Alle som kjøper et hus eller en leilighet ved et tvangssalg kan spare mellom 10 og 30 prosent av den vanlige markedsprisen - men de løper også visse risikoer. For at hjemmeauksjonen skal lykkes, bør du gjøre deg kjent med prosessene på forhånd. Vi har oppsummert reglene og de viktigste tipsene for deg her.
Foreclosure auksjon: slik får du budet
Budgiverne som er tilstede på tvangsauksjonen har minst 30 minutter på seg til å levere inn budene. Hvis ingen vinner budet, vil en gjentakelsesdato bli satt. Ved første avtale må budet nå minst 50 prosent av markedsverdien. Kreditorer har rett til å motsette seg budet i den første avtalen hvis minst 70 prosent av markedsverdien ikke blir tilbudt. Ofte er det ikke lenger noen grenser for den andre og påfølgende avtalen. Tidlig kontakt med kreditor anbefales slik at det ikke blir noen sammenbrudd under auksjonen.
Med det høyeste budet har du en god sjanse til å vinne. Budgiveren betaler eiendommen umiddelbart til ti prosent av markedsverdien hvis kreditor ber om det - vanligvis i form av en bankgaranti eller en krysset sjekk utstedt av en bank. En bankoverføring er også mulig: I dette tilfellet må beløpet ha blitt overført til den kompetente domstolens konto på auksjonsdatoen, og bevis på dette må være tilgjengelig. Det fungerer som bostyrer og betaler pengene tilbake hvis auksjonen av eiendommen mislykkes.
Ved en tvangsauksjon må ti prosent av kjøpesummen betales umiddelbart kontant eller som sjekk.
Dine rettigheter og plikter som kjøper
Med tildelingen blir du eier av eiendommen og må umiddelbart tegne den nødvendige huseierforsikringen. Imidlertid kan du i de fleste tilfeller ennå ikke fritt bruke Your-Best-Home.net. Du bør derfor planlegge en lengre overgangsfase. Hvis den tidligere eieren eller hans leietaker nekter å forlate eiendommen, vil en spesialistadvokat hjelpe deg med å sette passende frister, utstede oppsigelser og om nødvendig iverksette utkastingsprosedyrer.
Oppføringen i matrikkelen skjer så snart du har overført eiendomsoverføringsskatten og fordelingsdatoen har funnet sted. Du betaler også oppføringen i tingboken og - i stedet for notariuskostnadene for en salgskontrakt - et tillegg til retten.
Kostnadssammenligning: utelukkelse kontra vanlig boligkjøp
Margareta M. har anskaffet en enebolig med hage og garasje fra et tvangssalg i Düren. Eiendommen er på 539 kvadratmeter og boarealet er 180 kvadratmeter. En sverget ekspert har satt markedsverdien til 220.000 euro. Margareta M. kjøper eiendommen for 170.000 euro.
Kostnader for et hjem fra en foreclosure auksjon
| kostnader | beløp i euro |
| Markedsverdi: 220.000 euro, inkludert stigende pris | 170.000 |
| Ingen megleravgift | - |
| Notariatsgebyrer | - |
| Tomteoverføringsskatt 3,5%, beregnet fra økningsprisen | 6000 |
| Offisielt utnevnt ekspert, betalt av den lokale domstolen | - |
| Tildeling og overføring ved retten | 1.190 |
| Totalpris | 177.190 |
Kostnader ved kjøp av hus på tradisjonell måte
| kostnader | beløp i euro |
| Kjøpesum | 220.000 |
| Meglerhonorar: 5,8% av kjøpesummen | 13 100 |
| Notariatsgebyr og oppføring i tingboken: 1,5% | 3.400 |
| Eiendomsoverføringsskatt: 3,5% | 7.900 |
| Takst ca. 2% av kjøpesummen | 4500 |
| Total kjøpesum | 248 900 |
Når man tar hensyn til de viktigste merkostnadene, er det en prisforskjell på 71.710 euro sammenlignet med et kjøp. Besparelser: nesten 30 prosent. Auksjonen byr derfor på to store fordeler i forhold til kjøpet: For det første sparer du meglergebyret samt notariuskostnadene som påløper ved kjøp av hus.
Foreclosure Sale: De vanligste problemene og risikoene
I en tvangsauksjon kjøper budgiverne en gris i en poke, for så å si fordi de før husauksjonen ikke har lovlig rett til å se eiendommen fra innsiden. Hvis du har blitt tildelt kontrakten og det er mangler, kan du ikke gjøre krav på garanti mot retten, takstmannen eller den tidligere eieren. Sjekk derfor om markedsverdibeslutningen og vurderingen er realistiske. Du bør være spesielt oppmerksom på verdsettelsesdatoen: Hvor lenge siden var det? Ellers risikerer du at markedsverdien estimert i rapporten er for høy.
Det blir ubehagelig hvis skyldnerne ikke ønsker å flytte ut av eiendommen etter tvangsauksjonen. Da truer bortkastingssaken.
Hvis du ønsker å by på et borettslag, bør du kontakte forvalteren av fellesskapet av eiere. Er det planlagt kostbare byggearbeider i nær fremtid, og hva er vedlikeholdsreserven? Er det en eller flere sameiere som har økonomiske vanskeligheter og ikke kan betale boligstønaden? Det er alltid en gjenværende risiko, men kuppelen er attraktiv.
Ni tips for en vellykket forbedring av hjemmet
1. Tips:
Se auksjonsmappen Se auksjonsmappen ved den lokale domstolen. Den inneholder en ekspertuttalelse med plantegninger og bilder av eiendommen.
Tips 2: inspiser matrikkelen
Auksjonsfilen inneholder vanligvis et utdrag fra matrikkelen. Fra dette kan du se hvor mye eiendommen er økonomisk belastet.
3. Tips: Spør eiendomsforvaltningen
Hvis du har å gjøre med leilighet eller deleierskap, kan du spørre eiendomsforvaltningen om og i hvilken grad det er utestående boligutbetalinger.
4. Tips: Besøk på eiendommen
I tilfelle tvangsinnleggelser er dette vanligvis bare mulig utenfra. Det anbefales å ta en ekspert med deg og inspisere markedsverdierapporten ved retten.
Tips 5: sikker finansiering
Ti prosent av kjøpesummen må settes inn kontant eller med en sertifisert sjekk når du legger inn et bud. Balansen betales vanligvis noen uker senere. Avklar finansieringen med banken din på forhånd.
6. Få erfaring
Delta på noen auksjonsdatoer som tilskuer på forhånd, slik at du kan holde nerven din når det gjelder ditt drømmehus.
7. Hold øye med avtalen
Noen ganger kanselleres en avtale kort før auksjonen. Spør kort tid på forhånd ved den lokale domstolen om avtalen fortsatt er åpen eller om en alternativ avtale har blitt gjort. Det kan lønne seg å følge eiendommens skjebne, ofte senere kommer det til en tvangsauksjon - med tilsvarende mindre konkurranse.
8. Overhold prisgrensen
Det er nok hvis du legger inn budet de siste minuttene. Vokt dere for å havne i et budende vanvidd. Bestem på forhånd det maksimale beløpet du vil by på - og følg det strengt.
9. Oppsigelse av skyldneren
Hvis skyldneren bor i eiendommen selv, bruk din spesielle angrerett etter nedslaget, og til og med en utkastelse kan påvente. Du kan si opp leietakere under visse forhold på grunn av personlig bruk.
