Bestillingsprinsippet gjelder fra 1. juni 2015 til 22. desember 2020 og regulerer antagelsen av kostnadene for meglerprovisjonen mellom leietaker og utleier. I det følgende vil du finne ut hva som er forskjellene i forhold til den tidligere juridiske situasjonen og hva problemene er.
Hvis du leter etter en ny leilighet eller ønsker å selge din egen leilighet, ansetter du vanligvis en megler. Men hvem betaler egentlig meglerprovisjonen? Før innføringen av bestillingsprinsippet var det mulig for eieren av en eiendom å ansette en megler og overføre kommisjonskostnadene til den påfølgende leietakeren. Lovgiveren har erkjent at dette representerte en kostnadsulempe, spesielt for leietakeren, og førte derfor til ordreprinsippet.
Hva er bestillingsprinsippet?
Kort sagt, gjennom bestillingsprinsippet ble avgjørelsen tatt: “Den som bestiller, betaler.” Hvis en eier bruker hjelp av en megler for å finne en ny leietaker, må han derfor også betale provisjonen. Samtidig gjelder dette også en leietaker som finner en ny leilighet ved hjelp av en megler. Dermed er det ikke lenger lovlig tillatt som utleier å bare overføre meglerprovisjonen til leietakeren. Den føderale konstitusjonelle domstolen begrunnet den nye forskriften med erklæringen om at dette "motvirker sosiale og økonomiske ulikheter".
Hvem gjelder bestillingsprinsippet?
I utgangspunktet må man skille mellom tre kategorier: utleie av fast eiendom til privatpersoner, salg av eiendom og utleie av næringseiendommer. Offisielt gjelder bestillingsprinsippet kun utleie til privatpersoner. For eksempel, hvis det er et salg, gjelder ikke kundeprinsippet. I praksis betaler kjøper vanligvis hele meglerkommisjonen. I noen tilfeller bestemmer imidlertid kjøper og selger også å dele meglerprovisjonen. Den tredje kategorien er næringseiendom. Bestillingsprinsippet gjelder ikke her heller. Så hvis du vil leie et kontorbygg, må du betale hele megleravgiften.
Kritikk av bestillingsprinsippet
Etter innføringen av bestillingsprinsippet klaget spesielt eiendoms- og meglerforeninger. Eiendomsforeningen Tyskland (IVD) - som eiendomsmeglere, eiendomskonsulenter, administratorer og andre faggrupper tilhører - fortsetter å frykte at leiligheter i økende grad vil bli solgt under hånden og at eksistensen av eiendomsmeglere vil bli truet. Det er også en risiko for at meglerprovisjonen ganske enkelt vil bli tildelt leieprisene i fremtiden, noe som vil fortsette å forringe leietakere.
Som utleier må du vite det
Vanligvis ansetter utleier en megler og må derfor også bære kostnadene. Merk at det ikke er lovlig å overføre meglerprovisjonen indirekte til leieren, for eksempel ved hjelp av et altfor høyt overføringsgebyr for et utstyrt kjøkken. Det ble lovfestet at overføringsgebyret ikke må overstige dagens verdi med mer enn 50 prosent.
Du må også være oppmerksom på at mengden av meglerprovisjonen for en utleier ikke er lovregulert. Hvis en leietaker ansetter en megler fordi han leter etter en ny leilighet, kan det hende at meglerprovisjonen ikke er høyere enn to netto månedlig leie pluss moms.
Den gode nyheten for alle utleiere er imidlertid at de kan kreve meglergebyret de har betalt i form av reklameutgifter i selvangivelsen. Forutsatt at utleieeiendommen ble anskaffet for å motta skattepliktige leieinntekter.
Du må vite det som leietaker
Bestillingsprinsippet er primært ment å avlaste leietakere. Likevel gjelder visse regler også her:
Som leietaker må du bare betale meglerkostnadene hvis du bevisst har gitt en megler i oppdrag å lete etter en leilighet med kunnskap om provisjonsplikt og en kontrakt er inngått gjennom hans mekling.
Hvis du har en følelse av at utleieren prøver å omgå bestillingsprinsippet med høye ekstra leiekostnader, har du muligheten til å gjenvinne pengene. I henhold til husettsloven er betalingsavtaler ”ineffektive hvis de er merkbart uforholdsmessige i forhold til verdien av anlegget”.
I visse tilfeller har leietakere også muligheten til å trekke meglerprovisjonen for skattemessige formål. Du har en god sjanse hvis du måtte lete etter en ny leilighet på grunn av en ny jobb, og du har ansatt en megler for dette.
Omgå bestillingsprinsippet: Hva er ikke tillatt?
Utleiere prøver regelmessig å omgå bestillingsprinsippet. Imidlertid er mange saker ulovlige. Vi viser noen eksempler nedenfor:
- Det er ikke uvanlig at folk som leter etter overnatting er under særlig press. Så skjer det raskt at en desperat potensiell leietaker signerer frivillig når han ser på leiligheten at han har ansatt megleren.
Sørg for å lese de små skriftene på boligannonser. Ofte er det spesifisert her at en søkeforespørsel legges sammen med en kontaktforespørsel. Her blir kommisjonskravet ugyldig selv etter kontraktsinngåelse. - På grunn av det svært konkurransedyktige boligmarkedet er det mer og mer vanlig at noen eiendomsannonser ikke lenger vises på vanlige eiendomsportaler som alle kan se. Snarere blir annonser nå lastet opp til private nettsteder der kun meglere har eksklusive tilgangsrettigheter. I dette tilfellet kan en potensiell leietaker ikke unngå å ansette en megler.
- I tillegg er det som megler ulovlig å få en ordre plassert av en utleier og samtidig vente til en leietaker ansetter ham for å slå dem sammen. Som et resultat blir megleren betalt av begge parter, noe som er ulovlig.
Godt å vite: Hvis du er bekymret for at meglerprovisjonen ikke er lovlig og kan rettferdiggjøre dette lovlig, har du tre år til å kreve tilbake betalingen i samsvar med § 5 WoVermittG (lov om boligmegling).
