Knapt noe kan bygges i Tyskland uten offisiell godkjenning. Som med de fleste tillatelser og søknader, er det vanligvis ingen gebyrer som kan unngås. I et intervju forklarer kostnadskontrolleksperten i detalj hvilke kostnader det kan påløpe for en byggetillatelse og hva disse kostnadene avhenger av.
Spørsmål: For hvilke bygninger trenger du tillatelse i Tyskland - og hvordan må en slik søknad sendes?
Ekspert for kostnadskontroll: I utgangspunktet krever nesten alle bygninger i Tyskland offisiell godkjenning, inkludert de fleste større ombygginger av eksisterende bygninger, hvis de resulterer i en betydelig endring i bruken eller hvis boarealet endres.
Kravene til hva som er underlagt godkjenning er imidlertid forskjellige fra stat til stat - de er basert på de respektive gjeldende statlige byggeforskriftene.
I noen føderale stater kan det også være unntak fra kravet om tillatelse for individuelle bygninger - for eksempel for bygging av hagehus eller carport på egen eiendom. Dette er imidlertid alltid et spørsmål om staten og kan derfor variere fra stat til stat. I tillegg er det noen spesielle forskrifter fra enkeltkommuner eller kommuner som ytterligere kan begrense statens byggeforskrifter i enkeltsaker.
For å komplisere det hele enda mer, er det ingen "the" byggesøknaden - avhengig av føderal stat, kan forskjellige applikasjoner gjøres, avhengig av type konstruksjon.
Den vanlige byggesøknaden, som den vanligvis må sendes inn for eneboliger eller flerfamiliehus, kalles på offisiell tysk "autorisasjon for innlevering av større bygninger".
I tillegg er det i noen føderale stater også den såkalte "autorisasjonen for innlevering av små bygninger", som er tilstrekkelig for visse bygninger. Her er ikke kravene like strenge, og mindre omfattende dokumenter må sendes inn.
Autorisasjonen for innlevering av små bygninger er tilgjengelig i følgende føderale stater:
- Baden-Württemberg
- Bayern
- Berlin
- Bremen
- Hamburg
- Niedersachsen og
- Schleswig-Holstein
I disse føderale statene har ikke bare arkitektene lov til å sende inn en byggesøknad, men i mange tilfeller også
- Håndverkere innen alle byggfag (tømrere, murere, betongarbeidere)
- Sivilingeniører og
- bygningsingeniør
I nesten alle føderale stater er det bare arkitekter som har lov til å sende inn hver byggesøknad
Arkitekter har generelt rett til å sende inn en byggeplan uansett (unntak: interiørdesignere) og har derfor lov til å sende inn en hvilken som helst byggesøknad i alle føderale stater. Det eneste unntaket fra dette er delstaten Hessen: her har mange interiørdesignere også tillatelse til å sende bygningsdokumenter (autorisasjon for innlevering av små bygninger), mens interiørdesignere i alle andre føderale stater vanligvis ikke har bygningsautorisasjon.
I tillegg til de store og små byggesøknadene, som bare er tilgjengelige i visse føderale stater, er det også en såkalt byggemelding i noen føderale stater.
Også her regulerer de enkelte føderale statene hvilke typer bygninger og i hvilken maksimal høyde en byggemelding er tilstrekkelig.
En byggemelding er signert av planarkitekten, som bekrefter at alle byggeforskrifter som gjelder for den respektive byggeplassen er oppfylt.
Myndighetene sjekker vanligvis bare slike varsler veldig overfladisk, og de innsendte dokumentene vanligvis bare for fullstendighet og sannsynlighet.
Det er ingen offisiell byggetillatelse for en byggemelding, hvis myndighetene ikke fremsetter noen innvendinger innen 4 uker etter at byggemeldingen ble sendt inn, eller hvis byggeprosjektet er forbudt, anses det automatisk som godkjent.
