Hvis du vil renovere en vernet bygning, må du følge visse retningslinjer og få godkjenning fra myndighetene. Vi forklarer her hvordan du best kan fortsette og hvilke alternativer du har med renoveringen.
Renovering av en vernet bygning er underlagt mange juridiske krav og krever derfor spesiell planlegging. I motsetning til hva mange tror, er ikke prosessen med slik planlegging for komplisert. Imidlertid er råd fra fagpersoner ofte uunnværlige når det gjelder å bevare et gammelt og fredet hus.
Beskytt monumenter, bevare verdier
Ikke bare kirker, palasser og slott regnes som monumenter. I Tyskland er rundt fem prosent av alle gamle bygninger under monumentvern frem til 1978 for å forhindre ødeleggelse av vilje og uvitenhet. Det er vanligvis en offentlig interesse i å vedlikeholde fredede bygninger, for eksempel av kunstneriske eller vitenskapelige grunner. Samtidig er imidlertid bevaring av originale verdier også et viktig mål for monumentvern.
Gamle hus har ofte blitt endret over flere tiår eller århundrer på en slik måte at den opprinnelige tilstanden knapt kan bestemmes nøyaktig. I tillegg ville det vanligvis bare være mulig å gjenopprette bygningen til sin opprinnelige tilstand med store utgifter. Derfor gjelder følgende: Den som renoverer en fredet eiendom, trenger ikke å gjenopprette bygningen til sin opprinnelige tilstand - den eksisterende statusen gjelder den strukturelle tilstanden til bygningen der den ble ført som kulturminne i monumentvernlisten.
Hvis et hus er oppført på listen over monumenter, er det under spesiell beskyttelse av monumentkontoret og kan bare konverteres eller utvides med samtykke fra den nedre monumentvernmyndigheten. Bevaringsforkjemperne vil også bli informert om tilsynelatende “enkelt” vedlikeholdsarbeid, hvis de gjelder utformingen av bygningen eller den historiske strukturen til bygningen.
Norbert Hoffmann
"Arkitektoniske monumenter har sjarm," sier Norbert Hoffmann, administrerende direktør i LBS Immobilien GmbH Südwest, og påpeker skattefordelene for monumentrenoverere: "I tillegg reduserer arkitektoniske monumenter høye inntektsskatter betydelig: utleiere utgjør ni prosent av inntektsskatten i åtte år og syv prosent i fire år Restaureringskostnader som er gjeldende for skatteformål. I tillegg er to prosent kreditert det gamle stoffet i 50 år. Eierbeboere anslår ni prosent av restaureringskostnadene (renoveringskostnader) i ti år. Forutsetningen for fordelene er alltid en tillatelse fra monumentmyndigheten. En spesialisert arkitekt vil gi deg råd fra planlegging til utførelse. "
Monumentmyndighet gir råd om oppussingsprosjektet
Hvis du vil renovere en verneverdig bygning, kan de ansatte ved Nedre monumentet svare på spørsmål om konstruksjonsteknologi og design. De er også forsiktige med å bruke historiske hus så moderne som mulig og krever ikke at den opprinnelige tilstanden skal gjenopprettes. Siden byggemetodene og materialene er svært sofistikerte i dag, blir monumentmyndighetene mer og mer åpne for nye strukturelle løsninger som tidligere var mislikt - som å isolere bindingsverksfasader fra innsiden.
Før du begynner å renovere den gamle bygningen, bør du imidlertid spørre det regionale statskontoret for bevaring av monumenter om huset ditt er på en liste over monumenter og om det er et individuelt monument eller er under ensemblebeskyttelse. Når det gjelder individuelle monumenter, påvirker vern av monumenter hele huset; når det gjelder ensemblebeskyttelse, er det generelt bare det generelle utseendet som skal bevares. Det neste trinnet er å utarbeide et renoveringskonsept, som deretter kontrolleres av monumentvernmyndigheten. Fremfor alt skal man sørge for at det historiske bygningsstoffet blir spart og at monumentets betydning og utseende bevares.
For vernehus sendes en byggesøknad til bygningsmyndigheten som for modernisering av ikke-beskyttede hus. I tillegg plikter eieren av et monument å kontakte monumentkontoret selv. Bygningstilsynet videresender som regel bygningsmeldingen eller byggesøknaden automatisk - men det er bedre å spørre.
