Med livrente kan pensjonerte huseiere fylle opp pensjonen. Men er det å selge et hus en god ide for høyere månedlig pensjon? Vi forklarer eiendomsrente-modellen, dens varianter og risikoen for selgere og kjøpere.
Hvorfor livrente?
Hvis du tenker på å forberede pensjonen din tidlig, er du i en bedre posisjon. Å eie en eiendom er selvfølgelig en god måte å sørge for alderdom på - men: Selv om eiere bor leiefrie og eiendommen er betalt, kan de fremdeles komme i økonomiske vanskeligheter i alderdommen. Livrenten er ennå ikke utbredt i Tyskland. Men interessen for det øker, melder Dirk Scobel, finansekspert fra Hamburg Consumer Center: “Den nåværende generasjonen eldre borgere har vanligvis betalt eiendommen sin i sin helhet og får bare en liten pensjon samtidig.” Pensjonister kan bygge bro over slike flaskehalser med livrenten.
Slik fungerer eiendomsrenten
Trinnet til en livrente er salg av et hus eller en leilighet. Til gjengjeld mottar eierne en månedlig pensjonsutbetaling på kontoen, samt en stort sett livslang oppholdsrett, noen ganger kombinert med en engangsutbetaling. Alt sikret av en notarius og forankret i tingboken. Hvor mye penger som flyter, avhenger av eiendommens verdi og selgerens alder.
Finansekspert Scobel forklarer: "Enhver som bestemmer seg for å leie ut en eiendom, må være tydelig på en ting: det tidligere hjemmet faller i kjøperens eie etter sin egen død. Barn og andre familiemedlemmer blir da tomme, fordi eiendommen er i slike tilfeller ofte de vesentlige eiendelene. For å unngå uenighet og krangel, snakk med dine pårørende om ønsket om å pensjonere eiendommen din. Hvis avkommet ditt er økonomisk sterkt, kan deres sønn eller datter kanskje ta over foreldrehjemmet og selv ta pensjon Hjemmet ditt fortsetter å være familieeid. " I praksis er det vanlig praksis å gi noe av eiendommen til barna mens de er i live og å bli enige om en livrente til gjengjeld. Pensjonister som ikke har barnvelg det når de ikke bryr seg om å legge igjen rikdom.
Varianter av livrenten
| variant | klassisk livrente | forkortet livrente (maksimal livrente ) | forlenget livrente (livrentegarantiperiode) |
| Slik fungerer det | Regelmessig betaling mot en verdi som er knyttet til livet til en person - hvis betalingen er knyttet til livet til flere mennesker, snakker man om en knyttet livrente | Regelmessig betaling mot en verdi som er knyttet til livet av en eller to personer, men begrenset til en avtalt maksimal sikt | Regelmessig betaling mot en verdi som er knyttet til livet til en eller to personer , men med en tidligere avtalt minimumsperiode |
| Plusser |
livslang beste |
høyere pensjon enn etter utløpet av høyeste livrente |
Livslang sikkerhet Med en garantiperiode er best beskyttelse |
Et spesielt tilfelle av omvendt pantelån
En annen modell som et alternativ til livrente er det såkalte omvendte pantelånet. Her inngår eierne en låneavtale med en bank eller et forsikringsselskap. Your-Best-Home.net forblir eieren, eiendommen blir utbetalt i månedlige avdrag. På slutten av løpetiden tilbakebetales det akkumulerte pantelånet eller eiendommen overføres til långiveren. I tillegg slutter de månedlige avdragene.
Hold deg hjemme og få penger for det hver måned: omvendt pantelån som et alternativ til livrente gjør dette mulig.
Fordelene med livrente
- Kjøperen trenger i utgangspunktet ikke å betale kjøpesummen fullt ut, men kan betale den i form av en månedlig pensjon.
- Kjøperen trenger ikke bruke egenkapital og trenger ikke ta opp et lån.
- Inntekten fra livrente eller tidsrente skattlegges annerledes enn inntekt fra kapitalformue. Hvis du selger huset ditt til fremmede, betaler du bare skatt på inntekten av livrenten.
- Hvis barn betaler livrenter til foreldrene sine, kan de trekke en del av det som spesielle utgifter.
