Bytting av jobb, en ny partner eller et tillegg til familien - det er mange grunner til at en gammel leilighet ikke lenger tjener formålet, og hvorfor du vil si opp leiekontrakten. Du kan finne ut her hvilke oppsigelsesperioder du må overholde og når utleier kan si opp leieforholdet.
Et viktig øyeblikk
Hvordan sier jeg opp en leieavtale?
Hvis du har signert en leieavtale som leietaker, har du en lovbestemt oppsigelsestid på tre måneder. Dette betyr at den skriftlige oppsigelsen må være mottatt av utleieren senest den tredje virkedagen i måneden.
Hvordan kommer jeg ut av leieavtalen i tilfelle en separasjon?
Ved en separasjon vil leieforholdet fortsatt eksistere. Dette betyr at selv om en av partnerne flytter ut, er du fortsatt kontraktspartneren med alle rettigheter og forpliktelser. Det er best å forhandle en oppsigelsesavtale med utleieren slik at den flyttende partneren kan trekke seg fra leiekontrakten.
Når må jeg avbryte?
Hvis du har en oppsigelsestid på tre måneder, må du ha varslet heving til huseieren senest den tredje virkedagen i måneden. Hvis for eksempel en leietaker slutter 3. juni, slutter leieforholdet 31. august.
Oppsigelse av leieavtalen: slik fungerer den
Oppsigelse av leiekontrakten er bare gyldig hvis den er skrevet skriftlig og skrevet ut på papir. Muntlige avslutninger, e-post, fakser eller andre tekstmeldinger er ikke lovlige.
Send avbestilling med anbefalt post
For å være på den sikre siden, bør du alltid sende oppsigelsesbrevet til utleieren med anbefalt post. Du har følgende alternativer:
- Registrert post: Postbudet bekrefter at han har lagt brevet i utleiers postkasse.
- Registrert levering: Avbestillingen vil bli overlevert personlig av postbudet til utleieren. Han har bare lov til å overlevere dette mot en signatur.
- Registrert post med kvittering for mottakelse: Avbestillingen vil også bli overlevert personlig av postbudet. Som leietaker vil du også motta en kvittering for at brevet er kommet.
Godt å vite: Selvfølgelig kan du også bringe varselet om oppsigelse til utleieren selv. Det er best å ha et vitne med deg som kan bekrefte at oppsigelsen faktisk har kommet i riktig postkasse. Ellers, få en bekreftelse fra utleieren også her.
Hvis kanselleringen sendes med anbefalt post, vil postbudet levere brevet personlig.
Det må være i oppsigelsesbrevet
Hvorfor du sier opp trenger ikke å oppgis i oppsigelsesbrevet. Det er tilstrekkelig hvis du gir uttrykk for at du har til hensikt å avslutte skriftlig og selvfølgelig signerer det, eller samler de nødvendige underskriftene fra andre hovedleietakere, i tilfelle en delt leilighet. Du bør fortsatt ta med følgende informasjon i brevet ditt:
- adressen til utleieleiligheten
- tidspunktet da utleieleiligheten skal avsluttes
- anmodningen om bekreftelse av oppsigelsen fra utleieren
- ønsket om en overleveringsdato
Generelle oppsigelsestider for leietakere
Som regel inngår leietakere og utleiere en leieavtale på ubestemt tid. Kontraktsforholdet avsluttes med ordinær eller ekstraordinær oppsigelse av en av partene. En generell oppsigelsestid på tre måneder gjelder leietakere. Oppsigelsen må være utleier senest den tredje virkedagen i måneden, ellers teller ikke denne måneden lenger inn i oppsigelsestiden. For eksempel, hvis utleier mottar oppsigelsesbrevet 4. august, slutter ikke leieforholdet før 30. november. Selv om kortere perioder kan avtales i leiekontrakten til fordel for leietaker, er lengre oppsigelsesperioder ineffektive.
Sjekk leieavtalen din for å se hvor lang den avtalte oppsigelsestiden er.