Selv mindre endringer i bygningen må diskuteres med ansvarlig kontor. Mens energiske renoveringstiltak ofte er enklere å gjennomføre, avvises for eksempel et solcelleanlegg i store områder vanligvis.
Bestefar
Barnebarnet er en bygningslovsbetegnelse og beskriver at en funksjonell, eldre bygning som fremdeles er i bruk, har juridisk beskyttelse, forutsatt at bygningen ble godkjent på et tidspunkt eller i det minste ville ha blitt godkjent i henhold til tidligere bygningslovforskrifter. Det skilles mellom passiv, aktiv og omfattende bestefar.
- Passiv bestefar
Passiv barnebarn regulerer bruken av eiendom og bygninger - det som tidligere var lovlig, vil forbli lovlig i fremtiden, selv om den juridiske situasjonen endres og den nåværende bruken da ikke lenger er godkjent. Hvis for eksempel en historisk bygning med en eksisterende butikk i første etasje skal renoveres, kan første etasje også brukes som butikk etter byggearbeidet. Dette strider ikke mot om eksisterende byplanleggingsbaser (for eksempel en arealplan) nå bare tillater boligbruk i stedet for kommersiell bruk.
- Aktiv bestefar
En bygningseier kan påberope seg aktiv beskyttelse av den eksisterende bygningen når renovering og modernisering endrer en bygning - men bare begrensede og mindre endringer eller utvidelser er planlagt og endrer ikke den eksisterende strukturen vesentlig. I tillegg må identiteten til den restaurerte eller forbedrede strukturen med originalen bevares.
- Omfattende bestefar
Den overordnede bestefaren gjelder (i motsetning til passiv og aktiv bestefar) under følgende forhold for nye bygninger:
- Funksjonene til den eksisterende og den nye bygningen er uløselig knyttet sammen
- den nye bygningen utvider ikke den eksisterende bygningen betydelig
- eksisterende bygning kan ikke vedlikeholdes uten godkjenning av den nye bygningen
Når det gjelder gamle bygninger med en karakteristisk utvendig fasade, er vanligvis bare innvendig isolasjon mulig.
Få godkjenning
Spør bygningsmyndigheten på forhånd om en byggemelding er tilstrekkelig for det planlagte byggearbeidet, eller om du trenger å sende inn en byggesøknad.
Alle som bor i et monument sender også inn den foreløpige byggeforespørselen til Lower Monument Authority. Følgende arbeider kan bare utføres på en vernet bygning med godkjenning av monumentkontoret:
- Endringer i den bærende konstruksjonen som åpninger
- Inngrep i avløpsinstallasjonen
- Endringer i bruk
- Utvidelse av kjeller eller loft
- Riving og delvis riving av bygningen
- Endre utseendet, f.eks. Installere eller bytte ut vinduer, dører eller sovesaler
- Ombygging og reparasjon
- Legge ved eller endre reklame og skrifter
- Flytt til et annet sted
Løftkostnader
Etter at renoveringen er fullført, vil monumentmyndigheten gjennomføre en aksepttest. Hvis vurderingen er positiv, vil monumentmyndigheten utstede et sertifikat for å kunne dra nytte av skatteavskrivningsalternativene. I tillegg til kjøpet er renoveringskostnadene og vedlikeholdskostnadene for en børsnotert eiendom skattesubsidiert. Men vær oppmerksom på om hele huset eller bare en del av det er oppført. Hvis for eksempel bare den ytre fasaden er en vernet bygning, kan ikke oppussingen av badet være fradragsberettiget.
Skattefordeler for bevaringsfolk
Hvis myndigheten er enig, kan fredede hus også bli energisk renovert. "Energieffektiv renovering betyr ikke automatisk varmeisolasjon," sier arkitekt Irmtraud Swoboda fra Association of Private Builders (VPB). Tross alt bør ikke fasaden til et bindingsverkshus eller villa i Wilhelminian-stil dekkes av isolasjonspaneler. Monumenteiere kan spare energi, for eksempel ved å installere mer effektiv oppvarmingsteknologi. "Følgende gjelder for enhver renovering: De bygningsspesifikke egenskapene til huset må alltid overholdes for å unngå fukt- og muggvekst," sier arkitekten.
