I lys av de lave lånerentene vurderer flere og flere å kjøpe en leilighet som en investering. Men om investeringen virkelig er verdt, avhenger først og fremst av høy leieavkastning. Du bør beregne disse så kritisk og realistisk som mulig før du blir aktiv på boligmarkedet - ellers er det stor risiko for at engasjementet blir en krone på lang sikt.
Ved beregning skilles det mellom såkalt brutto leierente og netto leierente. Brutto leieutbytte kan beregnes relativt raskt: Du kan bestemme det ved å dele den årlige leien med kjøpesummen og multiplisere resultatet med 100. Brutto leieutbytte gir en innledende orientering og bør være minst 5 prosent. Viktig: Når det gjelder den årlige leien, kan du bare ta hensyn til inntektsandelen, dvs. den såkalte kalde leien uten overgangsartikler som tilleggsutgifter til leie og driftskostnader.
Netto leieutbytte gir en presis representasjon av inntekten: Først og fremst legges selve investeringen og alle kostnadene som oppstår ved kjøp av eiendommen. Dette kan også omfatte reparasjonskostnadene før den første leien. Følgende kostnader kan for eksempel oppstå for å kjøpe en leilighet:
- Kjøpesum
- Eiendomsoverføringsskatt (3,5-6,5 prosent av kjøpesummen)
- Megleravgift (4-7 prosent)
- Notarius- og tinglysingsgebyr (2 prosent)
- Reparasjonskostnader
Den årlige nettoinntekten for leieresultatene fra den årlige netto leien eksklusiv alle utgifter som utleieren har, som:
- administrative kostnader
- Vedlikeholdskostnader for leiligheten (ca. 10 euro per kvadratmeter)
- Vedlikeholdsreserve for bygningen (ca. 1 prosent av kjøpesummen for leiligheten)
De såkalte årlige nettoinntektene er resultat av den årlige netto leien minus de nevnte kostnadene.
Eksempelberegning: netto leieutbytte for en leilighet på 60 kvadratmeter
Investering og kostnader fra eiendomskjøp til leieklar:
- Kjøpesum: 150 000 euro (hvorav 50 000 euro egenkapital, gjenværende lån)
- Eiendomsoverføringsskatt (4 prosent): 6000 euro
- Megleravgift (5 prosent): 7500 euro
- Notarius- og tinglysingsgebyr: 3000 euro
- Reparasjonskostnader: 10 000 euro
Totalt beløp: 176 500 euro
I dette beregningseksemplet antar vi at i tillegg til 50 000 egen andel for kjøpet, er også reparasjonene finansiert med egenkapital. Lånebeløpet er derfor 116.500 euro.
Det som er igjen av leien årlig minus alle kostnader per år:
- 8400 euro årlig netto leie eksklusiv kostnader (700 euro per måned)
- 300 euro eiendomsadministrasjonskostnader
- 600 euro vedlikeholdskostnader leilighet
- 1500 euro vedlikeholdsreservebygning
Årlig
nettoinntekt : 6000 euro Dette resulterer i netto leieavkastning i henhold til formelen
årlig nettoinntekt / investering * 100 = netto leieavkastning
I dette tilfellet er netto leieavkastning i underkant av 3,4 prosent - og dermed i det litt kritiske området, fordi det faktisk burde være over 3,5 prosent, ideelt sett til og med over 4 prosent.
Lånet på 116.500 euro vil bli tilbakebetalt i sin helhet over en periode på 20 år med en effektiv årlig rente på 2 prosent. For dette skal 590 euro i renter og tilbakebetaling betales månedlig. Ekstrapolert til året resulterer dette i totalt 7080 euro. Hvis du investerer inntektene fra den leide leiligheten din for lånetjenesten, må du skaffe ytterligere 1080 euro fra dine egne midler. Det tilsvarer 90 euro per måned. Etter 20 år vil leiligheten være fullbetalt, og du vil ha en ekstra årlig inntekt på 6000 euro.
Enda mer meningsfylt: egenkapitalavkastningen
For en gjeldfinansiert eiendomsinvestering er avkastningen på egenkapitalen en viktig parameter i tillegg til leieavkastningen. Det kan bestemmes ut fra de ovennevnte nøkkeldataene ved å motregne alle kostnader og inntekter over 20 år (til lånet er fullstendig nedbetalt): Investert
egenkapital: 60.000 euro
Lånekostnader opp til tilbakebetaling av lån: 141.600 euro Nettoinntekt
fra leie: 120.000 euro
verdi av Eiendom etter 20 år (0,6 prosent økning i verdi per år): 180 000 euro
Av lånekostnadene, minus nettoinntekten, gjenstår 21.600 euro. Disse blir lagt til egenkapitalandelen og resulterer i totalt 81.600 euro. Etter 20 år kan eiendommen selges for rundt 180 000 euro hvis verdiutviklingen er gunstig og dermed har generert en inntekt på nesten 98 400 euro. Dette resulterer i en årlig avkastning på 4920 euro. Hvis du setter dette i forhold til den investerte egenkapitalen til et beløp på 81 600, betaler egenkapitalen i gjennomsnitt rundt 6 prosent i løpet av året.
Usikkerhetsfaktorer
Det er selvfølgelig usikkerhet i en slik beregning som kan ha en positiv eller negativ innvirkning på avkastningen. I dette tilfellet blir det for eksempel ikke tatt hensyn til regelmessige leieøkninger som vil føre til at netto leierente og avkastning på egenkapitalen vil øke gjennom årene. På den annen side har ledige tider og leie nomader en negativ effekt, det samme gjør uventede, kostbare reparasjoner.
Eiendommer i midtsteder opplever vanligvis en kontinuerlig verdiøkning på nivået med inflasjonen. Du bør imidlertid ikke spekulere i det, fordi ytelsen avhenger av mange ytre påvirkninger, selv på gode steder i byen. For eksempel, hvis en viktig arbeidsgiver i området går ned eller en bankkrise bryter ut, kan det ha en betydelig innvirkning på eiendomsverdiene. Den langsiktige demografiske utviklingen er en av nøkkelfaktorene for investeringsbeslutningen: Invester under ingen omstendigheter i en investeringseiendom hvis befolkningstettheten i regionen har vært synkende i flere år.
