Du bør ikke bare bestemme markedsverdien til en eiendom når du vil selge eiendommen. Det er andre tilfeller når det blir viktig å vite verdien av et hus eller en leilighet. Les her hvordan eiendommen verdsettes og hvordan du kan beregne en realistisk verdi.
Å bestemme markedsverdien til eiendommen er spesielt vanskelig for lekfolk. Men med riktig grunnleggende kunnskap og en fornuftig prosess, kan eiendomsvurdering oppnås veldig raskt. Vi har oppsummert de viktigste punktene for deg her.
Markedsverdi og markedsverdi: hva er forskjellen?
Når en eiendom vurderes ut fra verdien, brukes ofte to forskjellige begreper som ser ut til å brukes vilkårlig:
- markedsverdi
- Markedsverdi
Begge begrepene betegner faktisk det samme og kan derfor brukes synonymt. Begge begrepene brukes også i byggeloven.
Hva er definisjonen av "markedsverdi"?
Den nøyaktige definisjonen av markedsverdien eller markedsverdien er angitt i § 194 BauGB:
"Markedsverdien (markedsverdien) bestemmes av prisen som på det tidspunktet hvor bestemmelsen gjelder, i normale forretningsforhold i henhold til juridiske forhold og faktiske eiendommer, den andre tilstanden og plasseringen av eiendommen eller det andre gjenstanden for verdsettelsen ville oppnås uavhengig av uvanlige eller personlige forhold. "
Dette betyr at markedsverdien til en eiendom bare indikerer prisen som kan oppnås på markedet på det tidspunktet markedsverdien blir bestemt. Denne henvisningen til tidspunktet er viktig, da en høyere eller lavere pris for eiendommen under visse omstendigheter kan være realistisk etter kort tid.
Henvisningen til normale forretningsmessige forhold og manglende hensyn til uvanlige eller personlige forhold innebærer at her antas et salg på det frie markedet: Det er verken et tvangssalg eller et nødutsalg eller et salg til familiemedlemmer eller venner som muligens anskaffe eiendommen til en vennskapspris.
Bestem markedsverdien til en eiendom: hvordan fungerer den?
Det er ingen fast formel for å bestemme markedsverdien til en eiendom. Snarere beregnes verdien deres ved hjelp av en vurdering. Det er tre forskjellige metoder som til slutt fører til en realistisk verdivurdering:
- Sammenligningsverdimetode
- Virkelig eiendelemetode
- Inntektsmetode
Hvilken av disse metodene som brukes til å beregne markedsverdien til en eiendom, avhenger først og fremst av typen eiendom.
Bestem markedsverdien til en eiendom: hvilken prosedyre er nyttig?
Vanligvis brukes to forskjellige metoder for å bestemme markedsverdien til en eiendom for å oppnå et mest mulig pålitelig og realistisk resultat. Du kan lese om hvordan disse er forskjellige i de følgende avsnittene. Disse kombinasjonene av de forskjellige tilnærmingene har vist seg å være nyttige:
| Eiendom | 1. Vurderingsprosedyre | 2. Vurderingsprosedyre |
|---|---|---|
| flat | Sammenligningsverdimetode | Inntjeningsverdi og materialverdi metode |
| Leilighet, leid | Kapitalisert inntjeningsmetode | Virkelig verdi og sammenligningsverdimetode |
| Hus | Virkelig eiendelemetode | Kapitalisert inntjeningsmetode |
| Hus, leid | Kapitalisert inntjeningsmetode | Virkelig eiendelemetode |
| Eiendom | Sammenligningsverdimetode | --- |
| Tomt, leid | Sammenligningsverdimetode | Kapitalisert inntjeningsmetode |
1. Hva er sammenligningsverdimetoden?
Hvis markedsverdien til en eiendom skal bestemmes ved hjelp av sammenligningsverdimetoden, vurderes salgsprisene som er oppnådd i den siste tiden for sammenlignbare eiendommer i samme område. Følgende gjelder: jo mer sammenlignbare eiendommer kan brukes, desto mer presist kan en eiendoms markedsverdi beregnes. De siste oppnådde salgsprisene er generelt tilgjengelig for den lokale ekspertkomiteen og kan sees der.
Referansemetoden er en ganske praktisk måte å beregne verdien på en eiendom på. Det er imidlertid ikke egnet for alle typer gjenstander. Det er spesielt enkelt å bestemme verdien på radhus på denne måten, som er like mange i umiddelbar nærhet, som for borettslag i større boligkomplekser, fordi det vanligvis er mange sammenlignbare leiligheter der. Fremgangsmåten er også egnet for ubebygde eiendommer som eiendomsprisen skal beregnes for.
