For de fleste er kjøp av eget hus et veldig spesielt øyeblikk i livet. Men hva om du avgjør eiendommen i ettertid? Uttak fra den signerte salgskontrakten er bare mulig hvis det er alvorlige grunner - og i de fleste tilfeller medfører dette høye kostnader.
Hvis en kjøpekontrakt for et hus har blitt undertegnet av begge kontraherende parter, anses den som bindende - det vil si at et tilbaketrekning fra kjøpet bare kan håndheves hvis det er gyldige grunner. Hindrene er høye av en grunn, fordi eiendomsvirksomhet er forbundet med betydelig økonomisk risiko for begge partnere: Kjøperen har tatt opp et lån fra en bank og må betale renter og tilbakebetalinger hver måned. Selgeren har derimot ofte allerede planlagt salgsinntektene for å finansiere et nytt hjemsted. Derfor gjelder den vanlige angreretten bare i begrenset grad.
Det er tilfeller der begge parter kan trekke seg fra kjøpekontrakten - men vanligvis ikke uten betaling av økonomisk kompensasjon til avtalepartneren. Dette gjelder bare ikke hvis kjøper og selger har avtalt en rett til å trekke seg fra kontrakten uten kompensasjon under visse betingelser, eller hvis de ønsker å heve kontrakten etter gjensidig avtale.
Kontraktsmessig og lovbestemt angrerett
En kansellering av den notariserte kjøpskontrakten er mulig hvis begge parter uttrykkelig har reservert angreretten. Dette anbefales hvis kontrakten allerede skal signeres, selv om viktige juridiske spørsmål ikke er avklart - som for eksempel å gi byggetillatelse eller at det foreligger en finansieringsforpliktelse. Et senere uttak koster imidlertid, siden det oppstår notarius og muligens tinglysingskost når kjøpekontrakten er notarisert og transaksjonen reverseres. Eiendomsoverføringsskatt blir også opprinnelig belastet, selv om den kan kreves tilbake senere under visse betingelser. Du bør derfor avklare de viktigste nøkkelpunktene før du signerer kjøpekontrakten for det nye huset eller eiendommen din i nærvær av en notarius.Forresten, kan du også bli enige om en ensidig kontraktsrettsrett - for eksempel som selger for å beskytte deg mot insolvens til din avtalepartner.
Den lovbestemte angreretten gjelder alltid og trer i kraft automatisk hvis det ikke er avtalt om noen uttaksklausul eller ikke gjelder i dette tilfellet. Imidlertid er det kun unntaksmessige omstendigheter eller særlig alvorlig oppførsel fra en avtalepartner som rettferdiggjør en lovlig tilbaketrekning fra kjøpekontrakten. Dette inkluderer for eksempel at kjøperen ikke betaler kjøpesummen selv om han er forpliktet til det, eller at selgeren har skjult alvorlige mangler.
Tilbaketrekking fra kontrakten: de vanligste årsakene
Avhengig av om selger eller kjøper ønsker å trekke seg fra den allerede signerte og notariserte salgskontrakten, er årsakene veldig forskjellige. En gyldig grunn for selgeren eksisterer hvis for eksempel kjøperen ikke overfører kjøpesummen og dermed ikke oppfyller sin kontraktlige betalingsforpliktelse. Det spiller ingen rolle om han bevisst holder tilbake beløpet fordi han bestemte seg for eiendommen etterpå, eller er insolvent fordi banken ikke gir ham et lån. I begge tilfeller har selger rett til å trekke seg fra kontrakten etter å ha gitt kontraktsparten en rimelig frist for overføring av kjøpesummen. I dette tilfellet forblir kjøperen bundet av kjøpekontrakten. I tillegg kan selgeren kreve fra hamå refundere påløpte kostnader som meglerprovisjonen.
Hvis selgeren ikke benytter seg av angreretten, forblir kjøpekontrakten gyldig. I dette tilfellet må kjøper betale morarente i tillegg til kjøpesummen hvis den avtalte kjøpsdatoen eller betalingsfristene er overskredet.
En annen, men mye mindre vanlig, grunn til at selgeren trekker seg fra kontrakten, kan eksistere hvis kjøperen endrer strukturen til den ervervede bygningen, selv om dette var ekskludert i kjøpekontrakten. Slike kontraktbestemmelser eksisterer vanligvis når det gjelder en vernet bygning eller når den har en spesiell arkitektonisk verdi - i sistnevnte tilfelle kan arkitekten som forfatter til og med gripe inn i retten selv.
