Hvert år gjelder fakturering av oppvarming og driftskostnader eierforeninger, leilighetseiere og leietakere. Hvem tar på seg hvilke poster, hvilke tidsfrister som gjelder? Mange bruksregninger for utleieleiligheter opprettes feil år etter år. Den såkalte andre leien utgjør i gjennomsnitt 34 prosent av den totale leien. Det lønner seg å være presis.
Alle som eier en leilighet må betale månedlige driftskostnader for å administrere leiligheten. Men eieren slipper å betale for disse kostnadene alene - noen kan også overføres til leieren. For at dette skal være mulig, må begge parter imidlertid erkjenne bestemmelsen i leieavtalen. Den såkalte driftskostnadsforordningen spesifiserer hvilke driftskostnader for en leilighet som er fordelt og hvilke som utleier du må betale selv.
De fleste leiekontrakter forutsetter at leietakeren bærer driftskostnadene og betaler i tillegg til grunnleien en månedlig forskuddsbetaling for dem. Utleier plikter da å bosette seg regelmessig. Det er ikke trivielt. I følge informasjon fra Deutscher Mieterbund eV er annenhver serviceavgift mangelfull. "Oppgaven er en reell utfordring for lekmannen," bekrefter Rainer Schmitt, advokat ved Bavarian Homeowners Association. Irriterende når du feilberegner. "Men formelle feil fører til og med til at fakturering blir ineffektiv," advarer Schmitt. Eieren kan da sitte igjen med kostnadene som leietaker måtte bære.
Hva er driftskostnader og hva er merkostnader?
I praksis brukes ofte begrepene driftskostnader og tilleggskostnader synonymt. Imidlertid inkluderer tilleggskostnader flere poster. Tilleggskostnadene inkluderer også for eksempel kostnader for administrasjon, reparasjoner og vedlikehold. Driftsomkostningsforordningen (BetrKV) bestemmer at “alle kostnader som eieren har pådratt seg ved eierskap av leiligheten og den løpende forvaltningen av dem, betraktes som driftskostnader”. I henhold til II.Kalkulasjonsforordningen inkluderer disse følgende 17 punkter:
- Vanntilgang
- Avløpsavgifter (drenering)
- Heiskostnader
- belysning
- Gatevask / søppeloppsamling
- Skorsteinsfeie koster
- hus rengjøring
- Hagevedlikehold
- Husvaskemaskin (men ikke reparasjonskostnadene!)
- Antenne / kabel-TV
- Vaktmester / vaktmester (men ikke eiendomsforvalter)
- Eiendoms- og ansvarsforsikring (men ikke juridisk beskyttelse, reparasjonskostnader, leietaprisiko eller grunnforsikring)
- Eiendomsskatt (men ikke eiendomsskatt)
- Andre driftskostnader (som svømmebasseng, badstue, vedlikehold og testing av brannslukningsapparater, etc.)
- oppvarmingskostnader
- Varmeoppvarming
- Varme og vannforsyningssystemer
Hvilke driftskostnader kan ikke videreføres?
Eieren må alltid bære følgende kostnader:
- administrative kostnader
- Vedlikeholds- og reparasjonskostnader
- Ledige stillinger
- Kontostyringsgebyrer eller andre bankkostnader
- Inntektsskatt på leieinntekter
- Engangskostnader, for eksempel for skadedyrbekjempelse
Hvordan består strømregningen?
I tillegg til den kalde leien, betaler leietakerne en månedlig rabatt for tilleggskostnader som vann, oppvarmingskostnader, søppelavgifter og vaktmestertjenester. Den varme leien består av denne kalde leien pluss rabatten. I beste fall bør driftskostnadene og distribusjonsnøkkelen allerede være avtalt i leieavtalen. Distribusjonsnøkkelen definerer hvordan driftskostnadene til huset fordeles på de enkelte leilighetene.
Leietaker betaler driftskostnader enten som en fast sats eller som en forskuddsbetaling, avhengig av avtalen i leieavtalen. Det er sjelden brutto leier der driftskostnadene allerede er inkludert. Her bærer utleieren risikoen for økende driftskostnader alene. I nye leiekontrakter avtales enten en fast sats som utleieren ikke trenger å betale, eller en forskuddsbetaling.
Ved utgangen av regnskapsåret legges alle tildelte driftskostnader sammen og sammenlignes med forskuddsbetalingen leietakeren har gjort. Hvis leieren har betalt for mye, får han differansen tilbake. Det kan imidlertid også skje at utleier krever en tilleggsbetaling. Det er viktig at du dobbeltsjekker dette. I tillegg må utleieren uttrykkelig navngi alle fakturerte varene.
Slik forbereder du strømregningen riktig
Alle som må sende inn en regning bør kjenne reglene. De er i den tyske borgerloven fra og med § 556. Vi har oppsummert de viktigste tingene for deg:
- Faktureringsperioden kan ikke overstige tolv måneder. Selv om leietakeren flytter ut etter ett år og to måneder, må det gjøres to uttalelser.
- Leietaker må motta fakturaen senest tolv måneder etter utgangen av regnskapsperioden. Utleier kan ikke lenger kreve ekstra betaling etter at denne perioden er utløpt. Leietakeren kan likevel utfordre for mye betalt.
- Det er ikke nok å oppgi totalen. De enkelte elementene må være oppført, fra avfall til varmt vann. Du trenger ikke å legge ved kvitteringer, men leieren har rett til å inspisere dem.
- Leietakeren skal kunne forstå matematisk hvordan hvert beløp genereres. Distribusjonsnøkkelen som brukes må navngis og forklares.
- Høres banalt ut, men det er utsatt for feil: Alle forskuddsbetalinger fra leietaker må navngis og trekkes fra de faktisk påløpte driftskostnadene.
