Å leie ut leiligheter kan spare deg for mye skatt. Som regel er alle kostnader ved kjøp eller nybygg, vedlikehold eller reparasjoner av leide eiendommer fradragsberettiget. Vi forklarer deg hva skattekontoret tar hensyn til og med hvilke skattebesparende alternativer du kan sikre alle fordelene.
De som kjøper og leier boligeiendom må betale skatt av den månedlige leieinntekten, men staten kan dele på utgiftene og dermed spare skatt. For mange er selvangivelsen et arbeid fordi skatteloven i Tyskland ikke er spesielt gjennomsiktig. Derfor bør du som eiendomseier grundig finne ut hvilke alternativer som kan brukes til å spare skatt.
Selvangivelse: inntekt fra leie og leasing
For å kunne trekke utgiftene for din boligeiendom fra skatten, må du fylle ut vedlegget 'Inntekt fra leie og leasing' i selvangivelsen. Slik at alle kostnader kan tas med i selvangivelsen, er det også veldig viktig at alle utgifter kan dokumenteres med faktura eller kvittering. Derfor bør du samle inn og beholde alle kvitteringer nøye.
Du kan trekke disse kostnadene og spare skatt
Som regel kan alle kostnader ved kjøp eller nybygg, vedlikehold eller reparasjoner for leide leiligheter trekkes fra skatten.
1. Anskaffelses- og produksjonskostnader
Alle kostnader påløpt ved anskaffelse eller bygging av leieboligen din (unntatt anskaffelseskostnader for eiendommen) avskrives over 50 år - årlig med to prosent av bygningskostnadene (bygging før 1925: 2,5 prosent i 40 år).
2. Moderniseringskostnader
Du krever umiddelbart og i sin helhet skattekostnadene for moderniseringen. Alternativt kan du fordele og trekke utgiftene over opptil fem like årlige avdrag. Har du investert mer enn 15 prosent (eksklusiv merverdiavgift) av kjøpesummen for bygningen i reparasjonen i løpet av de første tre årene etter kjøpet? Da må kostnadene skrives av sammen med bygningskostnadene over 50 år. Alle som fornyer minst tre av fire kjerneområder (dette er elektriske, varme- og sanitæranlegg samt vinduene) må også avskrive på lang sikt.
Du kan trekke kostnadene for modernisering umiddelbart fra skatten din eller spre dem over opptil fem årlige avdrag.
3. Driftskostnader ved leie av leilighet
Leietakeren bærer vanligvis de månedlige driftskostnadene dersom dette er uttrykkelig avtalt i leieavtalen. Det må oppgis skriftlig at forskuddsbetaling skal gjøres på driftskostnadene, og at disse forskuddsbetalingene også kan økes tilsvarende i tilfelle økte kostnader. Derfor må du som utleier oppgi dette som inntekt i selvangivelsen, men du kan deretter trekke den som inntektsrelaterte utgifter.
Du må beregne med disse kostnadene per kvadratmeter hver måned:
| Eiendomsskatt | 0,19 euro |
| Vann (inkludert kloakk) | 0,39 euro |
| varmeapparat | 0,90 euro |
| Varmeoppvarming | 0,28 euro |
| Heis | 0,11 euro |
| Gatevask | 0,05 euro |
| Søppeltømming | 0,19 euro |
| Rengjøring av bygninger | 0,14 euro |
| Hagevedlikehold | 0,14 euro |
| Gjeldende generelt) | 0,05 euro |
| Rengjøring av skorstein | 0,04 euro |
| forsikring | 0,13 euro |
| anleggssjef | 0,19 euro |
| Kabel eller antenne | 0,11 euro |
| Andre | 0,05 euro |
4. Trekk virksomhetskostnader fra skatt
Du krever umiddelbart reklameutgifter. Disse inkluderer renter på bygningssamfunnslån og pantelån, huspenger og eiendomsskatt, forsikringsbidrag, vedlikeholds- og reparasjonskostnader. Du legger også til kompensasjonsutbetalinger til leietakere for tidlig evakuering, kostnader for administratorer og for annonser for å søke etter leietakere.
5. Lei ut leiligheten med møbler
Leier du ut en leilighet med alt inventar som møbler og kjøkken? Da kan du også kreve kostnadene ved å kjøpe utstyr og varer og spare skatt.
Merk: Møbler som ikke overstiger en nettoverdi på 410 euro, kan fremdeles oppgis i selvangivelsen i kjøpsåret. Hvis anskaffelseskostnadene overstiger denne verdien, må varene avskrives over flere år.
Leier du ut en møblert leilighet, kan du også trekke kostnadene for å kjøpe møblene fra skatten.
6. Reiseutgifter ved leie av leilighet
Du trekker turer til leieboligen din som reiseutgifter på tretti øre per kjørt kilometer, samt eventuelle overnattingskostnader.
7. Spar skatt på kontorkostnader
Hvis du som utleier markedsfører, leier og administrerer en leilighet helt uavhengig, kan du kreve kostnadene for telefon- eller skriveutstyr som kontorutgifter.
8. Utgifter til skatterådgivere og advokater
Skattefradragsberettigede kostnader for en skatterådgiver eller advokat i forbindelse med leie av leilighet.
9. Spar skatt på ledige leiligheter
Hvis eiendommen er tom, vil du fortsette å kreve inntektsrelaterte utgifter. I tilfelle lengre ledighet vil imidlertid skatteetaten kontrollere om du seriøst vil leie. For å sikre skattefordelen, bevis på leieintensjonen din - med annonser eller ved å ansette en megler. Hvis eiendommen ikke kan leies på grunn av tilstanden, må du konvertere leiligheten for å bevise intensjonen om å generere inntekt (BFH, Az. IX R 54/08).
10. Lei et feriehus
Hvis du er eier av et feriehus i Tyskland som utelukkende er leid, kan du også kreve dette avgiftsmessig. Du trekker de fulle annonseringskostnadene hvis ferieleiligheten er opptatt minst 75 prosent av de vanlige leiedagene.
Den lokale turistforeningen vet hvor mange uker eller måneder som er vanlige i året. Eiendommen er 25 prosent eller mer tom? Da må du demonstrere din intensjon om å generere inntekt gjennom et overskuddsprognose. Eller du kan gi gode grunner for den korte leieperioden, for eksempel omfattende renoveringsarbeid.
