Renovasjonsplikter - hvorfor eiendommen plutselig er dyrere enn forventet
Kan du ikke gjøre det du vil med huset ditt og leiligheten din? Tross alt er det eiendom. Men eierskap forplikter, blir det noen ganger sagt. Hva egentlig? Delvis for å vedlikeholde eller reparere eller modernisere denne eiendommen. Dette er selvfølgelig basert på lovbestemmelser.
Renovering: overhold forpliktelser og lovbestemmelser © av studio, fotolia.com
Det høres uvennlig ut, som for eksempel er i avsnitt 177 i byggekoden:
"Hvis et strukturelt system har mangler eller mangler i henhold til dets interne eller eksterne tilstand, som kan elimineres eller utbedres ved modernisering eller reparasjon, kan kommunen pålegge fjerning av manglene ved hjelp av et moderniseringskrav og fjerning av manglene gjennom et reparasjonskrav."
Du skulle tro at ordføreren kan forplikte noen til å utføre reparasjoner av huset - faktisk er det ikke så lett. Det er mange betingelser til fordel for eieren, og ofte blir denne delen ikke brukt. Vi kommer tilbake til det senere.
Energisk renovering
Når det er snakk om oppussingsforpliktelser, handler det mest om såkalt energisk oppussing. Det som menes er at det må iverksettes tiltak for å redusere oppvarmingsenergiforbruket. Dette kreves av energispareforordningen (EnEV). Huseiere er på ingen måte tvunget til å bare ta slike tiltak. Men: Alle som renoverer, må overholde reglene i EnEV. Ellers er det fare for betydelige bøter.
ENEV © marco2811, fotolia.com
Ingenting av dette er enkelt. Et stort antall krav og forskrifter gjelder, det er unntak og spesielle tilfeller. Å lese inn i alle disse settene med regler er ikke for alle. Også her kan bare noen få forskrifter siteres, som gir en innledende orientering; det kan ikke være krav på fullstendighet eller juridisk bindende. I tillegg endres enkeltbestemmelser igjen og igjen. Det anbefales å ringe inn en energirådgiver, spesielt hvis du vil dra nytte av KFW-midler. Forresten er det også de som ikke foretar en totalrenovering, men bare implementerer individuelle tiltak, for eksempel å bytte ut vinduene.
For øvrig gjelder ikke unnskyldningen for at du ikke visste noe om disse pliktene. Ved salg av eiendom trenger verken megler eller selger å informere kjøperen om dette. Energisertifikatet kan imidlertid gi informasjon - hvis forbruket er høyt, må kjøperen være aktiv. Generelt anbefales det å konsultere en spesialist som vet hvilket oppussingsarbeid som må gjøres før du kjøper. De forfallne utgiftene skal deretter inkluderes i finansieringen.
Energikortet evaluerer energiforbruket til eiendom. Tips: Finn de billigste regionale håndverkere og spesialfirmaer, sammenlign tilbud og spar opptil 30%. Spør nå uten forpliktelser
Fasade, tak og oppvarming
Når det kommer til isolasjon, er det første som alltid kommer opp i tankene husfasaden. Alle som renoverer mer enn ti prosent av dette, må isolere det. Dette gjelder ikke hvis du bare maler fasaden. Men hvis isolasjonen mangler, bør du tenke deg om to ganger for å gjøre opp for det når stillaset allerede er på plass.
Fasadeisolasjon © fotolia.com Fasadeisolasjon 
: Hva du må vurdere
Uisolerte tak eller tak i øverste etasje må også isoleres. Isolasjonen på taket er vanligvis betydelig mer kompleks. Men du får også en lagringstank som er isolert og som du kan bruke deretter. Så det kommer veldig an på den enkelte sak. Det kan være nyttig å få tilbud om håndverkere for begge variantene.
Takisolasjon © Alterfalter, fotolia.com Takisolasjon 
: Det er flere alternativer
Unntatt fra isolasjonskravet er hus med maksimalt to leiligheter, hvorav den ene har bodd i seg selv, og det har vært minst siden 2002. Hvis huset selges, må den nye eieren imidlertid skumre - når han pusser opp.
Hus der isolasjon ikke ville være økonomisk er også unntatt isolasjonskravet. Å presentere dette på en juridisk forståelig måte, selv her kan du ikke klare deg uten en energirådgiver. Det er også begrensninger med fredede bygninger - de må også isoleres, men de nødvendige isolasjonsverdiene er for eksempel forskjellige.
