Forpliktelsesinteresse kan gjøre et byggeprosjekt eller kjøp av eiendom unødvendig dyrt. Du kan finne ut hva forpliktelsesinteresse er og hvordan du kan unngå det i denne guiden.
Når du bygger hus eller kjøper en eiendom, må du vanligvis beregne veldig nøyaktig: Hvor mye egenkapital er det? Hvor mye penger trenger det å skaffe et boliglån? Mange av tilleggskostnadene ved kjøp av eiendom blir tatt i betraktning, men mulig forpliktelsesinteresse blir ofte glemt.
Forpliktelsesinteresse: hva er det?
Forpliktelsesrenter forfaller alltid hvis et byggelån ikke blir innkalt helt eller delvis innen en viss periode og ikke brukes til det planlagte formålet.
Forpliktelsesrenter belastes av banken, som overtar byggefinansieringen, hvis det er en lengre periode mellom mulig utbetaling av lånebeløpet og den faktiske utbetalingen enn det som ble avtalt i låneavtalen. Denne renten skyldes derfor beløpet som er gjort tilgjengelig, som er tilgjengelig i strid med kontraktsavtalen, men som ikke brukes til rett tid. Renten som kreves for dette kalles også å holde rente eller forpliktelse.
Viktig:Et sentralt aspekt ved et boliglån er at lånet er øremerket. Låntakeren kan ikke hente inn pengene innen fristen og for eksempel "parkere" dem på sin konto for å unngå forpliktelsesrenter.
Hvorfor krever banker forpliktelsesrenter?
Hvis det er inngått en låneavtale for et boliglån, må banken holde det avtalte beløpet klart for låntakeren. Du kan ikke lenger avhende dem fritt og dermed ikke lenger investere pengene lønnsomt. Samtidig mottar banken ingen lånerenter fra låntakeren på tidspunktet for avsetning. Dette resulterer i tap for dem, som de kompenserer med forpliktelsesinteressen. Forpliktelsesrenter kan derfor sees på som en slags kompensasjon for banken.
Når starter forpliktelsesinteressen?
Fra når en låntaker må betale forpliktelsesrente, avhenger alltid av den enkelte låneavtalen. En såkalt non-provisioning time er registrert i dette. Først når dette er utløpt, må låntakere betale forpliktelsesrenter.
Hvor lang er den rentefrie perioden?
I utgangspunktet er tiden fritt låntakere ikke trenger å betale renter for avsetningen omsettelig. Bygherrer eller eiendomskjøpere bør absolutt bruke dette alternativet for å unngå forpliktelsesinteresse, for i noen kredittinstitusjoner er denne perioden ekstremt kort.
Hos noen banker er det bare en måned, med andre et kvart år, mens andre enda en til og med en rentefri periode på tolv, 15 eller i enkelte tilfeller til og med 24 måneder er mulig. Under visse omstendigheter kan bankens kontaktperson overtales til å forlenge standardtiden. Det er verdt å spørre om dette punktet for å unngå forpliktelsesinteresse.
For at forpliktelsesinteressen ikke kaster deg inn i uventede penger, bør du sjekke vilkårene for låneavtalen din i løpet av perioden uten forpliktelse.
Hvilke effekter har forpliktelsesfri periode på lånets rente?
Det som imidlertid bør tas i betraktning når man forhandler om avsetningsfri tid er følgende: Vanligvis har en lengre avsetningsfri tid innvirkning på renten som er gitt på lånet. Jo lenger tid det er tillatt, jo mer tilføres renten, slik at boliglånet blir dyrere totalt sett.
Godt å vite: Hos noen kredittinstitusjoner begynner den rentefrie perioden med mottakelse av lånesøknaden og ikke med inngåelsen av låneavtalen. Hvis det er flere uker mellom søknaden og konklusjonen, kan dette allerede resultere i kostnader med veldig kort avsetningsfri tid.
Hvor høy er forpliktelsesgraden?
Renten som bankene tar etter at perioden som ikke er tilgjengelig, er vanligvis høyere enn renten som belastes for pantelån. Som et resultat kan et lån som faktisk er veldig billig plutselig bli betydelig dyrere.
Bankene tar ofte forpliktelsesrenter på 3 prosent per år, noe som tilsvarer 0,25 prosent per måned og dermed øker kostnadene måned etter måned. Hvis for eksempel ikke midlene til et byggelån over 400 000 euro blir innkalt i tide, kan det oppstå månedlige tilleggskostnader på 1000 euro (12 000 euro per år).
Tips : Ikke bli blind av lave renter når du sammenligner finansieringstilbud. Vi anbefaler en nøyaktig sammenligning av alle forhold før låneavtalen inngås.
Hvordan beregnes forpliktelsesrenter?
For å beregne forpliktelsesrenten, må du først avklare hvilken type interesse som må antas:
- Avgiftspliktig interesse
- Ikke forpliktende forpliktelsesinteresse
Når det gjelder den belastbare avsetningsrenten, er det bare summen av lånet som belastes renter som det ennå ikke er tilgang til etter at den avsetningsfrie perioden har utløpt. Takket være betalingsplanen og byggeplanen til en eiendom, kan det for eksempel skje at noen byggeprogrammer allerede er betalt for, men ikke andre. Hvis banken har avtalt en krediterbar forpliktelsesrente med låntakeren, blir bare beløpet som fortsatt er tilgjengelig for betaling belastet med renter. Denne varianten er spesielt attraktiv for låntakere som bygger en eiendom.
