I lys av de lavere rentene på lån, vurderer stadig flere mennesker full finansiering - det vil si å kjøpe et hus uten egenkapital. Selv om dette kan være en god forretning, er det i mange tilfeller risikabelt.
Lave bygningsrenter og stigende husleier frister spesielt unge mennesker, som ennå ikke har klart å spare mye penger i livet, til å kjøpe et hus uten egenkapital. I slike tilfeller snakker pantelånere om full finansiering.
Sist, men ikke minst, antyder eiendomsmarkedet i seg selv et visst press for å handle: økningen i eiendomsprisene ser ikke ut til å ta slutt mange steder. Mellom midten av 2017 og midten av 2018 steg nybygde boligbygg med gjennomsnittlig 4,6 prosent, ifølge Federal Statistical Office. Samtidig holder rentene seg på et lavt nivå og gjør det mulig for mange å gjennomføre sitt eget boligprosjekt til tross for stigende priser.
Ikke så rart at eiendomsfinansiering med minst mulig egenkapital i utgangspunktet virker attraktiv. "Trendindikatoren for pantelån" fra Dr. Klein Privatkunden AG at den gjennomsnittlige låneandelen i kjøps- eller byggeprisen øker: fra 77,6 prosent i begynnelsen av 2014 til for tiden 81,6 prosent - med andre ord: byggefinansiering blir stadig mer risikabel.
Grafikken viser hvordan investeringssummene og låneandelen til eiendomsfinansiering har utviklet seg de siste årene.
Tyskerne har fremdeles et gjennomsnitt på i underkant av 20 prosent egenkapital med seg, men selv og spesielt i tider med svært lave renter, bør fremtidige eiere merke seg at eiendom sannsynligvis er den største investeringen i livet - pantelån og boligkjøp bør derfor være på en trygg grunn. Egenkapital er en avgjørende pilar: Selv om det virker fristende å stole mer på billige lån med tanke på de lave rentene, anbefales en solid finansieringsmiks av egenkapital, klassisk livrentelån og bygningssamfunnslån.
Jo høyere finansiering, jo større er risikoen for ikke å kunne betale de månedlige utbetalingene på et tidspunkt. For eksempel når finansieringen med lav rente utløper og eiendommen ennå ikke er betalt. Ingen kan forutsi renteutviklingen de neste ti årene. Selv en økning fra for tiden rundt 1,5 prosent til fortsatt relativt lave 3 prosent betyr en dobling av rentebyrden.
Leietakere mangler egenkapital
Mange vil heller bo i eiendom enn leie. En undersøkelse viste: mangel på kontantreserver er den vanligste årsaken til at drømmen om å ha sine egne fire vegger ikke tross alt blir realisert.
Litt over halvparten av befolkningen i Tyskland som ikke eier hjem, vil gjerne være eier. Godt to tredjedeler av denne gruppen (68 prosent) oppgir at drømmen om å eie sine egne fire vegger mislykkes på grunn av mangel på egenkapital. Dette var resultatet av en undersøkelse på vegne av Eiendomsforeningen Tyskland (IVD).
Gå ut av leien
I undersøkelsen sa 19 prosent av leietakerne at de ønsker å kjøpe sitt eget hjem nå eller i fremtiden. Ytterligere 32 prosent vil også bo i sin egen eiendom, men tror ikke at de for øyeblikket kan realisere denne drømmen.
Andre hindringer, i tillegg til mangel på økonomisk pute, er høye lånerenter og mangel på eiendom. Men ønsket forblir. Fordi denne studien også bekrefter: For flertallet er huseierskap et viktig bidrag til deres egen pensjon.
Grafikken viser årsakene til at leietakere ikke kjøper boligeiendom.
Hva betyr full finansiering?
De som ønsker å kjøpe et hus uten egenkapital, tar ofte ikke hensyn til tilleggskjøpskostnadene. Full finansiering betyr ikke finansiering av 100 prosent av eiendommens verdi med lånt kapital, men 112 til 115 prosent - merkostnadene som går utover den rene eiendomsverdien, må også dekkes av lånet dersom tilsvarende egenkapital ikke er tilgjengelig. Dette er også årsaken til de uforholdsmessig høye rentene for full finansiering: Kredittvolumet for tilleggskostnadene er ikke sikret mot virkelige eiendeler, dvs. ikke dekket av den rene verdien av det kjøpte huset. Her tar banken risikoen, som låntakeren må kompensere med tilsvarende høyere renter.
Tilstanden og plasseringen til den ønskede eiendommen spiller en viktig rolle når du kjøper en bolig uten egenkapital og brukes av utlåner som et beslutningshjelpemiddel: Hvis du er ute etter full finansiering, bør du kjøpe en eiendom i god beliggenhet og i god stand. Med en gammel bygning som trenger renovering med tvilsom bygningsmasse i et mindre populært boligområde, har du en dårlig sjanse til å overbevise kredittinstitusjonen om full finansiering. Hvis eiendommen derimot lover positive resultater, er sjansene mye bedre for at pantelåneren vil bli involvert i prosjektet.
Hva gjør full finansiering dyrt
Full finansiering inkluderer to kostnadsdrivere som gjør kjøp av bolig relativt dyrt uten egenkapital:
- Jo mindre egenkapitalandelen er, desto høyere er renten på boliglånet. Egenkapital gir derimot pantelångivere større sikkerhet, som de belønner med tilsvarende lavere renter.
- De fleste kan bare betale tilbake større lånebeløp over lang tid med lave tilbakebetalingsavdrag - også dette betyr at en veldig høy andel av gjeldstjenesten går i renter.
