Land og jord er viktig for livet, som mat og luft. Men rimelig boareal har blitt sjelden i tyske byer. Politikere, byplanleggere og engasjerte borgere leter etter nye løsninger og er ikke redde for å stille veldig grunnleggende spørsmål.
Store investorer investerer høye tosifrede milliarder i eiendomsmarkedet i tyske byer - år etter år. Dette førte til at landprisene skyte i været og land ble knappe. Jo mer verdifullt det blir, jo mer oppmerksomhet får det fra spekulanter som tjener enorme fortjenester ved å handle land. Ofte uten å skape boareal.
Nøkkelen til boligspørsmålet
Hvordan et samfunn håndterer sitt dyrebare land er på ingen måte en naturlov, men er basert på reglene som samfunnet gir seg selv. I menneskehetens historie har det vært mange modeller for dette, med utgangspunkt i Det gamle testamente: I den tredje Moseboken står det at land ikke må selges permanent og for alltid.
Hvem tilhører byen?
Dette spurte avdelingen for byutvikling i Berlin i fjor høst på et møte med seks hundre borgere, investorer og arkitekter. "Vi må gjenvinne vår evne til å handle når det gjelder planlegging og finanspolitikk," sa Senator for byutvikling og bolig, Katrin Lompscher, der. Vel, endelig kunne innbyggeren svare. Fordi politikk har forsømt å bygge og leve altfor lenge. I løpet av det siste tiåret vurderte mange at boligproblemet var løst: det var forventet en nedgang i befolkningen, mange steder i Tyskland ble leiligheter til og med revet uten erstatning. Mens bygningsdepartementet i flere tiår var en viktig avdeling med sin egen minister i den unge Forbundsrepublikken Tyskland, har det siden 1998 bare vært en avdeling i endring av andre ministerier.Samtidig solgte økonomisk stive kommuner og føderale stater sine egne borettslag. Mange eiendomsutviklere orientert mot det felles beste, som tidligere hadde tilbudt rimelige boliger, forsvant. Samtidig har det politiske handlingsrommet krympet dramatisk: kommunal jord er også solgt til private investorer med høyest bud. Uten direkte tilgang til din egen byggeplass vil imidlertid suvereniteten over sosialt akseptable landpriser synke merkbart.Kommunal jord ble også solgt til private investorer med høyest bud. Uten direkte tilgang til din egen byggeplass vil imidlertid suvereniteten over sosialt akseptable landpriser synke merkbart.Kommunal jord ble også solgt til private investorer med høyest bud. Uten direkte tilgang til din egen byggeplass vil imidlertid suvereniteten over sosialt akseptable landpriser synke merkbart.
Mer boareal
Det totale antallet leiligheter i Tyskland har økt jevnt de siste tiårene. Samtidig økte området som hver tysker bor i: I dag tar hver borger i gjennomsnitt 45 kvadratmeter - i 1990 var det under 35. Flere og flere mennesker bor i enslige husholdninger. Med alt dette vokste etterspørselen etter boareal, noe som drev spekulasjoner. Spesielt i byene som folk stadig blir tiltrukket av. Konsekvensen: Andelen av byggeplassen i byggekostnadene har økt dramatisk. I noen storbyprosjekter er det allerede mer enn femti prosent.
Som Berlins senator for byutvikling og bolig ønsker Katrin Lompscher å gjenvinne planlegging og finanspolitikk for offentlig sektor i landpolitikk.
Hva er det å gjøre?
I Sveits selger mange kommuner ikke jorda sine, men gir det ofte under forpakt. Dette er et "midlertidig tomtekjøp" og et tradisjonelt alternativ til å kjøpe byggegrunn. Den arvelige bygningsretten har to store fordeler: Den belaster ikke klienten med de noen ganger ublu kostnadene ved å kjøpe tomten, fordi han kun betaler sin årlige leie. Det forhindrer spekulasjon med landet, og eierskapet til det forblir hos samfunnet og dermed hos allmennheten. Den sveitsiske opplevelsen er positiv. Byen Berlin ønsker også å orientere seg mot en slik modell i fremtiden og kun leie kommunale områder. Dette vil absolutt gi byen mer spillerom på lang sikt for å skape rimelige boliger. På kort sikt vil imidlertid prisene i hovedstaden trolig fortsette å stige,for da vil tilbudet bli enda strammere for investorer.
En ny eiendomsskatt
I april 2018 fant forfatningsdomstolen at eiendomsskatt i Tyskland var grunnlovsstridig med den nåværende landverdisamlingen. Den føderale regjeringen må derfor presentere en ny form for beskatning innen utgangen av 2019. Eksperter er enige: en ny form for eiendomsskatt gir sjansen for en mer rettferdig beskatning av land. En slik landverdiavgift kan også mobilisere tidligere brakjord og presse spillere tilbake i eiendomsmarkedet. For eksempel ved at ubrukt land kunne skattlegges tyngre. Det er ubestridt at det er nettopp her politikk kan hjelpe de bygningseiere som ønsker å skape et nytt rimelig boareal.
Løsninger
Hvis bygningsarealer er dyre, vil det være fornuftig å bruke det mer intensivt. En vei ut av dilemmaet er å bygge seg tettere opp i byene. I praksis forstås dette å fylle ledige tomter, legge etasjer til hus eller fortette byområder som bare er løst bygd opp. Spesielt sistnevnte er sjelden populær blant lokale innbyggere. Fordi dette ofte lukker åpne områder, hindrer visningsakser, skyggelegging av vinduer. Men tetthet er en del av det urbane livet: uten det vil det ikke være noen urbanitet, ingen livlig by.
Riverpark Tower skal bygges i Frankfurt fra det gamle Union Investment House: pensjonat, eierboliger og sosialt subsidierte utleieleiligheter i 23 etasjer, planlagt av Ole Scheeren.
Høyhus som rimelig boareal
En annen måte å motvirke problemet med høye jordpriser på, er høye bygårder. Imidlertid er de dyre å konstruere og ikke veldig populære i dette landet. Bildet av satellittoppgjørene i flere etasjer som oppstod i forstedene på 1960- og 1970-tallet, er for dårlig. Frankfurt, kjent for sine høye kontorbygg, skynder seg nå fremover og bygger boligtårn til himmelen: En av de første er det nybygde Henninger-tårnet, fremdeles en enklave for folk med høyere inntekt. Flere skal følge i det nye Europaviertel og andre distrikter. Arkitekten Ole Scheeren bygger også høyhus - i storbyene Canada, Kina, Singapore og nå Riverpark Tower i Frankfurt.Men han er kjent med kritikken av anonyme boligsiloer og har derfor integrert mange rom for sosial utveksling i boligtårnene sine - inkludert små parker. Disse møteområdene er ofte ikke opprettet ved foten av husene, men i midten, høyt over gateplan. Han lykkes også gang på gang med å minimere kostnadene slik at opptil en tredjedel av plassen kan tildeles som sosialt subsidierte boliger.
Jordpolitikk har et langsiktig perspektiv. Hvis planlegging begynner i dag, vil resultatene bare være synlige i år. Kanskje slike perioder er vanskelig å holde rede på i et demokrati med vanlige valg. Likevel er en godt koordinert landpolitikk nøkkelen til en rettferdig og rimelig boligpolitikk.