Når du kjøper en investeringseiendom, bør selv den mest kunnskapsrike investoren vurdere noen få ting - selv om de vedvarende lave rentene frister til å kjøpe.
Rimelig boareal i dette landet er knapp - og ikke bare siden folk har søkt beskyttelse mot krig, vold eller lignende hos oss. Pestel Institute fra Hannover anslår det landsdekkende behovet for nybygg innen 2020 til 400.000 leiligheter per år. I 2015 ble det imidlertid bare bygget rundt 270 000 enheter.
Investeringseiendom: mangel på bolig driver opp husleie. Mange investorer lurer derfor på om de skal investere i sameier for å leie for å oppnå attraktiv eiendomsavkastning. For mange virker aksjer for risikable for det. Rentepapirer genererer derimot knapt noen inntekt. Avkastningen på ti-årige statsobligasjoner kompenserer bare inflasjonen med et null før desimaltegnet. Men er det verdt å kjøpe en leiebolig? Eller er markedet for overopphetet? Argumenter for og mot kjøpet bør veies nøye. Det historisk lave rentenivået taler tydelig til fordel for eiendomsfinansiering. Til slutt vil gjeldskostnadene reduseres betydelig. LBS-kunder kan til og med beskytte seg mot risikoen for stigende renter på lang sikt med et boliglån og sparekontrakt.
Leieinntekter: Et avgjørende spørsmål er om eiendommen er verdifull og oppnår en passende eiendomsavkastning i forhold til kjøpesummen. Hvis investoren har et tilbud, kan LBS hjelpe til med å beregne den nødvendige leien. Ser man på tilbudene i eiendomsportaler og befolkningsvarselet for regionen, er det mulig å estimere om denne leien vil være oppnåelig på markedet.
Steder: Flukten fra investorer til "betonggull", det knappe byggelandet og høye energibesparende krav har fått prisene til å stige dramatisk noen steder. I noen tilfeller har kjøpsprisene løpt bort fra leien, og det er økende bekymring for spekulative bobler. Men fallende innkjøpspriser er også et advarselssignal. De indikerer en krympende befolkning og fremtidig synkende leieinntekt. Eiendommer med sterk avkastning er derfor mest sannsynlig å finne i regioner med gunstige økonomiske utsikter, en økende befolkning og fortsatt moderat prisutvikling. Spesielt mellomstore byer anses for tiden som interessante for investorer.
Pengefordel I tillegg til plasseringen og de respektive markedsforholdene, må det tas hensyn til finansieringskostnadene. Avskrivningsregler, mulige tilskuddstiltak for utleieboliger og den enkelte skattesats spiller en rolle. Når det gjelder beskatning, ønsker den føderale regjeringen nå å fremme bygging av utleieboliger mer. Planen er å øke avskrivningssatsene for billige nye bygninger i storbyområdene betydelig de første tre årene.
Endring i innkjøpspriser.
Hvilken eiendom gir mye avkastning
Riktignok har investeringseiendom gått litt av moten. Det ble tidligere sagt at det leide sameiet var uunnværlig for kapitalinvestorer fordi det finansierte seg selv som et avskrivningsobjekt, gjennom leieinntekter og høye skattebesparelser, for å si det sånn. I mellomtiden har lovgiveren redusert avskrivningene betydelig. Investeringen er fortsatt verdt det: boliglånsrentene er billigere enn noensinne, og eiendomsprisene er stabile. Kjøper du en leid leilighet, sparer du også noen prosent på kjøpesummen. Viktige utgangspunkt for god avkastning er: eiendommens tilstand, den regionale leieprissituasjonen og fremfor alt gode råd på forhånd.
Kontroller systemet:Hvis du leier en eiendom og vil trekke skatt, må leiligheten eller Your-Best-Home.net ikke bare behage deg, men også være attraktiv for leietakere. Gi nok tid til turen. Ta aldri avgjørelser under tidspress eller fordi et kupp tvinger deg til å handle raskt. Før du kjøper, sjekk størrelse, planløsning, utstyr og komfort - og fremfor alt bolig- og trafikksituasjonen. En god beliggenhet er preget av en livlig infrastruktur og gode forbindelser til kollektivnettet. Er det bussholdeplasser i nærheten, barnehager, skoler og grønne områder? Er det butikker og legekontorer i nabolaget? Byer med stabile jobbmuligheter og sterk kjøpekraft øker sjansene for økende priser og eiendomsavkastning. Hvis markedet har mange ledige stillinger,bytt til en annen region. Eiendomsselskapene til LBS (LBSI) med sitt eiendomsmarked, som dukker opp en gang i året, gir gode ledetråder om regionale prisstrukturer.
