Eiendomsboom i Tyskland: Alle som ønsker en fornuftig investering, bør vurdere å leie ut en eiendom. Når du kjøper en leilighet, enten som en leie- eller investeringseiendom, bør du vurdere pris, beliggenhet, tilstanden til bygningen og fellesskapet til eiere - da står ingenting i veien for din egen leilighet som en investering.
De vedvarende lave rentene gir mange sparere problemer. Sikre investeringer som gir mer enn en prosent interesse er vanskelig å finne. Å kjøpe en utleieleilighet for senere personlig bruk kan derfor være et fornuftig alternativ for privatpersoner.
Eiendom som en investering: gode grunner
Å leie din egen eiendom gir flere fordeler: Eierne har sikkerhet for å ha de rette fire veggene for deres alder og kunne designe dem helt fritt, for eksempel uten barrierer. Dette sparer også skatt: "Utleiere kan utføre reparasjoner eller investere i aldersmessige renoveringer, så lenge disse utgiftene fortsatt er skatterelevante," gir LBS-ekspert Markus Lang et tips. "Når du går av med pensjon, faller skattesatsen vanligvis, og som eier kan du ikke trekke slike kostnader."
Matchende objekt
1. Plassering:
Sjekk størrelse, planløsning og komfort, bolig- og trafikksituasjon samt infrastruktur. Er det noen leiligheter i nabolaget? Kjøp deretter et annet sted!2. inspeksjon:
Spør hvilke renoveringer som pågår. Er reservene tilstrekkelige, planlegges spesielle avgifter? Hvordan fungerer lederen? Harmoniserer eiernesamfunnet?3. Profesjonell rådgivning:
Få hjelp - en bygningsekspert eller erfaren arkitekt vil sjekke Your-Best-Home.net for skjulte mangler.4. Kjøpesum:
LBS publiserer prisene for 640 byer hvert år i “Boligmarkedet”.5. Leie:
Du kan finne ut hvor mye leie du kan forvente fra den lokale leieindeksen.6. Leieutbytte:
Den indikerer hvilken prosentandel av investeringskostnadene du kan hente inn gjennom den årlige leien. Inkludert alle tilleggskjøpskostnader, bør netto leieutbytte være over 4 prosent.7. Finansiering:
Med et boliglån og sparekontrakt kan du sikre deg et lavrentelån. Ideell: invester 20 prosent egenkapital.8. Skatter:
En skattepersonell vil fortelle deg før du kjøper om investeringen din er matematisk verdt.Disse tankene rørte også Dietmar og Edith Pfaffenberger. Foreldrene til to har allerede sitt eget hjem og ønsket å investere ytterligere 70.000 euro trygt. De fant en pent kuttet og lokalisert to-roms leilighet med en god 55 kvadratmeter boareal for 175.000 euro som de ønsker å kjøpe og i utgangspunktet leie ut. "Vi kan flytte inn senere når vi ikke lenger er like mobile og hagearbeid blir for mye for oss," var paret enige om. Solid finansiering som ikke overveldet dem var en forutsetning. Paret ville tross alt støtte barna sine økonomisk i studiene de neste årene.
Lei en eiendom: Smart finansiering
Av totalprisen (inkludert tilleggskostnader) på 189.000 euro, hentet Pfaffenbergers inn 69.000 euro i egenkapital. De betalte det resterende beløpet med et amortiseringsfritt LBS-forhåndsfinansieringslån. De erstatter senere dette forhåndsfinansieringslånet med en byggesamfunnskontrakt som er spart i mellomtiden. Din månedlige kostnad er 600 euro i 21 år. De første ti årene kan paret trekke fra EUR 180 rentekostnader og EUR 275 bygningsavskrivninger per måned fra leien på EUR 500. Fortsett 45 euro som skattepliktig leieinntekt. For dette betaler Pfaffenbergers bare 14 euro i skatt til en skattesats på 30 prosent (omregnet til måneden). Den totale nettokostnaden er 114 euro.
Vakker utsikt
Etter ti år innløses forfinansieringslånet med utbetalt lånebeløp, og deretter tilbakebetales en del av lånet ved hver videre avbetaling. Dette reduserer rentekostnadene og skattefradraget. Med andre ord øker skattebyrden litt - og det samme gjør den månedlige nettobyrden. I det første året av bygningssamfunnslånet er dette 123 euro. Inntil tilbakebetaling øker den til 168 euro. Pfaffenbergers har gjort gode avsetninger for deres fremtid.
… Laster inn
| Kjøpesum | 170.000 euro |
| Tilleggskostnader (megler, notarius, eiendomsoverføringsskatt) | 14.000 euro |
| Total kjøpesum inkludert eiendom | 189.000 euro |
| Egenkapital | 69.000 euro |
| Finansieringsbehov | 120.000 euro |
1) inkludert anskaffelsesgebyr (1% av byggesamfunnets sparesum) og EUR 9,60 årsavgift.
2) opprinnelig interesse. De reduseres med hver avdrag. Dette øker nettobyrden til EUR 168 ved finansieringen.
3) Finansieringskostnader minus leieinntekter og pluss skatt.
Å bygge penger er billigere enn noensinne. Med dagens toppbetingelser er full gjeldsfinansiering for eiendomserverv fristende. Men vær forsiktig: Den som tar opp et lån på mer enn 60 prosent av pantelånsverdien, betaler gradvis en stadig høyere risikopremie til banken. Den generelle regelen er: jo mer egenkapital, jo bedre forhold.
Lån i sjekken: Spør hvor mye renten faller når du øker egenkapitalen. Imidlertid bør investeringer med høyere rente ikke selges til fordel for egenkapital. Sammenlign først nettoavkastningen på eksisterende investeringer med lånerenten for det tilsvarende beløpet. Spør om tilbud om høyere lånebeløp - i unntakstilfeller er det lavere renter.
Fordel for bygningssamfunnssparere: Byggesamfunnslån gis også uten risikotillegg hvis de overstiger 60 prosent av pantelånverdien.
Markus Lang, LBS skatteekspert
Leieinntekt må beskattes. Imidlertid kan kostnadene for den leide eiendommen (som renter, avskrivninger eller reparasjoner) motregnes i leieinntektene. Dette gjør det mulig for utleiere å redusere skattepliktig inntekt fra leie og leasing.
Avskrivninger: To prosent av anskaffelses- eller produksjonskostnadene (unntatt eiendomskostnader) kan avskrives per år. Med en leieleilighet kjøpt for 150.000 euro, reduseres de skattepliktige leieinntektene med 3000 euro årlig.
Reparasjoner: Vedlikeholdsutgifter (for eksempel for nye fliser på badet eller nye vinduer) kan trekkes fra skatt umiddelbart. Skattekontoret vurderer disse kostnadene som inntektsrelaterte utgifter. Forsiktig: Tiltakene kan muligens vurderes som kostnadsrelaterte utgifter og skal derfor bare amortiseres lineært over 50 år. En tommelfingerregel gjelder skattekontoret: Hvis moderniseringsinnsatsen overstiger 15% netto av anskaffelseskostnadene innen tre år etter kjøpet, er den ikke lenger fradragsberettiget under inntektsrelaterte utgifter. Dette gjelder da alle tiltakene i løpet av disse tre årene.
Lei en leilighet: ledighetstid og skatt
Norbert Schönleber, spesialadvokat for husleie- og eiendomsrett, anbefaler:
Bodde du først i sameiet ditt selv og ønsket å leie det ut etter at du flyttet ut? For at du kan kreve inntektsrelaterte utgifter fra skattekontoret for den ledige leiligheten, må du bevise at du vil leie leiligheten og ikke selge den.
Bare leie: I følge Federal Finance Court (Aktenz. IX R 1/07) er reklameutgifter utgifter for å sikre inntekten. Dommerne bestemte at bare leasing tjener til å generere inntekt, ikke salg. En beslutning om å leie må derfor være gjenkjennelig - det er ikke så lenge eieren ikke bare vil leie eiendommen, men også selge den.
Bevis:Hvis du vil dra nytte av fradraget for inntektsrelaterte utgifter etter flytting, se etter leietakere, ikke kjøpere. Bevis til skattemyndighetene at du vil leie eiendommen - for eksempel med leilighetsannonser, ansettelse av megler og bevis på potensielle leietakere. "
Invester sikkert i en investeringseiendom
Alle som kjøper en eiendom som en kontant investering, beregner annerledes enn en eierbesitter. For begge gjelder imidlertid følgende: En balansert finansieringsmiks er viktig. Utleiere kan også benytte seg av en låneavtale for bygningssamfunnet.
Gitt de lave rentene, lurer sparerne på hvordan de skal investere sparepengene sine. Byggere og kjøpere drar fordel av billige lån. Så det er ikke overraskende at flere og flere tenker på å leie en eiendom. Dette viser undersøkelser som formuebarometeret som hvert år publiseres av den tyske sparebanken og giroforeningen: Senest anså 27 prosent av de spurte eiendommer som ble brukt av tredjeparter som ideell for oppbygging av formue. For ti år siden var det bare 7 prosent. Meglere bekrefter denne trenden. Før finanskrisen startet i 2007 solgte LBS Immobilien GmbH NordWest bare ti prosent av sameiene for kapitalinvestering; i 2017 nådde verdien nesten tretti prosent.
Huseier er en trygg investering. Solid finansiering er viktig her.
Er det verdt å kjøpe?
For at investeringen skal lønne seg, må forholdet mellom leieinntekt og kjøpesum være riktig:
Årlig kald leie / kjøpesum x 100 = brutto leieutbytte
Kjøpesummen er for eksempel 25 ganger den årlige basisleien, noe som gir en brutto leieutbytte på 4%. Betong:
12.000 euro / 300.000 euro x 100 = 4%
Netto leieutbytte gir bedre orientering. Dette inkluderer tilleggskjøpskostnader, administrasjons- og vedlikeholdskostnader (eksempel til høyre). Skattebetalinger og sparing samt finansiering blir ikke tatt i betraktning. *
* På nettstedet Stiftung Warentest finner du en gratis kalkulator som inkluderer disse og andre faktorer (f.eks. Fast sats for tap av husleie): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| kostnader | |
| Kjøpesum | 300 000 euro |
| pluss tilleggskjøpskostnader | pluss 30.000 euro |
| Total innsats | 330.000 euro |
| Netto leie | 12.000 euro |
| administrasjon | minus 600 euro |
| vedlikehold | minus 1000 euro |
| Årlig leieinntekt | 10400 euro |
Netto leieavkastning: 10 400 euro / 330 000 euro x 100 = 3,15%
Avkastningsnivå
Mange setter pris på eiendom fordi det er mer håndgripelig enn abstrakte verdipapirer. Investorer håper på stabil verdi og stabile leieinntekter. For at forventningene skal oppfylles, må du imidlertid investere tid - først i valg av eiendom. LBS distriktssjef Konstantinos Stylianos sier det som er viktig: “Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Kjøpere tar hensyn til en fungerende infrastruktur, det sosiale miljøet og gode befolkningsvarsler. ”I tillegg er tilstanden og utstyret veldig viktig for å unngå ledige stillinger.
Tross alt, om investeringen er verdt, avhenger i stor grad av leieinntektene. Disse skal ikke bare flyte pålitelig, men også være i et rimelig forhold til kjøpesummen. Hvis prisen for eksempel er 25 ganger den månedlige leien, er avkastningen 4 prosent. "I ingen tilfeller skal tilleggsanskaffelseskostnadene utelates fra beregningen," understreker Stylianos. Disse - i likhet med utgiftene til administrasjon og vedlikehold - påvirker netto leieutbytte. Å oppnå høy avkastning har blitt vanskeligere i nyere tid. Fordi mange steder har innkjøpsprisene steget raskere enn husleien. "Men en avkastning på 2-3% virker foreløpig ganske attraktiv sammenlignet med andre investeringer," sier Stylianos.
