Renovering av gamle bygninger - kostnader og finansiering

Å bygge eller pusse opp et hus er ikke som å kjøpe et ferdig produkt som en bil. Visse omstendigheter, som været eller konkursen til et selskap som er involvert i byggeperioden, er uberegnelige. Et byggeprosjekt medfører derfor alltid en viss kostnadsrisiko. Dette økes igjen ved renovering av en gammel bygning, da ikke alle nødvendige tiltak er tydelige før byggingen begynner. Disse usikkerhetene oppveies av planleggingen av finansieringen, som krever høy grad av nøyaktighet av de estimerte byggekostnadene, men som likevel må gjennomføres på et veldig tidlig stadium av prosjektet.

Energisk renovering © Gina Sanders, fotolia.com

Imidlertid kan en viss grad av kostnadssikkerhet oppnås ved å ta hensyn til noen få tips om hvordan du skal gå frem når du bestemmer kostnadene. En nøyaktig måling av den eksisterende strukturen og en analyse av bygningsstrukturen er avgjørende for å bestemme de nødvendige tjenestene så omfattende som mulig. I tillegg er det viktig å holde øye med byggekostnadene under byggeprosjektet for å kunne reagere raskt og kompetent på mulige endringer.

Grunnleggende om kostnadsberegning og kostnadsovervåking

To ting er avgjørende for et nøyaktig kostnadsoverslag:

En detaljert analyse av varelageret og
en konkret planlegging av det påfølgende byggeprosjektet

Mens en oversikt skal gi informasjon om bygningens strukturelle og energiske tilstand, gjenspeiler planleggingen de resulterende beslutningene for omfanget av tiltakene. Basert på disse plandokumentene kan forventede byggekostnader i sin tur bestemmes.

Planlegger husmodernisering © Franck Boston, fotolia.com

Avhengig av planlegging og fremdrift av byggingen blir byggekostnadene estimert, detaljert og kontrollert i forskjellige trinn. Arkitekter og ingeniører bestemmer byggekostnadene i henhold til metodene og klassifiseringsnivåene fra DIN 276. En oversikt over denne typen kostnadsberegning er også nyttig for lekmannen, da den gjenspeiler dynamikken i kostnadsutviklingen på byggeplassen.

Renovering av gamle bygninger: Holde kostnadene under kontroll Tips: Finn de billigste regionale håndverkere og spesialfirmaer, sammenlign tilbud og spar opptil 30%. Spør nå uten forpliktelser

Følgende fire kostnadsfordelinger er gitt i DIN 276 og må brukes avhengig av fremdriften i konstruksjonen

1. Kostnadsoverslag

Kostnadsoverslaget gjennomføres på grunnlag av den foreløpige planleggingen, som inkluderer resultatene av lageranalysen. Den tjener blant annet som grunnlag for finansieringsplanlegging og kreves vanligvis også av banken når den søker om et lån for å kontrollere kredittverdigheten til prosjektet. I mange tilfeller er det også nødvendig å sende inn et kostnadsoverslag når man søker om finansiering. For å organisere de forskjellige kostnadene, deles et kostnadsoverslag i syv kostnadsgrupper. De to første gruppene inkluderer kjøpesummen og kostnadene ved å utvikle eiendommen.

De faktiske byggekostnadene, dvs. kostnader som er direkte relatert til bygningen, er inkludert i følgende to grupper, kostnadene for bygningskonstruksjonen og de tekniske systemene. Det bestemmes ved å multiplisere bygningens bruttoareal eller den berørte delen av bygningen med kostnadsparametrene til en sammenlignbar bygning. Kostnadene for utendørsanlegg, spesialutstyrsobjekter og tilhørende konstruksjonstjenester i de tre siste kostnadsgruppene beregnes separat.