Leietakerforeningene gir informasjon om leieutviklingen i de enkelte regionene. Vær også oppmerksom på spekulasjonsperioden. Først etter ti år er overskuddet fra salget av en leilighet du ikke bruker skattefritt. Hvis du har bestemt deg for å leie ut en eiendom, må du diskutere planene dine med skatterådgiveren eller skatteforeningen.
Ring inn en takstmann: Før du kjøper, må du vise eiendommen din til en takstmann som grundig vil undersøke bygningskvaliteten. Han kan fortelle deg nøyaktig hvilket renoveringsarbeid som passer for eiendommen og hvordan det best kan koordineres. En inspeksjon koster (avhengig av region) mellom 80 og 100 euro per time. Husk å spørre om prisen før du besøker; en fast sats kan også avtales. Federal Association of Independent Experts kaller en spesialist i regionen. Eller du kan kontakte Association of Private Builders. Selv om du bestemmer deg for ikke å kjøpe basert på vurderingen - vil investeringen spare deg mange ganger i penger og problemer.
Leieutbyttet indikerer hvilken prosentandel av investeringskostnadene du kan få ut av den årlige leien. Hvis du også tar hensyn til alle uforutsette kjøpskostnader, vil du motta en netto leieavkastning som skal være over fire prosent. Hvis ikke: hands off!
Sjekk også:
- Er det en leder, tar han vare, har han tilliten til sameierne og leietakerne?
- Hvordan har fellesskapet med eiere det? Er det noen krangelfester?
- Er det økonomiske puter for oppussing?
- Hvilke kosmetiske reparasjoner og oppussingsarbeider kommer snart?
- Er reservene tilstrekkelige eller planlegges spesielle tildelinger?
- Hvor høye er vedlikeholdsreservene til eiersamfunnet?
Ta deg god tid til å se eiendommen som skal leies. Tross alt må leiligheten også glede den snart leieboeren.
Finansier eiendommen dyktig
Smarte kjøpere som er ute etter høy eiendomsavkastning vet: En leid leilighet må betale seg uten skattebesparelser. Derfor legger de vekt på verdsettelse og god leieavkastning.
- Finansier smart - med et boliglån og en spareavtale kan du målrette eiendommen og sikre deg et lavrentelån. Skarpe kapitalinvestorer investerer 10 til 20 prosent egenkapital, og reduserer dermed finansieringsvolum og månedlige forpliktelser. Et LBS-bygningssamfunnslån gir gode betingelser for finansiering, ettersom det har lave og stabile renter. Du kan sjekke på nettet hvilken boliglånsplan som passer deg best og deretter inngå boliglån og sparekontrakt på nettet.
- Med framsyn - med en leid eiendom sikrer du din økonomiske uavhengighet i alderdommen. Du kan nå dra nytte av skattefordeler og senere forbedre pensjonen din med leieinntektene. Alternativ: Du flytter inn i leiligheten selv i alderdommen, koser deg med leiefri i dine egne fire vegger. Eller du kan selge investeringseiendommen igjen og bruke pengene til å oppfylle nye ønsker.
Å eie en eiendom kan gi inn mye penger. La din LBS-rådgiver hjelpe deg.
Ekspert tips om investeringseiendom
Erich Nöll, administrerende direktør i Federal Association of Income Tax Assistance Associations, råder: "Som utleier sparer du skatt hvis annonseringskostnadene dine overstiger leieinntektene. Utgifter minus leie - du motregner dette tapet mot inntekten din."
Kommersielle utgifter: Skattekontoret aksepterer renter på bygningssamfunnslån og pantelån, annonser for leietakersøk, bidrag til hus og eiendom. Likeledes huspenger og eiendomsskatt, forsikringsbidrag og vedlikeholdskostnader - kostnader for reparasjoner eller utskifting av deler av bygningen.
Avskrivninger: Du trekker produksjonskostnadene til den gamle bygningen i 50 år - med to prosent av bygningskostnadene per år (bygging før 1925: 40 år 2,5 prosent). I henhold til lov om budsjettlov fra 2004 kan skattekontoret bruke fire prosent per år på nybygg de første ti årene, 2,5 prosent i ytterligere åtte år og 1,25 prosent per år i 32 år. Det pågår behandling for den føderale forfatningsdomstolen som utfordrer Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz som grunnlovsstridig. Vær oppmerksom på den foreløpige merknaden om ligningen din. Hvis det mangler, må du gjøre innsigelse.
Slik avlaster staten deg hvert år
Takket være eiendomsutbyttet til en leid leilighet, sparer du skatt og sikrer økonomisk uavhengighet for alderdommen.