Hvis du ønsker å spare de dyre kostnadene for å sende inn og endre en byggesøknad, kan du først sende inn en såkalt pre -konstruksjon forespørsel . Dette er forbundet med betydelig lavere gebyrer enn en offisiell byggesøknad og myndigheten kunngjør etter undersøkelsen om og hvilke innsigelser som eksisterer og hva som må endres for at byggesøknaden skal bli godkjent.
Hvis en arkitekt kommer med den foreløpige byggeforespørselen, kan han ikke kreve noen planleggingskostnader i tilfelle en negativ beslutning. Han er kontraktmessig forpliktet til å gjennomføre en permanent godkjent plan for klienten . Følgelig kan han ikke kreve separate kostnader for å endre en ikke godkjent applikasjon.
Spørsmål: Nå det viktigste spørsmålet: Hva koster en byggesøknad vanligvis?
Kostnadssjekkekspert: Du kan ikke si det over hele linja . Hver myndighet tar sine egne gebyrsatser, og det er alltid veldig forskjellige kostnader for å levere de forskjellige dokumentene, avhengig av myndighet og byggeprosjekt.
Kostnaden for godkjenningen skal ikke undervurderes
Generelt sett må du i de fleste tilfeller beregne rundt 0,5% av de totale byggekostnadene bare for tillatelsen (stor byggemal) . I praksis varierer disse kostnadene vanligvis mellom 0,2% og 0,7% av de totale byggekostnadene.
Myndigheten beregner imidlertid gebyrene den tar etter en annen formel som tar hensyn til den såkalte konstruksjonsverdien og den lukkede plassen for bygninger.
Så er det kostnadene for de nødvendige dokumentene som må legges ved byggesøknaden. Opprettelsen av disse dokumentene kan også være veldig dyrt.
Et lite kostnadseksempel fra praksis:
Vi ønsker å bygge et enebolig som etter planlegging har en konstruksjonsverdi på EUR 325 per m³. Størrelsen på det lukkede rommet er 637 m³. Den bestilte arkitekten utfører all planleggingen og sender inn byggesøknaden for oss.
| Post | pris |
|---|---|
| Kostnader for byggesøknaden (myndighet) | 1040 EUR |
| Planleggingskostnader for arkitekten (servicefaser 1 - 4 i henhold til HOAI) | NOK 6 053,40 |
| totalkostnad | NOK 7 093,40 |
Selvfølgelig er dette bare et enkelt kostnadseksempel som bare gjelder en veldig spesifikk bygning på et veldig spesifikt sted. Kostnadene for andre bygninger, spesielt i forskjellige design, kan også variere betydelig.
I vårt tilfelle tok arkitekten over hele planleggingen, utarbeidet nødvendige dokumenter og leverte byggesøknaden for oss. Han fakturerte sin opptreden i henhold til den midterste setningen i HOAI.
Arkitektoniske kostnader kan være betydelig høyere, spesielt for vanskelig eller spesielt tidkrevende planlegging.
Spørsmål: Hvilke faktorer er kostnadene for byggetillatelsen avhengig av?
Ekspert for kostnadssjekk: Her må du vurdere mye:
- typen konstruksjon
- til hvilken myndighet byggesøknaden sendes (føderal stat og respektive kommune)
- hvilke dokumenter som kreves
- som sender inn byggesøknaden
- hva koster arkitekten for planleggingen
Myndigheten beregner vanligvis kostnadene i henhold til følgende ordning:
Konstruksjonsverdi = konstruksjonsverdi / m³ × lukket plass i m³ konstruksjonsverdi
× kostnadssats = kostnader for byggetillatelse (vanligvis 0,5%, dette avrundes ofte)
I løpet av planleggingen bestemmer arkitekten også alltid størrelsen på det lukkede rommet og bygningsverdien / m³.
Ved hjelp av disse to verdiene og gjeldende kostnadssats kan man deretter estimere kostnadene for byggetillatelsen.
Spørsmål: Hva koster planleggingen?
Ekspert for kostnadssjekk: Hvis du antar at arkitekten vil gjennomføre hele planleggingen (som i vårt eksempel), brukes HOAI, gebyrplanen for arkitekter og ingeniører. Den regulerer hva en arkitekt kan be om sine tjenester i enkeltsaker.
