Bygningsloven er ekstremt komplisert og inneholder mange begrensninger på hva som er tillatt og ikke. For å få sjekket byggeprosjektet ditt for godkjenning, er en foreløpig byggeforespørsel nyttig. I et intervju forklarer kostnadskontrolleksperten i detalj hva en slik forespørsel kan koste.
Spørsmål: Hvor viktig er den foreløpige byggeforespørselen i hele antallet godkjenningsprosedyrer?
Kostnadssjekkekspert: Ved en foreløpig byggeforespørsel handler det i utgangspunktet om å sjekke om et byggeprosjekt i det hele tatt kan godkjennes. Myndigheten kontrollerer dokumentene som er levert ved den foreløpige byggeforespørselen og avgjør om byggeprosjektet beskrevet i dette skjemaet har utsiktene til godkjenning, hvilke punkter som må endres og hvilke begrensninger som må overholdes for å få godkjenning.
En foreløpig byggeforespørsel er derfor en fornuftig ting hvis du ikke er sikker på om et byggeprosjekt engang er mulig. Du kan lage den foreløpige byggeforespørselen selv - du trenger ikke nødvendigvis en arkitekt (men du gjør det for å søke om en vanlig byggetillatelse).
Resultatet av den foreløpige byggeforespørselen er levering av en såkalt foreløpig byggemelding . I det blir det beskrevne prosjektet enten erklært å være generelt kvalifisert for godkjenning (ofte med individuelle krav) eller myndighetene påpeker i detalj punktene der byggeprosjektet ikke oppfyller kravene i bygningsloven.
En foreløpig byggeforespørsel erstatter ikke byggetillatelsen
En byggetillatelse er ikke tillatelse til å bygge . Imidlertid skaper det allerede planleggingssikkerhet i den grad planer som er kvalifisert for godkjenning i den foreløpige byggeforespørselen, også må (må) godkjennes senere i byggesøknaden. Dette fjerner vanligvis noen av usikkerhetene. Den foreløpige byggetillatelsen gjelder imidlertid bare hvis en byggesøknad leveres etterpå. Hvis dette ikke skjer innen en viss periode (vanligvis rundt 3 år ), utløper effekten av den foreløpige byggetillatelsen, og prosjektet kan teoretisk avvises på nytt med en senere byggesøknad.
Det er verdt å kontakte den relevante bygningsmyndigheten på forhånd for å avklare hvilke dokumenter og bevis som kreves for de respektive spørsmålene. Vanligvis er disse:
- forespørselsskjemaet før bygging
- en oversikt over spørsmålene som myndigheten skal undersøke
- en eiendomsplan
- en konstruksjonstegning med minst plantegningen og andre visninger som viser bygningens viktigste dimensjoner
- en bygningsbeskrivelse og bruksbeskrivelse
- beregningen av bruttovolumet
- et utdrag fra bygningsbelastningsregisteret (stort sett bare nødvendig hvis det er lagt inn en byggelast på eiendommen)
Imidlertid kan det komme tilleggsdokumenter i tillegg. Det kan også være kostnader og gebyrer for å skaffe de enkelte dokumentene.
Alle spørsmål om planleggingsrett du har, bør spesifiseres i et spørreskjema. Dette sikrer at myndigheten virkelig gir spesifikk informasjon om hva som er mulig og hva som ikke er og hvilke krav som kan gjelde.
Forespørsler før konstruksjon er alltid fornuftig hvis du ikke er sikker på om og i hvilken form det er mulig å bygge på en eiendom eller hvilke byggearbeider som er tillatt på huset. Du kan også gjøre en foreløpig byggeforespørsel før du kjøper eiendommen, men som ikke-eier må du vanligvis bevise en legitim interesse for myndighetene. Som en potensiell kjøper av eiendommen er imidlertid denne interessen tilstrekkelig.
En foreløpig byggeforespørsel avgjøres vanligvis innen tre måneder , i noen tilfeller kan det ta opptil seks måneder før svar mottas fra myndighetene.
Spørsmål: Hvilke kostnader må du forvente for en byggeforespørsel?
Kostnadssjekkekspert: En stor fordel med den foreløpige byggeforespørselen er at kostnadene er betydelig lavere enn for en offisiell byggesøknad.
