Med en foreløpig byggeforespørsel kan du avklare før byggesøknaden om prosjektet i prinsippet kan godkjennes og er forenlig med bygningsloven. Her forklarer vi hvem som kommer med forespørselen og hva den skal inneholde.
Den foreløpige byggeforespørselen er en god måte å finne ut om bygging av ønsket eiendom er tillatt. Selv om det ikke er absolutt nødvendig, kan den foreløpige byggeforespørselen gi mening i visse tilfeller. Beslutningstaker er den ansvarlige bygningsmyndigheten som kontrollerer om prosjektet ditt er forenlig med offentlig bygningslov og om det kan gjennomføres. Selv om en foreløpig byggeforespørsel kan gjøres uten ekstern hjelp, er det fornuftig å søke råd fra en arkitekt på grunn av sin spesialkunnskap innen planlegging og byggeforskrifter og vurderingen av byggbarheten til en eiendom.
Når gir en foreløpig byggeforespørsel mening?
Hvis eiendommen ligger i et område som det ikke er noen utviklingsplan for, anbefales det vanligvis en foreløpig byggeforespørsel. Dette gjelder nesten alle områder som allerede var delvis bygd opp før Federal Building Act trådte i kraft i 1960. Et annet viktig kriterium er om tomten som skal bygges ligger i det som er kjent som det ytre området - dette er begrepet som brukes for å beskrive alle områder utenfor en sammenhengende utvikling. En spesielt utformet foreløpig byggeforespørsel skaper de beste forholdene for en endelig byggetillatelse, fordi alle godkjente delaspekter er juridisk gyldige.
Hvis du eier en ledig tomt uten eksisterende utviklingsplan og vurderer å selge den, kan en foreløpig byggeforespørsel øke prisen. For på denne måten opprettes en juridisk gyldig godkjenning for delvise aspekter av et byggeprosjekt for potensielle kjøpere. Hvis du vil kjøpe en tomt selv, kan en foreløpig byggeforespørsel allerede avklare hvilke byggealternativer som er tilgjengelige for deg. Basert på denne informasjonen kan eiendomsprisen deretter forhandles.
Hvordan lage en byggeforespørsel
En foreløpig byggeforespørsel sendes alltid skriftlig til det ansvarlige bygningsreguleringskontoret eller bygningstilsynet. Du trenger ikke å være arkitekt eller planlegger. Alt som kreves er en kjøpsinteresse og dermed en fullmakt fra eiendomseieren. Noen myndigheter gir et tilsvarende skjema som letter "søknad om foreløpig avgjørelse".
Du kan sende inn den foreløpige byggeforespørselen uformelt så vel som formelt. I tilfelle en uformell søknad sendes vanligvis bare en tomtplan og skisser av et byggeprosjekt. Vær imidlertid oppmerksom på at svar på en uformell forespørsel ikke har noen juridisk bindende effekt. Imidlertid, hvis du gjør en formell søknad, er de detaljerte malene bindende. Men hvor omfattende denne bindende effekten er igjen, avhenger av den respektive føderale staten. Vanligvis er den foreløpige byggeforespørselen anerkjent som en bundet administrativ beslutning. I noen føderale stater vurderes forespørselen imidlertid bare som en "forsikring", noe som betyr at myndighetene fortsatt forbeholder seg retten til å oppheve den bindende effekten av den foreløpige byggetillatelsen i visse tilfeller.
Når du har sendt inn dokumentene dine, kan myndighetene be om ytterligere dokumenter. Du får ikke svar før alt er nøye sjekket. Vær tålmodig - det kan forventes en behandlingstid på opptil tre måneder.
Før byggeplassen ankommer: Det anbefales alltid en foreløpig byggeforespørsel hvis det ikke foreligger en utviklingsplan for en eiendom.
Hvordan ser en forbyggingsforespørsel ut, og hva skal den inneholde?
En foreløpig byggeforespørsel består vanligvis av en katalog med spørsmål og andre dokumenter, som imidlertid er mindre omfattende enn en byggesøknad. Det er viktig at spørsmålene kan besvares med “ja” eller “nei”. Siden det ikke er noen nøyaktige spesifikasjoner angående spørsmålene, kan en arkitekt eller bygningsplanlegger hjelpe til med utarbeidelsen.
Noen eksempler på spørsmål er listet opp nedenfor for å hjelpe deg med å få en grov ide. Forsikre deg om at spørsmål som er for generelle, for eksempel: "Er byggeprosjektet kvalifisert for godkjenning?" Er ikke tilstrekkelig.
Eksempel på spørsmål til forespørselen før bygging
- Følgende bruk er planlagt for prosjektet: (…) (se også beskrivelse av selskapet). Når det gjelder typen bruk, er prosjektet tillatt i henhold til planloven som (…) i henhold til § 34 BauGB?
- Er prosjektet med et grunnareal på (…) og en mønehøyde på (…) tillatt i henhold til planloven når det gjelder bruksgrad?
- Prosjektet overskrider den sørlige byggegrensen med (…) m. Kan det loves unntak for byggeprosjektet fordi byggeprosjektet overstiger byggegrensen med (…) m med (…) m? Overskridelsen er nødvendig fra et planmessig synspunkt fordi (…).
- Kan det loves tillatelse til felling av trær som er beskyttet i henhold til trebeskyttelsesforordningen (…) i henhold til trebestandsplanen? Trærne må fjernes fordi (…). Utskiftningsplantinger kan gjøres andre steder på eiendommen.