- Å avtale en tidsrente eller livrente er ideell, spesielt for hus som trenger renovering, da disse ofte er vanskelige å selge.
Å leie ut en eiendom er bare verdt fra en alder av rundt 65 år. Verdien på eiendommen avhenger sterkt av plasseringen. Dette gjør livrentemodeller spesielt interessante i ettertraktede storbyregioner. Markedsprisene er høye og selgeren har en god forhandlingsposisjon med investoren. "Det er fornuftig å sammenligne forskjellige tilbud," råder forbrukeradvokat Scobel. En leverandør av livrentemodeller kan for eksempel være en stiftelse, et selskap eller en finansiell tjenesteleverandør. Livrenteavtaler kan også inngås med privatpersoner.
Livrente risikerer
Livrenten viser seg å være problematisk hvis selgeren lever lenger enn forventet. Under visse omstendigheter betaler kjøperen mer for Your-Best-Home.net enn om han hadde betalt kjøpesummen samtidig. Denne saken kan imidlertid reguleres ved kontrakt.
En annen risiko: Kjøperen får økonomiske problemer. Hvis kjøperen ikke kan betale den avtalte livrenten, blir hans rett til senere overføring av eiendommen fortapt. Et varsel om overføring i tingboken sikrer selgerens angrerett i tilfelle betalingene ikke lenger flyter.
Livrentens størrelse
Livrentens størrelse bestemmes av eiendomsverdien, løpetiden og en rentesats. Pensjonistens alder og kjønn spiller også en rolle i beregningen av eiendomsrenten. Denne livrentefaktoren er basert på det statistiske gjennomsnittet, som er basert på livstabellene til Federal Statistical Office. Notaren har livslang oppholdsrett og den reelle belastningen for livrenten som er oppført i matrikkelen. Hvis det er mulig, bør disse komme først i tingboken. En engangsbetaling av kjøper, en avtale om pensjonsgarantiperiode eller innvilgelse av oppholdsrett har også innflytelse på livrentens størrelse. Det er mange livrentekalkulatorer på Internett som du omtrent kan beregne livrente på forhånd.Det er bedre å ha en egnet livrentemodell beregnet av en ekspert, da mange faktorer kan påvirke beløpet.
Beregning av livrente - et eksempel
En 70 år gammel mann eier et tofamiliehus og vil gjerne bo i sin egen leilighet livet ut. Mannen selger Your-Best-Home.net på livrente. Han ansetter en ekspert for å beregne den månedlige livrenten. Dette er basert på Federal Statistical Office's dødelighetstabeller. Den brukes til å bestemme livrentefaktoren. Faktoren indikerer hvor mange år livrentemottakeren fortsatt vil leve i henhold til det statistiske gjennomsnittet. Rentesatsen er 3,5 prosent per år (kilde: Heubeck AG / Köln).
| 1. Verdien av livslang oppholdsrett |
|---|
Leieverdi x 12 måneder x livrentefaktor = verdi av livslang oppholdsrett: 660 euro x 12 måneder x 10.113 = rundt 80.000 euro |
| 2. Bestemmelse av beløpet som skal annueres |
|---|
| Eiendomens verdi - verdien av den livslange oppholdsretten = beløpet som skal pensjoneres: 300 000 euro - 80 000 euro = 220 000 euro |
| 3. Bestemmelse av den månedlige livrenten |
|---|
Beløp som skal pensjoneres: 12 måneder: Livrentefaktor = månedlig livrente 220.000 euro: 12 måneder: 10.113 = 1813 euro |
Kjøperen betaler 1813 euro i måneden for tofamiliehuset - rundt 900 euro per leilighet tildeles to leiligheter.
Kontrakten for livrenten
Den notariserte kjøpekontrakten for et hus begrenser risikoen for begge sider. Tidsrenten eller livrenten er avtalt som et vanlig salg i en kjøpekontrakt inngått foran notarius. "Selv eiendomsrente blant nære slektninger må presiseres nøyaktig i kontrakten," understreker finansekspert Scobel. Å selge et hus på pensjonsbasis kan fritt konfigureres av avtalepartene. Den totale prisen for eiendommen trenger ikke å leies, og heller ikke eiendommen må overleveres umiddelbart eller raskt. Pensjonsutbetalinger kan også gjøres på et senere tidspunkt. En reell belastning oppført i matrikkelen beskytter selgeren. Om nødvendig kan han da få eiendommen utelukket dersom kjøperen ikke oppfyller sine forpliktelser.
