I de fleste tilfeller henvender alle som ønsker å finne en byggeplass til en lokal eiendomsutvikler. Imidlertid er kjøp av en eiendom ofte knyttet til kjøp av en eiendom som allerede er planlagt, og du har bare begrenset innflytelse på utformingen av bygningen. I tillegg selges også tomter av kommuner eller private eiere. Her kan du lese hvordan du finner riktig byggegrunn for ditt eget hjem og hva du bør ta hensyn til når du kjøper en eiendom.
- For å finne en byggegrunn som er til salgs, bør du gjennomsøke de relevante eiendomsportalene på Internett og reklamesidene til regionale aviser. Der vil du også finne informasjon om eiendomsauksjoner og tvangsforbud.
- Spør direkte med kommunen din om det fortsatt er plass som kan bygges på, eller om det er planlagt et nytt bygningsområde. I så fall bør du finne ut om det allerede finnes en ferdig utviklingsplan og om du har lov til å se den. I slike tilfeller er det fornuftig å uttrykke din interesse for en passende eiendom på et tidlig tidspunkt.
- I tillegg til fast eiendom, har meglere ofte også et lite utvalg av byggetomter som tilbys. Imidlertid hjelper de deg også med å finne riktig byggegrunn og ta vare på deg til kontrakten er signert - selvfølgelig mot et tilsvarende gebyr.
- Mange finansinstitusjoner har sin egen eiendomsavdeling og tilbyr også sine eiendommer på Internett. Eller du kan søke etter eiendommer i ønsket region på nettstedet Sparkassen-Immobilien.
- Du bør også spørre rundt i vennekretsen din - ikke alle eiendommer som skal selges, blir også annonsert offentlig.
- Søk spesifikt etter ledige tomter i ønsket region: Det er best å først se på Google Maps for å se hvor det er ubebygde tomter i et bebygd område. Inspiser deretter eiendommen på stedet og spør beboerne hvem eieren er. Bare spør dem om eiendommen er til salgs.
Sjekk byggeplassen for byggbarhet
Når en fin byggegrunn er funnet, vil den fremtidige byggherren bli spurt om tomten i det hele tatt kan bygges på. Sjekk om det er et utpekt bygningsareal i henhold til §30 eller §34 i byggeloven (BauBG), som er egnet for å bygge et hjem uten begrensning. Hvis byggeplassen ikke er i et bestemt bygningsområde, bør du sende en foreløpig byggeforespørsel til din kommune. Bygningsmyndigheten vil gi deg juridisk bindende informasjon om byggepotensialet til eiendommen. Hvis det bare er såkalt byggeforventningsland, er det bedre å holde hendene utenfor kjøpet. Disse områdene er ment som bygningsareal i kommunens arealplan på lang sikt, men det er fremdeles ingen utbyggingsplan. Realiseringen av prosjektet ditt kan være forsinket i årevis.
Spesifikasjoner for utviklingsplanen
Hvis det foreligger en lovlig gyldig utviklingsplan for eiendommen, vet klienten hva han kan forvente. Denne planen regulerer ofte detaljene, fra første etasje og gulvhøyde til takhøyde, fra antall etasjer til mønejustering, og type og farge på taket. Noen utviklingsplaner har bare minimale krav: Ofte kan du til og med bygge et svensk hus ved siden av et toskansk landsted. Hver kommune kan bestemme hvor enhetlig utviklingen skal være i utviklingsplanen. I prinsippet gjelder følgende: Jo lavere etterspørsel etter byggetomter i en kommune, jo større er designfriheten for eiendommen.
Jordundersøkelse skaper trygghet
Ugunstige jordforhold kan føre til betydelige kostnader. Høye grunnvannsnivåer, myrrester i undergrunnen, drivsand eller utfyllinger fra tidligere tider krever ytterligere tiltak som pælefundament for bedre stabilitet eller spesielle tetningstiltak på bygningen. Hvis du er i tvil, må du få en jordundersøkelse før du kjøper. Det er indikasjoner på problemer hvis for eksempel grunnvannet er nær overflaten, hvis lagvann strømmer i undergrunnen eller bakken ikke ser ut til å være stabil. Fundamentet og kjellerkonstruksjonen ville da blitt mye dyrere. For en jordvurdering må du beregne kostnadene fra 800 til 2000 euro. En jordvurdering er mindre viktig hvis eiendommen ligger innenfor en juridisk bindende utviklingsplan,fordi her ble undergrunnen vanligvis sjekket på forhånd på kritiske steder.
Sjekkliste for jordkvaliteten til byggefeltet
- Hva slags jord er det?
- Er det noen ugjennomtrengelige lag?
- Er det forventet organiske inneslutninger?
- Var det jordfylling på eiendommen? I så fall: når og hva?