Ved ikke-krediterbar forpliktelsesrente beregnes tilleggsavgiften alltid ut fra hele lånebeløpet, uavhengig av hvor mye penger låntakeren allerede har ringt.
Eksempel: Basert på den ikke-belastbare avsetningsrenten, ser en eksemplarisk beregning av kostnadene som kan oppstå for et lånebeløp på 400.000 euro, som kalles etter seks måneder, slik.
|
Lån I. |
Lån II |
|
|---|---|---|
|
Lånebeløp |
400 000 euro |
400 000 euro |
|
Rentefri periode |
3 måneder |
12 måneder |
|
Hentetid etter |
6 måneder |
6 måneder |
|
Forpliktelsesrate per år |
3% (0,25% per måned) |
3% (0,25% per måned) |
|
påløper avsetningsrente per måned |
1000 euro |
1000 euro |
|
Total pådratt forpliktelse |
3000 euro |
0 euro |
På grunn av kortere avsetningsfri tid genererer lån I ekstra kostnader på 3000 euro innen tre måneder, som ikke påløper med lån II på grunn av den avtalte lengre perioden.
I eksemplet vist ovenfor tas det imidlertid ikke hensyn til renteforskjeller i lånevilkårene. Men siden kredittinstitusjoner vanligvis tar et rentetillegg hvis fritiden er lengre, må dette også tas i betraktning når man sammenligner lån, fordi den månedlige renten avhenger av renten og dermed automatisk det totale beløpet som må tas opp for lånet.
Følgende eksempel antar igjen et lånebeløp på 400.000 euro, samt en fast rente på ti år og en rente på 1,3 prosent eller 1,4 prosent.
|
Lån I. |
Lån II |
|
|---|---|---|
|
Lånebeløp |
400 000 euro |
400 000 euro |
|
Lånerente |
1,3% |
1,4% |
|
månedlig avdrag fra betaling (tilbakebetaling 2%) |
1100 euro |
€ 1133,33 |
|
Rentekostnader |
46616,44 euro |
50 182,89 |
|
Rentefri periode |
3 måneder |
12 måneder |
|
Hentetid etter |
6 måneder |
6 måneder |
|
Forpliktelsesrate per år |
3% (0,25% per måned) |
3% (0,25% per måned) |
|
påløper avsetningsrente per måned |
1000 euro |
1000 euro |
|
Total pådratt forpliktelse |
3000 euro |
0 euro |
|
totalkostnad |
49616,44 euro |
50 182,89 euro |
Det blir klart at i dette spesifikke tilfellet ville byggefinansieringen med kortere tilgjengelighetsperiode vært billigere. Imidlertid, hvis betalingen av lånet bare hadde blitt forsinket med en ny måned, ville lån II vært billigere.
Tips om hvilken variant som er mer passende, kan ikke gis over hele linja. Det må heller kontrolleres nøye i hvert enkelt tilfelle. Skynd deg å sammenligne er alt annet enn en god guide.
Det er også viktig å huske på at forpliktelsesrenten, hvis den er belastet når lånebeløpet bare har blitt delvis gjort tilgjengelig til dags dato, må betales parallelt med månedlig rente. Den månedlige belastningen er derfor betydelig høyere i løpet av denne tiden. I vårt eksempel er den ekstra månedlige kostnaden 1000 euro.
Hvordan kan du unngå forpliktelsesinteresse?
Siden forpliktelsesrenter skyldes nøyaktig når pengene vanligvis er stramme uansett, er det verdt å vite tips om hvordan du kan unngå merkostnader i form av forpliktelsesrenter.
Det er disse alternativene:
- Forhandle standby-tid så billig som mulig
- Hvis mulig: forhandle renten
- Forhandle kredittverdige forpliktelsesinteresser
- Forhandle bruk av gjeldskapital før egenkapital
- Hold byggetiden så kort som mulig
Forhandler du billig når du inngår låneavtalen, har du en god sjanse for å unngå forpliktelsesrenter eller i det minste å måtte betale mindre. Prøv å forhandle standby-tiden så lenge som mulig uten å pådra deg en betydelig rentepremie. Det er sjelden mulig, men verdt å prøve, å redusere nivået på engasjementsinteresse (for eksempel 2,5 prosent i stedet for 3 prosent). Hvis du bygger og gradvis henter inn pengene, anbefales det også å forhandle om en tillatt rente.
Hvis du da klarer å få banken til å la den lånte kapitalen bli brukt før egenkapitalen din, vil det bli stadig lettere, spesielt for byggherrer, å unngå forpliktelsesinteresse.
Sist men ikke minst, anbefales det å holde eiendommens byggetid så kort som mulig. Dette kan oppnås med et prefabrikkerte hus, for eksempel, men også med en pålitelig eiendomsutvikler. Hvis sistnevnte fornuftig kan koordinere de forskjellige selskapene som er involvert i konstruksjonen, reduseres risikoen for forsinkelser og påløpende forpliktelsesrenter betydelig.