HOAI er bindende for alle arkitekter i Tyskland, men kostnadene er klassifisert i henhold til den type bygning som er reist (klasse I til V). Enfamiliehus er noen ganger ganske kompliserte å planlegge, så de faller i enten klasse III eller klasse IV, avhengig av konstruksjonen.
Avhengig av den individuelle planleggingsinnsatsen, har arkitekten en liten spillerom for å justere kostnadene. Han kan fakturere i henhold til minimums-, middels eller maksimumshastigheten til HOAI, avhengig av hvor stor hans innsats er. Forskjellene mellom minimums- og maksimumssatsen er imidlertid vanligvis ikke lenger veldig store.
10% av de totale kostnadene går til arkitekten
Som regel kan du anta rundt 10% av de totale byggekostnadene for de totale arkitektkostnadene for et enebolig .
Dette inkluderer imidlertid alle de 9 servicefasene som arkitekten har lov til å gjøre rede for under byggingen av et hus - fra grunnleggende vurdering og foreløpig planlegging til vedlikehold av bygningen etter ferdigstillelse og dokumentasjon av strukturelle skader.
Imidlertid er bare arbeidsfaser 1 - 4 nødvendige inntil byggesøknaden er levert. De utgjør litt under en tredjedel ( 27% ) av de totale arkitektkostnadene ifølge HOAI.
Spørsmål: Hva koster en byggeforespørsel?
Kostnadskontrollekspert: Her er kostnadene vanligvis basert på myndighetens inspeksjonsinnsats.
Kostnadene for en foreløpig byggeforespørsel kan være ganske lave ( fra rundt EUR 50 til EUR 100 ), men for de fleste større byggeprosjekter ligger de i området 200 til 400 EUR .
I tilfelle svært komplekse byggeprosjekter eller veldig store bygninger, for eksempel en bygård, kan den foreløpige byggeforespørselen koste opptil 5.000 EUR .
Spørsmål: Er autorisasjonen for innlevering av småbygg billigere enn den store?
Ekspert for kostnadskontroll: Vanligvis ja, da det kreves betydelig færre dokumenter her.
I tillegg er den "små" byggesøknaden vanligvis bare tillatt for mindre byggeprosjekter eller veldig enkle bygninger - i dette tilfellet er kostnadene for planlegging og godkjenning lavere.
De totale kostnadene som belastes avhenger av hvilken myndighet i hvilken føderal stat søknaden sendes inn.
Spørsmål: Kan planleggingskostnadene da også være forskjellige?
Ekspert for kostnadssjekk: Ja, absolutt. Spesielt med små byggeplaner kan håndverksmestere ofte sende inn en byggesøknad - planleggingskostnadene er da ofte lavere enn hos arkitekter.
Imidlertid beregner alle arkitekter og sivilingeniører automatisk i henhold til HOAI, fordi de er juridisk forpliktet til å gjøre det. I dette tilfellet er kostnadene bare basert på de totale byggekostnadene som er bestemt i detaljplanleggingen (servicefase 3).
Spørsmål: Er det mulig å påvirke eller redusere kostnadene for byggetillatelsen?
Ekspert for kostnadssjekk: Vanligvis ikke. Planleggingskostnadene er spesifisert av HOAI, dokumentene som skal leveres bestemmes av de respektive statlige byggeforskriftene - så du har ingen innflytelse på noen av dem.
Myndighetene bestemmer kostnadene for byggesøknaden ut fra bygningsverdien og plassen som er bygget opp - også her har du ingen innflytelse.
Men det du vanligvis kan spare deg for, er merkostnader på grunn av en planendring. Hvis du lar arkitekten planlegge, er det uansett ikke noe problem, siden arkitekten må sørge for at planleggingen blir godkjent.
I beste fall kan du utføre sekundære oppgaver, for eksempel å skaffe samtykkeerklæringer fra naboer på egen hånd for å spare arkitekten for dette arbeidet. Imidlertid utgjør dette ofte bare en veldig liten del av planleggings- og godkjenningskostnadene som kan spares som et resultat.