Strømforsyningen er en jobb hvert år. Men som utleier kan du ikke unngå å sende detaljerte uttalelser til leietakerne dine. Tross alt kan du bare tilbakebetale for mye forskudd og fremfor alt kreve ekstra utbetalinger.
Men det er viktig å være spesielt nøye når du fakturerer tilleggskostnader. Unøyaktigheter og feil kan raskt hevne seg her. I verste fall kan en feil strømregning til og med føre til at du sitter igjen med kostnader som leietakeren burde ha betalt.
Selv om det er kjent at faktureringen må være korrekt, inneholder det i gjennomsnitt hvert sekund feil. For at du ikke skal falle i feilfellen, har vi samlet viktig informasjon for deg, informert deg om rettighetene og forpliktelsene til utleieren og navngitt de vanligste feilene i strømregningen.
Frister for strømregningen
Hvis det er avtalt forskuddsbetaling av merkostnader i leiekontrakten, må utleier utarbeide en tilleggskostnadsoppgave. Når dette må skje er klart regulert i § 556 BGB: Selv om det ikke er noen fast faktureringsperiode som for eksempel alltid vil tilsvare kalenderåret, er det bestemt at fakturering må skje årlig.
Når må strømregningen lages?
Utleiere er juridisk forpliktet til å sende leietakeren strømregningen senest på slutten av den tolvte måneden etter utløpet av faktureringsperioden. Hvis det kommer senere, kan det ikke lenger gjøres ytterligere krav. Imidlertid må kreditt utbetales til leieren selv i tilfelle forsinket opprettelse. Forsikre deg om at du ikke går glipp av denne avtalen.
Inntil når kan leietaker motsette seg strømregningen?
Når leieren har mottatt strømregningen, kan han ta seg tid til å sjekke den. Hvis han har innvendinger, kan han heve dem frem til slutten av den tolvte måneden etter at uttalelsen er levert. Etter denne tiden har ikke leieren lenger mulighet til å iverksette tiltak.
Eventuelle tilleggsbetalinger oppført i strømregningen må betales av leieren senest 30 dager etter mottakelse av brevet. Dette gjelder forøvrig også hvis han har oppdaget feil i regnskapet eller mistenker slike feil. I dette tilfellet skal leieren bare foreta betaling under reserve.
Hva må stå i serviceavgiftsoppgaven?
I utgangspunktet skal strømregningen gjøres skriftlig. Følgende informasjon må gis:
- For hvilken faktureringsperiode gjelder listen?
- Hva er fordelingsnøkkelen?
- Hva er leietakers andel?
- Hvilke forskuddsbetalinger har leieren allerede gjort?
- Hvor høye er de totale kostnadene per kostnadstype?
Det er ikke nødvendig å liste sammensetningen av de totale kostnadene for hver kostnadstype. Hvis leieren vil vite hvordan denne summen er oppstått, kan han se kvitteringene fra utleieren. Du må kunne presentere dette for ham på forespørsel.
En annen viktig merknad om innholdet i strømforsyningen er at den må være forståelig og tydelig for leietaker. Prøv derfor - også i din egen forstand - å unngå unødvendig innhold.
Distribusjonsnøkkelen brukes i strømregningen for å bestemme hvilken leietaker som må betale hvilken andel av kostnadene.
Hva er fordelingsnøkkelen?
Distribusjonsnøkkelen er avgjørende for avregning av tilleggskostnader, fordi den brukes til å bestemme hvilken leietaker som må betale hvilken andel av tilleggskostnadene. Med mindre annet er spesifisert, skal driftskostnadene fordeles i henhold til § 556a i henhold til andelen av boarealet. I avvik fra dette kan det imidlertid også avtales en distribusjonsnøkkel basert på andre kriterier. Dette kan for eksempel være:
- forbruk
- Boligenheter
- Antall personer som bor i leiligheten
- Kubikkmeter av leiligheten
I følge loven må merkostnader som avhenger av leietakers oppførsel fordeles slik at de tilsvarer det forskjellige forbruket. Dette gjelder for eksempel oppvarmingskostnader eller vannforbruk.
Hvilke merkostnader kan utleieren kreve?
