Å kjøpe et feriehus i Danmark - det høres lovende ut og er spesielt populært blant tyskere. Men i motsetning til andre land i Europa, har Danmark spesielle regler for å kjøpe et feriehus. Vi forklarer her hvilke krav du må oppfylle som utenlandsk statsborger hvis du vil kjøpe en fritidseiendom.
Å eie et feriehus i Danmark appellerer til stadig flere tyskere. Lange kystlinjer, vidstrakte landskap og få regnfulle dager er umiskjennelige trekk ved riket i nord. Fremfor alt verdsettes imidlertid den høye livskvaliteten og avslapping i naturen. Danmark er derfor ideelt som et reisemål for hele familien.
Å kjøpe et feriehus i Danmark er imidlertid ikke så enkelt. Alle som fremdeles vil oppfylle drømmen, vil raskt merke at landet har helt spesielle krav til interesserte.
Populære regioner og byer
Ferieregionen Sør-Jylland er spesielt populær blant tyskere. Det ligger rett bak den tyske grensen, så det er ikke en lang reise for nordtyskere. Øst på Sør-Jylland er preget av grønne felt, daler, skoger og fjorder, mens du i vest kan beundre Vadehavet. Men det er også uendelige hvite sandstrender i Sør-Danmark som inviterer deg til å slappe av. Hvis du leter etter litt mer underholdning, kan du se etter et feriehus nær kystbyene Skagen, Løkken, Blokhus, Øster Hurup og Fanø, eller kjøpe et hjemsted i nærheten av København.
København er hovedstaden i Danmark og har blitt kåret til den mest livlige byen tre ganger.
klima
Temperaturene i Danmark er ganske jevne. Maksimumstemperaturen om sommeren overstiger sjelden 20 grader Celsius. Og vintrene forblir også for det meste milde. Stormer feier innimellom over hele landet om høsten. Men relativt lite regn og snø faller gjennom hele året.
Krav til eiendomskjøpet
Kravene for å kjøpe eiendom i Danmark skiller seg fundamentalt fra regelverket i andre europeiske land. Følgende gjelder vanligvis: Alle som er bosatt i Danmark eller har hatt det i minst fem år, trenger ikke å få en spesiell tillatelse. Det samme gjelder arven til et fritidshus, selv om du ikke har bosted i Danmark.
Hvis disse kriteriene ikke gjelder for deg, trenger du uttrykkelig tillatelse fra det danske justisdepartementet. Dette avhenger hovedsakelig av det spesielle forholdet du har til Danmark. Disse forholdene kan være forretningsmessige, familie eller kulturelle. Så hvis du for eksempel har familie i Danmark eller snakker språket, må dette nevnes i søknaden. Et studiebesøk eller et annet begrenset opphold er ikke tilstrekkelig for å begrunne det. Etter å ha sendt søknaden til Justisdepartementet, trenger du litt tålmodighet. Gjennomsnittlig behandlingstid er rundt åtte til ti uker.
Spesielle forskrifter
Feriehus i Danmark kalles hovedsakelig ”sommerhus”. Det er en spesifikk grunn til dette fordi bruk av husene som bolig året rundt generelt ikke er tillatt. Husene kan bare beboddes om sommeren. Fra oktober til og med mars kan du imidlertid ikke bli lenger enn tre uker. Svært sjelden kan du få en tillatelse året rundt fra Justisdepartementet.
Pensjonister som har hatt feriehuset i åtte år var unntatt fra forskriften. Siden 2017 har denne forskriften nå blitt utvidet til å omfatte alle pensjonister som har hatt fritidsbolig i et år.
Finn eiendom
- eiendomsmeglere
I Danmark selges vanligvis eiendom gjennom meglere. Kjøper betaler megleravgift. På Jylland deler kjøpere og selgere provisjonen.
- Boligselskap
I tillegg til eneboliger og eierboliger er det også mulig å kjøpe boligeiendom i Danmark gjennom andelsboligselskaper. Det er to fundamentalt forskjellige typer borettslag i Danmark: ideelle organisasjoner ("almene andelsboligforeninger") og private andelsselskaper ("private andelsboligforeninger"). Slike leiligheter skiller seg fra eierboliger ved at leilighetseieren ikke har noen reell rett til en bestemt leilighet, men heller at han eier en andel av hele eiendommen til det andelsboligselskapet. I forbindelse med dette har huseieren rett til å bruke en bestemt leilighet, som imidlertid forblir andelsboligselskapets eiendom.
Uendelige, hvite sandstrender pryder Danmarks kyst. Stranden vist her er i Dueodde på Bornholm. Det er en av de vakreste strendene i Danmark og er ideell for familier med barn.
Kontrakten
Når selger og kjøper har bestemt seg for å gjennomføre en eiendomstransaksjon, blir det utarbeidet en tomtekjøpsavtale (slutseddel) som inneholder alle vilkårene i avtalen. Denne overføringsavtalen utarbeides av en advokat som mottar et gebyr avhengig av verdien av kjøpesummen. Øst for Storebeltet (sundet mellom de danske øyene Fyn i vest og Sjælland i øst) betaler kjøperen vanligvis advokatsalærene, mens disse kostnadene deles likt mellom selger og kjøper vest for Storebelte. På grunnlag av denne kontrakten utarbeides overføringskontrakten (skode), som tjener kjøperen som et dokument for å bevise at han er eier.