Hva må være i leieavtalen?
Passasjen " Leietaker betaler driftskostnadene" forplikter leietakeren til å påta seg alle utgifter i henhold til driftskostnadsforordningen. Bare " andre kostnader " som vedlikehold av brannslukningsapparater og røykvarslere samt rennesteinen må navngis.
Vær forsiktig når du kjøper en leid eiendom: Den eksisterende leiekontrakten fortsetter å gjelde, og ordlyden er viktig. I tvilstilfelle er det bare de elementene som er oppført der, som er betalt for. Kontrakten kan bare endres med samtykke fra leietaker.
Hvor høye er driftskostnadene egentlig?
I oktober 2019 publiserte den tyske leietakerforeningen en driftskostnadstabell som er relatert til 2017. I følge dette dokumentet betaler leietakere i gjennomsnitt 2,16 EUR driftskostnader per kvadratmeter boareal per måned. En oversikt over varene:
| Eiendomsskatt | 0,18 euro |
| Vann inkludert kloakk | 0,35 euro |
| Oppvarming inkludert varmt vann | 1,03 euro |
| Heis | 0,17 euro |
| Gatevask | 0,03 euro |
| Søppeltømming | 0,17 euro |
| Rengjøring av bygninger | 0,18 euro |
| Hagevedlikehold | 0,10 euro |
| Generell strøm | 0,05 euro |
| Rengjøring av skorstein | 0,03 euro |
| forsikring | 0,19 euro |
| Vaktmester | 0,31 euro |
| Vaktmester (rengjøring av bygninger, vintertjeneste) | 0,15 euro |
| Antenne, kabel | 0,13 euro |
| Andre | 0,03 euro |
Leietakere i Tyskland betaler de høyeste beløpene for oppvarming og varmt vann. I gjennomsnitt forfaller 1,03 euro per måned og kvadratmeter. I 2014 var det 1,39 euro. Nedgangen skyldes fallende energipriser.
Som leietaker kan du bruke speilet, publisert årlig, for å sjekke om strømregningen din er sannsynlig.
Velg riktig distribusjonsnøkkel
Flere fordelingsnøkler er mulige: i henhold til forbruk, i henhold til boareal, i henhold til boenheter og i henhold til mennesker. Oppvarming og varmt vann faktureres vanligvis etter forbruk. Bortsett fra det, kan utleier fritt avtale fordelingsnøkkelen. Vårt råd til sameiet: For ikke å komplisere strømforsyningen er det fornuftig å alltid velge distribusjonsnøkkel og registrere den i den leieavtalen som fellesselskapet har blitt enige om. Dette har fordelen at du rett og slett kan overta informasjonen fra årsoppgaven til eierforeningen uten å måtte beregne videre. Forresten er en tildelingsnøkkel etter person aldri en god ide: hver gang antall beboere endres i løpet av regnskapsperioden, må utleier omfordele kostnadene.
Godt å vite : Hvis det ikke er noen kontraktsregulering, gjelder den lovpålagte fordelingsnøkkelen i henhold til andelen boareal, dvs. i henhold til kvadratmeter.
Erfaringen viser at driftskostnadene for oppvarming og varmt vann er høyest.
Frister for betaling av driftskostnader
Hvis det er avtalt en månedlig forskuddsbetaling, må utleieren fakturere hvert leieforhold separat skriftlig en gang i året. Leietaker må motta fakturaen senest den tolvte måneden etter utgangen av regnskapsperioden. Hvis kalenderåret er avgjørende for fakturering, er 31. desember nøkkeldatoen. Hvis utleieren savner fristen, utelukkes ytterligere krav mot leietakeren. Med mindre utleier ikke er ansvarlig for sen oppgjør. Imidlertid må han være ansvarlig for regnskapselskapets feil (Köln regionale domstol, 1 S 161/06).
I følge BGH (filnummer VIII ZR 107/08) bærer utleieren risikoen for at fakturaen ikke når mottakeren i tide. Datoen for poststemplet er ikke avgjørende, men kvitteringen fra leietakeren. Hvis oppgjøret ikke blir gjort til tross for en påminnelse, kan leietaker holde tilbake ytterligere forskudd inntil utleieren faktisk har avgjort driftskostnadene.
Rettsdommer og inspeksjon
Utleiere har bare unntak av å oppsummere flere typer driftskostnader i driftskostnadskontoen. Dette er tillatt for kostnader for ferskvann og skittent vann hvis beregningen av avløpsvannet er knyttet til ferskvannforbruket (BGH, VIII ZR 340/08). Utleier slipper heller å bryte ned kostnadene ved eiendoms- og ansvarsforsikring (BGH, filnummer VIII ZR 346/08).
Utleiere kan alltid henvise leietakere for å inspisere kvitteringene. Leietakeren kan ta notater og også lage kopier, håndskrevet eller ved hjelp av en datamaskin. I følge en avgjørelse fra München lokale domstol har han også rett til å fotografere eller skanne kvitteringene (412 C 34593).
Legg inn en innvending mot strømregningen
Hvis du vil protestere, må du gjøre det innen 12 måneder etter at du har mottatt uttalelsen. Deretter er det ikke lenger noen rett (§ 556, avsnitt 3, setning 5 BGB). Du har følgende alternativer i tilfelle en innsigelse:
- Innvending og betaling med reservasjon
Du kan motsette og betale kostnadene med reservasjon på forespørsel. - Motstand og delvis betaling
Hvis feilen er klar, kan du sende inn en innsigelse og kun betale den delen som er berettiget.
Skriv alltid innsigelsen skriftlig og sørg for at du kan bevise at innsigelsen nådde utleieren i tide.