Drømmen om å eie ditt eget hjem kan være veldig dyrt. De som ikke har tilstrekkelig egenkapital ennå, må se seg om etter alternativer. En av dem er leiekjøp. Å flytte opp fra leietaker til eier med liten innsats og lite sparing høres bra ut. Men leiekjøpsmodellen bærer også noen risikoer. I denne guiden vil du finne ut hva du som leiekjøper bør vite på forhånd.
Et viktig øyeblikk
Hvordan fungerer et leiekjøp?
Et leiekjøp fungerer vanligvis på en slik måte at den interesserte og potensielle kjøper først leier eiendommen og kjøper den på et senere tidspunkt. Kjøpesummen for leiligheten er allerede avtalt med inngåelsen av leieavtalen.
Hva må jeg vurdere når jeg leier ut?
To kontrakter avtales vanligvis i et leiekjøp: en leieavtale og en kjøpsavtale. Begge kontraktene må være sertifisert av notarius. Det kan hende at du må betale en forskuddsbetaling som kan være avtalt før denne sertifiseringen.
Er husleien tatt i betraktning ved leiekjøp?
Leieavtalen spesifiserer også husleien og kjøpesummen. Den månedlige leien som leieren betaler, motregnes kjøpesummen.
Er leiekjøp et lån?
I overført betydning er et leiekjøp et lån, fordi du bruker Your-Best-Home.net eller leiligheten umiddelbart etter at du har signert kontrakten, men du trenger ikke å betale hele kjøpesummen før senere.
Hvordan fungerer leiekjøp?
Kjøper og selger inngår en leie og samtidig en kjøpekontrakt for Your-Best-Home.net. Kjøperen går først inn for å leie og forplikter seg til å kjøpe Your-Best-Home.net om fem, ti eller tjue år - til en allerede bestemt kjøpesum. Leien inntil da pluss en viss forskuddsbetaling vil bli motregnet fullt ut mot kjøpesummen. Det er også vanlig at utleiekjøperen foretar en engangsutbetaling på opptil 20 prosent før den notariserte sertifiseringen av kontraktene. Hvis de økonomiske midlene mangler for dette, er det ofte muligheten til å betale i avdrag, men dette øker den totale månedlige belastningen betydelig. Etter fristen forfaller gjeld og gjeldsoverføring av eierskap. Noen ganger kreves det fullføringsgebyr.
Godt å vite: Den trinnvise anskaffelsen av eiendommen via avtalt avbetaling er sikret ved en notariuskkontrakt. I tillegg er ingen bank eller byggesamfunn involvert som mellomledd.
Når du leier ut, bør du nøye avveie fordeler og ulemper og kontraktlig beskytte deg mot risiko.
Alternativ til leiekjøp: alternativkjøpet
Hvis du ennå ikke er sikker på om du virkelig vil kjøpe Your-Best-Home.net, kan du også velge et kjøpsalternativ. I dette tilfellet inngås ingen salgskontrakt i tillegg til leiekontrakten, men eieren - vanligvis et borettslag eller en eiendomsutvikler - skaper en opsjonsrett til fordel for leietakeren ved å gå inn i tingboken. Leietaker kan, men trenger ikke, erverve eiendommen på de vilkår som nå er satt.
Med denne leiekjøpsmodellen betaler leietakeren også eieren en månedlig sum. I motsetning til vanlig husleiekjøp er dette imidlertid en forskuddsbetalingsmodell som kommer i nærheten av den klassiske byggesamfunnets låneavtale: I tillegg til den månedlige leien sparer du beløpet X, som andelsselskapet passer på og er klar til tildeling etter Y år. Først da kan du kjøpe eiendommen - eller ikke.
Kooperative kjøpsmodeller kjører vanligvis i 25 år - dette gir leietaker god tid til å spare den nødvendige summen mens han allerede bor i sitt fremtidige hjem.
Godt å vite:Alternativet legges inn av notarius som et varsel om overføring i tingboken, så det er juridisk trygt. Som regel er imidlertid den månedlige leien for et alternativskjøp betydelig høyere enn den lokale sammenlignbare leien. Dette er fordi eierne håper at det økte bidraget vil motivere leietakere til å kjøpe, ellers vil leieprisene gå tapt.
Juridisk og gunstig eierskapVed leiekjøp overføres lovlig eierskap først til kjøper etter at kjøpesummen er betalt. |
Fordeler og ulemper ved leiekjøp
fordeler
- Ingen lån må tas opp for leiekjøpet, slik at det ikke oppstår gjeld.