Grunnlag for beregningen: Ny leilighet,
byplass Kjøpesum: 1750 euro per kvadratmeter
Leieinntekt: 7,50 euro per kvadratmeter pluss tilleggskostnader
Finansiering: 25 prosent egenkapital, 25 prosent bygningssamfunnslån (effektiv rente 4,29 prosent), 50 prosent pantelån (effektiv rente 4,39 prosent) Prosent)
eksempel 1
Den ansatte er singel.
Til venstre kan du se boligprisen *. Til høyre for dette er den skattepliktige inntekten inkludert de respektive skattebesparelsene per år.
| Eiendomspris * | 35.000 euro | 40.000 euro | 45.000 euro | 50000 euro | 55.000 euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 euro, 28m 2 | 256 euro | 273 euro | 290 euro | 308 euro | 317 euro |
| 100.000 euro, 57 m 2 | 478 euro | 511 euro | 572 euro | 575 euro | 593 euro |
| 150 000 euro, 85 m 2 | 729 euro | 779 euro | 828 euro | 878 euro | 909 euro |
| 200 000 euro, 115 m 2 | 916 euro | 978 euro | 1040 euro | 1113 euro | 1146 euro |
Eksempel 2
Den ansatte er gift og har to barn.
Til venstre kan du se boligprisen *. Til høyre for dette er den skattepliktige inntekten, inkludert de respektive skattebesparelsene per år.
| Eiendomspris * | 35.000 euro | 40.000 euro | 45.000 euro | 50000 euro | 55.000 euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50 000 euro, 28 m 2 | 186 euro | 231 euro | 212 euro | 221 euro | 229 euro |
| 100.000 euro, 57 m 2 | 348 euro | 429 euro | 397 euro | 414 euro | 429 euro |
| 150 000 euro, 85 m 2 | 532 euro | 656 euro | 607 euro | 632 euro | 657 euro |
| 200 000 euro, 115 m 2 | 670 euro | 826 euro | 764 euro | 794 euro | 825 euro |
* Ny bygning: 1750 euro per m 2
Kilde: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
En leid eiendom hjelper til med skatteoptimalisering.
Lei eiendommen og ta skattebyrden av
Følgende gjelder for avkastningen på leid eiendom: Bare overskudd skattlegges. Hvis annonseringskostnadene overstiger leieinntektene dine, oppstår det tap som du kan motregne med din positive inntekt. Effekten: din skattepliktige inntekt avtar.
Avklare eierstrukturen - Hvis bare en ektefelle er eier av en leid eiendom, må viktige detaljer overholdes slik at skattemyndighetene faktisk fullt ut anerkjenner fradraget for gjeldsrenter. Hvis du kan bevise overfor skattekontoret at eier-ektefellen betalte gjeldsrenten av sine egne ressurser, for eksempel fra leieinntektene, er det fortsatt mulig å trekke skatt.
Kostnader for utleier - Løpende administrasjons- og vedlikeholdskostnader for en eiendom må bæres av eieren. Det anbefales derfor å bygge opp reserver tidlig. Utleiere avskriver renovering og moderniseringskostnader over ett til fem år. Men vær forsiktig: Hvis du kjøper en eiendom og investerer mer enn 15 prosent av netto kjøpesummen for bygningen i reparasjonen innen tre år, må du regne med å måtte avskrive kostnadene sammen med bygningskostnadene over 40 til 50 år.
Utgifter til omfattende renoveringer, for eksempel til utvidelser, blir vurdert av skattemyndighetene som produksjonskostnader, siden noe nytt blir opprettet, Your-Best-Home.net forbedres og verdien på eiendommen økes. Du kan bare kreve produksjonskostnadene ved hjelp av avskrivninger (fradrag for slitasje).
Inntektseiendom som skattebesparende modell: et eksempel på beregning
En familie kjøper et sameie og leier det ut. Hvor mye er skattebesparelsene dine? Ved hjelp av dette eksemplet vil vi vise deg hvordan du beregner avkastningen på eiendommen din:
Et ektepar med to barn (skattepliktig inntekt 2007: 50.000 euro) kjøpte et sameie i Rheda-Wiedenbrück (bygget i 2001), 70 kvadratmeter stort, i slutten av desember 2006 for å sørge for alderdom. (Landandel: 20 prosent) for 127.000 euro (115.500 euro pluss 11.500 euro for tilleggskostnader). Fra januar 2007 leies leiligheten for 6,80 euro per kvadratmeter pluss merkostnader.
Familien kan finansiere den leide eiendommen med en ekstra betaling på EUR 199,48 per måned.
