Ikke bare eneboliger, men også flerfamiliehus kan kjøpes i prefabrikkerte konstruksjoner. I et intervju forklarer kostnadskontrolleksperten i detalj hvilke kostnader du må beregne for et prefabrikert flerfamiliehus og hvordan disse kostnadene sammenlignes med andre konstruksjonsmetoder.
Spørsmål: Hva er mulige bruksområder for prefabrikkerte flerfamiliehus?
Ekspert for kostnadssjekk: I tillegg til det klassiske tofamiliehuset, som har eksistert veldig lenge, blir stadig flere såkalte flergenerasjonshus brukt. I et slikt hus er det vanligvis tre eller flere boenheter der de forskjellige generasjonene kan innkvarteres ved siden av hverandre. Dette skaper et veldig tett sameksistens mellom forskjellige generasjoner, og det er det flere og flere mennesker vil ha.
I tillegg kan du selvsagt se en bygård med flere boenheter som en investeringseiendom og generere interessant langsiktig avkastning fra den løpende leieinntekten. For dette må imidlertid de tilsvarende kravene oppfylles.
Den store fordelen med flerfamiliehus er at det eksisterende arealet med høye tomtepriser kan brukes optimalt til å gi boareal for to eller flere familier. Hvis bygningen ikke er bygd ved siden av hverandre, men bare oppover, er bruken av det eksisterende landområdet spesielt optimal.
Når det gjelder kostnader, er flerfamiliehus nesten like dyre som andre boformer - kostnadsfordelen er bare veldig klar i noen tilfeller.
Spørsmål: Hva koster prefabrikkerte bygårder?
Prisene for en bygård starter på € 1400 per kvadratmeter
Kostnadssjekkekspert: Det er selvfølgelig umulig å si det over hele linja - det avhenger alltid av den respektive husmodellen og husstørrelsen.
Som regel kan du imidlertid anta kostnader mellom 1400 EUR per m² og 2500 EUR per m² bruksareal . I noen tilfeller kan det være enda dyrere for hus med spesielt høy kvalitet innredning eller spesielle husmodeller.
Du blir litt billigere hvis du bruker muligheten til et såkalt tilbyggshus. Der kan du kjøpe halvferdige hus til en fornuftig pris og gjøre det manglende arbeidet selv. På den annen side er disse husformene betydelig mer kostnadseffektive enn nøkkelferdige modeller.
Avhengig av utviklingsstatus og leverandør kan prisene på utvidelseshus imidlertid være ganske forskjellige.
Du kan finne eksempler på noen prefabrikkerte husmodeller og prisene i følgende oversikt:
| Husmodell og boareal | Innredning | pris | Pris per m² |
|---|---|---|---|
| Kubehus, solid hus 432 m² boareal i 3 etasjer | tilpassbar planløsning, flatt tak, totalentreprise | 741.000 EUR | 1715 EUR per m² |
| Gaveltakhus, 380 m² boareal på 2,5 etasjer | tilpassbar planløsning, gaveltakhus, takbalkong | 730 000 EUR | 1.921 EUR per m² |
| Byvilla - leilighetshus, 316 m² fordelt på 2 etasjer | Hoptak, planløsningsdyktig, 4 hjørnebalkonger, totalentreprise | 562 000 EUR | 1778 EUR per m² |
| Kubehus, 188 m² i 2 etasjer | Bauhaus-stil, flatt tak, planløsning som kan tilpasses, totalentreprise | 415 000 EUR | 2 207 EUR per m² |
| samme hus som ovenfor | som et utvidelseshus | 300 000 EUR | 1595 EUR per m² |
Disse prisene er selvfølgelig bare eksempler på visse prefabrikkerte husmodeller fra forskjellige produsenter. Andre husmodeller - selv med lignende størrelse og konstruksjon - kan ha betydelig forskjellige priser.
Våre priseksempler viser imidlertid allerede klart at du må beregne kvadratmeterpriser for prefabrikkerte bygårder som er veldig like de for prefabrikkerte eneboliger.