Det er disse unntakene
1. Fraskrivelse av oppsigelse
Leietakere og utleiere har muligheten til å legge til en oppsigelsesklausul i leieavtalen i en periode på inntil fire år. Dette betyr at verken leietakere eller utleiere har lov til å gi beskjed i denne perioden. De fire årene begynner så snart begge parter har signert kontrakten.
Godt å vite: Frafall av oppsigelse er bare gyldig i en periode på fire år. Alt som går utover det er ikke lovlig tillatt. I tillegg må klausulen utformes slik at du som leietaker kan avbestille på slutten av de fire årene og flytte ut uten å måtte vente i tre måneder.
2. Gradert leieavtale med frafall av oppsigelse
Leietakere og utleiere kan si opp en gradert leiekontrakt når som helst, med mindre leiekontrakten sier at heving er ekskludert i en viss periode. I følge en kjennelse fra den føderale domstolen er det også tillatt med en ensidig frafallelse av leietaker.
3. Individuell avtale
Leietakere og utleiere kan også avtale andre perioder. Leietaker må ikke bli ugunstig i dette. Dette betyr at oppsigelsestiden bare kan være kortere, men ikke lenger enn tre måneder.
Takk til nye leietakere tidligereI leiekontrakten har leietakere og utleiere også muligheten til å avtale at en tidligere slutt på |
Oppsigelsesperioder for utleiere
I følge husleieloven gjelder forskjøvede oppsigelsestider for utleiere, avhengig av hvor gammel = "" leietaket er. Hvis det er avtalt en annen, lengre oppsigelsestid i leieavtalen, må utleier følge den.
- Leietid inntil 5 år: 3 måneders varsel
- Leietid inntil 8 år: 6 måneders varsel
- Leieperiode lenger enn 8 år: 9 måneders varsel
- Leieperiode lenger enn 10 år: 12 måneders varsel. Det gjelder imidlertid bare leieforhold som startet før 1. september 2001, og hvor tolvmåneders oppsigelsestid ble avtalt.
Det eneste unntaket: utleier bor med leietakeren under ett tak, for eksempel i en bestemor i et en- eller tofamiliehus. Han kan da si opp uten å ha en juridisk grunn for oppsigelse. I oppsigelsesbrevet må han imidlertid påberope seg sin spesielle rett. I slike tilfeller forlenges oppsigelsestiden med tre måneder til seks måneder. Hvis utleier selger eiendommen, overtar den nye eieren leieavtalen. Ingenting vil endre seg i det eksisterende leieforholdet. Hvis utleieleiligheten blir omgjort til et sameie, gjelder landsspesifikke avbestillingsperioder for eieren. De er minst tre år, men i noen områder med boligmangel til og med 10 år.
Hvis utleier ønsker å bruke leiligheten til eget bruk, må han angi detaljerte årsaker i oppsigelsesvarselet.
Oppsigelse av leilighet på grunn av personlig bruk
Utleiere trenger en legitim interesse i å si opp leiekontrakten. Den vanligste årsaken: personlig bruk, fordi utleier trenger leiligheten for seg selv, familie eller slektninger. Familiemedlemmer er barn, barnebarn, ektefeller, søsken, foreldre og besteforeldre. Niesen er en av dem (BGH, VIII ZR 159/09). I motsetning til dette, hvis svogeren trenger det selv, må det bevises en særlig nærkontakt (BGH, VIII ZR 247/08). Utleiere trenger forståelige grunner for sine egne behov, som de må forklare i detalj i oppsigelsesvarselet. Dette inkluderer tidligere levekår og fordelene med den avsluttede leiligheten. Hvis de har en annen ledig leilighet, må de kanskje flytte inn der eller tilby den til leietakeren. I tilfelle "langt overdreven boligbehov" mislykkes oppsigelsen. Dette er også gyldig,hvis utleier trenger leiligheten igjen umiddelbart etter signering av kontrakten, eller hvis den kansellerte leiligheten ikke kan oppfylle utleiers bruksforespørsler Den som bare imøtekommer sine egne behov, for eksempel for å leie ut leiligheten dyrere, kan være strafferettslig og erstatningsansvarlig - selv om leietaker og utleier i utgangspunktet har nådd en minnelig avtale (BGH, VIII ZR 231/07). Leieren må imidlertid senere bevise at den personlige bruken ble forfalsket.VIII ZR 231/07). Leieren må imidlertid senere bevise at den personlige bruken ble forfalsket.VIII ZR 231/07). Leieren må imidlertid senere bevise at de personlige behovene ble forfalsket.
