Byggetomter blir dyrere og dyrere og enda mindre. Å bygge en tomannsbolig er en god løsning for å bruke dyre land effektivt og dele faste kostnader. Your-Best-Home.net har oppsummert det du trenger å vurdere nedenfor.
Å bygge en tomannsbolig: de viktigste tingene med et øyeblikk
- Lønnsomhet: Med en tomannsbolig kan bygging og faste kostnader deles mellom to eiere; så hver part sparer.
- Finansiering: En leid tomannsbolig er med på å finansiere hele huset.
- Kostnader: En tomannsbolig er en tredjedel billigere enn et enebolig.
- Godkjenning: Utbyggingsplanen gir informasjon om tofamiliehuset er godkjent på en ukomplisert måte i varslingsprosedyren eller om en byggesøknad er nødvendig i godkjenningsprosedyren, som i verste fall kan avvises.
- Leie: Avkastningen på investeringen avgjør om det er verdt å leie ut som bestemorleilighet. Hvis prosentandelen er for lav, kan det være mer lønnsomt å selge tomannsboligen.
Hvilke typer tomannsboliger er det?
Tomannsboliger er i utgangspunktet to selvforsynte eneboliger, som begge står nøyaktig på eiendomsgrensen og - for det meste - er koblet til hverandre i gavlenden. Vanligvis speiles begge halvdelene av huset symmetrisk og danner en optisk enhet.
De siste årene har det også utviklet seg nye typer dobbelthus. For eksempel er det ingen separasjon av eiendommen, og tofamiliehuset er bygget som et selvstendig hus med en innvendig skillevegg mellom boenhetene. I tillegg er det mulighet for å dele bygningstjenestene, for eksempel varmesystemet. Strengt tatt snakker man ikke lenger om en tomannsbolig, men om et tofamiliehus eller - avhengig av fordeling og forholdet mellom beboere - av et hus med egen leilighet.
Tomannsboliger trenger ikke å være ”tette” - det er mange moderne typer.
Fordeler og ulemper ved tofamiliehuset
fordeler
- Mindre tomtestørrelse tilstrekkelig sammenlignet med to eneboliger
- Fellesbyggtjenester gir kostnadsbesparelser
- Faste kostnader som jordarbeid eller husforbindelser påløper bare en gang - derfor billigere for begge boenheter
- Lavere energiforbruk enn en enebolig
- Den andre leiligheten muliggjør oppretting av en leilighet med flere generasjoner
- Som bestemorleilighet genererer tomannsboligen passiv inntekt etter at lånet er tilbakebetalt
ulempe
- Når du bygger med en annen part, kan avgjørelser bare tas sammen
- Økte krav til lydisolasjon
- Mindre privatliv enn med et frittliggende familiehjem
- Windows er bare mulig i tre retninger
Hva bør man vurdere når man planlegger en tomannsbolig?
Sammenlignet med et enfamiliehus er det flere problemer du bør vurdere når du planlegger et dobbelthus. Det starter med eiendommen: Er den gitte byggegrensen stor nok for en tomannsbolig og eventuelle garasjer? Hva er orienteringen til eiendommen? Begge parter bør ha tilgang til lys, og ikke en side skal være fullstendig ugunstig. Begge byggepartnerne må selvfølgelig også bli enige om husets form. Det starter med det grunnleggende som takformen eller spørsmålet om Your-Best-Home.net vil ha 1,5 eller to etasjer.
En av de viktigste beslutningene gjelder vurderingen av om Your-Best-Home.net skal bygges som et optisk tomannsbolig eller om hver part kan designe sin halvdel av huset helt fritt. I dette tilfellet er det bare enighet om den felles endemuren.
Før det første planleggingsmøtet bør følgende punkter defineres mentalt. Hva kan du gjøre opp med og hvor er de personlige no-go-problemene:
- Ønsket eiendom: Er eiendommen egnet for dine egne ideer?
- Bør Your-Best-Home.net bygges på en gulvplate eller en kjeller?
- Kan arkitektonisk stil koordineres med takform og utvendig utsikt?
- Harmoniserer planløsningen?
Når du velger en tomt, må du sørge for at tomten kan deles i nord-sør retning.
Hvem vil flytte inn i tomannsboligen?
