På vei til en ny bygning er et av de første og viktigste trinnene å studere utviklingsplanen nøye. I den spesifiserer kommunene måten eiendommer kan bygges, beplantes og brukes på, hvilke eiendommer bygningene må ha og hvilke avstander som må observeres.
Men ikke alle små ting er definert i detalj i hver utviklingsplan, noe som gir eiendomseiere viss frihet til å utforme sitt byggeprosjekt. Samtidig er hvert aspekt som er uttrykkelig regulert i utviklingsplanen, eller B-planen, bindende lov.
Sans og formål med utviklingsplanen
Kommunene gir bare sjelden unntak fra planleggingen av gode grunner: Fordi B-planen ikke bare begrenser, men også sikrer innbyggernes sikkerhet. Den som bygger hus i dag og i følge utviklingsplanen ikke trenger å regne med støyforurensningen fra en skole på naboeiendommen, må heller ikke bli ugunstiggjort av dispensasjon i fremtiden.
Situasjonen er lik med individuelle forskrifter, for eksempel maksimalt antall etasjer i bygninger eller orientering. Overhengende skyggelegging fra bygninger som er for høye i umiddelbar nærhet eller en ubehagelig begrensning av privatlivet, kan sees på bygningsplanen hvis du vet hvordan du leser den. I denne forbindelse tjener en utviklingsplan også til å bestemme verdien og opprettholde verdien av en eiendom ved å sikre en strukturelt definert kvalitet.
Til syvende og sist er intensjonen når det utstedes en utviklingsplan at en kommune kan kontrollere utviklingen av sitt område av hensyn til det felles beste og transparent for innbyggerne. Hvis unntak var dagens orden, ville dette målet bli satt i fare. Derfor er det så viktig at de som er interessert i å kjøpe takler utviklingsplanen for sin egen drømmeiendom og de omkringliggende områdene før de kjøper. På denne måten kan senere skuffelser og økonomiske risikoer unngås.
§ 34 BauGB i stedet for en utviklingsplan
Når kommunene bestemmer og gjennomfører en utviklingsplan, må de overholde føderale og statlige lover. Men det er ikke en utviklingsplan for hvert område som kan og bør bygges på. Dette er oftere tilfelle med distrikter som har vært i bruk i lang tid, og hvor en (ny) bruk vurderes for et ledig tomt. Da er byggelovens § 34 (BauGB) avgjørende.
Det står i det vesentlige at et byggeprosjekt er tillatt "hvis det passer inn i arten og omfanget av den strukturelle bruken, byggemetoden og eiendomsområdet som skal bygges over, og utbyggingen er sikret." Denne formuleringen gir beslutningstakerne i bygningsmyndighetene betydelig spillerom og er lite opplyst for potensielle byggherrer. Når noe passer inn i miljøet og når det ikke gjør det, er det alltid i betrakterens øye.
Følgende hensyn kan tjene som en grov guide: Jo mer heterogent et distrikt er bygd på, desto mer sannsynlig er det at en nyplanlagt bygning vil bli bekreftet at den passer inn i omgivelsene. Uklarheten i lovteksten kan ha en positiv, men også negativ effekt - det kommer alltid an på perspektivet.
Komponenter i en bygningsplan
De viktigste informasjonskategoriene nevnt i avsnitt 34 i BauGB er beskrevet i detalj i utviklingsplanen: typen og omfanget av strukturell bruk og den nødvendige konstruksjonsmetoden setter kursen for et byggeprosjekt. I tillegg kan utviklingsplanen inneholde ytterligere informasjon om arealbruk, fasadedesign, byggematerialer som kan brukes og mange andre aspekter.
Formelt består bygningsplanen av to deler: den ene tekstdelen beskriver regelverket og supplerer den andre delen, en grafisk plantegning. Begge deler utgjør sammen utviklingsplanen og er bindende.
En utviklingsplan består vanligvis av en tekstdel og en grafisk tegning.
Innenfor den grafiske delen tjener et stort antall forskjellige forkortelser, tall, linjer og symboler for å formidle konsentrert informasjon. Enhver fremtidig byggherre skal kunne lese og forstå de viktigste symbolene og begrepene. Dette inkluderer følgende punkter.
Type strukturell bruk
Typen strukturell bruk handler om den grunnleggende tildelingen av en eiendom til et boligområde, næringsområde, blandet eller spesialområde. Typen forkortes med store bokstaver. Tilkoblinger med W-stativ for boligområder:
- WA identifiserer områder med overveiende bruk for opphold (generelt boligområde).
- WR navngir områder som bare kan være viet til å bo (rent boligområde).
- WS (lite bosettingsområde) står for boareal med kjøkkenhager.
- WB (spesielt boligområde) betegner områder der det kan være kommersiell virksomhet som ikke forringer levebrødet.
- Andre komposisjoner er for eksempel GI for industri og GE for kommersielle områder, S for spesial, MD for landsbyområder og MU for urbane områder.