- Er eiendommen i området med geologiske feil?
- Hvor dypt er grunnvannet, og må du forvente svingninger i grunnvannet?
- Oppstår stratifisert eller pressende vann?
- Vil bygningsarealet bli oversvømmet midlertidig?
- Har det vært noen virksomhet på eiendommen tidligere? I så fall hvilken?
- Ble stein, drivstoff, olje, maling, kjemikalier, produksjonsavfall eller husholdningsavfall lagret på stedet?
- Må du forvente å finne rester av orden på eiendommen?
- Er det noen kjente branner eller ulykker?
Sørg for å se etter forurensede steder. Hvis eiendommen tidligere ble brukt til kommersielle formål, er jordforurensning mer sannsynlig.
Forurensede områder på eiendommen
Før du kjøper eiendommen, må du sjekke om det er forurensede områder i jorda på byggeplassen. Spesielt hvis byggeplassen din ligger innenfor et sted. Forurensede områder kan spores tilbake til tidligere industriell eller kommersiell bruk. Finn ut mer om tidligere bruk av byggeplassen fra miljø- og vannmyndighetene eller fra statens registre over forurensede områder. Hvis området ble brukt kommersielt, kan det være tilrådelig å utføre en jordundersøkelse. Hvis området for eksempel er forurenset med olje eller bygningsrester, må det også tas hensyn til rengjøringskostnadene per kubikkmeter. Federal Soil Protection Act regulerer hvem som bærer disse kostnadene i enkeltsaker. I tillegg kan eiendommen ikke brukes som en økonomisk sikkerhet, da forurensede steder i stor grad kan redusere verdien.
Før du kjøper et stykke land, må du finne ut om regionen ble sterkt bombet under andre verdenskrig. Spesielt i industrisentre som Ruhr-området, Stuttgart-området og Rhine-Main-området, er det en høy risiko for at duds fortsatt er i bakken, som må gjenvinnes og desinfiseres på forhånd med mye innsats. Hvis du er i tvil, må du sjekke byggeplassen med en jordprobe - små og store metallrester er lette å oppdage.
Noen ganger kommer jordforurensning fra naboeiendommen. Naboen må da ikke bare fjerne forurensningene, men også gjenopprette eiendommen til sin opprinnelige tilstand (BGH-dom, 4. februar 2005, 5 ZR 142/04). I prinsippet er den nåværende eieren imidlertid alltid ansvarlig overfor myndighetene for fjerning av forurensede områder. Siden renovering ofte er dyrt, kan du avskrive byggeprosjektet ditt for skatteformål. Tiltakskrav mot selgeren kan vanligvis bare håndheves hvis de er uttrykkelig avtalt i salgskontrakten.
Sjekk plasseringen av byggeplassen og infrastrukturen
Inspiser området rundt flere ganger i løpet av uken for å sjekke trafikkvolumet - helst til forskjellige tider. Hvis det er industribedrifter i nærheten av eiendommen, eller hvis fly-, jernbane- eller gatestøy svekker livskvaliteten, reduseres verdien av byggeplassen. Sørg for at du har en tomt i et rolig område med gode offentlige transportforbindelser. Butikker, skoler, leger, kultur- og fritidsaktiviteter bør også være i nærheten. De lokale bygnings- og miljømyndighetene vil fortelle deg om det er noen større byggeprosjekter som kommer i nær fremtid.
Hvis byggeplassen ikke er i et bestemt bygningsområde, bør du sende en foreløpig byggeforespørsel til din kommune.
Sjekkliste for plassering av byggetomten
- Hvordan vurderer du karakteren av bosettingsområdet? Gjør miljøet et anstendig inntrykk, eller ser nabolaget ut?
- Merker du lukt eller støyforurensning (gate, tog, fly, industrianlegg)?
- Er eiendommen hovedsakelig i solen eller i skyggen eller i en region med mye tåke?
- Hva er utsiktene? Har naboer direkte utsikt over eiendommen?
- Er det offentlige transportforbindelser i nærheten av eiendommen?
- Hvor billig er veiforbindelsen (lokal / langdistansetrafikk)?
- Hvor langt må du gå / kjøre til jobb, skole og barnehage?
- Er leger, butikker og bankkontorer i nærheten?
- Er det kulturtilbud, fritidsmuligheter, lokal rekreasjon og
utflukter på stedet?
Utvikling og nettverkskvalitet
Diskuter med selgeren og kommunen om det allerede har skjedd utbyggingsarbeid på eiendommen, dvs. om telefon-, strøm-, gass-, vann- og avløpsrør allerede er på plass. I tillegg til kommuneadministrasjonen kan informasjon også innhentes fra Telekom, energiforsyningsselskaper og vannverket. Viktig: Ta med utviklingsstatusen i salgskontrakten - dette vil unngå unødvendige kostnader etterpå. Tilstanden til boliggaten og gatebelysningen er også viktig for byggefelt i eksisterende bygninger. Hvis disse må fornyes i løpet av en overskuelig fremtid, må beboerne vanligvis bære kostnadene.
