Flerfamiliehus kan dekke boligbehovet for flere familier, men de kan også representere en kapitalinvestering. I et intervju forklarer kostnadskontrolleksperten i detalj hvilke kostnader og priser du må beregne for konstruksjon, prefabrikkerte konstruksjoner eller bruktkjøp av flerfamiliehus.
Spørsmål: Er flerfamiliehus fortsatt verdt å investere i kapital?
Ekspert for kostnadssjekk: I mange tilfeller ja - men på ingen måte i alle tilfeller.
Det er alltid viktig at leieevnen er så optimal som mulig - det er hovedkriteriet. For at regningen skal ordne seg, må selvfølgelig kostnadene eller prisen for bygården matche de oppnåelige leieinntektene. Begge faktorene kan bare vurderes fra sak til sak.
I tillegg, hvilke avkastninger du faktisk vil oppnå hvis du ser på bygården som en investering.
Spørsmål: Hva koster bygårder generelt?
Kostnadskontrollekspert: Det er selvfølgelig ikke noe generelt svar på det - det avhenger av huset og av om du selv bygger et hus, kjøper det som et prefabrikkert hus eller kjøper det brukt.
Når du bygger, kan du vanligvis påta deg kostnader på rundt 1500 EUR per m² . I praksis vil imidlertid kostnadene vanligvis være betydelig høyere - du bør absolutt starte fra 1800 EUR per m² til 2000 EUR per m² .
Bygg i byen kan være betydelig dyrere enn i landet
Når det gjelder konstruksjon, avhenger det imidlertid også mye av hvor du bygger. I urbane områder kan byggekostnadene allerede være betydelig høyere - de siste årene har byggekostnadene på noen byggeplasser steget til opptil 3000 EUR per m² eller enda mer. Selvfølgelig spiller utstyr og konstruksjon alltid en viktig rolle her.
Byggebransjen beregner derimot ofte med den såkalte kubaturen: 400 EUR per m³ lukket rom brukes som en tommelfingerregel i dette tilfellet - her kan det selvfølgelig være like betydelige avvik opp eller ned.
Generelt gjelder den samme kostnadsrammen for prefabrikkerte hus - men også her kan kvadratmeterprisene være ganske dyre.
Kjøper du en bygård fra en eiendomsutvikler, kan det i enda tilfeller være enda dyrere - avhengig av beliggenhet. Her må du imidlertid ta i betraktning at eiendommen i dette tilfellet også er inkludert - denne kostnadsfaktoren ble ennå ikke tatt i betraktning når du spesifiserte byggekostnadene.
Kjøper du en brukt leilighet, er prisen ofte basert på oppnåelige leier.
Et lite kostnadseksempel fra praksis:
En bygård i solid konstruksjon blir bygget med en praktisk beliggenhet nær en stor by. Det totale bruksarealet er 400 m², og det bygges kostnadsbevisst. Byggekostnadene i dette tilfellet er derfor 1880 EUR per m². Kostnadene for eiendommen på 1100 m² er 170 EUR per m².
| Post | pris |
|---|---|
| Eiendom, 1100 m², koster 170 EUR per m² | 187.000 EUR |
| Flerfamiliehus i solid konstruksjon | 752 000 EUR |
| totalkostnad | 939 000 EUR |
| Totale kostnader per m² leieplass | 2934 EUR per m² |
Selvfølgelig er dette bare et eksempel på kostnadene for et bestemt hus på et bestemt sted. Kostnadene for andre flerfamiliehus, spesielt andre steder, kan også variere betydelig.
I vårt kostnadseksempel er det ikke tatt hensyn til ytterligere bygningskostnader, vi har ennå ikke tatt med utformingen av uteområdet og bygging av nødvendige parkeringsplasser i disse kostnadene.
Spørsmål: Hvilke faktorer avhenger vanligvis kostnadene for en bygård?
Kostnadssjekkekspert: En rekke faktorer spiller faktisk inn her:
- Husets type og størrelse
- Bygg og utstyr
- Husets beliggenhet, beliggenhet og omgivelser
- oppnåelige leier på stedet når du kjøper et hus
- Leverandør (for prefabrikkerte hus)
Som vi har sett, er imidlertid kostnadsforskjellene som disse faktorene kan forårsake betydelige.
Spørsmål: Du nevnte at prisen noen ganger er basert på oppnåelige leieinntekter - hvordan fungerer det i praksis?
Det tar ofte mer enn 20 år før byggeprisen betales gjennom leie
Kostnadssjekkekspert: Når du forhandler om priser for en bygning som allerede er bygget og allerede leid, er ofte den oppnåelige leien et utgangspunkt.
Tidligere var priskriteriet vanligvis mellom 10 og 12 årlige leier - i dag kan startprisen variere fra over 20 årlige leier til nesten 30 årlige leier, spesielt på gode og fremvoksende steder.
I hvilken grad dette fremdeles er lønnsomt som en kapitalinvestering, må hver kjøper vurdere selv.
Spørsmål: Hva med lønnsomhet i det hele tatt - hvordan kan du beregne det?
Kostnadssjekkekspert: Vel - la oss ta en titt på vårt kostnadseksempel:
Vi har beregnet kostnadene på rundt EUR 3000 per m² leieplass . Du må alltid være forsiktig med området som faktisk kan leies: det tilsvarer ikke det totale bruksarealet til bygningen, siden tilleggsanlegg som trapper må fjernes.
