Med en tvangsauksjon kan kreditorer tilfredsstille utestående gjeld og kjøpere får et kupp. Eierskapet til eiendommen går raskere enn ved et vanlig huskjøp.
det essensielle i korte trekk
- Hvis skyldnere ikke betaler, kan det oppstå en tvangsauksjon.
- For dette må markedsverdien av eiendommen bestemmes.
- For å kunne by på tvangsauksjonen, må interesserte fremlegge visse bevis.
- Med nedslaget overgår eiendommen til eiendommen umiddelbart til kjøperen.
Hva er en tvangsauksjon?
En tvangsauksjon kan oppstå hvis en skyldner ikke lenger foretar de avtalte betalingene til en bank for et lån, for eksempel. Loven om obligatorisk auksjon og obligatorisk administrasjon (ZVG), som § 869 i sivilprosessloven (ZPO) refererer til, gjør det mulig for kreditor å håndheve sine krav med statlige midler, nemlig tvangsauksjonen. Hvis skyldneren ikke lykkes med å forhindre tvangsauksjonen, innledes saksbehandling.
Forpliktelsen kan tilfredsstille sine krav gjennom tvangssalg av skyldnerens faste eiendom - for eksempel en eiendom eller et hus, men også et fly eller et skip. Imidlertid er salgsprisen på auksjonen vanligvis godt under det som ville oppnås ved et vanlig salg på markedet. Kjøpere kan dermed anskaffe eiendom på en tvangsauksjon til en spesielt lav pris.
Hva er prosessen med en tvangsauksjon?
En tvangsauksjon består alltid av flere faser. Hvor raskt disse kjøres gjennom, avhenger av forskjellige faktorer. Totalt sett kan tvangsauksjonsprosessen ta flere måneder eller til og med år. Foreclosure auksjonsprosessen er alltid den samme:
- Søknad om tvangsauksjon
- Bestemme markedsverdien til eiendommen
- Dato for tvangsauksjon
- Etter budet
Som regel er interesserte ikke lov til å komme inn i huset før tvangsauksjonen - men du bør likevel gjøre en forhåndsinspeksjon for å få et inntrykk.
Fase 1: Søknad om tvangsauksjon
Hvis en kreditor ønsker å håndheve sine krav med en tvangsauksjon, sender han eller hun en tilsvarende søknad til den kompetente lokale domstolen. Hvis en eiendom skal utelukkes, er retten i hvis distrikt eiendommen ligger. Hvis det derimot skal auksjoneres et fly, er Braunschweig tingrett alltid ansvarlig. Det er setet til Federal Aviation Office, som ansvaret kommer fra. For å kunne sende inn søknaden i sin helhet, må søkeren kunne presentere en fullbyrdelsestittel og en håndhevingsklausul og bevise at de har fått forkynnelse.
Retten sender deretter pålegget om å pålegge saksbehandlingen til alle involverte parter. Så snart ordreoppløsningen er servert, anses eiendommen for å bli inndratt. Gjeld og kreditor kan klage på dette. Begge parter har også muligheten til å søke om at prosedyren blir suspendert. For skyldneren gjelder § 30a ZVG, for kreditor § 30 ZVG.
Skyldneren kan søke av følgende grunner, for eksempel:
- Skyldneren beviser at han kan oppfylle kravene.
- Skyldneren viser en umoralsk motgang i henhold til § 765a ZPO.
Kreditor trenger ikke å redegjøre for dersom han “godkjenner” avslutningen av saksgangen, som det fremgår av lovteksten. Imidlertid kan han bare stoppe tvangsauksjonen to ganger. Hans tredje godkjenning teller som tilbaketrekking av auksjonsøknaden. Håndhevelsesretten sørger endelig for en registrering i tingboken. I avsnitt II bemerkes det at tvangsauksjonen er bestilt.
Godt å vite : kreditorens krav trenger ikke å ha noe med eiendommen å gjøre. Noen med pengekrav kan søke om tvangsavvik, selv om deres krav stammer fra en annen kontraktsmessig transaksjon.
Fase 2: Bestemme markedsverdien til eiendommen
Den videre forløpet av tvangsauksjonen gir at markedsverdien av eiendommen bestemmes. For dette må forpliktelsen betale en forskuddsbetaling etter at søknaden er inngitt. Dette er nødvendig slik at forventede kostnader for å bestemme markedsverdien blir dekket. Forvent rundt 750 til 1000 euro her.
Etter at pengene er mottatt, inspiserer en ekspert eiendommen og utarbeider en tilsvarende rapport. Tingretten sender en kopi av dette til både skyldner og kreditor. Begge parter får en frist til å kommentere. Hvis dette utløper, bestemmer den offisielle håndboken markedsverdien til eiendommen ved oppløsning og setter en dato for tvangsauksjonen.
På auksjonsdatoen leses tingbøker og heftelser på eiendommen opp.
Fase 3: Datoen for tvangsauksjonen
Den angitte datoen for auksjonen vil bli kunngjort offentlig på Internett eller i den offisielle tidningen. I tillegg er det vanligvis et tilsvarende varsel i tingretten. Alle dokumenter knyttet til eiendommen, for eksempel vurdering for å fastsette markedsverdien, er deretter tilgjengelig for interesserte ved den lokale domstolen.
Alle har tilgang til datoen for tvangsauksjonen. Dette er resultatet av § 169 i Courts Constitution Act (GVG). Gjennomføringen er fast foreskrevet:
- Merknader
- Budtid
- Forhandling av budet
Kunngjøringer på auksjonsdatoen
I kunngjøringen navngir en rettsbetjent den ansvarlige skyldneren i samsvar med § 66 ZVG. Han gir også informasjon om eksisterende tingbokoppføringer. