Utviklingskostnadene for en eiendom skal ikke undervurderes - og er også vanskelige å beregne på forhånd. Det er tydelige forskjeller avhengig av eiendommens beliggenhet og kommunen . Les her hvordan nøyaktig kostnadene består og om du må betale hele beløpet selv.
Den som bygger et hus, må vanligvis betale utviklingskostnader. Kostnadsbeløpet avhenger stort sett av omfanget av arbeidet som kreves, og av den respektive kommunen. Kostnadene betales til kommunen. Når det er koblet til strøm- og vannnettverket, kan strømforsyningskontorene også kreve gebyrene.
Godt å vite: Du vil ikke alltid motta varselet om utviklingskostnadene direkte mens huset bygges. Noen ganger faktureres kostnadene år etter at utbyggingen er fullført. Deretter kan du komme med innsigelse, men du må merke deg at dette ikke har noen oppsettende virkning på det juridiske grunnlaget for forvaltningsdomstolens kode (VwGO).
Hvilke typer utviklingskostnader er det?
Utviklingskostnadene for en eiendom er forskjellige i tekniske og trafikkrelaterte utviklingskostnader. De tekniske kostnadene inkluderer tilkobling av eiendommen til forsynings- og avhendingsnettverket. Dette inkluderer strøm, gass, offentlig vannforsyning og tilkobling til avløpssystemet.
Trafikkutviklingen inkluderer veibygging, fortau, belysning, offentlige grønne områder, lekeplasser for barn og støybeskyttelse. Men det må også tas hensyn til forbindelsen til telefon- og kabel-TV-nettverket.
Når må du betale utviklingskostnader?
En eiendom må alltid utvikles når den skal bygges på. Bare på denne måten kan det planlagte huset forsynes med strøm og vann senere. Hvis du bare vil kjøpe et eksisterende hus, trenger du ikke lenger betale noen utviklingskostnader.
Tips: Hvis du leter etter byggeareal, er det best å bare se etter fullt utviklet land. Om en eiendom er delvis utviklet eller fullstendig skutt gir informasjon om utviklingskostnadene du må regne med. Nye utviklingsområder er spesielt godt egnet, da de vanligvis allerede er utstyrt med alle viktige ledninger og rør - det er ofte ingen utviklingskostnader i det hele tatt. I motsatt fall, i henhold til byggelovens paragraf 129 (BauGB), kan kommunen belaste opptil 90 prosent av kostnadene for tilkobling til strøm-, vann- eller gassnettet som et utviklingsbidrag.
Utviklingskostnadene kan variere mye
Utviklingsbidragene varierer avhengig av eiendommens beliggenhet. Hvis dette for eksempel er langt borte fra et hovedforbindelsespunkt eller en vei må bygges slik at eiendommen kan nås, kan du forvente betydelig høyere kostnader. I tillegg varierer kostnadene fra by til by og kan knapt settes til en fast pris.
Stedet har en avgjørende innflytelse på størrelsen på utviklingskostnader for en eiendom.
Byggekoden (BauGB) brukes til å fordele utviklingskostnadene til de nye byggeplassene til en kommune. Kommunen kan velge forskjellige distribusjonsstandarder for beregning av kostnadene. For eksempel avhenger det av type konstruksjon og type bruk av eiendommen. Godt å vite: Kommersielle brukere må forvente høyere utviklingskostnader enn private brukere. Videre bestemmes kostnadene av eiendommens areal og bredden på eiendommen. Til slutt avhenger imidlertid kostnadsfordelingen av fordelingsnøkkelen til den ansvarlige kommunen.
Tips: Vær oppmerksom på de respektive betegnelsene når du legger inn jordverdiene. Du vil gjenkjenne egenskaper som er under utvikling under forkortelsen "ebp" (med forbehold om utviklingsbidrag). Hvis det ikke må betales ytterligere bidrag, er eiendommen merket “ebf” (ingen utviklingsbidrag). Hvis du ønsker å kjøpe en tomt i et nytt bygningsområde, er vanligvis de fleste utviklingskostnadene, som veibygging, gatebelysning og forsynings- og avhendingslinjer, allerede inkludert i kjøpesummen. Her foretar eiendomsutvikleren eller kommunen en forskuddsbetaling og fordeler deretter kostnadene til tomtene. I de fleste tilfeller må bare siste meter kabel fra tilkoblingspunktet til bygningen betales separat.
- elektrisitet
Kostnadene for en strømtilkobling er vanligvis mellom 2000 og 3000 euro - avhengig av hvor lange linjene må være. Siden strømtilkoblingen er uunnværlig, kan du knapt spare penger her. Imidlertid er det muligheten for å installere et solcelleanlegg på taket og dermed generere ekstra energi.
- gass
En tilkobling til et gassrør er ikke helt nødvendig - i tillegg er såkalt "bygass" ofte ikke tilgjengelig i eldre, landlige bygningsområder, da det ikke er noe tilsvarende rørnett. Alternativet: Installer en flytende bensintank på eiendommen som varmeoverføringsmedium, anbefales ikke lenger på grunn av utslippsproblemer. Hobbykokker foretrekker vanligvis en gasskomfyr for matlaging, men det vanligste alternativet er høyspenningsstrøm - selv om varmen fra elektrisk komfyr ikke kan doseres så godt. Hvis du vil ha en gassforbindelse og Hvis du har et linjenettverk på stedet, kan du forvente tilkoblingskostnader på rundt 2000 til 3000 euro.
Hvis du bestemmer deg for å koble deg til gassnettet, vil det være utviklingskostnader på rundt 2000 euro.
- vann
En vannforbindelse er alltid nødvendig. Avhengig av avstanden til neste tilkoblingspunkt, betaler du mellom 2000 og 5000 euro. Hvis du bor i landet, kan du kanskje unngå tilkobling til avløpsnettet. I stedet kan avløpsvannet lagres i en stor tank og pumpes regelmessig ut av en spesiell tjenesteleverandør mot et gebyr. Det er best å sjekke på forhånd om denne metoden er verdt for deg. Såkalte septiktanker garanterer ikke pålitelig behandling av avløpsvannet - derfor er de nå bare godkjent for regnvannsinfiltrasjon. Hvis du vil, kan du også gjøre forberedelsene med en gang for å installere en vannforbindelse i hagen senere.
- telekommunikasjon
Kostnadene for en telefon- eller bredbåndsforbindelse er relativt lave. Stol på noen få hundre euro. Oppsett er vanligvis gratis, men det påløper vanligvis et avgiftsgebyr. Den månedlige avgiften brukes deretter til å betale for WLAN-ruteren, som vanligvis brukes til telefonsamtaler (IP-telefoni). Du trenger imidlertid også en stabil internettforbindelse med nok båndbredde hvis du vil konvertere huset ditt til et smart hjem senere, for eksempel hvis du vil utstyre det med en smart hjemmekontroll eller bruke videostreamingtjenester. Med den utbredte introduksjonen av 5G mobilradiostandarden, vil høy båndbredde også oppnås via mobiltelefonnettet i fremtiden, noe som kan gjøre kobber, fjernsyn eller fiberoptiske kabler foreldet. Hvor stabil denne mobilforbindelsen vil væregjenstår imidlertid å se.
En internettforbindelse med høy båndbredde blir stadig viktigere. Du bør derfor sjekke om en fiberkabel er tilgjengelig på stedet.
Beregn utviklingskostnader
Å beregne utviklingskostnadene selv virker litt komplisert ved første øyekast. Det er ingen tommelfingerregel som alltid kan brukes. Kostnadene avhenger hovedsakelig av det respektive nivået av avgifter i kommunen. To verdier spiller en avgjørende rolle: gulvarealnummeret (GRZ) og gulvarealnummeret (GFZ).
- Beregningseksempel
En byggeplass på 1000 kvadratmeter skal utvikles. Basisarealet er 0,5 og gulvarealet er 1. Så det kan maksimalt bygges 500 kvadratmeter. Begge etasjene har et maksimalt areal på 100 kvadratmeter hver, slik at det forutsettes 200 kvadratmeter for avløpsutbyggingskostnadene. Åtte euro per kvadratmeter er satt til utviklingskostnadene. Det betyr: 8 euro x 200 euro = 1600 euro for kloakkforbindelsen.
I tillegg kommer resterende tilkoblingskostnader for strøm, gass og telekommunikasjon. Avhengig av beliggenhet og omstendigheter, er du da minst 5600 euro. Kostnadene kan variere veldig, spesielt når det gjelder vanntilkobling.
- Tilleggskostnader
Under ingen omstendigheter skal du glemme at når nytt bygningsareal åpnes, må eiendommen vanligvis måles. I tillegg må det i mange tilfeller utarbeides en undersøkelse av undergrunnen.
En offisiell nettstedsplan utarbeides under undersøkelsen. I tillegg mottar du en objekterelatert tomteplan som identifiserer bygningen som skal bygges. Undersøkelsen er utført av et statlig godkjent oppmålingskontor. Kostnadene for dette er nesten identiske og består av følgende punkter:
- Offisiell nettstedplan med tre versjoner
- Eiendomsrelatert tomtplan
- Kontroll av posisjon og høyde, måling av bygningen
- Fin utsats
- Avgift for undersøkelsesdokumentene
- Mva
Hvis du legger sammen de individuelle kostnadene, må du betale mellom 2000 og 3000 euro for målingen.
Noen ganger kan det også være nødvendig med en jordundersøkelse. Den gir informasjon om naturen til byggeplassen og om det er behov for ytterligere tiltak før huset bygges. La alltid jordvurderingen utføres før du kjøper eiendommen, eller ha rett til å trekke deg hvis byggeplassen krever mer komplekse fundamenttiltak - dette vil unngå å bli igjen på tomt som muligens er ubebygd eller betydelig høyere byggekostnader enn opprinnelig planlagt. For eksempel er jord med lag myr i undergrunnen, som ofte finnes i flom og nær kysten, problematiske - her kreves det vanligvis et dyrt pæelfundament av den planlagte bygningen. Prisene for en jordundersøkelse varierer mellom 500 og 1000 euro, avhengig av føderal stat.
Vokt dere for forurensede steder
Et stort ukjent, som også bør avklares før du kjøper eiendommen, er problemet med forurensede steder. Hvis eiendommen for eksempel er en tidligere industriell ødemark, kan kostbar jordsanering være nødvendig på grunn av forurensende stoffer som spillolje. Ammunisjonsrester eller ikke-detonerte flybomber fra krigstid må også fjernes profesjonelt av destruksjonstjenesten i samsvar med noen ganger svært komplekse sikkerhetstiltak. Forresten: Det er nok hvis det blir funnet en gammel stålhjelm eller en pansret kjede under jordarbeid på eiendommen - alt som indikerer kampoperasjoner krever et områdespektert søk på eiendommen for såkalt ordnance.Som eiendomseier må du bære kostnadene ved søket og om nødvendig jordarbeidet for å avdekke farekildene selv. Staten betaler for bergingen samt avvæpning, fjerning og profesjonell avhending.
Trekk ut utviklingskostnader fra skatt
Utviklingskostnadene når man bygger hus kan være betydelige. Den gode nyheten er: Du trenger ikke betale helt selv, men har muligheten til å trekke utviklingskostnadene som en moderniseringstjeneste fra skatten, uavhengig av om du vil leie ut det fremtidige huset eller bo i deg selv.
… Laster inn