Alle som kjøper et prefabrikkerte flerfamiliehus som en kapitalinvestering, kan forvente håndterbare byggekostnader. Hvis leieinntekter kan oppnås, kan du definitivt stole på en akseptabel avkastning på investeringen på lang sikt.
Spørsmål: Hvilke faktorer avhenger vanligvis kostnadene for en prefabrikert bygård?
Eksperter med kostnadssjekk: Når det gjelder priser på prefabrikkerte bygårder, spiller en rekke faktorer inn - det viktigste er imidlertid størrelsen på det brukbare boarealet.
Følgende kan også spille en rolle:
- husets tilstand
- husets energistandard
- byggingen av huset
- utformingen av det ferdige huset
- Kjeller og garasje (r)
Du må alltid sammenligne priser og utstyr individuelt - hver produsent av prefabrikkerte hus beregner forskjellig, og noen ganger er det betydelige prisforskjeller selv med lignende størrelse og utstyr.
Spørsmål: Trenger du ikke å vurdere langsiktige oppfølgingskostnader?
Et skråtak medfører færre oppfølgingskostnader
Ekspert for kostnadssjekk: Ja, absolutt. Oppfølgingskostnadene er høyere for enkeltutstyr enn for andre.
Et godt eksempel på dette er flate tak: Et flatt tak krever regelmessige inspeksjoner og nye tetninger og reparasjoner med svært korte intervaller.
Et klassisk gaveltak er derimot praktisk talt vedlikeholdsfritt i mange tiår hvis det er riktig utført.
Slike ting bør alltid vurderes når du velger et prefabrikkert hus. Noen ganger kan det derfor lønne seg å investere litt mer penger og ha lavere oppfølgingskostnader. Så du bør aldri betrakte prisforskjeller som absolutt, men alltid veie dem nøye.
Spørsmål: Hvilke kostnader legges vanligvis til kostnadene for det ferdige huset?
Kostnadskontrollekspert: Selvfølgelig er ikke huset alene nok. I alle fall må du fortsatt ta hensyn til det
- landkostnadene
- Kostnad for bunnplaten
- muligens kostnader for kjelleren
- Kostnader for utendørsanlegget
- Kostnader for nødvendige parkeringsplasser på eiendommen
- muligens kostnader for en garasjeløsning eller en underjordisk parkeringsplass
- muligens kostnader for installasjon av heis
Spørsmål: Hvilken pris må du vanligvis beregne for et stykke land?
Eksempler på kostnadssjekk: Prisene på tomter varierer betydelig avhengig av beliggenhet og region. Plasseringen spiller selvfølgelig også en viktig rolle i prisen på en byggetomt.
I tillegg kan man også observere en tydelig prisforskjell fra øst til vest.
I de nye føderale statene er kostnadene for byggearealer stort sett mellom 30 EUR per m² og 120 EUR per m² , i de gamle føderale statene kan man anta gjennomsnittspriser mellom 150 EUR per m² og 300 EUR per m² - på førsteklasses steder enda betydelig høyere .
I følge de nåværende verdiene er den dyreste tomten i Tyskland i Hamburg: der må du betale opptil 600 EUR per m² for en byggegrunn.
Spørsmål: Hvilke kostnader har du å beregne for en bunnplate?
Kostnadene for bunnplaten er vanligvis ikke inkludert i prisen på det ferdige huset
Ekspert for kostnadskontroll: Som regel er ikke produksjonen av gulvplaten inkludert i husprisen - den må betales separat.
Kostnadene for en gulvplate er rundt 120 EUR per m² til 150 m² . For denne prisen får du vanligvis et termisk fundament av høy kvalitet.
Imidlertid, hvis jordens tilstand på eiendommen gir problemer, kan det nødvendige jordarbeidet være betydelig mer komplekst og derfor enormt dyrere. I et slikt tilfelle øker også kostnadene for bunnplaten massivt. Dette er også tilfelle når det kommer vann inn.