- Siden den totale kjøpesummen for huset er utsatt av selgeren i en viss periode, er det ingen bankrentekostnader.
- Entreprenører i serverings- eller tekstilindustrien eller unge selvstendig næringsdrivende synes det er vanskeligere å få lån fra banken på grunn av deres uregelmessige inntekt - for dem er leiekjøpet et realistisk alternativ.
- For de som absolutt vil kjøpe en bestemt eiendom, men som ennå ikke har egenkapital, tilbyr leiekjøpet muligheten til å reservere drømmehuset og kjøpe det senere.
- Den månedlige leien går inn i ditt eget hjem i stedet for i lommen til en utleier.
- Utleiekjøpere kan umiddelbart utforme huset og hagen etter deres ønsker, fordi den senere vil tilhøre dem.
Forsikre deg om at leiekjøpsavtalen er notarisert av en notarius, ellers har du ingen rettigheter til leiligheten eller huset.
ulempe
- Leie for å kjøpe høres fristende ut for unge mennesker uten egenkapital - men de som ikke kan spare kapital, kan kanskje ikke dekke husets vedlikeholdskostnader.
- Det er vanligvis billigere å få finansiering gjennom en bank. Spesielt unge familier drar nytte av statlige subsidier som å bygge barnetrygd eller boligtilskudd, samt diskonterte lån.
- I noen tilfeller tilbys overprisede eller utilstrekkelige hus som leiekjøpsmodeller som ikke har funnet kjøpere på eiendomsmarkedet.
- Alternativkjøpsopsjonen gir kjøperen muligheten til å trekke seg fra kjøpet av eiendommen, men det er dyrere: leien er vanligvis betydelig høyere enn den lokale sammenlignbare leien.
- Hvis borettslaget, eiendomsutvikleren eller utleieren går konkurs i mellomtiden, kan leien som er betalt til det tidspunktet gå tapt, det samme er det potensielle hjemmet.
Dette er risikoen forbundet med leiekjøp
Leiekjøp innebærer risiko! Fordi leiebetalingen, som ikke er ubetydelig avhengig av boligområdet, kommer med en andel av finansieringen og besparelsene. Mange familier har ikke råd til denne doble byrden. Hvis den gjenværende gjelden må betales og rentene har steget uventet på dette tidspunktet, vil et mulig lån være dyrere enn forventet.
Selv om det ved første øyekast ser ut til å være en enkel måte å selge eller kjøpe et hus på, vil ikke leiekjøpsmodellen virkelig etablere seg i Tyskland - ikke engang tanken på statssubsidiert leiekjøp. På den ene siden skyldes dette de nevnte risikoene, men på den andre siden skyldes det også at leiekjøpsavtaler skiller seg sterkt fra hverandre og må utformes individuelt. Imidlertid er det noen fallgruver for lekmannen.
Test finansieringsmuligheterIkke skynd deg med noe når det gjelder leiekjøp. Det er best å finne ut på forhånd fra en bank om |
Leie å kjøpe er vanligvis ikke den beste løsningen for unge familier.
Leiekjøpsavtale: Du bør være oppmerksom på dette
Hva leiekjøpsavtalen skal inneholde
- I leiekjøpsavtalen bestemmer utleier og leiekjøper i fellesskap størrelsen på nettleien som skal motregnes kjøpesummen.
- Som leiekjøper bør du spørre deg selv hvor lenge du vil være bundet.
- Ved kjøp av opsjoner vurderer andelsselskapet hvor lenge det vil gi interessenten en bindende kjøpsrett. Til gjengjeld kan leietaker frafalle oppsigelsen av leiekontrakten for samme periode.
- Angi i kontrakten hva som skjer hvis du reduserer leien under leieforholdet. Vil den avtalte leien eller det reduserte beløpet motregnes kjøpesummen?
- Hvem betaler eiendomsskatt eller forsikring? Hvem betaler vedlikeholdskostnader? Det kan tenkes at utleier betaler i leieperioden og får dekket kostnadene etter å ha benyttet seg av kjøpsopsjonen.
Utfyllende regler i leiekjøpsavtalen
- Før du signerer leiekjøpsavtalen, må du avklare hvordan du kan komme deg ut av modellen tidlig.
- Og hva som skjer med besparelsene du har spart, bør til slutt avgjøre mot kjøpsalternativer når du kjøper opsjoner, eller kooperativet eller eiendomsutvikleren skal søke om konkurs.