Så snart det er en tomt med et individuelt hus på, blir det vanskeligere å bestemme markedsverdien til en eiendom, siden i dette tilfellet mange faktorer på og i huset (som byggeår, størrelse, innredning) påvirker eiendommens verdi. Å finne et større antall sammenlignbare objekter som vil være nyttige for sammenligningsverdimetoden blir mye vanskeligere. Virkelig verdimetoden brukes derfor mest her.
2. Hva er den virkelige aktiva-metoden?
Metoden for materiell verdi bestemmer markedsverdien til en eiendom på en annen måte: Her vurderes på den ene siden verdien av bygningen på eiendommen, og på den annen side hvilken pris som er passende for eiendommen.
For å bestemme verdien på eiendommen, den såkalte landverdien, brukes sammenligningsverdimetoden igjen. I selve bygningen vurderes det imidlertid hvilke kostnader som ble pådratt under byggingen. Fra denne verdien trekkes deretter beløpet som må tas i betraktning for aldersreduksjon inkludert tegn på slitasje (som skader på fasaden, feil på taket). Den resulterende verdien, eiendomsverdien til bygningen, legges deretter til landverdien og resulterer i markedsverdien på eiendommen.
3. Hva er den kapitaliserte inntjeningsmetoden?
Hvis en leid eiendom eller en kommersiell eiendom skal selges, er den kapitaliserte inntjeningsmetoden det mest sannsynlige alternativet for å bestemme dagens markedsverdi. I dette spesielle tilfellet snakker man også om den kapitaliserte inntjeningsverdien til en eiendom.
Først beregnes landverdien, dvs. markedsverdien til eiendommen, og deretter vurderes bygningen. Her spiller leieinntektene en like viktig rolle som kostnadene som må heves for forvaltningen av eiendommen. Hvis mengden fremtidige leieinntekter er begrenset, for eksempel av en leiebrems, tas dette i betraktning. Mengden risiko for leietap er også viktig her. For hvis eiendommen generelt gir god inntekt, kan risikoen for ledige stillinger fortsatt redusere verdien.
Kompetanse er viktig i denne prosessen. Eiendomsvurderingen på denne måten bør derfor bare utføres av erfarne spesialister som takstmenn eller bygningseksperter.
Markedsverdien til en eiendom: når skal den bestemmes?
Markedsverdien til en eiendom må bestemmes senest når den blir bedt om av et offisielt organ eller eieren av eiendommen endres. Dette gjelder i disse tilfellene:
- Selger eiendommen
- arv
- skilsmisse
- Foreclosure
- Skattebestemmelse fra skattemyndighetene
- Finansiering av eiendommen gjennom en bank
Hvem kan bestemme markedsverdien til en eiendom?
Hvis den nåværende verdien av eiendommen blir bedt om av et offisielt organ som skatteetaten eller en bank, bør eiendomsverdien utføres av en ekspert, uavhengig takstmann som er kjent med de lokale forholdene. Hvis eiendommen skal selges, kan en eiendomsmegler også bestemme verdien.
Eiendomsverdivurderingen utføres for eksempel av en sakkyndig takstmann.
Beregn markedsverdien til en eiendom: hva koster det?
Hvis du bestiller en takstmann eller megler til å beregne markedsverdien på eiendommen din, bør du definitivt forhandle om kostnadene som er involvert på forhånd. For når det gjelder beløpet, er det ingen lovbestemt regulering.
De faktiske kostnadene for å beregne markedsverdien til eiendommen avhenger i stor grad av den valgte verdsettelsesmetoden og innsatsen. Sammenligningsverdimetoden, som er betydelig mindre tidkrevende, er generelt mye billigere enn en forskningsintensiv inntektsverdimetode.
Som en grov guide, bør du starte fra rundt en prosent av eiendomsverdien som skal vurderes.
Hvilke faktorer påvirker markedsverdien til en eiendom?
