Å kjøpe en gammel bygning: det må du vite
Noen sverger til et nytt hus. Alt er topp moderne, oppfyller dagens krav og forskrifter. Kjøper du totalentreprise, er prisen stort sett fast. Andre foretrekker en gammel bygning. Hus med historie har ofte en veldig individuell sjarm. Men også veldig individuelle risikoer.
Det er derfor ingen generelt anvendelig regel om en gammel bygning eller en ny bygning er bedre. Ofte kommer det også an på personen til eieren. Men hvis du vurderer en gammel bygning, bør du vurdere noen få poeng når du tar din beslutning. Slik at kjøpet ikke blir til et uoverskuelig eventyr. Her er en oversikt over alle kritiske punkter.
Gamle bygninger har ofte en spesiell sjarm. Men et kjøp må vurderes nøye. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
Den største usikkerhetsfaktoren er bygningsstoffet. Selgeren kan ikke holde tilbake kjente mangler. Men med mange mangler vil det være vanskelig å bevise at de var kjent. Selgeren trenger ikke å påpeke de som lett kan gjenkjennes. “Kjøpt som sett” - det er prinsippet når du kjøper et hus.
Eksperten er nødvendig
Det viktigste rådet er derfor å konsultere en ekspert. Dette er nyttig for et nytt besøk etter at du har fått oversikt ved første avtale og deretter bestemte deg for å komme nærmere et kjøp. For å gjøre dette får du tjenestene til en bygningsekspert, arkitekt eller sivilingeniør. De fleste meglere er uaktuelt. En ekspert er ikke billig , et tresifret beløp forfaller. Men investeringen er alltid verdt.
Avtale på stedet på byggeplassen © BSB eV
Hvorfor en byggmester? Bare en ekspert kan pålitelig avgjøre om fuktighet kan tolereres i kjelleren eller om det vil skade bygningsstrukturen. Om det er statiske problemer med individuelle komponenter. Om taket vil vare en stund eller om det må dekkes på nytt. Hvilke problemer som kan oppstå med planlagt og nødvendig varmeisolasjon.
En bygningsmåler kan også utarbeide en beregning av renoveringskostnadene som bankene ønsker å ha før en lånegodkjenning. En viss spillerom for det uforutsette må tas i betraktning. Fordi noen problemer ikke blir lagt merke til før renoveringsarbeidet har startet. Men beregningen av en profesjonell er rett og slett mer pålitelig enn for en lekmann - kalkulatorer for renoveringskostnader på Internett er ganske enkelt ikke pålitelige nok.
Hva gjør en bygningsinspektør
Det kan være lurt å få en ide om renoveringskostnadene etter første inspeksjon, selv før du ansetter en ekspert. Dette kan muligens føre til at prosjektet mislykkes på grunn av økonomien - da kan du spare kostnadene for takstmannen. For dette tilfellet med en veldig grov, første vurdering, er det en tommelfingerregel.
Kostnader for renovering av tommelfingerregel (uten spesielle tilfeller)- For eiendom fra 1990- eller 2000-tallet forventes reparasjons- og renoveringskostnader på 20 prosent av kjøpesummen.
- For hus fra 70- eller 80-tallet kan en tredjedel av kjøpesummen legges til for renovering og oppussing.
- Hus fra etterkrigsårene koster minst 40 prosent av kjøpesummen ved renovering.
- For enda eldre hus koster oppussing minst 50 prosent av kjøpesummen.
I tillegg bør du selvfølgelig ikke løpe blindt gjennom huset under en første inspeksjon og bare se på hvor mange ugress som er i plenen. Det er problemer som en lekmann kan kjenne igjen - ikke for å estimere renoveringskostnadene, men for å få ytterligere informasjon og snakke med eksperter om dem.
Selv lekmann kan se at dette taket ikke lenger er bra lenge. Men i mange tilfeller er det bedre å stole på dommen fra en profesjonell © JFsPic, stock.adobe.com Sjekkliste konstruksjonsfeil
- Blomstring og ødelagt gips på veggene, mugg og muggen lukt i kjellerrommene indikerer fuktproblemer. Det kan være ufarlig eller alvorlig.
- Spor etter drypp og vann på loftet indikerer at taket lekker. Glatte fliser og ødelagte lekter kan også indikere problemer.
- Vinduer og dører bør kontrolleres for trekk, eller vinduskarmer for skader. Enkeltvinduer gjør det nesten viktig å bytte ut vinduer.
- Hvis du bare ser noen stikkontakter, men gamle lysbrytere, må den elektriske installasjonen vanligvis fornyes helt.
- Sprekker i veggene kan indikere statiske problemer, men ikke nødvendigvis. Det er vanskelig når de er kontinuerlige fra innsiden til utsiden.
Problemer som dette trenger ikke å bety at man avstår fra å kjøpe det aktuelle huset. De må bare tas med i den samlede beregningen før du kjøper. Dette er viktig for det første for finansieringen gjennom banken og for det andre for kjøpesummen. Henvisningen til individuelle skader kan muligens brukes til å senke kjøpesummen.
