Alle som ønsker å bygge en bygning i henhold til sine egne ideer, kan ikke unngå tjenestene til en arkitekt. Selv når en byggesøknad må sendes inn, trenger du vanligvis arkitekten for den foreskrevne planleggingen. I intervjuet vårt forklarer kostnadskontrolleksperten detaljert hvilke kostnader arkitekter kan pådra seg og hvordan de er sammensatt.
Spørsmål: Fungerer en arkitekt bare som bygningsplanlegger?
Kostnadssjekkekspert: Det er hans viktigste oppgave - eller hans kall, hvis du vil - men ikke nødvendigvis hans eneste aktivitet.
I tillegg til å designe bygninger, er arkitekter også aktive innen mange andre konstruksjonsområder:
- de utfører ikke bare strukturell, men også teknisk og økonomisk planlegging av bygninger
- de kan utføre statiske beregninger
- de hjelper til med anbud på byggeplassen og med valg av innkommende tilbud
- De jobber som byggeledere i en overvåkingsfunksjon og er også kontaktperson for alle viktige byggesaker
- de koordinerer arbeidet med enkeltfag og lager og overvåker tidsplaner slik at en bygning faktisk kan fullføres i planlagt tid
- de hjelper med å spore, dokumentere og hevde alle mulige konstruksjonsfeil
- de kan bidra til å finne potensielle energibesparelser og også fungere som energikonsulenter
- de kan utføre alle nødvendige tekniske beregninger for en bygning (for eksempel varmebehov eller energibehov) og bidra til å optimalisere en bygning økonomisk eller når det gjelder driftskostnader
- De skaper juridisk gyldig bevis for at alle lovbestemmelser (som EnEV) er overholdt for en bygning
Ansvarsområdene er derfor ekstremt forskjellige - du kan nesten alltid snakke med en arkitekt om ethvert byggeproblem.
Hver forestilling av arkitekten er selvfølgelig forbundet med tilsvarende kostnader.
Spørsmål: Hva koster arbeidet til en arkitekt? Kan han bestemme hvor mye han spør?
En arkitekt er bundet av gebyrplanen for arkitekter og ingeniører
Ekspert for kostnadskontroll: Nei. Når det gjelder kostnadene som en arkitekt kan kreve, er han alltid bundet av den såkalte HOAI , gebyrplanen for arkitekter og ingeniører.
Arkitektkostnadene er i hovedsak basert på typen bygning og hvor kompleks byggeprosjektet er.
For bygging av et vanlig enebolig kan du grovt anslå rundt 10% av de totale byggekostnadene som arkitektkostnader. For en bygård kan du grovt beregne rundt 8% av de totale byggekostnadene .
Selvfølgelig kan dette variere litt oppover og nedover, avhengig av hvor mye arkitekten jobber og hvilke tjenester han tar på seg. Hvis han er bestilt for hele spekteret av tjenester, er du i de fleste tilfeller allerede ganske bra med disse grove veiledningsverdiene for planleggingen.
Et lite kostnadseksempel fra praksis:
Vi ansetter en arkitekt for å bygge et noe enebolig, hvis totale kostnad er 350 000 EUR.
| makt | pris |
|---|---|
| Totale kostnader for alle tjenestene til arkitekten (middelpris) | 42115,63 EUR |
Merk at dette bare er et enkelt kostnadseksempel for en bestemt sak. Avhengig av bygningstype og tjenestene som er bestilt, kan kostnadene også være høyere eller lavere.
Omfanget som arkitekten ville ha hatt for bygningen vår er ikke for stor: Hvis han hadde fakturert i henhold til minimumssatsen,
ville kostnadene ha vært EUR 38 250,50 , men i vårt tilfelle kunne han ha fakturert maksimalt EUR 45 710,75 .
Merverdiavgift tillegges deretter disse beløpene .
Med alt dette må man også merke seg at gebyret for en arkitekt selvfølgelig ikke forfaller på en gang og på forhånd: det betales i individuelle avdrag avhengig av fremdriften.
Spørsmål: Hva er kostnadene for arkitekten nøyaktig avhengig av?
