Hvis et hus er i ferd med å bli solgt eller noen ønsker å selge en leilighet, kan den såkalte spekulasjonsskatten måtte betales. Les her når dette skyldes, hvor høy spekulasjonsavgiften er og hvordan du kan unngå den.
Å selge hus, tomt eller leilighet krever ikke bare mye arbeid - det koster også. Megleren må kanskje betales, under visse omstendigheter kan det påløpe en forskuddsstraff i banken og skattekontoret holder også hendene på: fordi et hussalg også er underlagt en viss skatt. Konkret handler det om spekulasjonsskatten, som kan redusere fortjenesten som kan oppnås ved salg betydelig.
Hva er den spekulative skatten?
I henhold til § 23 EStG blir det pålagt en spekulasjonsavgift hvis knappe varer, hvis verdi kan stige kraftig, selges med fortjeneste. Dette inkluderer også eiendom.
Imidlertid påløper det bare hvis en bestemt periode, den såkalte salgs- eller spekulasjonsperioden, ikke er nådd etter kjøpet, dvs. at gjenstandene selges igjen før en bestemt periode. Når et hus selges eller en leilighet eller eiendom selges, avhenger det av type anskaffelse og type bruk. Spekulasjonsskatten beregnes på grunnlag av fortjenesten ved salget, slik at kjøps- og salgsprisen sammenlignes for beregningen av skatten.
Den formelt korrekte betegnelsen for avgiften kjent som "spekulasjonsskatt" er "inntektsskatt på salgsresultatet fra private salgstransaksjoner i samsvar med § 23 EStG".
Når forfaller det spekulasjonsskatt på eiendom?
Selgeren må alltid betale spekulasjonsskatten på salg av fast eiendom hvis det ikke er observert en viss periode mellom boligkjøpet og salget. For da antar lovgiveren et økonomisk motivert kjøp og salg - så det forutsetter at Your-Best-Home.net, eiendommen eller leiligheten ble anskaffet utelukkende for fortjeneste - og legger skatter på fortjenesten.
Hvis en person selger mer enn tre eiendommer innen fem år (tre-eiendomsgrense), antas det også kommersiell handel. I dette tilfellet kan det også være at man må betale handelsskatt. Likeledes antas det at intensjonen om å tjene penger ved salg av huset og spekulasjonsskatt skyldes etter salget.
Hva er fristene for spekulasjonsskatt på eiendom?
Når det gjelder fristene som skal overholdes for spekulasjonsskatt, må det skilles mellom ulike tilfeller ved salg av hus eller leilighet eller eiendom:
1. Eiendommen ble bodd i.
Hvis eieren av huset eller leiligheten selv bodde i eiendommen, er spekulasjonsperioden tre år. Eieren må ha bodd i eiendommen i tre sammenhengende år. Det er imidlertid viktig at det ikke er noen fulle kalenderår! Hvis eiendommen ble kjøpt i desember 2019, kan den selges igjen i januar 2021 uten at spekulasjonsskatt belastes fortjenesten.
Denne spekulasjonsperioden gjelder også hvis leiligheten eller Your-Best-Home.net ikke er okkupert av eieren selv, men av hans barn, som han fremdeles mottar barnetrygd for.
Det er best å bo i dine egne fire vegger. Hvis du fortsatt må selge huset ditt, bør du ikke gjøre det innen tre år - ellers må du betale spekulativ skatt.
2. Eiendommen ble ikke bodd i.
Hvis Your-Best-Home.net eller leiligheten ikke ble brukt, men leid ut, er salgstiden ti år. Den spesifikke kjøps- og salgsdatoen, som er notert i den notariserte kjøpekontrakten, gjelder her. Spekulasjonsperioden begynner dagen etter at kontrakten er signert. Hvis det er mindre enn ti år mellom kjøp og salg av eiendommen, skyldes det spekulasjonsskatt.
Spesielle tilfeller: Hvis en leilighet først brukes og deretter leies ut, gjelder den ti år lange spekulasjonsperioden. Hvis den leies først og deretter bebodd, kan den selges uten spekulasjonsavgift etter tre kalenderår med personlig bruk.
3. Eiendommen var bare delvis bebodd
Hvis det for eksempel skal selges et hus som ikke er fullt bebodd, men som delvis er leid, må spekulasjonsskatt bare betales pro rata for den delen som ikke har vært bebodd i minst tre kalenderår på rad. Hvis hele eiendommen har vært eid i mer enn ti år, betales ingen spekulasjonsskatt.
4. Eiendommen ble overført ved separasjon av eiendom
Hvis en av de tidligere ektefellene mottar eiendommen som eneeier gjennom separasjon av eiendom etter skilsmissen, må han betale spekulasjonsskatt hvis han selger Your-Best-Home.net, eiendom eller leilighet i løpet av de neste ti årene. Det er her viktig at spekulasjonsperioden ikke lenger begynner dagen etter kjøpsdatoen. Snarere begynner det dagen etter overføring av eierskap til ektefellen, dvs. igjen fra null.
Imidlertid, hvis den tidligere ektefellen flytter inn selv eller hvis han blir der, kan han selge eiendommen uten spekulasjonsskatt hvis han bor i den i minst tre kalenderår på rad.