Kvaliteten på dataforbindelsen blir også stadig viktigere - ideelt sett har eiendommen allerede en bredbåndsforbindelse laget av fiberoptisk. Høye overføringshastigheter kan fortsatt oppnås via TV-kabelen. Det er best å spørre en direkte nabo om han kan teste hastigheten på internettforbindelsen for deg.
Sjekkliste for utvikling av byggeplassen
- Er drikkevann allerede tilkoblet?
- Hvor langt er nærmeste offentlige drikkevannsrør unna?
- Er det en forbindelse for kloakk på eiendommen?
- Hvor langt er kloakkrøret?
- Hvor dypt er kloakkrøret?
- Er det en forbindelse for ekstern gass?
- Hvor langt er gassrøret?
- Er det lagt noen strømledninger?
- Hvor langt er disse linjene unna?
- Er det telefon- og / eller kabelforbindelse?
- Kjører forsyningslinjer over eiendommen? Hvis ja, hvilken?
- Har utviklings- og utvidelsesbidrag blitt betalt?
- Hvilke andre kostnader er det?
Se tingbokoppføringen for byggetomten
Hvis det er tilførselsledninger eller master på byggeplassen din, kan disse begrense byggepotensialet til nettstedet ditt. Spør om den såkalte konstruksjonsbelastningen, dvs. "tredjepartsrettighetene", fra notaren som inspiserer grunnboken for å forberede kjøpebrevet. I noen føderale stater kan du finne ut disse lastene fra bygningslastregisteret hos den ansvarlige bygningsmyndigheten. Du er på den sikre siden hvis det ikke er noen atferdsrettigheter eller veierett, og det heller ikke er noen motsetninger med hensyn til eierskap. Forsiktighet tilrådes hvis bygningen din ligger i nærheten av arkitektoniske eller naturlige monumenter. Da bør du absolutt spørre om eventuelle juridiske begrensninger.
Et utdrag fra matrikkelen gir også informasjon om tidligere eiers virksomhet. Hvis det for eksempel var et bilverksted, en bensinstasjon eller en rengjøringstjeneste på eiendommen, kan det være rester på eiendommen. Dette gjelder også håndverks- eller produksjonsbedrifter eller til og med bruk som deponi. Eierne av nærliggende eiendommer vil også gi deg informasjon om tidligere bruk. I tvilstilfeller må du enten avstå fra å kjøpe eller gjøre ansvarsbestemmelser i salgskontrakten.
Hvis søket etter en passende byggeplass viser seg å mislykkes, vil fagpersoner, for eksempel fra Association of Private Builders, hjelpe deg.
Kjøpekontrakten og merkostnader for byggetomten
Når du har funnet riktig byggegrunn og bestemt deg for å kjøpe tomten, vil en notarius utarbeide kjøpekontrakten. Han sjekker oppføringene i tingboken og formulerer kontraktsteksten. Under notariseringen forklarer han de juridiske risikoene og deres kontraktsbeskyttelse. Når alle parter har signert, informerer notaren skattekontoret, den ansvarlige ekspertkomiteen og tingboken. Han innhenter slettingsdokumenter og andre lovpålagte tillatelser. I tillegg til prisen på eiendommen, er det også en rekke tilleggskostnader:
Megling: Har du ansatt en agent for å finne eiendommen? Da koster det deg tre til seks prosent meglergebyr - avhengig av region.
Notarius publicus:For at kjøpet skal være juridisk bindende, trenger du en kontrakt som er notarisert av notarius. For denne tjenesten tar han gebyrer som er basert på en fast kostnadsstruktur. Beløpet av beløpet avhenger ikke bare av kjøpesummen, men også av innsatsen som notaren har å takle. Du kan bestemme om du bare lar ham foreta notarisering eller for eksempel overlate ham til oppføringen i tingboken. Selve oppføringen koster definitivt ekstra penger.
Finansiering: Hvis kjøperen eller byggherren tar opp et lån på eiendommen sin, er det tilleggsfinansieringskostnader. Dette er for eksempel byggetid og avsetningsrenter og delbetalingstillegg eller merkostnader for bestilling av tomteavgift fra notarius og oppføring i matrikkelen.
Skatt og utvikling: Staten krever 3,5 prosent eiendomsoverføringsskatt ved kjøp. Alle som kjøper bygningsarealer betaler også eiendomsskatt for fremtidig bygning hvis eiendommen allerede er solgt med det planlagte huset. Kjøper betaler derimot bare overføringsskatt for eiendommen hvis han fritt kan velge en eiendomsutvikler etter anskaffelsen.
