Det inngås en byggekontrakt for ulike byggeprosjekter mellom arbeidsgiver og arbeidstaker - enten det er nybygg, renovering eller individuelle tjenester på en bygning. Vi forklarer hvilke kontraktvarianter og innholdsforskjeller som finnes her.
Når du bestemmer deg for å inngå en entreprisekontrakt med et selskap, bør du gi deg nok tid - selv om realiseringen av drømmen om å eie ditt eget hjem endelig er innen rekkevidde og faktisk ikke kan gå raskt nok. Men det er store forskjeller avhengig av hvilken versjon av byggekontrakten du velger. Disse tre typer kontrakter er mulige: byggekontrakt i henhold til BGB, VOB-kontrakt og forbrukerkonstruksjonskontrakt.
Byggekontrakt i henhold til borgerloven
Hva er en byggekontrakt i henhold til den tyske borgerloven?
Definisjonen av en entreprisekontrakt i henhold til den tyske borgerloven (BGB) lyder som følger:
"En byggekontrakt er en kontrakt for bygging, restaurering, fjerning eller ombygging av en bygning, et utendørsanlegg eller en del av den." (BGB § 650a (1) ))
Siden 1. januar 2018 har byggekontrakten vært en lovlig standardisert, spesiell form for kontrakten for arbeid og tjenester i henhold til tysk lov om forpliktelser. , Riving (riving eller demontering) eller rekonstruksjon av en struktur, et utendørsanlegg eller en del av det (f.eks. Muring, maling, sanitæranlegg, elektrisk installasjon, varmekonstruksjon) stengt.
Loven forstår begrepet bygningsstruktur for å inkludere anleggsteknikk: I tillegg til bygninger er også broer, tunneler og veier berørt. Utendørsanlegg er eiendomsarealer (f.eks. Parkeringsplass eller grøntareal). Byggekontrakten er alltid designet for et spesifikt resultat, kjent som et arbeid i teknisk sjargong.
Hvordan blir en byggekontrakt inngått i henhold til den tyske borgerloven?
Det er ingen uttrykkelige formelle krav for inngåelse av en byggekontrakt i henhold til den tyske borgerloven. Dermed kan dette gjøres muntlig eller ved overbevisning (avgjørende handling) med tilbud og aksept.
Unntak: Notariusertifisering kreves hvis byggekontrakten ledsages av kjøp av en eiendom (kjøpekontrakt) (§ 311 b, avsnitt 1, paragraf 1 BGB).
Hva må være i kontrakten?
Innholdet i byggekontrakten må definere det spesifikke byggearbeidet (fra § 650a BGB). Oppsummert betyr dette: kontraherende parter, byggearbeid, byggetid, aksept, godtgjørelse, betalingsplan (avdrag), depositum (sikrer gjennomføring av byggearbeidet pluss krav om mangler) og garanti.
Uansett må tjenesten skrives ned detaljert i byggekontrakten. Tjenestebeskrivelsen spesifiserer hva byggherren kan kreve fra entreprenøren. I forbindelse med offentlige kontrakter danner VOB grunnlaget for byggingstjenester (anskaffelses- og kontraktsbestemmelser for byggingstjenester, se nedenfor).
En byggekontrakt regulerer rettsforholdet mellom byggherre og entreprenør med hensyn til nybygg, reparasjon, riving eller ombygging av en bygning.
Frister for aksept
Kunden er forpliktet til å utføre aksept av det kontraktmessig fullførte arbeidet. Kunden kan ikke forhindre aksept gjennom mindre mangler (§ 640 (1) BGB).
Et arbeid anses også å være akseptert dersom entreprenøren har satt kunden en rimelig frist for aksept etter ferdigstillelse, og kunden ikke har nektet aksept innen denne perioden, og nevner minst en mangel (§ 640 (2) BGB). Undersøkelsesfasen for aksept av et arbeid er forskjellig fra sak til sak.