Spesielt tilfelle: avslutning av leiligheten uten varsel
Som leietaker har du muligheten til å si opp uten varsel i følgende tilfeller:
Leilighet kan ikke brukes som avtalt i kontrakten
Hvis leiligheten for eksempel er ubeboelig på grunn av flom eller brannskade, kan du som leietaker si opp leieavtalen uten varsel. Men selv om leiligheten ikke ble overlevert i tide (BGB; § 543 (1)), kan du benytte deg av denne retten.
Leiligheten bringer helsen din i fare
Hvis du for eksempel oppdager mugg i leiligheten din eller andre giftige byggematerialer er innebygd, må du først få dette bekreftet av en ekspert, for eksempel ved hjelp av en muggprøve, og du må også bære kostnadene selv. Hvis mistanken blir bekreftet, må du først gi utleieren en rimelig tidsperiode for å avhjelpe manglene. Hvis dette ikke er mulig eller utleier nekter, kan du kansellere uten varsel.
Utleier bryter kontrakten
Utleier har mange rettigheter, men uautorisert innføring av leiligheten eller svindel i strømregningen er ikke inkludert. Du kan også avbryte i tilfelle verbale fornærmelser eller angrep. Vær imidlertid oppmerksom på at du vanligvis bare har omtrent to uker på å kle av deg. Så det er best å se etter en ny leilighet før du gir opp.
Kommende modernisering
Hvis utleieren kunngjør en modernisering i mars, kan leieren avbestille frem til 30. april. Leieavtalen avsluttes 31. mai.
Hvis det planlegges en modernisering, er det vanligvis en kortere oppsigelsestid.
Husleieøkning til den lokale sammenlignende husleien
Hvis leieren mottar en leieøkning innen 1. april i januar, kan han kansellere senest 31. mars. Leieavtalen avsluttes 31. mai. I dette tilfellet betaler ikke leietaker en høyere leie.
Leieøkning etter modernisering
Hvis leien skal øke innen 1. april, kan leieren avbestille i slutten av mars. Leieforholdet slutter 31. mai, leien forblir uendret til da.
Oppsigelse uten varsel fra utleier
Utleier kan si opp leieforholdet uten varsel dersom leietaker er etterbetalt med leiebetalingene. Enten trenger ikke leieren å betale et delvis beløp på mer enn en måneds leie i to påfølgende måneder, eller så strekker forsinkelsen seg over flere måneder og når minst to månedlige leier. Hvis leieren betaler leien på etterskudd inntil to måneder etter at utkastelsesmeldingen er innlevert, er oppsigelsen uten varsel ugyldig. Hvis utleieren har gitt beskjed om oppsigelse samtidig, kan denne oppsigelsen forbli i kraft. I følge Federal Court of Justice kan leietakere bare beholde leiligheten sin i slike tilfeller hvis varselet om oppsigelse var ulovlig, for eksempel fordi leietakeren aldri hadde gjort seg skyldig i noe (VIII ZR 321/14).
Spesielt tilfelle: opphør av en fremleiekontrakt
Hvis du har inngått en fremleiekontrakt og vil si opp den, skilles det mellom følgende saker:
- Umøblert rom
Den vanlige oppsigelsestiden på tre måneder gjelder et umøblert rom. Men vær forsiktig! Hovedleieren kan også avslutte rommet uten å oppgi en grunn så lenge han selv bor i leiligheten.
- Møblert rom
Hvis rommet er møblert og hovedleietaker bor i leiligheten selv, kan du til og med avbestille i midten eller i slutten av måneden.
Spesiell sak: si opp leiekontrakten i delt leilighet
Avhengig av om du har signert en leiekontrakt som hovedleietaker eller som underleier, må du handle annerledes:
Avbryt som hovedleietaker
Hvis du er hovedleietaker, må du informere både utleier og underleietakere i tilfelle oppsigelse. Du kan enten varsle underleieren din ved å bruke den spesielle oppsigelsesretten som følger av at hovedleieren også bor i denne leiligheten. Dette resulterer i en oppsigelsestid på tre måneder. Hovedleieren må varsle en underleier minst tre måneder tidligere enn sin egen utleier.