2. Kostnadsberegning

Når prosjekteringsplanleggingen er avsluttet, gjennomføres kostnadsberegningen. Dette gjøres vanligvis på komponentrelatert basis, dvs. de forskjellige komponentmassene og -mengdene multipliseres med de tilsvarende kostnadsparametrene. Forutsetning er derfor en nøyaktig bestemmelse av massen til de enkelte komponentene. De respektive kostnadsparametrene bestemmes, publiseres og oppdateres med bestemte intervaller av forskjellige institutter og leverandører av byggekostnadsdatabaser. Hvis en handel allerede er tildelt hver kostnadspost i dette trinnet, letter dette den senere utførelsesorienterte strukturen, som er nødvendig for å sammenligne tilbudene.

3. Kostnadsoverslag

Kostnadsoverslaget opprettes etter at tjenestene er tildelt basert på bestillingssummene til de kontrakterte håndverksselskapene. Så det viser kostnadene som ville oppstå hvis renoveringen ble utført nøyaktig i henhold til planen og bare med oppdragstjenestene. Denne kostnadsfordelingen kan brukes til å kontrollere kostnadene gjennom hele byggefasen. Hvis det oppstår ekstra kostnader på grunn av uforutsette tiltak, vil disse bli lagt til listen. Så du får alltid oversikt over kostnadens nåværende status.

4. Kostnadsvurdering

Kostnadsvurderingen opprettes etter ferdigstillelse av hele byggeprosjektet på grunnlag av alle betalte fakturaer og gir informasjon om hva oppussingen kostet til slutt. For fullstendighetens skyld bør personlige bidrag heller ikke mangle her. Her blir det brukt kostnader som koster anslått å være utført av et spesialfirma.

Planlegg finansiering

Når de omtrentlige renoveringskostnadene er bestemt på grunnlag av kostnadsoverslaget, er neste trinn å planlegge finansieringen. Hvis dine egne midler er utilstrekkelige, er ekstern finansiering også mulig, for eksempel via såkalte moderniseringslån fra husbanken. Kampanjeprogrammene til KfW Bank, som støtter bygningseiere med tilskudd eller diskonterte lån, er spesielt attraktive. Disse lånene kan også søkes gjennom banken som er valgt for finansiering.

Finansiering © Doc Rabe, fotolia.com

For ikke å overskride den månedlige økonomiske grensen ved tilbakebetaling av lånet, bør du på forhånd finne ut hvor mye penger som er tilgjengelig for renter og tilbakebetaling hver måned. Dette kan gjøres ved å lage en enkel balanse der månedlig nettoinntekt, utgifter til levekostnader inkludert bil og ferie samt driftskostnader som forsikringsbidrag blir trukket. Reserver for fremtidig vedlikeholdsarbeid på bygningen er også en del av utgiftene, da disse kan oppstå fra tid til annen selv etter renoveringen og derfor bør fremgå av balansen. Det resterende beløpet av nettolønnen etter fradrag for alle disse beløpene gir den mulige månedlige kostnaden for tilbakebetaling av lån.

Hvordan beregne maksimal månedlig kostnad

TIPS

Bruk vår gratis tilbudstjeneste: Sammenlign priser fra håndverkere og spar opptil 30 prosent

Lagre, men på de riktige stedene

Selv på tidspunktet for kostnadsoverslaget blir det ofte klart om byggeprosjektet er innenfor det økonomiske omfanget. Hvis grensen for økonomisk byrde overskrides, trenger ikke prosjektet å forlates umiddelbart. Et skritt tilbake i planleggingen kan vise om det fortsatt er potensial for besparelser. I prinsippet er det imidlertid tiltak som ikke kan dispenseres. Dette gjelder særlig reparasjon av strukturelle skader. For hvis disse ikke blir eliminert så raskt som mulig, kan de bli verre og forårsake oppfølgingskostnader.

Uunnværlig er også gjennomføring av krav som bygningsmyndigheten eller monumentvernet krever og energitiltak som er obligatorisk i energispareforordningen. Likevel kan noen korreksjoner og endringer i planlegging og gjennomføring spare ekte penger.