5. Eiendommen ble ervervet da en virksomhet ble stengt eller fjernet fra virksomhetens eiendeler
. Spekulasjonsperioden på ti år gjelder også her hvis det ikke skal betales spekulasjonsskatt. Ved personlig bruk gjelder de vanlige påbegynte tre kalenderår.
6. Eiendommen ble arvet eller gitt bort.
Hvis Your-Best-Home.net, eiendommen eller leiligheten overføres til en ny eier ved arv eller donasjon, begynner salgsperioden dagen etter dagen da den avdøde eller giveren kjøpte eiendommen. Hvis det selges innen ti år etter denne datoen, vil spekulativ skatt gjelde. Med mindre eiendommen er okkupert av arvingen eller den som er gjort i tre påfølgende kalenderår, er salget fritatt for spekulasjonsskatt.
Viktig: I tilfelle arv eller donasjon, kan arveavgift eller gaveavgift også innkreves hvis gjeldende skattefritak overskrides.
Spekulasjonsskatten gjelder også eiendommer som arves og selges igjen innen ti år.
Hvor mye er spekulasjonsskatten?
Selgerens individuelle skattesats brukes til å beregne spekulasjonsskatten ved salg av fast eiendom. Spekulasjonsskatten er derfor forskjellig i hvert enkelt tilfelle og kan ikke spesifiseres som et teppe.
Uavhengig av den personlige skattesatsen, er det viktig i beregningen at bare fortjenesten ved salget er skattepliktig, ikke den maksimale prisen på eiendommen som oppnås ved hussalget.
Hvordan kan man unngå eller senke spekulasjonsskatten?
Du kan lovlig redusere mengden spekulasjonsskatt hvis du korrekt beregner fortjenesten ved salget. Dette gjøres ved å gjøre alle tillatte fradrag for det. Imidlertid ignorerer mange eiendomsselgere alle slags poeng og betaler til slutt mer skatt enn nødvendig.
Du bør ta med disse utgiftene i profittberegningen:
- Kostnader for agenten ved kjøp og salg
- Notariatsgebyrer
- hvis relevant, tidlig tilbakebetaling fra finansieringsbanken
- Renovering til salgs
- Renoveringsarbeid i løpet av de første tre årene etter kjøpet av eiendommen (disse er en del av anskaffelseskostnadene og kan derfor trekkes fra overskuddet)
- Annonseringskostnader for salg (f.eks. Annonser på Internett, synopsis)
- Eiendomsskatt
- Kostnader for oppføringen i matrikkelen
- eventuelt proporsjonal privat bruk av eiendommen
Vær oppmerksom på: Eventuelle avskrivninger på leide eiendommer må legges til overskuddet.
Du kan bare omgå spekulasjonsskatten når du selger eiendom hvis du overholder spekulasjonsfristen eller hvis du ikke overskrider skattefritaksgrensen for fortjeneste på 600 euro per år. Når det gjelder salg av eiendom, vil dette imidlertid neppe være mulig med tanke på de stadig økende prisene.
Spekulasjonsavgift: beregne beløpet selv
Alle kan enkelt beregne spekulasjonsskatten selv. Et eksempel på dette er en eiendom som ble leid og solgt åtte år etter kjøpet.
To prosent av kjøpesummen for næringseiendommen ble avskrevet årlig som et fradrag for slitasje (avskrivning) fra skatten (dvs. 8x8.000 euro = 64.000 euro). Den kostet 400 000 euro da den ble kjøpt og selges nå for 500 000 euro.
| Salgspris | 500 000 euro |
| - kjøpesum | 400 000 euro |
| - Anskaffelseskostnader (megler, notarius, tinglysing, tinglysingsskatt osv.) | 34 280 euro |
| - renovering til salgs | 5.000 euro |
| - annonseringskostnader for salget | 200 euro |
| - Megler i salget | 14 280 euro |
| + fradragsberettiget avskrivning | 64.000 euro |
| skattepliktig overskudd | 110 240 euro |
| personlig skattesats (f.eks.) | 40 prosent |
| Spekulasjonsavgiftsbeløp | 44 096 euro |
For å beregne mengden spekulasjonsskatt som kan være forfalt før eiendommen selges, må markedsverdien av eiendommen være kjent.
For hvilke gjenstander er det spekulasjonsskatt?
Staten pålegger ikke bare skatter på fast eiendom, det er også spekulativ skatt for disse objektene under visse betingelser:
- Kunstverk
- Edle metaller og steiner
- Smykker
- Mynt- og frimerkesamlinger
- Antikviteter
- Antikk bil
Spekulativ skatt kan også tas av antikviteter og kunstverk.
Selv med disse varene oppstår det imidlertid bare hvis en viss periode ikke er nådd mellom kjøp og salg. Dette er ett år for kunstverk, edle metaller og steiner, smykker, mynt- og frimerkesamlinger, antikviteter og veteranbiler. Deretter er salget spekulasjon skattefritt. Fram til 2009 gjaldt denne avgiften også salg av aksjer. Dette ble imidlertid erstattet av den endelige kildeskatten.