Alle som har oppdaget omsorgseiendommer som en kapitalinvestering, investerer i et lønnsomt og fremtidig marked med lav risiko. Fordi det er en veldig trygg form for investering med mange fordeler og håndterbare risikoer.
På grunn av demografisk endring blir omsorgseiendommer til en attraktiv kapitalinvestering. Innen 2050 vil det være anslagsvis fire millioner omsorgsbehov i Tyskland. Men vi er ennå ikke forberedt på dette. Rundt 90 prosent av omsorgsanleggene er fullt utnyttet. Hundrevis av tusen nye pleieplasser vil være nødvendig bare de neste ti til femten årene for å imøtekomme den økende etterspørselen. Det er også leiligheter for aldersmessig opphold. Dette krever investeringer som hittil hovedsakelig er foretatt av banker, forsikringsselskaper eller fond. I mellomtiden er imidlertid markedet også åpent for private investorer. Og for dem er omsorgseiendommer, spesielt investeringen i omsorgsleiligheter, en verdifull investering.
Hva er en omsorgsleilighet?
Omsorgsleiligheter er boenheter i et omsorgsbolig. De er omtrent sammenlignbare med et sameie. Imidlertid er omsorgsleiligheter enkelt- eller dobbeltrom med bad, noen med balkong eller terrasse. De er barrierefrie og tilgjengelige for funksjonshemmede. Det er nødanropssystemer og fellesarealer som spisestuer, kjøkken og grønne områder. Rommene er i gjennomsnitt 25 til 35 kvadratmeter og leies ut til beboerne av operatøren av sykehjemmet. Den nøyaktige inndelingen av sykehjemmet gjøres av eiendomsutvikleren og operatøren av sykehjemmet. For når du kjøper en omsorgsleilighet, skaffer du deg ikke bare en boenhet, men også proporsjonalt fellesarealet. Et forvaltningsselskap påtar seg plikten til en utleier.
Hvem tilbyr pleieegenskaper?
Bygging av sykehjem planlegges og implementeres vanligvis av en eiendomsutvikler eller operatør. Eiendommen er også delt inn i enkelte enheter på grunnlag av Housing Property Act (WEG), som bæres av forskjellige investorer. Spesialiserte meglere kjenner til særegenheter ved denne kapitalinvesteringen og tar seg av alle formaliteter for deg. Hvis du ikke bare vil investere egenkapitalen din, bør du tenke nøye gjennom finansieringen på forhånd. I prinsippet kan du investere i en ny bygning eller kjøpe et eksisterende sykehjem fra en annen investor. Du kan gjøre det siste, for eksempel via eiendomsmarkeder på Internett. Sykepleiere er ofte veldedighetsorganisasjoner,imidlertid flere og flere kommunale og private leverandører går inn i det fremtidige markedet.
Hva koster et sykehjem?
Kostnadene ved et sykehjem inkluderer ikke bare boareal i kvadratmeter, men også proporsjonalt fellesarealet - og dette kan variere veldig avhengig av systemet. I tillegg til størrelsen på omsorgsleiligheten og fellesarealet, spiller også beliggenhet og utstyr en rolle - begge kan ha en sterk innvirkning på lønnsomheten til kapitalinvesteringen. Planlegg minst 80 000 euro som en investering. I gjennomsnitt kan du imidlertid også betale 120.000 til 200.000 euro for en attraktiv eiendom. Det er også aldershjem med en spesiell beliggenhet og atmosfære for opptil 300.000 euro. Du trenger ikke å dekke hele investeringen med egenkapital, men du bør ha minst 30 000 til 50 000 euro tilgjengelig. Du kan finansiere de andre kostnadene for sykehjemmet med kapital utenfor.Du kan da kreve renten for skattemessige formål.
Investering i et sykehjem er spesielt innbringende hvis eiendommen har en god beliggenhet og er også overbevisende når det gjelder kvalitet og utstyr.
Hva må du passe på når du kjøper sykehjem?
Det er i utgangspunktet to typer sosial eiendom: kvalifiserte og ikke-kvalifiserte. Eiendom som er berettiget til finansiering mottar statlig finansiering gjennom sosiale midler. Assistert opphold er derimot vanligvis ikke berettiget til finansiering og mottar ingen økonomisk støtte fra sosiale forsikringsfond. Leier du ut som en del av levehjelp med leiekontrakt, har du ingen dekning fra trygdekassene. Assistert opphold uten leiekontrakt har derimot lignende fordeler og ulemper som med et sameie: Du tar dine egne beslutninger i et fellesselskap, men bærer også vedlikeholdskostnadene. Hva du også bør ta hensyn til:
- Attraktiv beliggenhet med god infrastruktur (leger, parker og butikker i nærheten)
- Tilkobling til offentlig transport
- Erfarne operatører med tilsvarende kredittvurdering
- Utstyr av høy kvalitet
Hvis du vurderer finansiering fra Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), bør eiendommen oppfylle de vanlige energibesparelseskriteriene. Hvis du ønsker å bruke eiendommen selv senere, kan det være verdt å investere i aldersbestemt opphold eller assistert opphold i umiddelbar nærhet.