Hvis kjøperen ønsker å trekke seg fra kjøpekontrakten, er det vanligvis helt andre grunner. De vanligste er alvorlige mangler i bygningen som forsettlig ble skjult av selgeren. I slike saker snakker domstolene om såkalt "falske villedelser". Alvorlige mangler kan for eksempel være en stor tørråteinfeksjon eller strukturelle kritiske råteskader på takkonstruksjonen. Kjernen i saken: Kjøperen må bevise overfor selgeren at han visste om disse manglene før kontrakten ble signert - han kan bare benytte seg av sin lovbestemte angrerett hvis han lykkes. I praksis viser det seg imidlertid å være vanskelig. Bevis er vanligvis bare mulig hvis kjøperen kan finne et vitne - for eksempel eieren av et spesialfirma,som selgeren allerede hadde kontaktet før kjøpekontrakten ble inngått for å vurdere de skjulte manglene.
Alvorlige mangler er den vanligste årsaken til å trekke seg fra salgskontrakten.
Mindre feil i brukte eiendommer er ikke en grunn til å trekke seg fra kontrakten, spesielt siden det ofte handler om forventede aldringstegn. I tillegg kan det avtales en unntak av garantien i salgskontrakten for åpne eller skjulte mangler som ikke er kjent for selgeren. For å unngå slike problemer er det ekstremt viktig at du, kjøper, nøye inspiserer den ønskede eiendommen sammen med selgeren før du signerer kjøpsavtalen og utarbeider en overleveringsprotokoll. Hvis mulig, kontakt en bygningsekspert hvis du ikke er spesialist selv.
Tips: For å unngå feil når du kjøper et hus, bør du utarbeide en sjekkliste på forhånd og gå gjennom den konsekvent før du signerer kontrakten.
I sjeldnere tilfeller viser det seg først etter signering av kjøpekontrakten at den ervervede eiendommen er belastet med et landgebyr, og selgerens bank ikke er villig til å slette den - vanligvis spesielt hvis selgeren og banken hans om Mengden av tidlige tilbakebetalingsstraffer på lånet hans. Tomteavgiften vil overføres til kjøperen med anskaffelse av eiendommen og vil møte uvanlig høye økonomiske byrder som rettferdiggjør tilbaketrekning fra kjøpekontrakten.
Kompensasjonsomfang
Hvis kjøper eller selger benytter seg av en avtalefestet angrerett, er spørsmålet om erstatning eller kompensasjon ved uttak vanligvis også regulert i kjøpekontrakten. Saken er imidlertid annerledes hvis en av kontraherende parter håndhever en lovbestemt angrerett. Hvis selgeren for eksempel trekker seg fra salgskontrakten fordi kjøperen ikke betaler, kan han holde ham ansvarlig for påløpte kostnader. Disse inkluderer meglerkostnadene som allerede er nevnt, men også lavere inntekt: Hvis selgeren oppnår lavere salgsinntekter, for eksempel når han selger igjen, kan han kreve forskjellen til den opprinnelig avtalte kjøpesummen fra den avskjedede første kjøperen. Er det en annen interessertsom anskaffer eiendommen noen dager senere for samme pris, blir erstatningen tilsvarende lavere. I slike tilfeller kan ikke selgeren selge huset sitt til en rimelig pris, men må kreve en vanlig lokal pris med rimelige forhandlingsrammer.
Hvis kjøper trekker seg fra eiendomskjøpet på grunn av bevisst skjulte vesentlige mangler, kan han fakturere selgeren for finansieringskostnadene, oppføringen i matrikkelen, eventuelle påførte renoveringskostnader og eventuelt sakkyndige og saksbehandlede kostnader. Hvis de opprinnelige avtalepartnerne ikke kan komme til enighet, må en voldgiftsdommer eller til og med en domstol bestemme beløpet.
Tilbakekalling av eiendomskjøpet
Hvis den juridiske eller kontraktsmessige angreretten gjelder, må kjøpet av eiendommen reverseres - på offisielt tysk snakker man om en reversering av kjøpekontrakten. Dette initieres av selgeren via notaren og er forbundet med merkostnader, for eksempel må oppføringen i matrikkelen endres på nytt. Avhengig av utformingen av en eventuell opphevingsklausul i salgskontrakten, bæres disse kostnadene vanligvis av kjøperen - for eksempel hvis han ikke har overført kjøpesummen i tide.