Mange fredede gamle bygninger lider av dårlig isolasjon og bruker derfor mye energi. Ofte tillater imidlertid monumentbeskyttelsen bare isolering av innvendige vegger, slik at nye ordninger for varmeisolasjon for fredede hus ikke har betydning. Videre trenger disse gamle bygningene ikke energipass. De er unntatt fra energispareforordningen (EnEV) eller lov om fornybar varme (EWärmeG). Så eiere kan leie eller selge eiendommen sin uten et energisertifikat. Det er viktig at eiere får fritaket bekreftet av den ansvarlige monumentvernmyndigheten.
Tilskudd kan ta noe av presset fra renoveringslommeboken. KfW-Bank tilbyr for eksempel programmet “KfW Efficiency House Monument”. Du må søke om lån eller tilskudd før tiltakene starter. I tillegg kan du spørre i kommunen din om midler fra byutvikling, bevaring av monument og landsbyfornyelse. Du kan også finne finansieringsprogrammer online i finansieringsdatabasen til Federal Ministry of Economics and Technology.
| Bonus for utleiere |
|
Renovasjonskostnader |
|
Anskaffelseskost * 40 år 2,5 prosent hver (opp til byggeår 1924), 50 år 2 prosent hver (fra byggeår 1925) |
| Bonus for eierboere |
|
Renoveringskostnader 90 prosent av kostnadene kan kreves skattemessig |
* Bare de proporsjonale anskaffelseskostnadene for bygningen kan trekkes fra, ikke eiendommens.
(Kilde: Association of Private Builders)
Arkitekt Irmgard Swoboda fra Association of Private Builders forklarer de viktigste reglene for renovatører.
“Renoveringen av historiske monumenter er mer kompleks og ofte dyrere enn vanlige boligbygg. Det er derfor det er spesielle skattefordeler for eiere som står overfor denne utfordringen. Du har lov til å avskrive omfattende bevaringstiltak i tillegg til arbeidet som gjør det fredede huset beboelig i utgangspunktet.
Arkitekt Irmtraud Swoboda fra Association of Private Builders.
De som bor i monumentet sitt selv, får avskrive 90 prosent av oppussingskostnadene, fordelt på ti år til ni prosent per år. Bor du i et sameie i en bygård med fredet bygning? I tilfelle reparasjoner på fasaden eller taket, kan du kreve din andel for skattemessige formål. Alle som kjøper en totalrenovert totalentreprise til arkitektonisk monument, nyter ikke skattefordelene - verken som eier eller som utleier.
Alle som leier ut monumentet sitt, kan avskrive 100 prosent av oppussingsarbeidet over tolv år - åtte år med ni prosent hver og ytterligere fire år med syv prosent hver. Du kan også trekke anskaffelseskostnadene for den gamle bygningen.
Forutsetningen for skattebonusen er at alt oppussings- og ombyggingsarbeid blir koordinert med og godkjent av ansvarlig monumentvernmyndighet før byggingen begynner. Bare med ditt samtykke vil du senere motta et sertifikat for skattekontoret for å kunne kreve kostnadene. Alle som renoverer eller konverterer uten tillatelse, må forvente konsekvenser, for eksempel en bot. "
Monumenter har ikke alltid en så imponerende fasade. Selv ubemerkede bygninger kan bli fredet. Spør - før du starter oppussingen.
Intervju: vitner til historien
Monumenter - de er vitner til historien, de bærer fortiden i nåtid og i fremtiden. Som boligbygninger tilbyr monumenter en spesiell livskvalitet, den delte leiligheten med historie skaper en atmosfære som ikke finnes i nye bygninger. Samtidig betyr det å bo i monumentet imidlertid også at eieren er klar over et spesielt ansvar: bruken av et monument er underlagt begrensninger, reparasjonen er underlagt betingelser. Professor Dr. Egon Johannes Greipl, kurator for det bayerske statskontoret for monumentbevaring, snakket med Your-Best-Home.net om monumenter og deres utfordringer.