Dokumenter for en foreløpig byggeforespørsel
Omfanget av dokumentene for en foreløpig byggeforespørsel er definert i den respektive byggmalforordningen (BauVorlVO) i den føderale staten. Den kan inneholde følgende dokumenter:
- Søknadsskjema for den respektive føderale staten (hvis det tilbys og forespørres av bygningsmyndigheten) i en versjon
- Trekk ut fra det offisielle landkartet
- Detaljert spørreskjema
- Bygningsbeskrivelse: uformell beskrivelse av tiltenkt konstruksjon
- Beskrivelse av bruken (for kommersielle fasiliteter som butikker eller restauranter)
- Konstruksjonstegninger:
- Tomteplan og planløsning: Vennligst legg fram alle plantegninger som er berørt av byggeprosjektet og alle andre plantegninger som er relevante for vurderingen av det samlede prosjektet med den tiltenkte bruken av rommene, og tegne dem i tomtplanen for eiendommen.
- Seksjoner og visninger : Vis alle seksjoner som er nødvendige for å vurdere prosjektet. Dette inkluderer også langsgående seksjoner og seksjoner hvorfra forbindelsen, fundamentet og eventuelt grensen til tilstøtende bygninger kan sees.
- Tegninger for drenering og vannforsyning
- Tegningene må være i målestokk. Et lavt detaljnivå er tilstrekkelig.
- Bilder av byggeplassen
- Kopi av handels- / foreningsregisterutdraget (hvis du representerer en juridisk person eller et partnerskap)
- Fullmakt : Oppdragsgiveren kan gi en annen person fullmakt til å utføre handlinger knyttet til byggesøknaden.
- En kopi av byggelaster: Finn ut på forhånd om det er konstruksjonsbelastning på eiendommen din. Hvis dette er tilfelle, vennligst legg ved et utdrag fra bygningsbelastningsindeksen.
- Utdrag fra eiendomsattesten : Inneholder betegnelsen på byggetomten og nabotomtene i matrikkelen og eiendomsmatrisen.
- Søknad om unntak / unntak (§ 31 BauGB) og / eller avvik (§ 63 HBO) BAB10: Hvis ditt byggeprosjekt ikke overholder offentligrettslige forskrifter, slik som de nødvendige avstands- eller planlovsbestemmelsene, og du stiller spørsmål om disse temaene som en del av byggeforespørselen , tilsvarende søknader om unntak, unntak eller avvik må legges ved den foreløpige byggeforespørselen.
- Beregning av bruttoromvolum: I beregningen må bruttoromvolumet for de forskjellige bruksområdene oppgis separat.
Tips: Signer alle innsendte dokumenter og planer med sted, dato og signatur.
Forskjeller til byggesøknaden
En foreløpig byggeforespørsel dekker bare delvise aspekter av et fremtidig byggeprosjekt, mens byggetillatelsen bekrefter at prosjektet som presenteres i byggesøknaden oppfyller alle lovkrav og kan gjennomføres. Begge søknadene er imidlertid bare gyldige i en begrenset periode. I noen tilfeller kan den foreløpige byggeforespørselen allerede forstås som en tilnærming for byggetillatelse. Det komplette byggeprosjektet er imidlertid bare juridisk gyldig når full byggetillatelse er mottatt som svar på byggesøknaden.
Kostnad for byggesøknaden
Kostnadene for en foreløpig byggeforespørsel, også kjent som en foreløpig byggesøknad, avhenger alltid av omfanget av spørsmålene og den totale behandlingsinnsatsen for den respektive bygningsmyndigheten. Kostnadene ved en uformell forespørsel om et enkelt enebolig ligger vanligvis mellom 50 og 200 euro. En foreløpig byggetillatelse for store byggeprosjekter, som det vanligvis gjøres en formell forespørsel med omfattende planleggingsdokumenter for, kan koste opptil 5000 euro. Hvis en arkitekt hjelper deg med etableringen, må også arkitektavgiften (ifølge HOAI, den såkalte avgiftsreguleringen for arkitekter og ingeniører) tas med i betraktningen - selv om noen arkitekter også tilbyr denne tjenesten som en gratis tjeneste, forutsatt at de også får i oppdrag med den påfølgende planleggingen av byggeprosjektet. var.Som en tommelfingerregel for en formell forespørsel, kan du beregne med totale kostnader på 0,1 til 0,2 prosent av byggesummen. Med tanke på planleggingskostnadene og godkjenningsgebyrene for en byggesøknad, som fremdeles kan avvises, er en foreløpig byggeforespørsel en fornuftig investering, i det minste for kritiske eller dyre prosjekter til tross for kostnadene.
Hva skjer etter den foreløpige byggeforespørselen?
Hvis du får positive tilbakemeldinger, betyr det ikke at du kan sette planen din ut i livet. Byggesøknaden må sendes inn først. Du kan bare starte når dette er godkjent. Ikke la det gå for mye tid, fordi den foreløpige byggeforespørselen vanligvis er gyldig i rundt tre år (avhengig av bygningsreglementet i føderale stater). Hvis denne tiden ikke er nok, kan du søke om utvidelse av gyldigheten. I Bayern er for eksempel en forlengelse på opptil to år mulig.
Hvis den foreløpige byggesøknaden avslås, vil du motta avslag. Du har da muligheten til å sende inn en innsigelse - dette er imidlertid forbundet med merkostnader.