Hvis du som utleier avgir uttalelsen, må den inneholde alle merkostnader som ble registrert i leieavtalen og som leieren var forpliktet til å betale. I prinsippet er 17 forskjellige typer tilleggskostnader tillatt i henhold til loven, som er beskrevet i § 2 i driftsomkostningsforordningen (BetrKV):
- Løpende offentlige kostnader for eiendommen
- Vanntilgang
- drenering
- varmeapparat
- Varmt vann
- Tilkoblet varme- og varmtvannsforsyningssystemer
- Heiskostnader
- Gatevask og søppeloppsamling
- Bygge rengjøring og skadedyrskontroll
- Hagevedlikehold
- belysning
- Rengjøring av skorstein
- Eiendom og ansvarsforsikring
- Vaktmester
- Samfunnsantenne eller bredbånds nettverkstilkobling
- Vaskeritjenester
- Andre kostnader
Feil i strømregningen: du bør unngå det
I tillegg til de ovennevnte tingene du må vurdere når du fakturerer, er det andre feller som en utleier kan falle i. Disse feilene i fakturering av verktøy er spesielt vanlige:
- Fakturering for sent
Siden strømregningen er tidkrevende, utsetter mange utleiere den ofte i lang tid. Du bør imidlertid overholde de ovennevnte tidsfrister hvis du ikke vil risikere økonomiske tap: Leietaker må ha strømregningen senest den tolvte måneden etter faktureringsperiodens slutt.
- Ekstra kostnader som ikke er i leieavtalen
Feilen som oppstår spesielt ofte når fakturering av tilleggskostnader er at ting er oppført som leietaker ikke trenger å betale i henhold til leieavtalen. Når du inngår leieavtalen, må du sjekke nøye om alle nødvendige ting er oppført, og deretter sørge for at du bare fakturerer disse kostnadene når du oppretter serviceavgiftsoppgaven.
- Feil distribusjonsnøkkel
Det er også viktig at du ikke gjør feil ved å regnskapsføre tilleggskostnader og bruke en annen distribusjonsnøkkel enn den som er spesifisert i leieavtalen.
- Feil ved tildeling av varme- og varmtvannskostnader
Ved mange driftskostnader kan distribusjonsnøkkelen brukes til fakturering, med oppvarmingskostnader og varmtvannskostnader, men du som utleier er forpliktet ved lov (§ 7 Forordning om oppvarmingskostnader) til å tildele minst 50 prosent og maksimalt 70 prosent etter faktisk forbruk, resten er basert på levebrød eller Brukbart område fakturert. Tilsvarende telleinnretninger må være tilgjengelig i leilighetene for dette. Du bør absolutt overholde dette kravet, for hvis du avviker fra det, kan leieren redusere kostnadene fakturert med minst 15 prosent. Dette ble avgjort av Forbundsdomstolen i en kjennelse fra 2003 (BGH VIII TR 67/03).
- Feil faktureringssyklus
Spesielt når det er bytte av leietaker, er det alltid feil i strømregningen. Selvfølgelig kan hver leietaker bare brukes til kostnadene som ble påløpt i den perioden han brukte leiligheten.
- Fakturering av ikke-fordelbare tilleggskostnader
Når du gjør opp tilleggskostnader, må du sørge for at du bare gjør opp fordelbare varer. Vedlikeholdstiltak eller andre utgifter som ikke faller inn under kostnadene spesifisert i driftskostnadsforordningen, kan ikke belastes leieren. Dette gjelder forøvrig selv om en av de ugyldige varene er inkludert i leieavtalen.
- Det tas ikke hensyn til ledige leiligheter
Hvis en leilighet er tom, kan den ikke bare utelates fra fakturerings- og distribusjonsnøkkelen. Utleier bærer generelt kostnadene for ledige leiligheter.
- Manglende avsløringer
Strømforsyningen er noen ganger ganske omfattende. Derfor blir informasjon fort glemt, men den må være med. Det vesentlige innholdet er:
- Faktura periode
- Distribusjonsnøkkel
- Andel av utleier
- Detaljer om forskuddsbetalingen
- Oversikt over individuelle kostnadsposter
- Kommersielle lokaler faktureres også
Hvis leieplass i huset brukes kommersielt, må det ikke integreres i den generelle tilleggsoppgaven. De må faktureres separat.
- Individuelle kostnadsposter mangler
Det er ikke tilstrekkelig å bare oppgi de totale kostnadene som er påløpt i faktureringsperioden i serviceavgiftsoppgaven. Leietaker har rett til å se de ulike kostnadstypene individuelt. Bare på denne måten er det mulig for ham å forstå sin del i det. Og dette er den eneste måten han kan meningsfullt sjekke kvitteringene for nevnte kostnader, som du må stille til rådighet for inspeksjon på forespørsel.
