Hva er tillatt når og hvilke typer leieavtaler er det? Enten som leietaker eller utleier: Det er noen ting du bør vurdere for å unngå ubehagelige overraskelser. Hvilke oppsigelsestider, årsaker til oppsigelse og unntak gjelder i ditt tilfelle? Vi presiserer dette i en liste over vanlige typer leieavtaler.
Åpen leiekontrakt
Åpent leieavtale er den vanligste formen for leieavtale. Med en leieavtale løper leieavtalen på ubestemt tid (§ 542 (1) BGB). Hver kontraktspart kan si opp leieforholdet i samsvar med lovbestemmelsene. Leietaker kan gi tre måneders varsel uten å oppgi grunn. Hvis utleier ønsker å si opp, trenger han en lovlig anerkjent grunn for oppsigelse, for eksempel personlig bruk. Oppsigelsestiden hans er basert på leietakers oppholdstid og er mellom tre og ni måneder (tre måneder opp til fem år, seks måneder etter fem år, ni måneder etter åtte år).
Midlertidig leiekontrakt
En tidsbestemt leieavtale definerer slutten av leieperioden fra starten. Utleier og leietaker kan ikke avbestille før utløpet av leieperioden. Et unntak er oppsigelse uten varsel.
Utleier kan bare begrense leieperioden i en såkalt kvalifisert tids leieavtale hvis han kan oppgi en gyldig grunn. Eksempel: Han trenger leiligheten selv eller planlegger omfattende renoverings- eller rivingsarbeider (§ 575 BGB). Hvis kontrakten avsluttes, må leieren bare flytte ut hvis den opprinnelige årsaken til den tidsbegrensede perioden faktisk fortsatt eksisterer.
Utleier og leietaker må alltid avtale skriftlig med kvalifiserte tidsbegrensede leieavtaler som angir årsaken til begrensningen - ellers anses leieavtalen som en leieavtale.
En spesiell form for den midlertidige leiekontrakten er retten til å leve livet ut. Leieforholdet er "begrenset" til levetiden.
Gammel tidsbegrenset leiekontrakt
Fram til 31. august 2001 kunne utleiere og leietakere også inngå enkle tidsbestemte leieavtaler uten tidsbegrensning. Følgende gjelder for dem: Hvis leietaker ber om videreføring av leieforholdet to måneder før kontraktens slutt, kan han bli i leiligheten på ubestemt tid - med mindre utleier har grunn til å gi beskjed, f.eks. Personlig bruk. Den gamle tidsbegrensede leiekontrakten gjelder leiekontrakter som ble inngått før 1. september 2001. I dag kan ikke utleiere og leietakere være enige om det lenger.
fremleieavtale
Hvis leietaker inngår en leieforholdsavtale med en underleier, foreligger det en fremleieavtale (§§ 540, 535 BGB). Ofte er det også snakk om et leietak på andre nivå.
Gradert leiekontrakt
Med en gradert leiekontrakt bestemmer utleieren ikke bare den opprinnelige leien, men også den fremtidige leien øker. Det må være minst ett år mellom to graderte leier. Den årlige leieøkningen eller den respektive summen i euro må uttrykkelig fremgå av kontrakten. Hvis det står i leiekontrakten at leien øker med fem prosent årlig, er avtalen ineffektiv. Hvis den lokale leien øker raskere enn leieskalaen, har utleier fortsatt ikke lov til å øke leien.
Graduerte leieavtaler er ofte tidskontrakter. Utleier kan ikke si opp kontrakten i løpet av kontraktens løpetid. Leietaker har en spesiell oppsigelsesrett. Han kan først avslutte på slutten av det fjerde året, deretter alltid med den lovbestemte oppsigelsestiden.
Indeksleiekontrakt
I en indeksleie kobler utleieren leieprisen til prisindeksen for levekostnadene for private husholdninger i Tyskland fra Federal Statistical Office. Hvis indeksen endres, øker ikke leien automatisk. Først og fremst må den forrige leien ha vært uendret i minst ett år. Da må utleier skriftlig informere leietakeren om den gamle og gjeldende indeks, konvertere differansen til en prosentandel og vise den nye leien i euro. Den høyere leien betales for første gang to måneder etter utleiers skriftlige erklæring.
Eksempel: Hvis utleier skriftlig varsler en effektiv leieøkning 15. januar, vil leietakere betale mer leie fra mars. Leieøkninger før utgangen av ettårsperioden er bare mulig hvis driftskostnadene øker eller utleieren gjør strukturelle endringer som han ikke er ansvarlig for, for eksempel å bytte fra bygass til naturgass eller teknisk nødvendig ettermontering av heisanlegget.
Skjemaer for leieavtaler
Det tyske leietakernes forbund, hus- og grunneierforeninger og utgivere utsteder gyldige skjemaer for leieavtaler. Utleiere kan kjøpe skjemaene i skrivesakerbutikken, be om det fra foreningen eller laste dem ned fra Internett. Du kan imidlertid også skrive eller inngå leieavtaler selv. En leieavtale er gyldig hvis den spesifiserer hvem som er leietaker og hvem som er utleier, hvilken leilighet som leies ut, til hvilken pris og når leieforholdet skal begynne.
Få en spesialist sjekket
Skriftlige leieavtaler er vanlige. Rettighetene og forpliktelsene til avtalepartnerne er oppført på flere sider i leieavtalen. Imidlertid er mange kontraktsbestemmelser funnet å være overflødige, og ikke alle er effektive. Hvis utleier kommer fra krav fra en skjemautleieavtale, bør leietakere først få kontrollert klausulen av en spesialist, for eksempel hos utleieforeningen.