Uansett er en gulvplate mye billigere enn en kjeller.
Spørsmål: Hva koster en kjeller? Og: er det til og med verdt det?
Ekspert for kostnadssjekk: Kostnadene for en kjeller kan variere - fra rundt 30 000 EUR til 70 000 EUR , alt er mulig her.
Med gulvarealet til et prefabrikkert flerfamiliehus må du imidlertid generelt anta minst 30 000 EUR .
Spørsmålet om en kjeller er verdt, må selvfølgelig besvares i prinsippet individuelt. Lagringsplass er mangelvare, spesielt i bygårder, og et loftutvidelse er ikke et alternativ for alle typer hus.
Kjellere er mye mer praktiske som lagringsplass for hver leilighet i huset, som tørkerom og som sykkelparkeringsplass. Varmesystemet og de nødvendige vaskerommene kan også lett innkvarteres i en kjeller. Det er vanligvis ingen reell erstatning for å få plass til disse rommene andre steder i huset.
Du må vurdere følgende: Som vi vet fra vårt kostnadseksempel , koster en kvadratmeter plass i huset rundt 2000 EUR . I tillegg går brukbar (og i tilfelle leiehus, leieplass) tapt.
I kontrast, hvis du ser på kostnadene for kjelleren, koster kvadratmeteren i kjellerområdet bare EUR 300 til EUR 500, og ingen verdifull plass går tapt i huset, da kjelleren uansett ikke vil være beboelig eller leies. Derfor gir det selvfølgelig mye mer mening å legge ut nødvendige tilleggsrom og vaskerom i en kjeller.
Spørsmål: Hvilke kostnader må du beregne for parkeringsplasser eller underjordiske garasjer?
Parkeringsplasser må betales ekstra
Ekspert for kostnadskontroll: Med parkeringsområder avhenger det selvfølgelig alltid av hvordan du fikser dem. For asfalterte områder, bør du anta mellom 100 EUR per m² og 200 EUR per m² , avhengig av hvilken type fortau som brukes . Asfaltering inkludert understellet vil også koste rundt 100 EUR per m² .
I alle fall må du anslå enorme kostnader for bygging av en underjordisk parkeringsplass. Under visse omstendigheter oppstår de totale kostnadene på flere tusen euro per parkeringsplass her . Avhengig av lokale forhold og design, kan de totale kostnadene variere.
Spørsmål: Når lønner seg faktisk kostnadene for flerfamiliehus som kjøpes som kapitalinvesteringer?
Kostnadssjekkekspert: Her må du først beregne bruksarealet ned til et område som faktisk kan leies. Som regel tar de generelle systemene opp rundt 20% av bruksarealet - men dette kan variere avhengig av bygningsseksjonen.
Nå avhenger det av hvilke leiepriser som kan oppnås på det respektive stedet. Hele Tyskland er leieindeksen i gjennomsnitt 7,50 EUR per m² per måned . For det leiebare området kan du få et gjennomsnitt på 90 EUR per m² og år .
På gode steder ligger leieindeksen ofte mellom EUR 10 per m² og EUR 12 per m² , mens toppsteder i München i unntakstilfeller kan bringe den opp til EUR 17,50 per m² .
Fra de årlige leieinntektene (hvis de leies kontinuerlig) og anleggs- og eiendomskostnadene for huset og tilleggsanlegg, kan du deretter beregne når investeringen er amortisert, og når leieinntektene gir et overskudd.
Hvis du legger sammen alle kostnadene, er de totale kostnadene rundt EUR 3000 per m² til EUR 4000 per m² . Med en gjennomsnittlig leieindeks dekkes disse kostnadene vanligvis av leieinntekter på rundt 30 år.
I tilfelle en planlagt utleie, er det viktig at alle aspekter av huset støtter leieevnen optimalt. Valget av det flerfamilie prefabrikkerte huset bør deretter optimaliseres i denne forbindelse.