Overta gamle leietakere
Så snart du er oppført i matrikkelen som kjøper av leiligheten, inngår du det eksisterende leieforholdet. Kontrakten som en gang ble avtalt mellom leietaker og ex-eier gjelder - med alle klausuler og spesielle forskrifter.
OBS: Verken kjøper eller leietaker kan tvinge inngåelse av en ny kontrakt. Ikke engang om det bare har vært en muntlig kontrakt så langt. Sørg for at leien skal betales til deg i fremtiden, og sørg for at du har tilgang til depositumet - selv om den tidligere eieren er ansvarlig i henhold til loven.
Leiebeløp : Skattekontoret lar deg skattebesparelser hvis du leier leiligheten til lokal leie. Du krever mindre av slektninger - men ikke mindre enn 75 prosent av sammenlignbar leie på stedet.
Pårørende som leietakere: Rabattert leie til pårørende er en skattebesparende modell. Alle som krever minst 75 prosent av den lokale leien fra sine pårørende påfører de inntektsrelaterte utgiftene. Hvis leien er mindre enn 56 prosent, kan annonseringskostnader bare trekkes proporsjonalt. Hvis leien er mellom 56 og 75 prosent, vil skattemyndighetene sjekke om du vil generere langsiktige inntekter med eiendommen: Som utleier må du estimere forventede inntekter og utgifter over en periode på 30 år. Du kan bare trekke virksomhetsutgifter hvis leien utføres som vanlig blant fremmede. En skriftlig leieavtale og faktisk betaling av husleie og tilleggskostnader er derfor en forutsetning.
Kontraktene som er utarbeidet mellom leietaker og den gamle eieren gjelder også nye eiere av et leid hus.
Oppsigelse av gamle leietakere
I følge loven kan utleier bare si opp sin leietaker med en "legitim interesse". Dette er tilfelle hvis han trenger leiligheten for seg selv, en person som tilhører husstanden eller for familiemedlemmer.
Leietakerinteresser beskyttet: Leietakeren er imidlertid ikke forsvarsløs. Forbunds konstitusjonelle domstol slo fast at leietakers eiendomsrett veide like mye som utleiers eiendomsrett (avgjørelse av 16.1.2004, 1 BvR 2285/03).
Gi begrunnelse: Utleier må i oppsigelsesbrevet oppgi hvem han trenger leiligheten for og med hvilken interesse. Leietakeren skal kunne kontrollere om et forsvar mot oppsigelsen er mulig og fornuftig (Federal Constitutional Court, avgjørelse av 3.2.2003, 1 BvR 619/02). Årsaken til oppsigelsen må være tilgjengelig innen oppsigelsestidens utløp.
Tilby en erstatning: Hvis en annen leilighet er tom i utleiehuset, må utleier henvises til denne leiligheten. Han kan være forpliktet til å tilby leietakeren en annen ledig leilighet i huset (BGH, filnummer VIII ZR 311/02). I følge Federal Court of Justice betaler utleier erstatning hvis det viser seg etter oppsigelsen og flyttingen fra leietakeren at årsaken til oppsigelsen er ineffektiv (BGH, filnummer VIII ZR 368/03).
Kjøpe en investeringseiendom: boktips
Ønsker du å kjøpe en eiendom som en investering eller leie den ut som et hus eller en leilighetseier? Det fungerer med tipsene fra disse bøkene.
Lei trygt og lønnsomt
Huseiere eller leilighetseiere som ønsker å leie ut eiendommen deres, står overfor krevende oppgaver. "Utleierguiden: Lei sikkert og lønnsomt" vil hjelpe deg med å mestre dem. Finn ut hvordan du kan finne en passende leietaker, hva som må være i leiekontrakten, hvilke tilleggskostnader du kan videreføre og hvordan du fakturerer riktig. Prøvebrev og leiekontrakter er inkludert i CD-form.
Matthias Nöllke: “Utleiers guide: Leie trygt og lønnsomt”, 198 sider. 19,95 euro. Rudolf Haufe forlag.
Du kan bestille boka direkte her
Eiendom som investering
Ønsker du å bygge et hus eller kjøpe en leilighet? Den nye guiden "Eiendom som en investering" følger deg på denne veien. Den forklarer hvem denne typen pensjon og investering er egnet for, og hvordan du kan finansiere den riktig. Sjekklister og eksempler vil hjelpe deg med å implementere prosjektet.
Eike Schulze, Anette Stein, Andreas Tietgen, Stefan Möller : “Eiendom som investering”, 290 sider. 29,95 euro. Rudolf Haufe forlag.
Du kan bestille boka direkte her