Den som kjøper bygningsareal, må også forvente utviklingskostnader. Dette inkluderer tilkoblingsgebyrer for kloakk, vann, strøm, gass eller fjernvarme, kabler og telefoner. Hvis gamle bygninger blir revet eller forstyrrende trær blir felt før bygging, bør du også ta hensyn til disse kostnadene. Ikke glem avgifter for byggetillatelse, strøm og vann for byggeplassen og forsikringsbidrag.
Måling av byggeplassen: innsats og kostnader
Når en passende byggeplass er funnet og kjøpekontrakten er signert, går landmålingeniøren inn: han utarbeider planleggingsdokumentene og gjør dem om til virkelighet, setter pinner på stedet og setter grensesteiner. Hvis du vil dele eiendommen, gjør det obligatorisk å slå den på. Spesialisten vil gi deg råd om spørsmål om gjennomførbarhet og utviklingsplanen. Bygningsmyndighetene i noen føderale stater krever en offisiell tomteplan som landmåleren vil lage for deg før byggingen begynner. Han gir byggentreprenøren bygningshjørner og høyder. Etter ferdigstillelse måler fagpersonen bygningen for tinglysningskontoret.
Avgiftene for oppmålingstjenesten varierer avhengig av føderal stat og er vanligvis basert på verdien og størrelsen på eiendommen. Inndeling og måling av et areal på 1000 kvadratmeter (verdi: 100 euro per kvadratmeter) koster rundt 1.320 euro. Bygningsmåling før innflytting til en husverdi under 250 000 euro koster rundt 500 euro. Legg merverdiavgift og avgifter til dette.
Landmålere kommer på stedet før byggingen begynner.
Slik fungerer en typisk oppmålingsprosess
I vår casestudie fant utbyggerne en tomt på 400 kvadratmeter for et familiehus. Den nye bygningen skal koste mellom 200 000 og 250 000 euro. Du ansetter en landmåler for å måle eiendommen og måle bygningen slik at den plasseres nøyaktig i henhold til spesifikasjonene i den godkjente byggesøknaden.
Råd: Byggere over hele Tyskland kan ansette en offentlig utnevnt landmåler (ÖbVI), unntatt i Bayern, der kontorer måler. Han presiserer: Hvilke typer utvikling er tillatt? Hva er belastningen på eiendommen? Hvor mye er eiendommen verdt? Ved en oppfølgingsordre er kostnadene en del av oppmålingstjenesten.
Kostnader: Ingen oppfølgingsordre, 40 til 80 euro per
målingstime:Familien måler eiendommen på nytt fordi noen av grensesteinene ikke lenger kan bli funnet. Hvis du vil dele en byggegrunn, må du også ta kontakt med fagpersonen. De aktuelle dokumentene, tiltakene, markerer grenser, leder grenseforhandlinger og søker om overtakelse i eiendomskadasteren.
Kostnader: Mellom 800 og 1 500 euro
Stedplan: For byggesøknaden trenger klienten en stedsplan der plasseringen og beløpet til det planlagte prosjektet kan identifiseres. Avhengig av bygnings- og statlige byggeforskrifter utarbeider ingeniøren en offisiell (notarisert) eller en enkel tomteplan.
Kostnader: mellom 800 og 1500 euro
.Når byggesøknaden er godkjent, begynner byggefasen. Det første trinnet er å grave ut byggegropen. Landmåleren markerer hjørnepunktene i huset med trepinner (vanligvis frivillig avhengig av stat).
Kostnader: Mellom 300 og 500 euro.
Fin utsetting: Etter at utgravningsgropen er utgravet, trenger stedlederen nøyaktige referansepunkter for å skape bygningen i riktig posisjon. Fagmannen merker viktige bygningsøkser med spiker på et såkalt batterbrett. Formannen strekker snorer over neglene for å bestemme veggenes posisjon.
Kostnader: Mellom 400 og 600 euro
Bevis for bygningsmyndigheten:Avhengig av statlige byggeforskrifter, må det under byggingen fremlegges bevis for tilsynsmyndigheten for at bygningen skal bygges i samsvar med tillatelsen. Sertifikater fra ÖbVI for at skallets beliggenhet og høyde tilsvarer informasjonen i byggetillatelsen.
Kostnader: Mellom 400 og 600 euro
Måling: Det er oppdragsgivers plikt å måle den ferdige bygningen målt i matrikkel for oppføring i eiendomskartet. Eieren ansetter en offentlig utnevnt landmåler (eller matrikkelen).
Kostnad: mellom 800 og 1000 euro
