Kulelånet er en av de dyrere kredittformene. I visse tilfeller kan det likevel lønne seg å ta opp et slikt nedbetalingsfritt lån. Dette gjelder spesielt hvis du har eller vil inngå en låneavtale for bygningssamfunnet.
Hva er et kullån?
Et punktlån er en spesiell type lån der full tilbakebetaling av det lånte beløpet først forfaller på slutten av lånetiden.
I løpet av lånets løpetid trenger ikke låntakeren å foreta noen tilbakebetaling på kulelånet. Det er her det for eksempel skiller seg fra et livrentelån. Låntakeren betaler bare den månedlige renten på lånet til finansieringsbanken. Renten kan være fast eller variabel.
Siden det ikke er tilbakebetaling over hele lånets løpetid, blir begrepet lån også referert til som et amortiseringsfritt lån, et amortiseringsfritt lån eller et løpetidslån.
På grunn av manglende tilbakebetaling representerer et kullån en betydelig risiko for finansieringsbanken. Kredittinstitusjoner beskytter seg som regel med betydelig høyere renter.
Selv om låntakeren ikke trenger å tilbakebetale i løpet av låneperioden, påløper det høye renter på kullånet.
Når gir et kullån mening?
Et lån kan lønne seg for låntakeren hvis han er i stand til å investere pengene sine på en annen måte eller å ekskludere doble byrder på grunn av manglende tilbakebetaling. Investeringsformene kan være aksjetransaksjoner, så vel som månedlige bidrag til en livsforsikring eller til en bygningselskaps låneavtale.
Siden rentekostnadene for forfallslån vanligvis er høyere enn for eksempel et livrentelån, lønner det seg ikke for alle til slutt. En nøyaktig beregning av kostnadene er uansett fornuftig, der mulige subsidier (se nedenfor) også bør inkluderes.
Endelig lån i forbindelse med en bygningselskaps låneavtale
Å kombinere et kullån med en låneavtale for bygningssamfunnet er spesielt nyttig hvis pengene fra lånet skal brukes til å bygge eller renovere en eiendom. Siden det ikke er noen avdrag på tilbakebetalingen, kan låntakeren betale betydelig større summer inn i kontrakten hver måned med denne formen for pantelån og samle opp et høyere beløp enn det han ville vært i stand til samtidig tilbakebetaling. Hvis lånets løpetid ender, og det til slutt skal tilbakebetales, kan hele beløpet av pantelånet ideelt sett løses inn med pengene fra bygningsselskapet.
Godt å vite: For å sikre lånet kan bankene noen ganger tildele byggesamfunnets låneavtale.
Kulelån og boliglån og sparekontrakt: hva bør vurderes?
Hvis kullånet er knyttet til et boliglån og sparekontrakt, er det viktig at boliglånet og sparekontrakten er klar for tildeling når lånet tilbakebetales. Da kan beløpet som skal tilbakebetales lett heves fra kontrakten.
Ideelt sett bør du inngå kullånet sammen med boliglånet og sparekontrakten. Da kan ikke bare tidspunktet for utbetalingen, men også byggesamfunnets sum matches nøyaktig med lånebeløpet og løpetiden, slik at når tilbakebetalingen forfaller, dekker den tildelte bygningssamfunnssummen alle gjeld. Eksempel: Hvis det tas opp et kullån på 10.000 euro, bør boliglånet og sparebeløpet også settes til dette beløpet.
Det kan være fornuftig å kombinere kullånet med et boliglån og en sparekontrakt. Da kan forfallet lån betales tilbake med utbetalt lånebeløp.
Hvilke tilskudd er mulig?
Den store fordelen for å bygge samfunnssparere med et tilbakebetalingsfritt lån er at hvis de akkumulerte pengene brukes til boligformål, kan det kreves subsidier fra staten. Dette inkluderer boligtilskudd samt sparetilskudd til ansatte eller valgtilskudd til boliger.
For noen av disse subsidiene avhenger beløpet av beløpene som bygningsselskapet sparer betaler inn månedlig eller over året. Siden låntakeren har mer økonomisk spillerom med et kullån, kan han sette inn mer og dermed sikre størst mulig støtte fra staten. Hvor mye finansiering som kan oppnås, for eksempel i form av boligkonstruksjonspremien, er lett å fastslå: Slik beregner du størrelsen på boligkonstruksjonspremien.
