Å bygge et hus og realisere en stor drøm eller kjøpe et hus og ordne dere - begge har fordeler og ulemper. Når man bygger et hus tar man ofte kostnadsrisiko; når man kjøper et hus, investerer man i renovering eller moderniseringstiltak.
Dani og Steffen Hohenrainer venter avkom. Rekkehuset de kjøpte i 2002 sprenger i sømmene med sine to sønner - tre og fem år gamle = "" -. Muligheten er god: En tomt med et hus fra 1950-tallet er til salgs i nabolaget. Du benytter anledningen, kjøper eiendommen inkludert huset, får den gamle bygningen revet og planlegger en ny bygning med en arkitekt.
Den som bygger et hus, skal ikke spare noe
Men å bygge et hus betyr også at den nye bygningen kan bli opptil 20 prosent dyrere enn planlagt. Hvis det, som med Hohenrainers, er en riving på vei, hvis godkjenningen fra bygningsmyndighetene er måneder framover, hvis det kommer forurensede områder eller for høyt grunnvann med utgravningen. Gå derfor over eiendommen med en takstmann før du kjøper, spør naboer, bygningsmyndigheten og la notarius inspisere grunnboken. I byggefasen sparer endringer i siste øyeblikk deg penger, men uventede prisøkninger på byggevarer eller insolvens fra en håndverksvirksomhet kan øke konstruksjonskostnadene. Viktig: Fest budsjettet ditt i planleggingsfasen, og ha store kontantreserver klare for det uforutsette.
Spar med arkitekten
Du bør ha påstand, nerver og et ønske om å organisere - selv om arkitekten gjør mye for deg. Ikke gjør uten ham, han lagrer ytelsen igjen gjennom streng kostnadsplanlegging. Avtal en beredskapsavgift med ham hvis han oppfyller kostnadsgrensen din.
Som kjøper av gamle bygninger er du forpliktet til å bringe den gamle bygningen opp til gjeldende EnEv-standard innen to år etter kjøpet.
Kjøp en gammel bygning
Å kjøpe en gammel bygning betyr at du kjøper Your-Best-Home.net som sett. Den økonomiske risikoen er lavere, og arbeidet ditt er ikke anstrengt. Før du kjøper en gammel bygning, bør du imidlertid også undersøke og kontrollere alt her nøye. Du sjekker bygningsstrukturen sammen med en ekspert. Du kan inspisere området, dvs. naboer og infrastruktur, på en spasertur gjennom distriktet. Den etablerte strukturen - skole, barnehage, aldershjem, supermarked og pub - gir deg noen fordeler, men krever vilje til å inngå kompromisser.
Renoveringen av den gamle bygningen
Det er fornuftig å inkludere en buffer som kjøper. Hvis Hohenrainers skulle la 1950-tallet stå, måtte de legge 40 prosent av kjøpesummen i renoveringen som en retningslinje, ifølge Association of Private Builders, 34 prosent i et hus fra 1970-tallet og 20 prosent på 1980-tallet. OBS: Som kjøper av gamle bygninger er du forpliktet til å bringe den gamle bygningen opp til gjeldende EnEv-standard innen to år etter kjøpet.
Å kjøpe eller bygge et hus - finansieringen
Tommelfingerregelen for gamle og nye bygninger er: en tredjedel egenkapital, et tredje bygningssamfunnslån, et tredje livrentelån fra sparebanken.
Hvis du ennå ikke har spart nok, overgår LBS gapet med forskudds- eller brofinansiering. Byggherrer sørger for at penger er tilgjengelige når fakturaer kommer. Arkitekten lager en byggeplan som du overleverer til rådgiveren din. Spør om spesielle forhold - for eksempel om finansieringspartneren din vil frafalle avsetningsrenter og tilleggskostnader for estimater eller delbetalinger.
Lei til pårørende
Hvis du bygger et hus, planlegg en bestemorleilighet for dine slektninger! For selv som utleier til slektninger sparer du skatt - så snart eiendommen er gjeldfri, forbedrer leieinntekten din pensjon.
Hvis du leier ut til slektninger, la pårørende flytte inn minst 75 prosent av den lokale komparative leien. Du kan bruke egenkapital for den eierbolige delen av huset og finansiere leiligheten gjennom et lån. Gjeldsrenten reduserer leieinntektene dine. Du trekker ganske enkelt bort tap.
pads
For at skattekontoret skal kunne delta, må leieavtalen utformes slik den vil være blant fremmede. I tillegg skal boenheten ha egen inngang, separate målere, baderom og kjøkkenforbindelser og eventuelt brannvernvegger. Det er viktig at du fører separate kontoer for hus og leilighet i byggefasen og skiller fakturaer for håndverkere nøyaktig. Det beste du kan gjøre er å beregne prosjektet og skattebesparelser med en inntektsskattehjelpsforening eller skatterådgiver.
forfremmelse
Hvis du overlater leiligheten gratis til pårørende, kan du bruke KfW-huseiere programmet. I programmet for økologisk bygging kan du til og med motta midler til Your-Best-Home.net og til bestemorleiligheten - det vil si to ganger. For å motta finansiering, bør du alltid søke om finansiering før byggingen begynner.