Du trenger ikke en arkitekt for å sende inn forespørselen om en foreløpig byggeforespørsel - dette kan bety at dyre planleggingskostnader på forhånd elimineres.
Kostnadene varierer imidlertid sterkt fra myndighet til myndighet, og grunnlaget for å beregne avgiftene for en foreløpig byggeforespørsel varierer også avhengig av forbundsstaten.
Generelt kan kostnader i området EUR 50 - EUR 200 være tilstrekkelig med lave testkrav. Avhengig av innsatsen myndigheten har med undersøkelsen, kan kostnadene også bli betydelig høyere. Hvis byggeprosjektet er veldig komplekst (f.eks. Et leiehus med 8 boenheter), kan kostnadene lett være så høye som 5.000 EUR på grunn av det høye testnivået .
Som regel kan du imidlertid også forklare de omtrentlige kostnadene før du sender dem til myndigheten - myndigheten kan vanligvis vurdere hvor mye testing som kreves på forhånd, og angi minst omtrentlige kostnadsnivåer.
Et lite eksempel på kostnader fra praksis
Vi ønsker å bygge en ekstra etasje på toppen av en eksisterende næringsbygg, som senere vil inneholde leiligheter, og vi stiller en byggeforespørsel i Nordrhein-Westfalen.
Byggeprosjektet koster totalt 120 000 EUR og har et bruksareal på 280 m² - det er også grunnlaget for gebyrberegningen.
| Post | pris |
|---|---|
| Beslutning om å endre bygningen | 0,6% av produksjonskostnadene = 720 EUR |
| Beslutning om godkjenning av bruksendring | 5 EUR per 10 m² = 140 EUR |
| Total avgift | 860 EUR |
| Avgift satt til 60% etter varsel | 516 EUR skal betales |
Selvfølgelig er dette bare et enkelt kostnadseksempel som bare gjelder en bestemt myndighet og et bestemt byggeprosjekt. I andre tilfeller kan kostnadene også være vesentlig forskjellige, selv med lignende henvendelser.
Spørsmål: Hvilke faktorer er kostnadene for en byggeforespørsel generelt avhengig av?
Kostnadene for den foreløpige byggeforespørselen varierer fra stat til stat
Ekspert for kostnadssjekk: Dette kan være forskjellig avhengig av myndighet, ettersom veldig forskjellige regler gjelder i de enkelte føderale delstatene (også for byggesøknaden), og avgiftsberegningene varierer noen ganger betydelig.
I mange føderale stater brukes like, men reduserte kostnadsrammer til foreløpige byggeforespørsler som for byggesøknader. Dette er faktisk fornuftig i praksis og er forståelig, ettersom myndighetenes undersøkelser ligner på en byggesøknad.
I noen føderale stater brukes derimot helt andre beregningsmetoder for gebyrene for den foreløpige byggeforespørselen.
I utgangspunktet spiller følgende faktorer nesten alltid en rolle i kostnadene:
- produksjonskostnadene for bygningen eller kostnadene for byggeprosjektet
- det lukkede rommet (derav den vanligvis nødvendige m³-beregningen)
- det resulterende brukbare området
- typen bygning eller den planlagte bruken
- den nærliggende utviklingen (hvis en lignende utvikling allerede eksisterer i nabolaget, blir den ofte godkjent raskt - og billig)
Hvordan disse faktorene blir brukt i detalj ved beregning av avgiften, er forskjellig fra myndighet til myndighet.
Spørsmål: Hva koster arkitekten som gjør den foreløpige byggeforespørselen?
Ekspert for kostnadskontroll: Hvis du bestiller en arkitekt med planlegging av en bygning, skylder han sin klient en permanent plan som kan godkjennes i henhold til kontrakten .
I prinsippet kan du få arkitekten til å sende inn en byggesøknad. Hvis dette ikke er godkjent, må arkitekten gjøre rettelser uten å måtte ta ekstra kostnader.
Siden dette ofte er et stridspunkt i praksis, og etterpå er det ofte bitre argumenter om avgifter, kan arkitekten også få i oppdrag med grov planlegging, og en foreløpig byggeforespørsel kan gjøres. Arkitektenes kostnader i henhold til HOAI utgjør rundt 1% av de totale byggekostnadene (avgifter) for de to første servicefasene .