Og til slutt det viktigste spørsmålet: Hvem bygger jeg en tomannsbolig med? Husk at beste vennskap kan brytes når det gjelder murstein eller fasademaling. Det er alltid flere muligheter for å bygge et hus: På den ene siden kan du bygge en tomannsbolig som en enkelt person og deretter selge eller leie den andre halvdelen av huset. Klienten tar på seg en slags utviklerfunksjon og kan fritt bestemme designen. Imidlertid bærer han også de fulle kostnadene, som igjen er høyere enn for et rent enebolig. Alternativt kan to partier slå seg sammen og bygge sammen.
En ren, kontraktsmessig avgrensning av alle rettigheter og forpliktelser er alfa og omega i denne konstellasjonen. Sist men ikke minst er det også muligheten for at en eiendomsutvikler bygger en tomannsbolig og selger de enkelte enhetene hver for seg. Mesteparten av tiden vet du ikke hvem din fremtidige nabo vil være.
Hva koster en tomannsbolig?
Samlet sett er besparelsespotensialet til en tomannsbolig sammenlignet med en enebolig rundt 10 til 35 prosent. Til rundt 250 000 euro for et enebolig er kostnadene for en tomannsbolig rundt 350 000 euro. Det betyr kostnader på bare 175 000 euro for hver halvdel av huset. Men du må merke deg at prisene varierer veldig avhengig av huset og ikke kan bestemmes over hele linja.
Spørsmålet om merkostnadene følges alltid av spørsmålet om hva man skal sammenligne dem med. Målt mot to eneboliger er en tomannsbolig alltid billigere fordi faste kostnader bare påløper en gang i stedet for to ganger. Sammenligner du en tomannsbolig en-til-en med en enebolig, vil kostnadene for tomannsboligen alltid være høyere.
Det er potensial for besparelser på følgende områder:
- Tomtekostnader deles med to
- Jordarbeid, spesielt byggeplassutstyret, må bare gjøres en gang
- Kostnader for det rene husskallet som tak, gips, delt yttervegg, vindu, isolasjon
- Vedlikeholdskostnader for bygningstjenester, for eksempel for oppvarming
Ekstra kostnader i forhold til et enebolig:
- Oppvarmingssystem: Kostnadene her er rundt 20 prosent høyere enn for et enebolig.
- Elektrisk: To måleenheter kreves for en tomannsbolig.
- Inngangsdør: Hvis et teknisk rom er tilgjengelig utenfra, kreves det en ytterligere inngangsdør.
Hvis det ikke foreligger en utviklingsplan, må den planlagte bygningstypen passe inn i omgivelsene.
Hva bør vurderes med byggesøknaden og byggetillatelsen?
Du kan se fra utviklingsplanen om en tomannsbolig til og med kan bygges på en tomt. Forutsetningen er at den i det hele tatt eksisterer. Med mindre det foreligger en utviklingsplan, må byggeprosjektet passe inn i miljøet. Hvis det allerede er bygd tomannsboliger her, er sjansen for å få tillatelse veldig god.
I utviklingsplanen indikerer forskjellige markeringer muligheten for en tomannsbolig:
O = åpen konstruksjon
G = lukket konstruksjon
D = tomannsbolig
ED = enkelt- eller dobbelthus (oppmerksomhet, "E" indikerer bare et enkelt hus)
Hvis ønsket design ikke er oppført, kan ikke Your-Best-Home.net søkes om i den forenklede varslingsprosedyren. En byggesøknad må sendes inn i godkjenningsprosessen for det planlagte huset. I verste fall gis ingen godkjenning, og Your-Best-Home.net må planlegges om.
En annen snublestein er arealnummeret (GRZ). Dette indikerer hvor stor prosentandel av eiendommen som kan bygges over. Siden en tomannsbolig krever et større område enn en enebolig, kan det overskrides.
Tips: Gjør en foreløpig byggeforespørsel om huset du ønsker kan kollidere med utbyggingsplanen. På denne måten vet du tidlig om Your-Best-Home.net til og med kan implementeres i den planlagte varianten.
Hva bør vurderes under byggefasen av en tomannsbolig?
Som hovedregel skal byggherren være på stedet så ofte som mulig for å kunne kontrollere de enkelte byggefasene.
Tips: Det er bedre å måle vindu- eller døråpningene hvis målene virker feil.
En tomannsbolig har den store fordelen at to parter kan ivareta byggetilsynet sammen. Individets tilstedeværelse er ikke nødvendig for hvert byggetrinn, siden den andre parten også har et øye på det - selvfølgelig gjelder dette bare hvis kommunikasjonen mellom hverandre er korrekt. WhatsApp-bilder og videosamtaler gjør dette nå veldig enkelt. Begge byggepartiene bør vite hvor den andres spesielle ønsker ligger. Hvis for eksempel flisene skal ligge i et bestemt mønster, kan et avvik også gjenkjennes og kritiseres av byggepartneren på et tidlig tidspunkt.