Kjøperen av eiendommen er forpliktet til å forsikre eiendommen mot brann så lenge den er pantsatt. I praksis er alle hus i Danmark forsikret mot brann, og en såkalt “Husog-Grundjerforsikring” konkluderes ofte. Videre er det ofte en forpliktelse til å være medlem av en eiendomseierforening.
Finansieringen
De fleste eiendommer i Danmark er finansiert med pantelån, slik at mange kjøpere tar på seg pantet. En titt på det digitale matrikkelen, som er offentlig, kan gi deg informasjon om alle servitutter. I utgangspunktet er det imidlertid viktig å investere minst 40 til 50 prosent egenkapital. Eiendom eller eiendeler i Tyskland anses også å være en erstatning for egenkapital.
Når du sender inn lånesøknaden, bør du gi utlåneren følgende dokumenter om et dansk pantelån - hvis tilgjengelig eller oppnåelig.
- Kjøpekontrakt, hvis du ennå ikke er eier (i Danmark kreves ingen notarial sertifisering, men tilsyn av en advokat er vanlig)
- Bevis for eierskap hvis du allerede er eier (tinglysingsutdrag, matrikkeluttrekk)
- Betegnelser
- Kostnadsoppgave for bygg
- Beregning av boareal og lukket rom
- Plasseringskart
- Foto (r) av objektet
- Fullmakt for alle låntakere og eiere av den pantsatte eiendommen til en person bosatt i Tyskland
- Brannforsikringskort
- Tilleggsavtale for grenseoverskridende finansiering (for å utarbeide den faktiske låneavtalen)
I Danmark kalles fritidsboliger sommerhus fordi du ikke kan bo i dem mer enn tre uker i vintermånedene.
- Eiendomsvurdering
Den utlån objektet er vanligvis verdsatt av utlåner. De estimerer markedsverdien gjennom egne ansatte eller bestiller en uavhengig, ekstern bygningsekspert. Kostnadene som påløper for verdsettelsen bæres vanligvis av låntakeren. Eventuelle gebyrer vil bli bestemt fra sak til sak og avtalt med deg på forhånd.
- Godkjenning av lån og låneavtale
Når sikkerhetsalternativene for lånet ditt er avklart, vil utlåneren utarbeide godkjenningsbrevet og låneavtalen. Etter at du har signert låneavtalen, blir en dansk advokat kontaktet for å ordne pantet.
- Panteordre
Av språklige og prosessuelle årsaker, bør du ringe en pålitelig advokat fra långiveren din når du bestiller pantet, ettersom andre advokater kan kreve en sertifisert oversettelse av låneavtalen. Dette er imidlertid tidkrevende og kostbart.
- Utbetaling av lån
Siden den avtalte kjøpesummen vanligvis allerede skal være tilgjengelig hos notarius på tidspunktet for den notarielle sertifiseringen av eiendomstransaksjonen, blir lånet ditt vanligvis gitt direkte til advokaten på forhånd som en del av et tillitsmandat.
Hvis du allerede er eiendomseier, kan lånet utbetales etter dine instruksjoner uten tillitsmandat, forutsatt at pantelånet er oppført i riktig rangering og långiveren din har et utdrag fra matrikkelen som viser riktig oppføring.
Skatter og avgifter
- Advokaten
Advokaten som utarbeider overføringsavtalen mottar et gebyr, uavhengig av kjøpesummen. Øst for Storebeltet betales disse kostnadene vanligvis av kjøperen; vest for Storebelt deles de mellom kjøper og selger.
- Panteordren
Panteordren skal utføres av utlånerens advokat, da dette sparer tidkrevende og kostbar oversettelse av låneavtalen.
- Meglerhonorar
Matrikkelen vil belaste deg 0,6 prosent av kjøpesummen for boligbygg. Hvis du trenger en Pfandbrief, påløper det tilleggskostnader for eiendomsverdien og grunnavgiftene pluss 1,5 prosent stempelavgift. En eiendomsoverføringsskatt blir ikke pålagt.
Effekter av bruk av bygningssamfunnets midler
Bruk av byggesamfunn i utlandet innen forpliktelsesperioden blir sett på av skattekontoret som skadelig for premier eller skatt. Et stort unntak gjelder bare for ansatte i EU: I følge BFHs kjennelser kan de bruke bygningssamfunnets midler til familiehjem i hjemlandet.
De andre skatteeffektene av en eiendom i utlandet er basert på dobbeltbeskatningsavtalen mellom Forbundsrepublikken Tyskland og Danmark. Skattekontoret som er ansvarlig for å beskatte skattyteren må være involvert her.
All informasjon gitt her er gitt etter beste kunnskap. Imidlertid kan det ikke gis noen garanti for korrekte eller fullstendige opplysninger.
