Planlegging og gjennomføring - helst hver for seg!
Alt fra en enkelt kilde - mange selskaper annonserer dette i dag og tilbyr husbygging som en komplett tjeneste. Fra kjøpet av eiendommen til totalleveransen, mottar utvikleren alle tjenester fra en enkelt kilde. Det som kan være nyttig for nybygg er ikke alltid den beste løsningen innen renoveringsområdet. Ofte går byggherren gjennom prosjektet sitt tryggere og mer kostnadseffektivt hvis han deler tjenestene. I det minste bør planlegging og gjennomføring tildeles separat fra hverandre.
Bad: venstre renovert, høyre renovert © pbombaert, fotolia.com
Alt fra en enkelt kilde - fra totalentreprenøren
Kontrasten til den separate tildelingen av planlegging og gjennomføring er hovedentreprenøren (GÜ), også treffende referert til som totalentreprenør. I følge byggekontrakten forbereder GÜ den komplette planleggingen av oppussingstiltaket, tar seg av finansieringen og overtar utførelsen ved igangsetting av underleverandører. Den store fordelen: byggherren har bare en kontaktperson og en kontrakt og mottar et byggeprosjekt fra en enkelt kilde. Hovedentreprenører er ofte store byggefirmaer, eiendomsselskaper eller forvaltningsselskaper. De fungerer hovedsakelig som koordinatorer.
Alt fra en enkelt kilde - fra totalentreprenøren
I motsetning til dette er det totalentreprenøren (GU). Som byggefirma tar han på seg utførelsen av renoveringen, hvor minst ett arbeid utføres av ham selv. De andre handler kan outsources, men kontrakten inngås bare mellom klienten og totalentreprenøren. Så praktisk som det ved første øyekast kan virke å trygt plassere hele tiltaket i en hånd, er det også ulemper med dette konseptet:
- Når bestillingen er gitt, har klienten knapt autorisasjon til å utstede instruksjoner, og påfølgende endringer er svært vanskelige å implementere og håndheve.
- Ofte er betalingsplanene vanskelige. Oppdragsgiveren må nøye sørge for at kontrakten foreskriver at betalinger først skal betales etter at en byggefase er godkjent.
- Til tross for outsourcing er byggherren ansvarlig for skader på byggeplassen. En bygningsansvarsforsikring er derfor viktig.
Planlegging av arkitekten - hovedentreprenøren gjør resten
En annen variant for utformingen av avtalepartnerne i en renovering inkluderer en generell skille mellom planlegging og utførelse, som imidlertid har en avgjørende fangst. Hvis et byggeprosjekt tildeles en totalentreprenør etter godkjenningsplanleggingen, overtar dette ofte også alle påfølgende planleggings- og overvåkingstjenester.
Planlegging av arkitekten
Med dette konseptet utelates den avgjørende kontrollforekomst av arkitekten, som som ekspert og tilhenger av klienten, ellers uavhengig overvåker prosessene på byggeplassen og også forbereder implementeringsplanleggingen. Følgende problemer kan også oppstå for klienten:
Planlegging av arkitekten © Torsakarin, fotolia.com
- Hovedentreprenøren, i motsetning til arkitekten, som bare fører tilsyn med utførelsen, er profittorientert. Dens økonomiske fordel er muligens viktigere for ham enn prinsippet om kostnadsbesparende konstruksjon for klienten. Konkret kan dette bety at JV er enig i en fast rente og deretter prøver å redusere sine egne utgifter for å maksimere overskuddet.
- Hvis totalentreprenøren får i oppdrag å implementere planleggingsfasen 5, kan dette påvirke kvaliteten på hele utførelsen, da totalentreprenøren allerede inngår kompromisser i planleggingen av materialkvaliteten eller ytelseskravene for å redusere kostnadene.
- Hvis arbeidsfasene 6 (forberedelse av tildelingen) og 7 (deltakelse i tildelingen) også er i hendene på totalentreprenøren, som til slutt tar på seg selve utførelsen, blir de negative aspektene ved denne typen tildeling sementert og intensivert.
- Den største risikoen for byggherren oppstår hvis servicefase 8 (tilsyn med bygging og dokumentasjon) også ligger hos totalentreprenøren. Bedriftens egen byggeleder vil selvfølgelig jobbe i selskapets interesse. Objektiv og uavhengig eiendomsovervåking kan ikke forventes her.
TIPS
Bruk vår gratis tilbudstjeneste: Sammenlign tilbud fra regionale arkitekter og spar
Tips : Byggherrer bør omgående ta hensyn til ansvarsproblemene. Mangler ved utførelsen dekkes som regel ikke av totalentreprenøren, men av en uavhengig arkitekt som overtar eiendomstilsynet.
Planlegging og gjennomføring
Kontroll av kontrakter - muttere og bolter på bygningen
Uansett om bygningseieren bestemmer seg for å tildele alle tjenester hver for seg eller til en totalentreprenør, bør undersøkelse av alle avtaledokumenter fra en uavhengig spesialist være den første plikten for lekfolk. Advokater som spesialiserer seg på byggelov, men også eksperter eller arkitekter, kan ta over denne undersøkelsen. Det samme gjelder byggespesifikasjoner og spesifikasjoner, samt betalingsmåter.