Tips: Begge byggherrer bør alltid være til stede for offisiell aksept av individuelle byggefaser eller handler. Fire øyne ser mer enn to her!
Det er best å avklare eierstrukturen på forhånd, slik at kostnadene ikke må deles og motregnes senere. I tillegg trenger du ikke samtykke fra naboene dine for alt arbeid.
Bestemorleilighet: Slik lønner det seg to-familiehuset
For å finansiere tomannsboligen er det et opplagt valg å leie ut andre halvdel av huset. Husleien må - hvis tilgjengelig - tilsvare den lokale leieindeksen. Dette må ikke overskrides. I verste fall er den så lav at den ikke dekker byggekostnadene til huset. Det anbefales da å selge eiendommen i stedet for å leie den.
For å kunne objektivt vurdere lønnsomheten til en tomannsbolig, trenger du følgende data om prosjektet:
- Totale kostnader fordelt på egenkapital og gjeld
- Årlig leieinntekt
- Driftsutgifter (f.eks. Reparasjoner)
- Årsrente påløpt
Du deler summen av leieinntekter og renter med de totale kostnadene og multipliserer resultatet med 100. Du får deretter den totale avkastningen på eiendommen.
Total avkastning på investeringen = (leieinntekter + renter - påløpte kostnader) / (egenkapital + gjeld) x 100
Eksempel:
- Totale kostnader: egenkapital 80.000 euro og gjeld 80.000 euro
- Leieinntekt: 1000 euro per måned = 12 000 euro per år
- Rente: 100 euro per måned = 1200 euro per år
Eksempelberegning 1:
(12 000 euro + 1 200 euro) / (80 000 euro + 80 000 euro) x 100 = 8,25%
Dette betyr at den sysselsatte kapitalen tjener 8,25 prosent rente. Regelen er: jo høyere lønnsomhet, jo bedre.
Med leieinntekter på 1200 euro per måned, endres lønnsomheten som følger:
Eksempelberegning 2:
(14 400 euro + 1200 euro) / (80 000 euro + 80 000 euro) x 100 = 9,75%
Den totale avkastningen på investeringen kan brukes til å bestemme om bestemorleiligheten helst vil bli leid ut eller solgt.
Tips for utleie av tomannsboligen
Når du leier en tomannsbolig eller en bestemorsleilighet, hvis du bor i den selv, er det noen få ting du bør vurdere:
Forbruksopptak må diskuteres med elektro- og oppvarming / rørleggerarbeid på et tidlig tidspunkt. For et eierbolig og et andre, leid bolig, gjelder forenklede regler for strømregningen. Så det er lov å fordele varme- og varmtvannskostnadene utelukkende i henhold til boareal eller beboere. Det faktiske forbruket trenger ikke måles. Imidlertid må denne varianten være eksplisitt avtalt i leieavtalen.
Hvis de påløpte kostnadene skal faktureres i henhold til faktisk forbruk, må begge handler installere passende måleinstrumenter. Når det gjelder oppvarming / sanitær, kommer flere varmt- og kaldtvannmålere samt varmemålere for (gulv) oppvarming og varmt vann sammen her.
Viktig: Hvis du bygger med et familiemedlem og ønsker å avklare tilleggskostnadene med hverandre, må varmeentreprenøren installere plassholdere slik at du kan ettermontere vannmålere senere.
For elektrikeren er det derimot viktig å vite om begge sider av huset mottar sin egen måler fra energiforsyningsselskapet, slik at hver part kan velge sin egen strømleverandør. Hvis dette er tilfelle, må det avklares hvordan man skal fortsette med den generelle strømmen, for eksempel for lyset i teknisk rom eller et delt trapperom. Det er mulig at dette tildeles en husside og de tilsvarende linjene er festet til en ekstra mellommåler. Hvis det bare kreves en meter for hele huset, er den andre parten alltid avhengig av den andre beboerens valg av strømleverandør. Tilsvarende mellomteller må da settes her for å kunne fakturere hverandre riktig.
Lykkelige naboer, godt liv
Langsiktige leietakere som håndterer huset med forsiktighet, er alltid positive for en bestemorleilighet. I tilfelle en ny bygning kan det oppnås et langsiktig, følelsesmessig bånd med fremtidige leietakere ved å la dem delta i utvalget av de individuelle interiørdesignproduktene som laminat, fliser og kjøkken.