Hvis klienten forhindrer aksept på grunn av mangler, må han, på forespørsel fra entreprenøren, delta på en felles inspeksjon av arbeidet (§ 650g (1) BGB). Hvis han nekter igjen, kan entreprenøren også utføre tilstandskontrollen på egenhånd (§ 650g (2) BGB). For å gjøre dette må han sende arbeidsgiveren en signert kopi av helsesjekken med dato for forberedelse.
Godtgjørelse for anleggsarbeidet
Godtgjørelsen forstås som godtgjørelsen for utførte byggearbeider. Mens arbeidstakeren forplikter seg til å produsere arbeidet uten mangler (seksjoner 631 og 633 BGB), må arbeidsgiveren garantere avtalt godtgjørelse (§ 632 BGB).
Kontraktspartene har valget mellom en fast sats og en enhetspris. Den faste prisen inkluderer alle tjenester som er spesifisert da kontrakten ble inngått - unntatt tillegg eller reduserte tjenester. Enhetsprisen gjelder en fullført tjenestenhet. Dette er beskrevet i en spesifikasjon av tjenester som er vanlige i konstruksjon. Tjenestespesifikasjonen viser tjenestebeskrivelser, delt inn i delvise tjenester. Ved delvise tjenester genereres godtgjørelsen fra summen av enhetsprisene.
Når forfaller godtgjørelsen? Hvis klienten har akseptert arbeidet og entreprenøren har utstedt klienten en verifiserbar sluttfaktura (§ 650g (4) BGB).
Endelig faktura for den endelige betalingen
Det er uunngåelig at en endelig faktura må være tilgjengelig for den endelige betalingen: I løpet av den endelige fakturaen implementeres et endelig oppgjør av et pengekrav. Dette oppgjøret inkluderer forskuddsbetalinger og kontobetalinger.
Den endelige fakturaen anses å være verifiserbar hvis tjenestene på den ene siden blir presentert på en forståelig måte for klienten, og på den annen side har klienten ikke motsatt seg verifiserbarheten i løpet av de påfølgende 30 dagene etter mottakelse av den endelige fakturaen (§ 650g (4) BGB).
Så snart klienten har godtatt arbeidet og den endelige fakturaen er verifiserbar, kan ingen betaling på kontoen gjøres med tilbakevirkende kraft.
Oppsigelse av en byggekontrakt
Oppsigelsen av en byggekontrakt i henhold til BGB må skje skriftlig (§ 650h BGB).
Hva skal jeg gjøre i tilfelle konstruksjonsfeil?
I utgangspunktet er entreprenører forpliktet til å presentere kundene sine for et feilfritt arbeid. Imidlertid, hvis klienten oppdager konstruksjonsfeil i arbeidet, kan de kreve de lovbestemte garantirettighetene etter aksept innen fristen (§ 634a BGB). Unntaket her er skjulte mangler som entreprenøren bevisst skjulte under aksept.
Hva kan du som kunde gjøre hvis du oppdager mangler etter aksept? Nekt å betale en rimelig del av godtgjørelsen (tilbakeholdelsesrett), nemlig dobbelt så mye som kostnadene du trenger for å fjerne mangelen (§ 641 (3) BGB). Videre har klienter følgende rettigheter:
- Seksjon 635 BGB: Arbeidsgiveren kan be om ytterligere ytelse. Arbeidstakeren er forpliktet til å bære kostnadene som er nødvendige for dette, spesielt kostnader for transport eller materiell.
- § 637 BGB: Hvis arbeidstakeren ikke har fjernet manglene innen fristen for etterfølgende ytelse, har klienten rett til å rette opp mangelen selv. Alternativt kan han ansette en annen gründer og kreve kompensasjon for de uunngåelige tjenestene.
- §§ 636, 323 og 326 avsnitt 5 BGB: Under visse betingelser kan klienten trekke seg fra kontrakten. Alternativt kan han redusere godtgjørelsen (§ 638 BGB).
- Avsnitt 636, 280, 281, 283, 311a BGB: Under visse forhold kan klienten kreve erstatning eller erstatning for mislykkede tjenester (§ 284 BGB).