Ekspert for kostnadssjekk: Her er noen faktorer:
- typen bygning og vanskeligheten med å planlegge
- omfanget av bestilte tjenester
- innsatsen som arkitekten har i planlegging og
- de såkalte "belastbare byggekostnadene" av bygningen som en forutsetning for gebyroppgjøret
Kostnadene for arkitekten avhenger til syvende og sist av alle disse faktorene - til tross for de “standardiserte” gebyrene, kan det fortsatt være store forskjeller i individuelle kostnader.
Spørsmål: Hvordan vurderes bygningstypen og vanskeligheten med å bygge?
Kostnaden for arkitekten avhenger av kompleksiteten i konstruksjonen
Kostnad sjekk ekspert: De såkalte gebyr soner blir brukt til dette i HOAI . Det er totalt 5 honing soner, fra I - V.
En bygning har alltid et annet vanskelighetsgrad i planleggingen, avhengig av typen.
Siden det er relativt enkelt å planlegge et enkelt lager, er slike bygninger tilordnet avgiftssone I.
Et enfamiliehus er mye vanskeligere å bygge - avhengig av kompleksiteten i byggeprosjektet, ligger slike bygninger i avgiftssoner III til IV.
Svært komplekse bygninger, som vitenskapelige institutter med høyt teknisk utstyr, representerer da den øvre klassen av planutfordringer og er derfor i avgiftssone V.
Hver avgiftssone har sine egne kostnadstabeller for individuelle konstruksjonstjenester. Som i vårt eksempel er det en for hvert bord
- Minimumssats
- Midtbevegelse og
- Maksimal sats
Arkitekten kan da bruke disse setningene i henhold til den innsatsen som oppstår for ham. Det er selvfølgelig regler og retningslinjer for dette - en arkitekt kan ikke bare bruke den maksimale faste prisen overalt for å optimalisere gebyret. De angitte forutsetningene for innsatsen må allerede være oppfylt.
Spørsmål: Bygningstypen avgjør fundamentalt hvilken HOAI-kostnadstabell som brukes - hvilke tjenester kan du for eksempel bestille?
Kostnadskontrollekspert: Her sørger HOAI for individuelle delområder, som er delt inn i totalt 9 servicefaser :
| Ytelsesfase | Aktiviteter av arkitekten | Prosent av totale arkitektkostnader |
|---|---|---|
| 1 | Innledende konsultasjon, grunnleggende forskning | 2% |
| 2 | Foreløpig utkast | 7% |
| 3 | Detaljert utkast, kostnadsoverslag | 15% |
| 4. plass | Søker om byggetillatelse | 3% |
| 5 | Oppretting av byggeplassplanlegging, tidsplanlegging, handelsplanlegging | 25% |
| Sjette | Kunngjøring av de enkelte verkene | 10% |
| 7. | Undersøkelse av tilbudene og assistanse med tildelingen | 4% |
| 8. plass | Byggetilsyn, tilsyn med anleggsarbeid | 32% |
| 9 | Oppfølgingsstøtte, dokumentasjon, identifisering av konstruksjonsfeil, assistanse med byggherrens garantikrav | 2% |
En arkitekt er ikke nødvendig i alle planleggings- og byggefaser
Selvfølgelig må klienten bare betale for omfanget av tjenestene han har bestilt.
Hvis vi bare hadde bestilt arkitekten med arbeidsfasene 1 - 4 i vårt kostnadseksempel, ville bare 24% av de spesifiserte kostnadene , dvs. rundt 10 100 EUR i arkitektoniske kostnader, ha blitt pådratt.
Som regel er det ikke mulig å unngå de første 4 servicefasene, med mindre detaljerte planer allerede er laget.
For servicefase 4 må du da også legge til de offisielle kostnadene for byggesøknaden, vanligvis 0,5% til 0,7% av de totale byggekostnadene.
Fra fase 5 har du i utgangspunktet det frie valget for hvilke tjenester du vil bruke arkitekten - men du må huske på at det som lekmann er vanskelig å vurdere mange ting - og at du selvsagt bare kan holde arkitekten ansvarlig for tjenester senere, hvilken som faktisk har bestilt.
Spørsmål: Hva skjer egentlig hvis en arkitekt gjør feil eller det oppstår en feil i utførelsen han overvåker? Hvem bærer da skaden?