For at du ikke skal falle på nesen når du kjøper et hus, bør du diskutere alt med eksperter før du signerer kontrakten.
Fallgruver i å bygge eller kjøpe et hus: Typiske feller og triks
Når du bygger eller kjøper et hus, er det noen ting du må passe på hvis du ikke vil betale ekstra. En ufullstendig beskrivelse av bygningen, for eksempel, eller mangel på forsikring. Vårt tips: Sørg for at du er tilstrekkelig sikret under byggefasen og håndter innholdet og gjenstanden grundig før du inngår en kontrakt. Du bør også søke råd fra eksperter før du signerer noe, det er tross alt en av de viktigste økonomiske beslutningene i livet. Nyttige kontaktpunkter er de landsomfattende rådgivningssentrene til Association of Private Builders, Builders Protection Association og den regionale forbrukerrådgivningstjenesten.
Mangel på forsikring
Byggeforsikringen er ansvarlig for skader forårsaket av hagl, frost, storm, flom, byggefeil og hærverk på byggeplassen. Bygningsansvarsforsikringen tar over når en tredjepart skader seg på byggeplassen.
Ufullstendig beskrivelse av bygningen
Hvis du kjøper direkte fra utvikleren, sjekker du nøye byggbeskrivelsen. Før du signerer kontrakten, bør du tenke på hvordan du vil innrede huset eller leiligheten din. Registrer spesielle ønsker i kontrakten. Senere endringer koster.
Utviklingskostnader
Insister på en avtale i kontrakten om hvem som betaler utviklingskostnadene. Alle som er ført i matrikkelen er ansvarlige for bidrag når melding om kommunens bidrag kommer i huset.
Ufullstendige kontrakter
Ofte inngår selger og kjøper kontrakten under visse betingelser. Selgeren ønsker for eksempel en rett til å bo i en av leilighetene i bygården som er solgt. Han har bare rett til denne retten hvis kontrakten som er godkjent av notarius, inneholder et avsnitt om det. Forsiktig: En kontrakt kan være ineffektiv hvis en vesentlig avtale ikke har blitt godkjent.
Feil hjelp
Informasjon unøyaktig: Hvis en eiendomsmegler feil estimerer markedsverdien til en eiendom, kan selgeren be ham betale. Han er ansvarlig for forskjellen mellom oppnådd og oppnåelig markedspris (OLG Schleswig, filnummer 14 U 136/99). Alle som har utarbeidet en feil markedsverdirapport er også ansvarlig (BGH, filnummer X ZR 244/00). Hvis megleren hevder overfor notaren at finansieringen er sikret, selv om dette ikke stemmer, er han erstatningsansvarlig (OLG Düsseldorf, filnummer 7 U 123/99).
Feil råd: advokater og skatterådgivere er ansvarlige hvis de går glipp av frister. Men også hvis du gir feil designinformasjon eller foreslår ugunstige kontraktsbestemmelser. Notaren kan holdes ansvarlig dersom han notariserte en kontrakt med ineffektive regler eller ikke tilstrekkelig overvåket gjennomføringen av en kontrakt utarbeidet av ham. Hvis notarius har betalt avdrag på kjøpesummen for en eiendom for tidlig, må han refundere sin klient for ytterligere finansieringskostnader (Federal Court of Justice, filnummer IX ZR 266/00).
Vokt dere for falsk autentisering
Et eksempel: Eiendomsutvikleren har funnet noen interessert i hans 400 kvadratmeter store tomt - familien Müller. Et nøkkelferdig enebolig skal bygges på eiendommen innen ett år. Faren til familien Müller vil gjerne kjøpe eiendommen med huset som skal bygges for 250.000 euro.
Oversikt: Vokt dere for falsk autentisering.
Med en notarius, 14 dager på å gjennomgå kjøpsavtalen
Hvis du har en eiendomstransaksjon sertifisert av en notarius i dag, vil du som kjøper motta eiendomskjøpsavtalen 14 dager før sertifiseringen. Så du kan takle innholdet uten tidspress og revurdere kjøpsbeslutningen. Du bør også ta deg god tid til å beregne de økonomiske og skattemessige effektene av virksomheten.
Fristen er bare lovbestemt dersom det på den ene siden er en forbruker involvert som ikke erverver eiendommen til kommersielle eller profesjonelle formål, og på den annen side en gründer, for eksempel et borettslag. For deg som privatborger gjelder avkjølingsperioden også bestilling av arvelige bygningsrettigheter og kjøpsavtaler for borettslag. 14-dagersperioden er ikke nødvendig mellom private borgere, men i praksis vil notarius også sende deg et utkast til kontrakt i god tid før notariseringen.
Notaren vil svare på alle spørsmålene dine om kontrakten - uten ekstra kostnad: notariseringsgebyret dekker forrige konsultasjon.