Fordeler for utleiere
For kjøpere som trenger lån er den nåværende rentesituasjonen veldig gunstig. Fordi: "Investorer får gode forhold, spesielt hvis de bringer inn høye verdipapirer - for eksempel eierboliger," sier LBS-finansieringsekspert. Du kan da (i motsetning til eierboliger) trekke lånerenten fra skatt som inntektsrelaterte utgifter - som nesten alle kostnader for den leide eiendommen (for eksempel utgifter til reparasjoner og administrasjon, gebyrer for kontoadministrasjon). Investorer kan avskrive den største varen, anskaffelseskostnader (unntatt land) over en periode på 50 år. Skattefordelene er derfor et argument for å kjøpe en investeringseiendom.
Men det som er enda viktigere er at gjeldfritt huseierskap er ideelt som en ekstra pensjonsordning. For å oppnå dette målet hjelper balansert og langsiktig finansiering med en blanding av egenkapital, livrentelån og byggesamfunnets låneavtale. Konstantinos Stylianos understreker: “Besparelser i bygningssamfunnet er også nyttige for private investorer for å beskytte seg mot stigende renter.” Ellers kan høyere kostnader for oppfølgingsfinansiering ødelegge deres egne beregninger.
Passer for fremtiden
Det er også viktig at utleiere holder eiendommen permanent i god form. For dette bør de bygge opp reserver, ideelt sett ved hjelp av en bygningsamfunnets låneavtale. Når det er behov for oppussing, har de ikke bare spart kreditt. Du kan finansiere under de vilkårene som gjelder nå og da. "Mengden av boliglånssparingen er sekundær," sier Stylianos. ”Avhengig av hvilke tiltak som venter, kan byggesamfunnets lånekontrakt kuttes i størrelse.” Byggesamfunnets sparer kan fylle opp kontrakten for å motta et høyere lånekrav, eller dele den opp hvis han bare trenger en mindre sum.
Private investorer bør nøye undersøke og vedlikeholde eiendommen sin, beregne realistisk og økonomisk solid. Da kan eiendommen leve opp til sitt rykte som en trygg investering.
Ekspertråd fra LBS distriktssjef Konstantinos Stylianos:
LBS distriktssjef Konstantinos Stylianos.
“Selv i en alder av 50 eller 55 år kan en pensjonisttilværelse lønne seg. Som førstegangskjøper bør du imidlertid prioritere boligeiendommen du bruker selv. De som ikke lenger trenger å betale leie i alderdommen, vil føle en lettelse måned etter måned. Det er ingen bedre beskyttelse - forutsatt at eiendommen ikke har høy gjeld. Hvis du allerede bor i ditt eget hjem, kan det være verdt å kjøpe en investeringseiendom. Først og fremst hjelper leieinntektene til å takle renter og tilbakebetalinger. De forbedrer senere pensjonen.
finansiering
Folk i midten av femtiårene må vanligvis oppfylle en høyere egenkapitalandel enn en gjennomsnittlig kjøper i 40-årene. Men de som har vært i jobben i flere tiår, har ofte noe i høykant. Likevel har eldre potensielle kunder hatt det vanskelig det siste: På grunn av den forestående inntektsnedgangen med pensjonisttilværelsen, var de knapt i stand til å oppfylle kravene til kredittsjekker som trådte i kraft i 2016. Siden mai har finansinstitusjoner igjen hatt større spillerom - også for å svare på individuelle argumenter: for eksempel en livsforsikringspolise som skyldes hjelp til gjeldslettelse, eller den alvorlige viljen til å selge eiendommen for å betale den gjenværende gjelden. "