Your-Best-Home.net: Hvis jeg som monumenteier vil reparere huset mitt: Må jeg virkelig gi avkall på moderne komfort?
Prof. Greipl: Ingen monumentkonservator krever at innbyggerne i et monument må fryse eller lage mat over åpen ild! Ingen monumentverner krever at noe skal restaureres eller bygges opp som ikke lenger er der! Ingen skal bo på et museum! Men: Det som fremdeles er der, er funksjonelt og er et vitnesbyrd om historien må bevares.
Beskyttelsen av monumentet betyr ikke absolutt forbud mot endringer! Tvert imot: Arbeidet vårt innebærer nøye å følge følsomme endringer i bygninger med en historie. Det bayerske statskontoret for bevaring av monumenter støtter også slike reparasjonstiltak økonomisk: Det støtter utgiftene til bevaring og bruk av monumentene. Vi utsteder avgiftssertifikater som inkluderer for eksempel kostnadene ved nybygg og driftsteknologi. Målet vårt er sensitiv endring og oppgradering: Ta vinduene i et hus som er oppført som et eksempel: Vinduene skal være av riktig materiale og form. Trevinduer trenger ikke nødvendigvis erstattes av plastvinduer. De kan repareres like enkelt.Vi gjorde dette nylig på 300 år gamle vinduer. Disse vinduene ble laget av en stor snekker på 1700-tallet! Etter reparasjonen fungerer de fantastisk igjen - også energisk!
Hvorfor er reparasjon av et monument underlagt betingelser? Er disse spesifikasjonene nødvendige?
Professor Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Et sivilisert samfunn er preget av at det gir seg regler og holder seg til regler: For eksempel når det er rødt, går det ikke gjennom et trafikklys! Det er slike regler på alle områder av livet vårt. Monumenter, i sin tur, er verdier, er kulturelle goder. I dem holder vi vitner om vår historie! For å opprettholde slike verdier optimalt, trenger vi visse "sivilisasjonsregler", vi trenger regler for profesjonell håndtering av historisk arv. Du kan kalle slike regler for "krav". Det at vi i dag kan kalle Bayern for en kulturstat er resultatet av en lang utvikling. De siste århundrene med sine kontinuiteter, omveltninger og nye begynnelser har gjort Bayern til det det er i dag. Dette er hva monumentene forteller om. Når monumentene forsvinner, forsvinner vår synlige historie.Monumenter er og forblir de minnene som er håndgripelige og forståelige for alle.
Om kostnadene: Hver ny bygning koster penger, ofte mer enn du tror. Tenk på flyplassen i Berlin og Elbphilharmonie i Hamburg. Og hver ny bygning trenger pleie. Universitetsbygningene i Regensburg er bare 50 år gamle = "" og har nå et reparasjonskrav på 700 millioner euro! Selvfølgelig koster det også penger å bevare fredede bygninger og dermed vår historie. Det er helt naturlig! I enkelttilfeller koster det mer penger å gjenreise et 300 år gammelt hus enn å renovere en 40 år gammel bygning. Hva så? Det er også ganske mange forskjeller i kvalitet i resultatet: historie, autentisitet, individualitet, soliditet, kvalitet og atmosfære!
Hvor mye begrenser monumentbeskyttelse eierne når det gjelder reparasjon av monumentet?
Prof. Greipl: Spørsmålene om monumentbeskyttelse begrenser eierne like mye og like lite som spørsmålene om brannvern, tilgjengelighet, immisjonskontroll, nabolagslov og så videre og så videre. Det handler ikke om begrensninger, men om å følge visse, veldig meningsfulle regler. Fremfor alt handler det imidlertid om smarte, individuelle, skreddersydde og strukturelt sunne løsninger som gjør det mulig å leve komfortabelt uten å avsløre den historiske verdien av et hus.
Kan du også tenke deg å bo i en ny bygning?
Prof. Greipl: Nei, det kan jeg ikke forestille meg. Det er ingenting å si mot gode nye bygninger - ja det er det! Men: Jeg vil aldri klare meg uten å bo midt i byen og den spesielle atmosfæren og den spesielle livskvaliteten som et monumenthus tilbyr. Jeg har bodd i monumenter nesten hele livet. I delt leilighet med historien: Det er det!