Grafisk tegning inneholder alle linjer og symboler. Med tiden vil du kunne huske hva som betyr hva.
Grad av strukturell bruk
Det blir litt mer komplekst med tallene.
- Antall tillatte fulletasjer (VG) er angitt i utviklingsplanen med romersk nummer. En II betyr at bygningen maksimalt kan ha to etasjer. Hvis det romerske tallet sirkles, er det ikke et maksimum, men et obligatorisk tall. En II i en sirkel betyr at bygningen må være nøyaktig to-etasjes. En indikasjon som "II-III" betyr at minst to og maksimalt tre etasjer er obligatoriske.
- Basisarealnummeret (GRZ) er en faktor som maksimalt bygningsareal kan beregnes med. Den er gitt med et arabisk desimaltall, noen ganger etter forkortelsen "GRZ". En GRZ på 0,3 betyr at 30 prosent av eiendommen kan bygges på. For en tomt på 1000 kvadratmeter er dette 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- Gulvarealnummeret (GFZ) er et desimaltall og indikerer hvordan forholdet mellom eiendomsarealet og det totale arealet av alle etasjer kan eller må være. Som en faktor multipliseres GFZ med eiendomsarealet og dermed oppnås det tillatte eller nødvendige gulvarealet. Med en GFZ på 0,6 og en tomt på 1000 kvadratmeter resulterer dette i et tillatt gulvareal på 600 kvadratmeter. Hvis bare en etasje er godkjent, er GRZ og GFZ identiske. Imidlertid, hvis et hus med to etasjer er planlagt, bør også disse ikke overstige den maksimalt tillatte totalen på 600 kvadratmeter. En GFZ i en sirkel eller etter forkortelsen "GFZ" angir det maksimale gulvarealet. Minimums- og maksimumsverdiene til GFZ vises for eksempel med "GFZ 0,3 til 0,5".
- Bygningsmassenummeret (BMZ) er gitt som et desimaltall i et rektangel eller etter forkortelsen BMZ. Den spesifiserer det maksimale volumet som en bygning kan omfatte fra bunnen til øverste etasje. Med 1000 kvadratmeter land og en BMZ på 0,8 er bygningsmassen 800 kubikkmeter.
- Høydemål kan gis i form av takhøyde (TH), mønehøyde (FH) eller overkant (OK) med arabiske tall i måleren. Tall i en sirkel må følges nøyaktig, ellers er dette maksimumsverdier eller tillatte områder med minimums- og maksimumsverdier.
Byggelinje og byggrense
Den viktigste informasjonen i en bygningsplan inkluderer også mulige eller obligatoriske steder der en bygning kan eller må plasseres på en eiendom. Det er viktig å skille her: Byggegrensa omslutter et område som bygningen kan reises etter eget valg. Det vises grafisk med en linje med et punkt etter hver annen linje. Garasjer og boder kan også være utenfor bygningens grense hvis foreskrevne avstander overholdes.
Med byggelinjen må spesifikasjonen overholdes strengere: Hvis den skrives inn, må ytterkanten av bygningen bygges nøyaktig på den. I den visuelle representasjonen i bygningsplanen er bygningslinjen nøyaktig det motsatte av bygningens grense. En linje følger hvert annet punkt.
Lukket og åpen konstruksjon
Denne kategorien tar for seg spørsmålet om hvordan en bygning forholder seg til nærliggende bygninger. Med den åpne konstruksjonsmetoden - forkortet med en liten o i utviklingsplanen - er det tillatt en avstand, med den lukkede byggemetoden g ytterveggene til tilstøtende bygninger berører.
Enkelthus (E), tomannsboliger (D) og grupper av hus (H) kan tenkes i den åpne konstruksjonsmetoden. Hvis forkortelsene er skrevet inn i en trekant i planen, er betegnelsen obligatorisk.
Ytterligere spesifikasjoner
Listen over spesifikasjoner som kan defineres i utviklingsplanen er lang. For eksempel markerer en solid prikk i en sirkel et sted der et tre kan bevares. Hvis punktet ikke er fylt ut, må det plantes et tre der.
Takformer som sadeltak (SD) og hoftetak (WD), takhelling (D) og møneretning (vist med dobbel pil) gjør utviklingsplanen til en tett korsett som kan stå i veien for dine egne designkrav. Det er derfor av grunnleggende betydning å lese B-planen nøye før du kjøper!
Hvis det er usikkerhet rundt spesifikasjonene, vil den lokale bygningsmyndigheten gi informasjon. For å gi sikkerhet på forhånd, kan interesserte også sende inn en formell eller uformell foreløpig byggeforespørsel. Som svar på den formelle forespørselen mottar den som fremsetter forespørselen et varsel som er bindende for en senere framgangsmåte for byggetillatelse. Dette er den beste måten å unngå stygge overraskelser.