Fordelene med omsorgseiendommer som en kapitalinvestering
Når du investerer i sykehjemseiendommer, elimineres mange av ulempene ved borettslag. For eksempel trenger du ikke å ta vare på å leie og administrere eiendommen personlig. Leiekontrakter løper vanligvis i 20 til 30 år. Kostnadene til pleietrengende dekkes av trygdefondene, avhengig av pleiebehovet. Hvis du ikke klarer å motta leieinntekter på grunn av behov, påvirker dette ikke deg som investor. Du får leien fra leietaker uavhengig av om sykepleien er opptatt eller leieren ikke kan betale. Leietapet betales deretter til leieren av trygdekassene - og de får delvis "forskuddsbetalingen" tilbake fra de pårørende. Men det gjelder ikke deg heller. Så du har en viss grad av sikkerhet når det gjelder investeringen din.Oversikten over fordelene:
- Langsiktige leiekontrakter opp til 30 år med en leietaker
- Leietaker tar det daglige vedlikeholdsarbeidet
- Du trenger mindre reserver enn med andre eiendommer
- Lederen tar seg av eierens bekymringer, for eksempel utarbeidelse av strømregninger
- Leietaker betaler leie selv om leien er ledig eller leien er forsinket
- Oppføring i tingboken med alle rettigheter og plikter til å selge, gi bort, testamentere og låne ut sykehjemmet
- Eiendommen er allerede sjekket gjennom behovsvurderingssjekker, for eksempel av operatører, banker og sosiale byråer
- Foretrukket rett til innflytting ved behov innen familien er vanlig
Alle som investerer i sykehjem som en kapitalinvestering, har mange fordeler.
Risikoen ved sykehjem som en investering
Når du investerer i et sykehjem, er operatørens konkurs din største risiko. Dette skjer svært sjelden i Tyskland (mindre enn en prosent). Likevel bør du sørge for at omsorgseiendommen er okkupert av minst 85 prosent, slik at driften forblir økonomisk. En dårlig beliggenhet, for eksempel med lite behov for pleieplass, dårligere utstyr eller konkurranse i umiddelbar nærhet, kan være årsaker til ineffektiviteten til et pleiehjem. Hvis leietaker ikke oppfyller vedlikeholdsforpliktelsene, er det risiko for tap av husleie samt opphør av leieavtalen. I en direkte sammenligning med et leid sameie vurderes disse risikoene imidlertid ganske lavt.
Hvordan leier du sykehjem?
Leietakerens søk og utvalg tar over pleieeiendommen. Som investor trenger du ikke å bekymre deg for det. Du inngår leieavtalen med operatøren. Følgende skal defineres i kontrakten:
- Kontraktsvarighet, vanligvis 20 til 30 år
- Leiebeløp og inflasjonskompensasjon gjennom indeksering
- Leietakers rettigheter og plikter, for eksempel vedlikeholdstiltak
Hvilke merkostnader er det?
I motsetning til et vanlig borettslag har du som eier av en omsorgseiendom bare lave merkostnader, for eksempel vedlikeholdskostnader. Disse er for det meste begrenset til “tak og rom”. Som eier er du derfor ansvarlig for vedlikeholdet av den bærende bygningskonstruksjonen inkludert taket. Sykehjemsoperatøren betaler vanligvis merkostnader for reparasjoner og vedlikehold. Eiendomsforvaltningen tar seg av vedlikeholdsreservene, som avklarer og stemmer på årsmøtet. Totalt sett bør du ta hensyn til følgende som tilleggsutstyr:
- Overføringsskatt på eiendom, rundt 3,5 prosent til 6,5 prosent, avhengig av stat
- Notarius og saksomkostninger, rundt 1,5 prosent
- administrative kostnader
- Vedlikeholdskostnader, rundt to til tre euro per kvadratmeter
- Meglerkostnader
Er omsorgseiendommer lønnsomme?
Pleieegenskaper er foreløpig fortsatt en nisje. Men de regnes som en spesielt trygg investering med høy avkastning. Opptil fem prosent og mer er mulig med riktig egenkapital. I gjennomsnitt kan du forvente en avkastning på 3,5 prosent til 5,5 prosent. Når du investerer i et sykehjem, får du et høyt nivå av beregningssikkerhet gjennom lange leieavtaler og lav risiko for svikt. I leieavtalen spesifiserer du en automatisk husleieøkning (indeksering), som beregnes på grunnlag av inflasjonen og gir deg en viss beskyttelse mot inflasjon. Du får gunstige finansieringsbetingelser for sykehjemseiendommer, og du kan trekke bygninger og lånerenter fra skatt. På grunn av den økte etterspørselen er det ofte lettere å selge sykehjem enn å selge et sameie.Du kan også dra nytte av skattefordeler her hvis du har eid eiendommen i ti år.
Er omsorgsleiligheter mer lønnsomme enn sameier?
I en direkte sammenligning med borettslag er sykehjem mye mindre risikable og mer pålitelige. Med sameier har du ikke bare høyere administrasjons- og vedlikeholdskostnader. Du må også forvente standardinnstillinger eller til og med leie nomader. Du må beregne reservene dine tilsvarende høyere. Etterspørselen fra sykehjem fra investorer øker. Leieinntekt fra sykehjem er uavhengig av økonomi og inflasjon. Husleien er derfor forutsigbar og stabil og egner seg derfor også som pensjon og forsikring.