Ved oppsigelse på grunn av personlig bruk har eieren muligheten til å flytte inn i sin egen, tidligere leide leilighet. Forutsetningen er at eieren selv, en nær slektning eller et medlem av husstanden trenger boareal, og dette er tydelig angitt i oppsigelsesvarselet.
I praksis er det alltid juridiske problemer på grunn av oppsigelsen for personlig bruk. Leietakere avviser for eksempel ofte at det er reell interesse for eget bruk. De mistenker at denne typen oppsigelse av en leieavtale bare er et forskudd for å kunne bruke eiendommen mer effektivt. Informasjonstjenesteloven og avgiftene til LBS har samlet flere dommer om avslutning av personlig bruk for sin ekstrautgave.
Oppsigelse på grunn av personlige behov hvis det er for gammelt
En veldig høy alder kan beskytte leietakere mot å bli sagt opp på grunn av personlig bruk, ifølge dommen fra Berlin regionale domstol (saksnummer 67 S 345/18). En eier sviktet med forespørselen om å fjerne et par på 87 og 84 år fra leiligheten sin. De berørte påpekte at de ikke kunne forventes å flytte ut på grunn av sin helsetilstand, sin alderdom og sine sosiale røtter i området. Berlin tingrett aksepterte disse vanskelighetsgrunnene. Hvis utleieren ikke lider spesielt alvorlige ulemper for sin del hvis han ikke kan flytte inn i eiendommen, må han klare seg uten. Det var ikke tilfelle her, tross alt hadde han ikke en gang tenkt å bruke det hele året.
Oppsigelse på grunn av personlig bruk etter kort tid
På tidspunktet for utleie av eiendommen, bør en eier vurdere nøye om han kanskje kan bruke den selv i overskuelig fremtid. En oppsigelse på grunn av personlig bruk kan være juridisk ineffektiv hvis den følger kontraktsinngåelsen for raskt og årsaken allerede var åpenbar på den tiden. Forbundsdomstolen (saksnummer VIII ZR 233/12) måtte undersøke om dette fremdeles kunne være tilfelle etter tre år. Dommerne benektet dette, men gjorde det også klart at den problematiske perioden er under tre år.
Forhåndsavslutning på grunn av personlig bruk
En oppsigelse på grunn av personlig bruk er ikke berettiget hvis eieren kan vise en autorisert person, men dette brukes åpenbart bare som plassholder. I en sak for Forbundsdomstolen (saksnummer VIII ZR 214/15) handlet det om en slik konstellasjon. Leietakerne beskyldte eieren for å ha tenkt å selge og bare overlatt leiligheten til nevøen for å gjøre det lettere å selge eiendommen senere. BGH var i stand til å forstå disse argumentene.
Oppsigelse på grunn av personlig bruk med forståelig intensjon om å bruke
En profesjonell fotballspiller som jobbet i utlandet ønsket å bo sammen med familien på fritiden (spesielt i vinterpausen, som varte i flere måneder) i et borettslag som han eide, og ga derfor leietaker en oppsigelse på grunn av eget bruk. Sistnevnte vurderte at anmodningen var kommet og forlot ikke leiligheten. Tingretten i München (filnummer 473 C 7411/714) hørte kona (mor til et barn de nylig hadde født) og kom til at det virkelig var en forståelig tiltenkt bruk.
Oppsigelse på grunn av personlige behov etter romlig separasjon av ektefellene
En uvanlig form for personlig bruk er når atskillelse fra ektefeller er årsaken. En mann - gift med to barn - ga beskjed til sine leietakere med den begrunnelsen at han ønsket å flytte inn i sin egen leilighet på grunn av pågående forholdsproblemer. Han var i stand til å bevise dette for landsretten i Heidelberg (saksnummer 5 S 42/12) med en uttalelse fra stillkona. Dette bekreftet at sameksistensen var "vanskelig å bære". I tillegg aksepterte retten eierens argument om at den leide leiligheten bare brakte ham i underkant av 400 leie per måned, men at han selv bare kunne få sammenlignbar boareal for betydelig mer penger.
Oppsigelse på grunn av personlig bruk: Skriftlig frafall i leieavtalen
Det er ganske mulig at en utleier vil la være å hevde sitt eget bruk til leieren fra begynnelsen. I dette tilfellet bør imidlertid dette frafallet, i likhet med selve leieavtalen, registreres tydelig skriftlig. I alle fall bestemte forbundsdomstolen (filnummer VIII ZR 223/06), hvis oppsigelsesretten er ekskludert, vil dette være nødvendig i en periode lenger enn ett år.
Oppsigelse på grunn av personlig bruk: Utleiers plikt til å tilby
Hvis eieren har en annen leilighet i samme hus eller i det samme komplekset som for tiden er ledig, må han tilby dette til leietakeren som er sagt opp på grunn av personlige behov. I prinsippet er det en slik "plikt til å tilby", avgjørte Federal Court of Justice (filnummer VIII ZR 311/02). Det gjelder i det minste hvis en slik leilighet blir ledig innen utløpet av den vanlige oppsigelsestiden. Dette er nøyaktig hva eieren ikke hadde gjort, og i stedet leide eiendommen til noen andre. Dette førte til ineffektiviteten av avslutning for personlig bruk.
Oppsigelse på grunn av personlige behov på grunn av et familiemedlem
Eierens svoger eller svigerinne hører faktisk ikke til gruppen pårørende som rettferdiggjør en oppsigelse for personlig bruk. Dette inkluderer nære slektninger som barn, foreldre eller søsken. Imidlertid, hvis utleieren har særlig nær kontakt med sin svoger, er forbundsdomstolen (filnummer VIII ZR 247/08) overbevist om at et personlig brukskrav kan gjøres som unntak.
Forfalsket oppsigelse på grunn av personlig bruk: kompensasjon
Noen ganger oppnår partene et forlik i sammenheng med en prosedyre for fangenskap. Men hva skjer hvis årsaken til den nevnte oppsigelsen etter en slik sammenligning viser seg å være falsk? I følge München tingrett (saksnummer 474 C 19752/11) avhenger det da av om sammenligningen faktisk skal trekke en linje uten å vurdere sannheten. Hvis dette var tiltenkt, er senere krav om erstatning fra den avsluttede leietaker ekskludert.
Motgangstest etter avslutning på grunn av personlig bruk
Leietakere kan forsvare seg mot oppsigelse på grunn av personlige behov med henvisning til en vanskelighetssak. Hvis en flytting er urimelig for dem, for eksempel fordi de er veldig gamle eller alvorlig syke, kan de bo i den leide leiligheten til tross for at de får beskjed. I henhold til gjeldende rettspraksis fra Forbundsdomstolen må domstolene nå undersøke mer nøyaktig om det foreligger en vanskelighetssak. For eksempel kan en ekspert kalles inn for å undersøke leietakers faktiske fysiske og mentale tilstand. Skjematiske vurderinger, der avhengig av leietakers alder eller typen sykdom, en part automatisk tildeles større interesse for utleieboligen, bør unngås i fremtiden (filnumre: VIII ZR 180/18 og VIII ZR 167/17).