- Beliggenhet
Jo mer attraktiv eiendommen ligger, jo høyere er eiendommens markedsverdi. - Byggeår
Som regel oppnås høyere priser for yngre bygninger, ettersom bevaringstilstanden er bedre enn for gamle bygninger. - Boareal og bruksområde
Jo mer etterspurt bolig eller bruksområde av en eiendom, jo større er etterspørselen etter den og jo høyere oppnåelig pris. - Eiendomsstørrelse
Det samme gjelder eiendommens størrelse som det levende / brukbare området: jo raskere det treffer massesmaken, jo dyrere kan eiendommen bli. - Landparti og orientering
En attraktivt utformet tomt med gunstig orientering har høyere verdi enn for eksempel en veldig lang, smal tomt. - Utstyr og dets tilstand
Utstyrsfunksjoner på eller i bygningen tas også med i vurderingen. En balkong, heis eller en underjordisk parkeringsplass er for eksempel et pluss. - Bygningens tilstand
Jo mer velholdt bygningen er og jo bedre den er opprettholdt, jo høyere er prisen som kan oppnås for eiendommen. - Energieffektivitet Det er
ikke bare anskaffelseskostnadene som er viktige - driftskostnadene bestemmer også verdien av en eiendom: En lav energieffektivitetsklasse fører derfor til en høyere markedsverdi av en eiendom. - Forurensede områder (som innebygd asbest) som
slumrer i eiendommen Farer som må elimineres med store utgifter, dette reduserer eiendommens verdi. - Juridiske spørsmål som monumentvern
Hvis det er lovlige begrensninger eller krav som monumentvern for eiendommen, kan dette også redusere prisen som skal oppnås. - Planlagte byggeprosjekter i området
Hvis det allerede er kjent byggeprosjekter i nærområdet på det tidspunktet eiendommen selges, kan de øke verdien (for eksempel bygging av en omkjøringsvei slik at det blir mindre støy i fremtiden) eller til og med senke dem (omkjøringsveien vil være i umiddelbar nærhet i fremtiden forbi huset). - For leiligheter: Plassering i bygningen (etasje)
Jo høyere en leilighet er i huset, jo mer verdifull er den. - Eiendommens
inntjeningsutsikter Hvis det er forventet høye leieinntekter for utleide eiendommer, øker dette positive inntjeningsutsiktene også verdien på eiendommen. - Markedsetterspørsel
Til syvende og sist er imidlertid den viktigste faktoren alltid markedets etterspørsel. Hvis kjøpekraften i regionen er for lav eller tilbudet av sammenlignbare eiendommer er for stort, senker dette prisen som kan oppnås.
Hvilke dokumenter er nødvendige for eiendomsverdivurderingen?
Dokumentene du trenger for å bestemme markedsverdien til en eiendom, avhenger av typen eiendom:
- Hus
- Leilighet / rekkehus (delvis eierskap)
- Leid eiendom
1. Hvilke dokumenter er nødvendige for evaluering av et hus?
For å kunne beregne markedsverdien til et hus, bør du kunne presentere disse dokumentene:
- Grunnboksekstrakt
- Oppsett
- Bygningsbeskrivelse
- Tegninger
- Beregning av boareal
- Energisertifikat
- Landkart og stedplan
- Bevis på reparasjoner og moderniseringer
- Bevis på tilleggsanlegg (f.eks. Alarmsystem, solsystem)
2. Hvilke dokumenter kreves for verdsettelse av en leilighet eller delvis eierskap?
Hvis eiendommen som skal verdsettes, er en leilighet eller et rekkehus, er disse dokumentene essensielle i tillegg til det ovennevnte:
- Tildelingsplan
- Erklæring om splittelse og samfunnsrekkefølge
- Økonomisk plan
- Dokumenter om beløpet på vedlikeholdsreserven
- Uttalelser om hus- og husgodtgjørelse de siste fem årene
- Protokoll over eiermøter de siste fem årene
3. Hvilke dokumenter kreves for verdsettelse av leide eiendommer?
Hvis verdien av en leid eiendom skal bestemmes, bør du også kunne presentere disse dokumentene:
- Leieavtaler og leiesammensetning
- Eksisterende leierliste
- Driftskostnader for de siste tre årene
Hvilke andre dokumenter kreves for verdsettelsen?
For å realistisk vurdere de eksisterende rettighetene og byrdene til en eiendom, kan disse dokumentene være avgjørende:
- Oppføringer om forkjørsrett og oppholdsrett
- ytterligere notarielle skjøter
Dokumentene du trenger for å bestemme markedsverdien, avhenger av typen eiendom.
Markedsverdi og tilbudspris
Hvis markedsverdien til en eiendom bestemmes, betyr ikke dette at den ideelle tilbudsprisen for markedet også beregnes. Her er det viktig å fortsette med takt. Ideelt sett er tilbudsprisen satt av en megler som kan vurdere den nåværende stemningen på markedet så vel som eiendommens salgsmuligheter.
I tillegg avgjør type salg om tilbudsprisen skal være over eller under den fastsatte markedsverdien: I en budprosess er det vanligvis verdt å starte med en lavere tilbudspris for å interessere flest mulig budgivere i eiendommen. Ved salg uten anbudsprosess kan det også være fornuftig å velge en litt høyere tilbudspris. På denne måten kan en høyere pris kanskje oppnås eller kjøperen kan innkvarteres i prisforhandlingen. Når du selger en eiendom, er det vanligvis tre priser involvert: markedsverdien på eiendommen, tilbudsprisen og til slutt den faktiske salgsprisen.