Kjøpe et hus: hvem er ansvarlig?
Kjøper og selger signerer dokumentet, varene bytter hender. Enkel ting. Imidlertid er det farer som lurer rundt salgskontrakter om eiendom og tinglysingsoppføringer som du i det minste bør være klar over. Viktig: Det er ikke den notariserte kjøpekontrakten som fører til eierskifte, men oppføringen i tingboken.
Notaren har et varsel om transport som er ført i matrikkelen - den obligatoriske reservasjonen for kjøperen. Notaren vil innhente erklæringer om forkjøpsretten og frigjøring av heftelser på eiendommen - i tilfelle eiendommen er belastet med pantelån og tomteavgifter. Når alle dokumentene er sendt, vil notaren informere deg om hvem kjøpesummen skal betales. Fordel for kjøpere: Han overfører bare penger når det ikke lenger er noen hindringer. Fordel for selgere: bare når pengene er på kontoen, skjer overføring av eierskap i tingboken.
Datoer og reverseringer
Hvis kjøperen ikke betaler kjøpesummen i tide, for eksempel fordi finansieringen har mislyktes, vil renter på etterskudd gjelde. Selgeren kan til og med trekke seg fra kontrakten og kreve erstatning for sine kostnader og tapt fortjeneste. Kjøperen må da få meldingen om transport registrert for seg. Omvendt, hvis selgeren ikke oppfyller sine forpliktelser - for eksempel fordi han ikke overholder fristen for å overlevere besittelse - kan kjøperen kreve erstatning for skaden forårsaket av forsinkelsen. For eksempel kostnadene ved å leie en erstatningsleilighet.
Your-Best-Home.net er kjøpt, men selgeren tar seg tid til å overlevere nøklene? Det eneste som gjenstår for kjøperen å gjøre her er å sette en rimelig frist. Kontrakten reverseres bare hvis denne har utløpt uten resultat: Det som allerede er betalt må returneres.
Krav om erstatning og mangler
Du kan be om utskifting skriftlig - med kopier av fakturaer, kontoutskrifter og rentesertifikater. I tilfelle pliktbrudd fra selger, kan kjøper kreve tilbake kostnadene for notarius, tinglysings-, megler- og eiendomsoverføringsskatt, samt kostnadene for finansiering, flyttingskostnader og renoveringskostnader som ble bortkastet. Hvis kjøper anskaffer en tilsvarende eiendom, skylder selgeren forskjellen mellom den opprinnelig avtalte kjøpesummen og kjøpesummen for erstatningseiendommen.
feil
Selgeren må informere kjøperen om uoppdagelige feil - fuktighet, mugg, giftige byggematerialer, lukt. Ellers kan kjøper bestride kjøpekontrakten på grunn av falske falske fremstillinger (OLG Bamberg, 4 U 196/01 & 3 U 165/01). Kjøpekontrakten kan være ineffektiv hvis prisen på eiendommen er dobbelt så høy som verdien (OLG Oldenburg-filnummer 15 U 15/02).
Ansvar ved kjøp av hus
| krav | Juridiske konsekvenser | |
| Ledsagende skade | Pliktbrudd av selgerens skyld fra selgeren | Erstatning for skade på egen eiendom . For eksempel etter vannskader. |
| Forsink skade | Pliktbrudd fra selgerens side Selgers mislighold, dvs. i prinsippet en påminnelse, med mindre det er dispensabelt (f.eks. Spesifikk avtaleavtale). | Erstatning for skader (f.eks. Erstatningsleilighet eller finansieringskostnader) renter på etterskudd, økt ansvar |
| Kompensasjon i stedet for ytelse | Pliktbrudd på grunn av selgers skyld hos selgeren som setter en rimelig frist for ytelse / tilleggsytelse | Rett til erstatning for forskjellen i verdi mellom mangelfull og mangelfri eiendom |
| Kompensasjon i stedet for hele tjenesten | Betydelig pliktbrudd.Feil fra selgerens side.Sett en rimelig periode for ytelse / tilleggsytelse | Tilbakekalling av hele kontrakten (her, for eksempel i motsetning til uttak, kan tapt fortjeneste erstattes) |
| oppsigelse | Betydelig pliktbrudd (ingen feil kreves) Setter en rimelig frist for ytelse / tilleggsytelse | Tilbakekalling av kontrakten |
| Kompensasjon for bortkastede utgifter | Pliktbrudd på grunn av selgers skyld hos selgeren som setter en rimelig frist for ytelse / tilleggsytelse | f.eks. refusjon av kontraktskostnader (f.eks. rentebetalinger, flyttingskostnader, renoveringskostnader) |
| reduksjon | Det er en vesentlig eller juridisk mangel. Kjøper har opprinnelig bedt om supplerende ytelse , dvs. korrigerende tiltak, angitt frist mislykket eller unødvendig | Kjøper beholder eiendommen. Selger betaler tilbake en del av kjøpesummen |