmyndighetene rive den selv.
Godt å vite : I tillegg til konstruksjonslovens sanksjoner, kan ulovlig konstruksjon få konsekvenser i henhold til forsikringsloven og husleieloven, for eksempel hvis bygningsforsikringen ikke betaler eller leieren kansellerer uten varsel.
Få byggetillatelse med tilbakevirkende kraft
Når du kjøper et hus, hender det noen ganger at renovering eller utvidelse som ble utført for mange år siden ikke var tillatt av en byggetillatelse. I dette tilfellet kan en etterfølgende byggetillatelse be om. Dette er ofte gitt for tak på taket, vegger, carports, svømmebassenger eller hagehus.
Tips : Før du kjøper eiendommen, bør du be selgeren vise deg alle byggetillatelser eller spør bygningsmyndighetene. Hvis de sier at en påfølgende byggetillatelse ikke kan gis, bør du holde deg borte fra den! I dette tilfellet må du til og med forvente en avhendingsordre.