I vår guide vil du finne informasjon om innholdet, fristene for aksept, godtgjørelse for byggearbeidene og avslutning av en byggekontrakt.
VOB-kontrakt: Byggekontrakten i henhold til VOB
Anskaffelses- og kontraktsbestemmelsene for byggverk (VOB) er et sett med klausuler delt inn i tre seksjoner. Den ble utgitt på vegne av den tyske anskaffelses- og kontraktskomiteen for byggingstjenester (DVA) og er obligatorisk for byggekontrakter fra offentlig sektor i Tyskland.
VOB er verken en lov eller en forskrift: Arbeidet er "bare" en kontraktsvilkår og skal derfor brukes som en generell forretningsforhold i henhold til BGB (§ 305). Med andre ord blir VOB bare en del av byggekontrakten hvis begge kontraherende parter eksplisitt bestemmer dette. Av denne grunn leser man ofte følgende avsnitt i byggekontrakter: “VOB gjelder i den versjonen som er gyldig når kontrakten er inngått.” Mesteparten av tiden blir VOB notert under overskriften “Kontraktskomponenter”.
Målet med VOB er å sikre åpenhet, likebehandling og rettferdig konkurranse mellom leverandører. Korrupsjon og nepotisme bør unngås.
VOB / A: Generelle bestemmelser for tildeling av byggverk
VOB / A gjelder tildeling av entreprisekontrakter fra offentlig sektor og sektorklienter (offentlige kunder, private eller juridiske personer etter privatrett som jobber for eksempel innen energiforsyning og transport). VOB / A ble utgitt som DIN-standard i 1960 og er delt inn i tre seksjoner:
- Nasjonale anskaffelsesprosedyrer
- EU-anbud
- Prosedyrer innen sektoroppdragsgivere som forskjellige prosedyreregler gjelder for
VOB / A regulerer potensielle typer tildeling og respektive prosesser for disse områdene. Klausulene viser instruksjoner om hvordan man tildeler et byggearbeid, det vil si: Hva må inngå i et anbud og hvordan?
Del B og C er interessante for private husbyggere, ettersom mange byggefirmaer og klienter bruker dem som grunnlag for sine kontrakter. De er de generelle vilkårene for en byggekontrakt.
VOB / B: Generelle kontraktsbetingelser for utførelse av byggverk
VOB / B behandler i 18 avsnitt generelle kontraktsbetingelser for privat bygningsrett, fordi loven om kontrakter for arbeid og tjenester i BGB ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til de komplekse egenskapene til privat bygghandel. Reglene i BGB tilbyr ikke alltid løsninger på problemene som oppstår i hverdagen. Av denne grunn inneholder VOB / B bestemmelser som på den ene siden utvider de lovlige reglene, på den andre siden også endrer og begrenser dem.
VOB / B ble utgitt som DIN-standard i 1961. Innholdet i VOB / B er utførelsen av byggearbeidet, inkludert omfang, godtgjørelse, frister, aksept, faktureringsprosedyrer og fremtidig garanti. Hvis kontraktspartene er egnet for VOB / B, er VOB / C automatisk også en del av kontrakten, fordi del C forklarer mer presise spesifikasjoner for utførelse og fakturering.
VOB / C: Generelle tekniske kontraktsbetingelser for byggearbeider
VOB / C er en samling av generelle tekniske kontraktbetingelser (ATV), også utgitt som 65 DIN-standarder: I tillegg til DIN 18299 for generelle regler for byggearbeid av alle slag, er det mange spesielle regler for individuelle bransjer: DIN-18300 beskriver for eksempel jordarbeid, DIN 18459 rivnings- og demonteringsarbeidet. Disse kontraktsbetingelsene gjelder først og fremst tekniske forskrifter for hvordan tjenester fra en handel skal se ut. Du finner også regler for hvordan du fakturerer tjenester.
Forbruker byggekontrakt
Hva er en forbrukerkonstruksjon?
