Meglerprovisjonen er en av merkostnadene når du kjøper et hus og leier det ut. Du kan lese her hvor høyt dette er i de forskjellige føderale statene og hvem som betaler for det.
En erfaren megler kan være spesielt nyttig når du kjøper en eiendom fordi han har detaljert, lokal markedskunnskap og vet til hvilke priser sammenlignbare eiendommer i regionen selges. Som regel følger han kundene sine frem til kjøpekontrakten inngås og får provisjon for tjenesten sin.
Krav til meglerprovisjonen
I henhold til seksjon 652 i den tyske borgerloven (BGB), må visse krav være oppfylt for at megleren skal ha rett til provisjon. I alle fall må det inngås en effektiv meglerkontrakt der megleren har utført en megleraktivitet. I tillegg ble det inngått en kjøps- eller leieavtale på grunnlag av denne megleraktiviteten. Det er viktig at kontrakten ikke anses å være ineffektiv med tilbakevirkende kraft på grunn av en mangel.
Godt å vite: Hvis det ansettes en eiendomsmegler, inngår selger eller utleier en meglerkontrakt. En meglerkontrakt inngås også mellom megleren og den potensielle kjøperen eller leietakeren dersom den potensielle kjøperen ønsker å se eiendommen som tilbys og godtar meglerens vilkår. De respektive meglerkontraktene danner grunnlaget for kommisjonskravet.
Hvis det inngås en salgskontrakt som oppsto gjennom megleren, må det betales en provisjon.
Hvem betaler meglerprovisjonen for en leie?
Fram til juni 2015 var det ingen regulering av hvem som måtte betale megleravgiften. Ved leie var det vanligvis den potensielle leietakeren som måtte betale kostnadene. Nå som den føderale regjeringen har innført bestillingsprinsippet, må eiendomsmeglerens kjøper, dvs. vanligvis utleier, betale meglerprovisjonen.
Godt å vite: Siden innføringen av forskriften har noen utleiere prøvd å kreve høye kompensasjonsutbetalinger for å få tilbake meglerkostnadene indirekte gjennom leietakeren. Offisielt er imidlertid disse omgåelsesalternativene forbudt.
Hvem betaler meglerprovisjonen når han selger et hus?
Inntil nå har det vanligvis vært vanlig for eiendomskjøpere å påta seg alle eiendomsmeglerens kostnader - eller i det minste de fleste av dem. I august 2019 ble imidlertid den store koalisjonen enige om at selger og kjøper skulle dele meglerkommisjonen i fremtiden. Den såkalte "loven om fordeling av meglerens kostnader ved megling av salgskontrakter for leiligheter og eneboliger" gjelder fra 23. desember 2020. Den som ansetter megler i fremtiden, må også betale meglerprovisjonen, men han kan oppnå halvparten av kostnadene deles mellom kjøper og selger.
Meglerprovisjon ved kjøp av hus: Nye funksjoner fra 2021
-
Kontrakt mellom megler, kjøper og selger
I henhold til § 656c BGB er det mulig for megleren å inngå en kontrakt med kjøper og selger og dermed avtale dobbeltprovisjon slik at kjøper og selger betaler 50 prosent av meglerprovisjonen.
-
Megler inngår en kontrakt med en part (vanligvis selgeren)
Hvis megler inngår en kontrakt med bare en part, forplikter denne parten seg til å påta seg hele kommisjonen i henhold til § 656d BGB. Etter det kan selgeren få tilbake en del av provisjonen fra kjøperen. Men han må betale minst 50 prosent selv.
-
Den ene parten betaler hele meglerkommisjonen
Selv etter 23. desember 2020 har en part lov til å betale de fulle kostnadene i følgende tilfeller:
- Meglere og selgere blir enige om en såkalt ren intern kommisjon, der selgeren betaler hele meglergebyret.
- En ren ekstern kommisjon er også tillatt. Kjøperen utsteder en søkeordre underlagt provisjon hvis megleren ikke kan presentere et kjøpsobjekt på dette tidspunktet.
I fremtiden vil selger og kjøper dele meglerprovisjonen.
Mengden av meglerprovisjonen
Når du leier, er det generelt en meglerprovisjon på maksimalt to nettleier pluss moms. I tilfelle salg kan kommisjonens beløp imidlertid avtales fritt, det er ingen lovkrav. Likevel orienterer eiere og eiendomsmeglere seg etter "vanlige" regler som er forskjellige fra stat til stat.
| stat | Total meglerprovisjon | Aksjeselger | Andel kjøpere |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bayern | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlin | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Bremen | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Hessen | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Niedersachsen |
7,14% eller 4,76 | 3.57% eller 0% | 3,57% eller 4,76 til 5,95% |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Rheinland-Pfalz | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sachsen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sachsen-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Thüringen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Kan du forhandle om provisjonsbeløpet?
Ved utleie kan meglerkommisjonen nesten aldri forhandles. Betydelig større spillerom er mulig når man selger eiendom. På denne måten kan selgeren avtale med megleren en lavere provisjon enn det som er vanlig på markedet dersom eiendommen kan selges enkelt og til en god pris. Kjøperen kan derimot ha nytte hvis eiendomsmegler ellers ville hatt det veldig vanskelig å selge eiendommen.
Når forfaller meglerprovisjonen?
Meglers provisjon forfaller etter inngåelse av leieavtalen eller notarial kjøpsavtale. I virkeligheten har du rundt 7 til 14 dager etter å ha signert kontrakten for å betale kostnadene. Det er ikke uvanlig at meglere og kjøpere blir enige om en spesiell ordning der de ikke trenger å betale sin andel av meglerprovisjonen før kjøpesummen er betalt.
Avvik fra de vanlige gebyrene
Selgeren kan avtale en såkalt fast kommisjon med megleren, der kommisjonen er satt til en fast prosentandel. I tillegg kan det brukes en klausul om merinntekt eller en ekstra inntektsklausul, der megleren mottar en ekstra provisjon dersom eiendommen selges dyrere enn forventet.
Som kjøper bør du også finne ut mer om meglerprovisjonen. For eksempel har en megler rett til å kreve en meglerprovisjon på for eksempel ti prosent av kjøpesummen hvis en eiendom bare har en veldig lav markedsverdi og megleren ellers ville tjent lite.
Når er det ikke lov å belaste meglerprovisjon?
Hvis megleren ikke tar en nøytral posisjon og det er en økonomisk forpliktelse, kan det hende han ikke tar et meglergebyr. I tillegg kan det ikke betales noe gebyr hvis eiendommen er offentlig subsidiert eller prisstyrt boareal.
Dobbel meglergebyr
Forsikre deg om at eiendommen kun tilbys av en megler, og unngå at selger og kjøper ansetter to forskjellige meglere. Ellers kan det være dobbelt provisjonsplikt hvis du ikke avklarer meklingskravet i god tid.
Ingen rett til tilbakebetaling av meglerprovisjonen
Hvis megleren har utført sin oppgave riktig, gitt meglertjenesten riktig og effektivt satt leiekontrakten i kraft, beholder han kravet om provisjon selv om kontrakten blir omgjort, for eksempel hvis kontrakten mellom kjøper og selger avsluttes etter gjensidig avtale.