Tips: Finn de billigste regionale håndverkere og spesialfirmaer, sammenlign tilbud og spar opptil 30%. Spør nå uten forpliktelserOverhold lovkrav
I tillegg til de rent strukturelle forholdene, må det også tas hensyn til en rekke juridiske krav, da disse har innvirkning på kostnadene. Ment er renoveringsforpliktelser, monumentvern og arealplanlegging. De økonomiske konsekvensene av disse kravene kan beregnes forskjellig på de tre områdene.
ENEV setter retningslinjer for nye huseiere © marco2811, fotolia.com
Kostnadene som oppstår ved forpliktelsene til energieffektiv renovering kan beregnes relativt bra . Alle som er fornøyde med veldig grove estimater, kan slå opp informasjonen på Internett. Alle som vil vite mer bindende informasjon, kan kontakte en energirådgiver. Det er tre spesifikke forpliktelser når man kjøper et hus i dag - isolering av taket i øverste etasje, isolering av varme- og varmtvannsrør i uoppvarmede rom og erstatning av gamle varmesystemer. Vi kan ikke gå inn på detaljer her, det er et tema i seg selv. Man skal forøvrig raskt vurdere å fullstendig isolere uisolerte boligbygg, selv om dette alltid er forbundet med femsifrede kostnader.
Dette er obligatorisk, men ikke så dyrt - i uisolerte rom må rørene for oppvarming og varmt vann være isolert. © André Reichardt, stock.adobe.com
Før du kjøper et eldre hus, bør du definitivt avklare om det er en fredet bygning. Det må skilles mellom såkalt ensemblebeskyttelse, der monumentmyndigheten bare har ordet i den utvendige utformingen av huset, og det enkelte monument, der alle bygningstiltak også må diskuteres inne. Kravene kan være betydelige, prisene for nye vinduer, for eksempel, er raskt femdoblet. Det at monumentmyndighetene også gir teknisk bistand med oppussingen er positivt, men hjelper ofte ikke økonomisk.
Er den gamle bygningen en vernet bygning? © Doc Rabe, stock.adobe.com
Det er også viktig å avklare den juridiske planleggingssituasjonen . Hvis det foreligger en utviklingsplan for det aktuelle kvartalet, kan du se hva som kan bygges på eiendommen - men også hva som er mulig i nabolaget. Hvis det ikke er noen utviklingsplan, må hver bygning passe inn i naboutviklingen. Hvis du planlegger endringer, anbefales det sterkt å konsultere den lokale bygningsmyndigheten. For øvrig gjør mange kommuner gjeldende utviklingsplaner tilgjengelige på sine nettsider.
Lokasjonen spiller også en rolle
En annen faktor i beslutningen om å kjøpe hus er plasseringen - men dette gjelder for alle hus og bør derfor bare behandles her som en indikasjon. I alle fall, som potensiell kjøper, bør du sjekke konsekvensene av situasjonen for din egen livssituasjon - må du kjøpe en annen bil fordi butikker eller barnepass ikke er innen gangavstand? Er det virksomheter, fra restauranter til bilverksteder, som lager støy? Er det planlagt noen prosjekter i nabolaget som svekker livskvaliteten? Disse spørsmålene spiller også en rolle hvis du ønsker å leie ut eiendommen helt eller delvis.
En faktor som ofte er overvurdert i forbindelse med finansiering har også å gjøre med den personlige situasjonen - personlige bidrag . I teorien kan du gjøre mye selv, spesielt siden mye av den nødvendige informasjonen er lett tilgjengelig på Internett. Men har du tid og utholdenhet? Når du bestemmer deg for å kjøpe en gammel bygning, bør du være forsiktig med dine egne bidrag - men de kan også spille en rolle. Mange har det gøy med det også!
Oppussing: For hvilke handler er det fornuftig å gjøre ditt eget arbeid? 
Personlig bidrag på byggeplassen: fordeler og ulemper
Men det er andre faktorer som må vektes annerledes. Passer romoppsettet i huset til din egen familiesituasjon og behov? Passer eksisterende møbler inn i huset, spesielt et muligens eksisterende kjøkken? Verdsetter du en garasje eller carport, og kanskje dette fortsatt må bygges? Men også: Vil du installere et solsystem, og tillater takets statikk dette til og med?
Ikke glem subsidier og tilleggskostnader
En annen faktor for finansiering, og derfor for å avgjøre om du skal kjøpe en gammel bygning, er tilskuddene . Det er forskjellige regler for fredede bygninger; Felles for dem alle er imidlertid at de på ingen måte utligner merkostnadene og derfor ikke bør tas i betraktning. Tilskudd eller billigere lån er også tilgjengelig for energiske renoveringer - disse kan allerede tas i betraktning.
Finansiering til renovering av gamle bygninger: Godt å vite
Og det er ett tema til som du kanskje glemmer til tross for all entusiasme for en flott gammel bygning - i tillegg til den faktiske kjøpesummen er det noen tilleggskostnader . Om nødvendig er dette kostnadene for megleren, men uansett eiendomsoverføringsskatten, avgiftene for oppføringen i matrikkelen og gebyret for notarius.
Ofte glemt - men aldri av skattekontoret: Eiendomsoverføringsskatten © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Noen ganger ignoreres også spørsmålet om at du ikke kan flytte under renoveringen, men banken vil ha renter og hovedstol. Dette kan bli en byrde hvis leiesparingen skal gi et økonomisk bidrag. Det kan være en lettelse hvis banken gir en avdragsfri periode - men dette må forhandles om.