Eller hvis du som hovedleietaker har fremleie av et møblert rom, kan du kansellere din leietaker senest den 15. i måneden til slutten av samme måned.
Avbryt som en av flere hovedleietakere
Hvis du er en del av en delt leilighet som hovedleietaker, må alle romkamerater og utleieren avtale å si opp leieforholdet. Årsaken til dette er at alle romkamerater i fellesskap grunnla et sivilrettslig partnerskap da kontrakten ble signert. En leietaker kan med andre ord ikke bare dra hvis de andre ikke er enige. I tillegg må utleier også være enig. Dette kan være problematisk hvis han frykter at hele leiekostnadene ikke lenger skal betales i fremtiden. Hvis du flytter ut uansett, kan du fortsatt holdes solidarisk ansvarlig.
En delt leilighet må overholde flere spesielle forskrifter når oppsigelsesavtalen avsluttes.
Avbryt som en delt leilighet
Som en delt leilighet må alle undertegne oppsigelsen sammen.
Avslutte individuell kontrakt
I noen delte leiligheter har hver leietaker sin egen kontrakt med utleieren. I disse tilfellene trenger du ikke samtykke fra samboeren din, men gir normal varsel på tre måneder. Utleier må betale for de kansellerte leiebidragene eller finne en ny leietaker i god tid.
Hva gjør jeg hvis utleieren ignorerer oppsigelsen?
Noen ganger hender det at en utleier ikke svarer på oppsigelsen, for eksempel ved ikke å godta et anbefalt brev med kvittering for mottakelse, og dette havner tilbake på postkontoret. I disse tilfellene er det best å beholde bekreftelsen på at leietaker ignorerte den registrerte posten og sende en enkel anbefalt post etterpå. Fristen løper da fra avslaget på aksept.
Hva skal jeg gjøre hvis leieren ikke flytter ut?
Flytter ikke leietaker etter at oppsigelsestiden er utløpt, må utleieren i løpet av to uker tydelig si at han ikke godtar videreføringen av leieforholdet - ellers blir oppsigelsen ineffektiv. Med mindre denne juridiske konsekvensen allerede er ekskludert i leieavtalen. For eksempel, for å få leietakeren ut av leiligheten, har ikke utleier lov til å bare bytte dørlås. Hvis han har en anerkjent grunn for oppsigelse, saksøker han i retten for utkastelse. Retten undersøker utleiers begrunnelse for oppsigelse og leietakers motrettigheter. Fordi selv med en berettiget oppsigelse av utleier, kan leietakeren bli så lenge han kan påberope seg spesielle vanskeligheter som oppveier utleierens interesse for oppsigelse. Disse kan være:
- høy alder
- uførhet
- skrøpelig
- fysisk eller mental svakhet
- lang leietid og røtter i boligområdet
- svangerskap
- barn
- Vanskeligheter med å skifte skole eller barnehage
- lav inntekt
- kommende eksamen
- å finne ingen erstatningsleilighet
Hva kan du gjøre for å motsette deg en oppsigelse fra utleieren?
Ofte er det flere vanskelighetsgrunner samtidig. Dette øker sjansene for suksess for en leieinnvendelse mot oppsigelsen. Leietakeren må erklære innsigelsen mot oppsigelsen skriftlig og signere brevet selv. Utleier må ha søknaden i hendene senest to måneder før utløpet av oppsigelsestiden. To-månedersfristen gjelder imidlertid bare hvis utleieren har angitt muligheten for innsigelse, fristen og formen i oppsigelsen. Ellers kan leieren også motsette seg oppsigelsen senere - nemlig frem til den første rettslige datoen for utkastelsestvistene. Hvis leietaker og utleier ikke er enige, må retten ta stilling til det. Det veier opp om vanskeligheten til leieren oppveier utleierens interesser i oppsigelse. I så fall,domstolen pålegger leieavtalen på ubestemt tid eller begrenset.