Oppholdsrett med eiendomsrenten
"Det er mange spaker for å justere livrenten," understreker finansekspert Scobel. Spesielt viktig er spørsmålet om eldre ønsker å sikre oppholdsrett eller bruksrett (retten til bruk) av eiendommen. Oppholdsretten utløper når du flytter ut. Hvis du velger bruksretten, kan du også leie hjemmet ditt, for eksempel for å betale for et dyrt sykehjem. Bruksretten fører til høyere rabatt på eiendommen og reduserer livrenten. Det er mye mer å vurdere: hvem vil se etter vedlikehold av eiendommen i fremtiden, hvem vil gjøre kosmetiske reparasjoner? Viktig: Bruksbruken må bestilles av notariusen og føres i matrikkelen.
Mange eldre vil unngå å flytte og beholde sine kjente omgivelser. Dette er mulig med livrente.
Skatt på livrenter
Finansekspert Scobel anbefaler: "Å gå til skatterådgiveren er verdt: mottakeren må kanskje betale skatt på livrenteutbetalinger. Og avkommet som kan erverve eiendommen, kan ikke trekke vedlikeholdskostnader fra skatt så lett som med en utleiebolig."
Hva skjer med livrenten i tilfelle død?
Hvis mottakeren av ensom livrente dør før den kontraktsbestemte betalingsavtalen utløper, kan kjøperen disponere eiendommen fritt, selge den, leie den ut eller bruke den selv. Tross alt oppfylte han kontrakten for eiendomsrenten. Det er standard for par å fastsette i kontrakten at begge personer som bor i husstanden, har livslang oppholdsrett.
Beskyttelse med livrente
Livrenteavtalen krever sikkerhet. Notaren vil foreslå en såkalt reell byrde, som føres inn i matrikkelen. Det sikrer at i tilfelle mislighold eller insolvens hos kjøperen, kan selgeren få tilgang til og bruke den solgte eiendommen. Selgeren kan beskytte seg selv og sine arvinger gjennom en pensjonsgarantiperiode. Man kan også tenke seg å tegne livrenteforsikring, som for eksempel dekker risikoen for lang levetid for selgeren. Kontaktpersonen for livrentekontrakten er notarius. I samtale finner han ut hva de involverte verdsetter. Mengden av eiendomsrenten kan knyttes til forbrukerprisindeksen til Federal Statistical Office for å kompensere for inflasjonen.
Forbrukeradvokater advarer mot livrenten
Noen forbrukereksperter er skeptiske til denne modellen. Argumentet ditt: livrente og omvendt pantelån kjøpes ofte til en høy pris og er ikke tilrådelig for alle. Fordi:
- Beboerne får månedlig pensjon, men lever ikke gratis. De må fortsatt betale for tilleggskostnader, ofte også renovering og vedlikehold.
- Med omvendt pensjon får en takstmann i oppdrag av banken å vurdere eiendommen. For dette vil han alltid sette mindre enn den faktiske markedsverdien for å buffere risiko, for eksempel hvis beboeren er betydelig eldre enn forventet, eller eiendommen ikke lett kan selges etter døden.
- Renten på lånet er høy, pluss gebyrer for lukking og gjenforsikring fra banken mot risikoen for lang levetid. Ofte er det ikke mer enn en månedlig tilleggspensjon på 100 til 200 euro. Det omvendte pantelånet er ofte bare verdt for barnløse huseiere som trenger penger.
Forbrukeradvokater anbefaler omhyggelig å beregne tilbud, sammenligne dem og få dem sjekket av en uavhengig part (for eksempel av forbrukerrådgivningssenteret eller en advokat).
Som et alternativ til livrente og omvendt pantelån, anbefaler de å selge huset ditt til en best mulig markedspris. Du kan deretter bruke inntektene til å kjøpe en mindre eiendom. Eller invester pengene og leie dem. Imidlertid viker mange eldre fra å flytte igjen og forlate sine kjente omgivelser.