Kostnadssjekkekspert: I mange tilfeller gjelder såkalt arkitekteransvar her .
I utgangspunktet, med arkitektkontrakten, skylder arkitekten en feilfri og feilfri bygning. Arkitekten er ikke direkte ansvarlig for utførelsen av arbeidet, men bare for planleggingen. Så hvis en handel (som tømrerne) gjør en feil, må det aktuelle selskapet også gjøre forbedringer for egen regning. Dette gjelder imidlertid bare i begrenset grad.
Arkitekten er kun ansvarlig for alt som er i hans spesifikasjon av tjenester - juridisk sett er dette "å la en bygning bli til", men ikke "å bygge en bygning". Denne lille språklige forskjellen representerer en viktig forskjell for rettsvitenskapen.
I alle fall er arkitekter ansvarlige for:
- Planleggingsfeil (ofte også feil grunnleggende bestemmelse)
- Feil i beregninger
- Godkjenningsplanleggingsfeil (f.eks. Hvis godkjenning ikke er gitt)
- Feil i byggeplanleggingen (f.eks. Manglende overholdelse av spesielle egenskaper ved undergrunnen, for eksempel høyt grunnvannsnivå)
- valg av uøkonomiske løsninger og dermed høyere byggekostnader enn nødvendig (arkitekten plikter å planlegge billig)
I dette tilfellet har klienten alltid rett til å be om reparasjon. Hvis arkitekten nekter en etterfølgende forbedring, eller hvis feilen ikke lenger kan utbedres ved omarbeiding, har klienten rett til å redusere arkitektens kostnader tilsvarende .
Et noe mer komplisert punkt er ansvaret, som også er nevnt i spørsmålet, i tilfelle feil forårsaket av individuelle handler. Som jeg sa tidligere, er det utførende selskapet primært ansvarlig.
Arkitekten kan holdes ansvarlig for feil i konstruksjonen
Imidlertid, hvis arkitekten overtar konstruksjonstilsynet og ikke utviser tilstrekkelig forsiktighet, kan han også holdes ansvarlig. Han er grunnleggende forpliktet av loven til alltid å gripe inn umiddelbart hvis han merker tegn på mangler. Hvis han ikke gjør dette, eller hvis han ikke merker tegn på konstruksjonsfeil som han bør være klar over, er han også ansvarlig i mange tilfeller.
Som en del av tilsynet med bygningen, må han også sørge for at arbeidsmiljø og helse er på plass - dette er også en del av hans plikter.
En domstol har også avgjort at arkitekten er erstatningsansvarlig selv om byggherren til bygningen endrer planene for bygningen etter eget skjønn. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
Det må heller ikke være noen ansvarsfraskrivelse når det gjelder klientens eget arbeid - så lenge arkitekten har plikt til å overvåke, kan han ikke bare sette inn en ansvarsfraskrivelsesklausul i kontrakten for sitt eget arbeid.
Spørsmål: Hva skjer hvis du som klient bare merker feil senere?
Ekspert for kostnadssjekk: I utgangspunktet har du rett til å holde arkitekten ansvarlig for feil innen 5 år .
Denne perioden begynner vanligvis etter at bygningseieren har godtatt bygningen. Hvis det ikke er aksept ved hjelp av en akseptrapport, begynner femårsperioden; for eksempel kan full betaling av arkitektavgiften sees på som starten på perioden.
Selv om klienten flytter inn i bygningen og ikke fremsetter en klage, anses aksepten å være "stiltiende utført" 6 måneder senere , den juridiske betegnelsen for dette er "underforstått".
Innen femårsperioden kan arkitekten enten kreve "kompensasjon for mislighold" eller "kompensasjon for positiv kontraktsbrudd", avhengig av hvilken feil som er tilstede.
Kompensasjon for positivt kontraktsbrudd gis bare hvis skaden skyldes planfeil, men ikke skjer direkte på selve bygningen. Slike erstatningskrav er også ekskludert fra femårsperioden - erstatningskrav kan gjøres inntil 30 år senere.
I tillegg til erstatningskravene, er det også refusjon av arkitektavgiften.
I enkeltsaker vil et slikt spørsmål om erstatning trolig alltid gå til den kompetente domstolen, som da må avgjøre deretter.