- Vær forsiktig hvis leverandøren investerer finansieringen din i aksjer eller eiendomsfond - i verste fall vil pengene være borte senere.
- Enig om en spesiell tilbakebetalingsrett i leieavtalen. Hvis du for eksempel får penger fra en arv, har du muligheten til å bruke dette i løpet av nedbetalingstiden til å betale tilbake kjøpesummen og dermed redusere gjelden raskere.
Casestudie for leiekjøp
Meier-familien vil gjerne bo i sine egne fire vegger. Hun lurer på om et leiekjøp lønner seg for henne. Du vil finne et tilsvarende tilbud på en enebolig. Det skal koste 157 500 euro. For dette må Meiers utføre en engangsbetaling på 15 750 euro. Den månedlige leien er 836,87 euro, besparelsesdelen 144,38 euro, så totalt 981,25 euro. Sparekomponenten tjener renter på tre prosent. Etter ti år må de kjøpe eiendommen. Profesjonellen gjør matte: Å kjøpe med en gang ville være mye billigere for Meiers.
Erverv gjennom leiekjøp
|
Kjøpesum: |
157 500,00 euro |
|
Besparelser på 10 år inkludert en engangsbetaling |
41.301,67 euro |
|
Gjenværende kjøpesum etter 10 år: |
116198,33 euro |
|
Rente: |
5,5 prosent |
|
Månedlig pris: |
981,25 euro |
|
Eiendommen er |
gjeldfri etter 24 år |
Klassisk kjøp med lån
|
Kjøpesum: |
157.500 euro |
|
Eget bidrag: |
15 750 euro |
|
finansiere: |
141750 euro |
|
Rente: |
4,75% |
|
Fast rente: |
ti år |
|
Månedlig pris: |
981,25 euro |
|
Tilbakebetaling: |
2% |
|
Gjenværende gjeld etter at fastrente har gått ut: |
77.372,47 euro |
|
Your-Best-Home.net har en tilknytningsrente på 5,5% og den månedlige renten beholdes |
gjeldfri etter 18 år |
Kilde: Consumer Advice Center Thuringia
Konklusjon: Med leiekjøpsmodellen må Meier-familien betale kjøpesummen seks år lenger. Dette betyr at leiekjøpsmodellen er 70 650 euro dyrere.
Huseier: Disse reformene gjelder
Reformen av borettslagsloven (WEGesetz) som ble avtalt i koalisjonsavtalen for 2017 ble initiert og presentert for det føderale kabinettet 25. mars 2020. Hvis Forbundsdagen nå er enig, vil følgende endringer for leilighetseiere tre i kraft fra høsten:
Maktforskyvning: Administratorer av et felleseiendomseiere bør få betydelig større handlefrihet i fremtiden. I følge utkastet vil de "ha rett og plikt til å iverksette forsvarlige administrasjonstiltak som ikke krever at leilighetseierne treffer en resolusjon, eller hvis det er fare for frister eller ulemper." Administratorens fullmakter kan imidlertid begrenses eller utvides ved oppløsning.
Uten grenser:I henhold til den nye loven representerer administratoren samfunnet i og utenfor retten. Han kan derfor inngå kontrakter som ikke lenger kan reverseres av fellesskapet av eiere eller av en enkelt eier.
Ansvar: De enkelte eierne må bære kostnadene for de igangsatte tiltakene.
Nye regler for en resolusjon: Tidligere måtte minst halvparten av sameieraksjene være representert for å kunne få til en beslutning. En beslutning er nå mulig uavhengig av antall tilstedeværende eiere. Online deltakelse skal også implementeres.
Fakturering:Med lederens årlige faktureringskostnader trenger ikke hver enkelt vare lenger å bli godkjent av eieren. Bare toppfakturering trenger tillatelse, fordi dette også må betales av eierne.
Kostnadsfordeling: Det nye utkastet skal gjøre det mulig for eierforeninger å endre kostnadsfordelingen med simpelt flertall. Dette gjelder både driftskostnader og engangsutgifter.
Ladestasjon for e-biler:I fremtiden skal utstyret til en parkeringsplass med ladeanlegg for e-bil godkjennes av både eiere og leietakere av samfunnet, forutsatt at du betaler kostnadene selv. Retten til å samtykke til strukturendringer, for eksempel å ha en rask internettforbindelse via fiberoptisk i leiligheten, er fremdeles bare tilgjengelig for eiere.