Endelig lån og KfW-finansiering
Hvis en eiendom er bygget, kjøpt eller renovert som er kvalifisert for KfW-finansiering, kan lånet som er gitt av KfW også tas opp som forfallslån. Også her er det fornuftig å kombinere det med en boliglånsparekontrakt, slik at lånebeløpet kan heves uten problemer når det forfaller.
Kulelån: skattefordeler på en leid eiendom
Kulelån gir også sjansen for skattebesparelser: Trekkes et tilbakebetalingsfritt lån for å finansiere bygging av en eiendom som leies ut i stedet for bodd i? Da kan de månedlige rentebetalingene inngå i selvangivelsen. Hvis eiendommen derimot er bebodd av låntakeren selv, er ikke rentebetalingen fradragsberettiget, slik at et livrentelån vanligvis er mer anbefalt.
Et kullån er spesielt verdt å finansiere en leieleilighet: de månedlige rentebetalingene er fradragsberettiget!
Kulelån: et overblikk over fordeler og ulemper
Om et løpetidslån er den beste løsningen for boligfinansiering i et enkelt tilfelle, kan ikke besvares over hele linja. En titt på fordeler og ulemper hjelper.
fordeler
- lav økonomisk byrde og derfor større fleksibilitet på grunn av at tilbakebetalingsavdrag ikke kan gjøres sammenlignet med et livrentelån
- passende midlertidig løsning inntil byggelagets lån er tildelt
- fast eller variabel rentestruktur
- Kombinasjon med besparelser i bygningssamfunnet og KfW-finansiering mulig
- Skattefradrag for renten på leid eiendom
ulempe
- betydelig høyere renter sammenlignet med et livrentelån
- under visse omstendigheter forskjellige forfallsdatoer for tilbakebetaling av lån og tildeling av bygningssamfunnets låneavtale
- Å investere tilgjengelige penger med høyere avkastning enn rentekostnaden på lånet er bare mulig med høyt faglig ekspertise
Når betales det? Eksempel beregninger for kule lån
Ved hjelp av to eksempler skal det vises hvordan betalingsforpliktelsene for et kullån ser ut og hvilke rentekostnader som kan forventes når.
Eksempel på punktlån 1
Muster tok opp et kullån på EUR 250.000 for å finansiere et eiendomskjøp. Lånets løpetid er syv år med en rente på fem prosent.
|
Year of the |
Tilbakebetaling |
Rente |
Total rate |
|
1 |
0 € |
€ 12.500 |
€ 12.500 |
|
2 |
0 € |
€ 12.500 |
€ 12.500 |
|
3 |
0 € |
€ 12.500 |
€ 12.500 |
|
4. plass |
0 € |
€ 12.500 |
€ 12.500 |
|
5 |
0 € |
€ 12.500 |
€ 12.500 |
|
Sjette |
0 € |
€ 12.500 |
€ 12.500 |
|
7. |
€ 250.000 |
€ 12.500 |
€ 262.500 |
|
Total: |
€ 250.000 |
€ 87.500 |
€ 337.500 |
Muster må betale 12.500 euro i renter til finansieringsbanken hvert år. Dette resulterer i rentekostnader for byggefinansieringen til sammen 87.500 euro. I tillegg forfaller lånet til tilbakebetaling i det sjuende året. I tillegg til rentebetalingen, må Muster da tilbakebetale lånebeløpet på 250.000 euro til banken.
Eksempel på punktlån 2
Fru Exempel ønsker å designe hele huset på en aldersmessig måte og trenger finansiering. For et barrierefritt bad tar hun opp et lån på 10.000 euro. Begrepet her er også syv år med en rente på fem prosent.
|
Year of the |
Tilbakebetaling |
renter |
Totalpris |
|
1 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
2 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
3 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
4. plass |
0 € |
500 € |
500 € |
|
5 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
Sjette |
0 € |
500 € |
500 € |
|
7. |
€ 10.000 |
500 € |
€ 10.500 |
|
Total: |
€ 10.000 |
€ 3.500 |
€ 13.500 |
Exempel må betale renter på EUR 500 per år, med et ekstra lånebeløp på EUR 10.000 det sjuende året. Finansieringen koster dem til sammen 3.500 euro til slutt.