I sin tur eksisterer en forbrukerbyggekontrakt hvis entreprenøren er forpliktet av en privat klient til å bygge en ny bygning eller å utføre større renoveringer av en eksisterende bygning (seksjon 650i BGB). Forbrukerbyggekontrakten, som må være tilgjengelig skriftlig, ble introdusert i løpet av omorganiseringen av entrepriseloven i 2018. Det har styrket posisjonen til private boligbyggere betydelig og forbedret forbrukerbeskyttelsen.
Meningsfull bygningsbeskrivelse er obligatorisk
Siden den gang har private byggherrer hatt krav på en detaljert bygningsbeskrivelse fra entreprenøren før kontrakten er inngått. I den må byggefirmaer tydelig beskrive eiendommens viktigste egenskaper (spesifikk beskrivelse av tjenester): for eksempel bygningskonstruksjon, lydisolasjon, innredning og bygningsteknologi. Det kreves også planer med nøyaktig informasjon om rom og område. I fremtiden vil uklarheter i bygningsbeskrivelsen være på bekostning av selskapet (§ 650k (2) BGB). Men det er fremdeles et problem i praksis: "Mange nye byggespesifikasjoner er ikke i samsvar med gjeldende bygningslov," klager Holger Freitag, tillitsjurist i Association of Private Builders. For eksempel er designbeskrivelser ofte så vage at kunden til slutt ikke vet hva de får for pengene sine."Byggherrer bør ikke blindt stole på den nye loven, men få kontrakten kontrollert av en ekspert," råder Freitag. Forbrukerne har nå litt mer tid til dette: Etter å ha signert en byggekontrakt, kan de trekke den innen to uker - uten å oppgi noen grunn.
Fullføringen av anleggsarbeidet må bestemmes
I tillegg er det slutt på at byggefirmaet slipper unna: byggefirmaer må fremlegge en bindende uttalelse ved ferdigstillelse. Hvis et nøyaktig tidspunkt for fullføring av arbeidet ikke kan spesifiseres når kontrakten inngås, må varigheten av byggearbeidet oppgis. Hvis det ikke er informasjon i forbrukerens byggekontrakt, vil informasjonen gitt i spesifikasjonen før kontrakt i byggebeskrivelsen inngå i kontrakten på tidspunktet for arbeidet eller under byggearbeidets varighet (§ 650k (3) BGB). Hvis det er forsinkelser, kan byggere lettere hevde erstatningskrav.
For øvrig har byggherrer rett til viktige dokumenter: dokumenter som byggherren trenger for den offisielle godkjenningen av bygningen eller for innlevering til en myndighet eller banken hans, for eksempel for å søke om et salgsfremmende lån, må overleveres av entreprenørselskapet før byggestart. Dette gjør det også mulig for kunden å sjekke byggeprosjektet bedre ved hjelp av en takstmann.
Forbrukerbyggekontrakten har styrket rettighetene til private boligbyggere og forbedret forbrukerbeskyttelsen.
Betal kun etter planen
I tillegg til det eksisterende kravet om sikkerhet for kontraktoppfyllelse (fem prosent av de totale kostnadene), mottar private byggherrer nå en tilleggssikkerhet: Entreprenøren kan bare levere delvise fakturaer for totalt 90 prosent av den totale godtgjørelsen (§ 650m avsnitt 1 BGB). Sistnevnte gjelder imidlertid ikke for byggherrekontrakten.
Opphev forbrukerens byggekontrakt
Siden 2018 har kunder vært i stand til å oppheve en forbrukerkonstruksjon som ikke er notarisert av notarius innen en periode på 14 dager etter signering av kontrakten. Dette betyr at private byggherrer er mye bedre beskyttet. Hvis byggentreprenøren glemmer avbestillingsregler eller gjør feil, avsluttes ikke kanselleringsperioden før ett år og 14 dager etter kontraktsinngåelse. Hvis du vil trekke deg fra byggekontrakten, bør du gjøre det raskt, da dette vil ugyldiggjøre alle garantikrav. Viktig: Angreretten gjelder bare for private byggherrer og ikke for eiendomsutviklerkontrakter som er notarisert.