Og varmesystemet? Kjeler som ble installert fram til 1985, må byttes ut, selv uten annen renovering. Igjen er det unntak angående ytelsen til varmesystemene og typen hus. I tillegg til energikonsulentene er Schonsteinfegers kompetente kontakter for dette emnet. De er også kjent med regelverket for isolering av varmebærende rør. Hvis disse går gjennom en kald kjeller, kreves isolasjon.
Gammelt varmesystem © Tinadefortunata, fotolia.com
Antagelsen om at disse moderniseringene vil føre til betydelige utgifter er stort sett berettiget. Men det stemmer også at oppvarmingsteknologien har utviklet seg så raskt at utgiftene motregnes av betydelige besparelser. Installasjon av termostatventiler for varmesystemer er også nødvendig, inkludert gulvvarme.
Leietakers rettigheter og plikter
For øvrig er ikke en leietaker som er på tvers en tilstrekkelig grunn til å unndra seg moderniseringsforpliktelser. Leietakerne må tolerere disse tiltakene og forventer også de resulterende leieøkningene. Elleve prosent av moderniseringskostnadene kan legges til den årlige leien. Huseieren må varsle leietakerne om tiltakene minst tre måneder før arbeidet starter. Leietaker derimot kan da ha en ekstraordinær oppsigelsesrett.
Formaliteter og tidsfrister
Selvfølgelig må alt bevises når du har å gjøre med myndighetene. For dette formålet er det en gründererklæring - med dette bekrefter bestillingsselskapet at det har overholdt EnEVs regelverk. Disse erklæringene må oppbevares i fem år.
Legg merke til formaliteter og frister © Zerbor, fotolia.com
Etter å ha kjøpt et hus har du bare to år på deg til å utføre de foreskrevne oppussingene. Det er ikke så mye hvis du først undersøker og planlegger, deretter finansierer og vil tildele kontrakten i tide. Til slutt er skorsteinsfeieren den som kontrollerer overholdelsen av renoveringsforpliktelsene. Brudd betraktes ikke som mindre - bøter på opptil 50000 euro kan ilegges.
TIPS
Bruk vår gratis tilbudstjeneste: Sammenlign priser fra håndverkere og spar opptil 30 prosent
En annen grunn: monumentvern
Eierskap forplikter - dette gjelder spesielt for hus som er fredede bygninger. Bygningen vitner om tidligere generasjons liv, ikke bare for eieren, men for allmennheten. Det er derfor allmennheten, som handler gjennom staten, stiller krav til vedlikehold av disse bygningene. For øvrig skilles det mellom ensemblebeskyttelse, der bare bygningens ytre utforming er viktig, og det enkelte monumentet - her er monumentbeskyttelsen også interessert i det indre av huset.
Monumentbeskyttelse © Doc Rabe, stock.adobe.com
Det er best å finne ut om eksisterende forpliktelser før du kjøper. Fordi disse kan bety betydelige merkostnader, for eksempel når du bytter vinduer. Du kan definitivt stole på råd fra de ansvarlige monumentmyndighetene i distriktet. De lager ikke planer eller kostnadsberegninger, men de vet desto mer presist hva som må gjøres. Oppussingsforpliktelsene for monumentvern gjelder mindre å ta et tiltak eller ikke, men heller på hvilken måte. Monumentmyndigheten avgjør ikke om en dør må byttes ut. Men når den byttes ut, hjelper den med å bestemme hvordan den nye døren skal se ut.
I ombyggingsområdet
Hvis et hus truer med å forverres, kan monumentvernmyndigheten håndheve renovering om nødvendig. Hvis eieren ikke har råd til det, må han selge bygningen. Det er likt med eiendom i et område for ombygging. Den respektive kommunen kan utstede et oppussingskrav her. Imidlertid brukes disse tilfellene veldig motvillig og svært sjelden; ingen myndighet liker å utsette seg for anklagen om å ekspropriere huseiere. Som regel blir det forsøkt å løse problemet gjennom forhandlinger.
Bygningskoden inneholder en rekke definisjoner og forskrifter. Mangler som rettferdiggjør et krav til renovering, hvis “systemet ikke oppfyller de generelle kravene til sunne leve- og arbeidsforhold.” Det kan imidlertid også påstås en betydelig svekkelse av gaten eller bybildet. Kommunen plikter også til en viss grad å refundere kostnader.