På den annen side er det oppnåelige leier - for dette må vi se nærmere på leieindeksen i Tyskland. Vi brukte dataene fra 2018 som grunnlag for dette.
| Plassering / verdi | Leie per m² per måned | Årlig leie per m² |
|---|---|---|
| Gjennomsnittlig Tyskland | 7,50 EUR per m² per måned | 90 EUR per m² per år |
| søkte steder | 10 EUR per m² - 12 EUR per m² per måned | 120 EUR per m² - 144 EUR per m² per år |
| Toppsteder (f.eks. München) | opptil 17,50 EUR per m² per måned | opp til EUR 210 per m² per år |
Med 320 m² faktisk leiebar plass som i vårt kostnadseksempel, kan vi anta leieinntekter på i gjennomsnitt 28 800 EUR per år hvis bygningen leies kontinuerlig.
På gode steder er inntektene opptil 46 000 EUR per år , og på en topplokasjon kan bygningen vår generere opptil 67 000 EUR leieinntekter per år .
Hvis du legger til 3000 EUR per m² byggekostnader med rundt 120 EUR leieinntekter per år og m² , ville byggekostnadene dekket av leieinntektene innen rundt 25 år. Finansierings- og rentekostnader tas ikke i betraktning.
I dette tilfellet kan man fremdeles snakke om en verdifull investering som fortsatt vil gi mye avkastning på lang sikt.
Spørsmål: Må man ikke også vurdere leieøkninger her?
Leieøkninger kan ikke alltid forutsies
Ekspert for kostnadssjekk: Vanligvis ja - men økning i leieprisene er alltid litt vanskelig å forutsi. I de neste årene antar eksperter at husleie for topplasseringer vil øke med opptil 10% - men for de fleste leier vil økningene ikke være mer enn rundt 5%. I landlige områder kan man til og med anta at leien vil forbli noe på samme nivå.
Hvilke økningshastigheter som faktisk vil skje gjennom årene, vil i hovedsak avhenge av beliggenhet og situasjon.
Spørsmål: I hvilken grad må du også ta hensyn til oppfølgingskostnadene når du kjøper eller bygger?
Ekspert for kostnadssjekk: Oppfølgingskostnadene er til og med veldig viktige. Avhengig av hvilken byggemetode du velger for et hus, kan oppfølgingskostnadene være vesentlig forskjellige. I løpet av mange år etterpå kan disse kostnadene legge seg betydelig opp.
Som regel er det bedre å akseptere noe dyrere byggekostnader under bygging og å unngå høye oppfølgingskostnader.
La oss ta en titt på fasaden, for eksempel: Hvis du velger fasadekledning - for eksempel med klinkstein - kan du ha høyere byggekostnader i begynnelsen, men unngå høye oppfølgingskostnader for renovering og maling av fasadeoverflaten. Beregnet over 30 eller 40 år vil disse kostnadene alene være betydelige og overstige kostnadsforskjellen mellom klinkerfasaden og en gipsfasade.
Det ofte populære flate taket resulterer i konstant vedlikeholds- og servicekostnader i svært høy grad etter bare noen få år. De stadig nødvendige inspeksjonene og tetningene koster betydelig mer penger enn forskjellen til en annen takkonstruksjon (for eksempel et klassisk gaveltak eller monopitch-tak) - med disse takformene har du imidlertid vanligvis ingen anstrengelse i flere tiår hvis du blir utført riktig.
Spørsmål: Hva menes med tilleggskostnadene - og hvor høye er disse kostnadene som regel?
Ekspert for kostnadskontroll: Tilleggskostnadene inkluderer et stort antall kostnadsposter:
- alle arkitekt- og ingeniørtjenester, inkludert kostnadene for konstruksjonsingeniøren
- alle kostnader for byggetillatelse og aksept
- Notarius og tinglysingskostnader
- anskaffelseskostnadene for pantelån
- Behandlingsgebyrer og distribusjonsgebyrer samt renter i byggefasen
- Forsikringspremie for nødvendig byggeforsikring
Omtrent 8% av de totale byggekostnadene skal betales til arkitekten
I tillegg kan det være merkostnader som kan variere fra sak til sak.
Det er ikke mulig å komme med en generell uttalelse om mengden av tilleggskostnader, da de er forskjellige fra bygning til bygning. Som regel må du imidlertid anta rundt 10% til 20% av byggekostnadene .
Som en tommelfingerregel er arkitektens kostnader vanligvis 8% av de totale byggekostnadene. Avgiftssatsene som brukes er de samme for alle arkitekter: arkitekter og konstruksjonsingeniører betaler alltid i henhold til HOAI, gebyrplanen for arkitekter og ingeniører. Dette for å sikre at sammenlignbare tjenester også koster det samme beløpet.
Spørsmål: Hva bør du være oppmerksom på når du bygger eller kjøper en bygård?
Kostnadssjekkekspert: Når du kjøper eller bygger en bygård som en investering, bør det viktigste kriteriet være best mulig leiebarhet. Det andre viktige kriteriet kan sees på som lavest mulig oppfølgingskostnad.
Alt annet bør være underordnet disse to kriteriene. Det starter med valg av beliggenhet og tomt og ender med byggingen av huset med lavest mulig oppfølgingskostnad. En god arkitekt som er kjent med bygging av bygårder kan være svært nyttig for begge disse punktene.
En beregning av lønnsomheten og avkastningen bør gjøres på forhånd, slik at du faktisk skaper en meningsfull kapitalinvestering.
Alle som bare bygger et tofamiliehus til eget bruk, vil naturligvis dra nytte av lavest mulig oppfølgingskostnad - men leiebarhet spiller ingen rolle her - det vil si at når du velger et sted, kan du i hovedsak fokusere på kostnadene for eiendommen.