Du må også ta hensyn til et annet viktig aspekt: Langsiktige observasjoner av eiendomsmarkedene viser at lave renter gir næring til etterspørsel etter eiendom og holder prisene oppe. Til slutt er det ikke så billigere å kjøpe hus som de lave rentene antyder, ettersom det kreves mer kapital. Samtidig beroliger en økning i rentene eiendomsmarkedet, og prisene er ofte billigere igjen, spesielt på enkle og mellomstore steder.
Mangel på kontantreserver lar ofte drømmen om dine egne fire murer sprekke. Det kan gå i oppfyllelse gjennom full finansiering.
100 prosent finansiering i stedet for full finansiering
Hvis du kan dekke tilleggskjøpskostnadene med egenkapitalen din, kalles dette 100 prosent finansiering. Pantelångivere er mye mer åpne for dette prosjektet enn full finansiering, fordi lånet i dette tilfellet i stor grad dekkes av eiendommens verdi. Av denne grunn er rentene vanligvis mye billigere. Det gir imidlertid heller ikke pantelåner optimal sikkerhet, fordi den såkalte pantelånsverdien til en eiendom vanligvis ligger godt under den faktiske kjøpesummen. Långiveren verdsetter den utlånte eiendommen med en sikkerhetsrabatt, ettersom det i tilfelle et tvangssalg, spesielt i mindre foretrukne boligområder, sjelden kan innløse den originale kjøpesummen.
Å kjøpe et hus uten egenkapital: personlige krav
Alle som ønsker full finansiering eller 100 prosent finansiering for det nye huset deres, bør definitivt ha en god, sikker inntekt - optimal sysselsetting i offentlig tjeneste eller til og med tjenestemannstatus er ideell. Ved helserelatert tap av arbeid er det viktig å ta forholdsregler ved å tegne en arbeidsuførhetsforsikring. Det skal være så høyt at det lukker inntektsgapet mellom normal lønn og eventuell førtidspensjonering eller førtidspensjonering. Ved dødsfall kan du tegne livsforsikring. Det er relativt billig, spesielt for unge mennesker, og i tilfelle en tjener dør, trer den inn med nødvendig kapital slik at de etterlatte kan fortsette å finansiere eiendommen.
En annen viktig forutsetning for å kjøpe et hjem uten egenkapital er alder - bare unge mennesker som har 35 til 40 års arbeid foran seg bør ta risikoen.
Bauspar-kontrakt og Baukindergeld støtter deg med tilbakebetaling av gjeld
Selv om du allerede har tatt opp et lån for å fullfinansiere eiendommen din, er det fornuftig å inngå en ny bygningssamfunnslåneavtale samtidig. Med dette kan du senere for eksempel omplanlegge gjenværende gjeld på lånet ditt og samtidig sikre de lave rentene på lang sikt. I tillegg kan du fremdeles motta Riester-kvoter for boliglånet ditt og sparekontrakten og muligens også arbeidstakers sparepenger samt boligbyggepremien. Riester spareplaner for boliglån er spesielt innbringende for barnefamilier, fordi det er de høyeste godtgjørelsene for neste generasjon.
Staten har støttet familier uten eiendom som ønsker å bygge eller kjøpe sitt eget hus siden høsten 2018 med barnetrygd. Forutsetningen er at boligen kjøpes mellom 1. januar 2018 og 31. desember 2020 - uavhengig av boareal og om det er nytt eller brukt. Familier mottar et årlig tilskudd på 1200 euro per barn i en periode på ti år. Inntektsgrensen er 75.000 euro skattepliktig husstandsinntekt pluss 15.000 euro per barn. Du kan søke om Baukindergeld online via KfW-tilskuddsportalen. Kjøps- eller byggedokumenter, registreringsbevis, inntektsbevis og merknader om barnetrygd skal være tilgjengelig.
Når er full finansiering fornuftig?
Det er definitivt tilfeller der full finansiering er mer fornuftig for deg personlig enn å kjøpe et hus med egenkapital. Hvis du allerede eier en investeringseiendom med sammenlignbar verdi, hvorav de fleste er betalt og en årlig netto leieavkastning på over 5 prosent, er beregningen enkel. Hvis du tar opp det nye eiendomslånet fra samme bank som allerede har finansiert din første eiendom, er det vanligvis ingen problemer med full finansiering. I dette tilfellet kan långiveren også bruke den eksisterende eiendommen proporsjonalt som sikkerhet for det nye lånet.
Hvis du allerede har investert det nødvendige beløpet for boligkjøpet i kapitalinvesteringer som aksjer eller fond, og den gjennomsnittlige årlige avkastningen har vært over 6 prosent i minst 10 år, betaler full finansiering seg også. I dette tilfellet er inntekten høyere enn kostnadene for finansiering av eiendommen. Likevel er det i slike tilfeller vanskeligere å overbevise banken om å kjøpe et hus uten egenkapital, fordi inntektene på kapitalmarkedet kan svinge sterkt avhengig av økonomien og pantelåneren ikke verdsetter denne kapitalinvesteringen som sikkerhet som det konkrete gullet.
Finansiering med eller uten egenkapital: beregne nøyaktig
I alle fall, før du kjøper et hus uten egenkapital, bør du beregne ulike scenarier ved hjelp av en lånekalkulator. Beregn først byrdene når du kjøper en eiendom umiddelbart uten egenkapital. Deretter beregner du hvor lenge du må spare for å skaffe 20 prosent egenkapital for eiendomskjøpet, og beregner dette scenariet med en lånekalkulator, og bruker forskjellige fiktive renter som grunnlag. På denne måten får du en følelse av om det å kjøpe det nå er så lukrativt som det i utgangspunktet virker.
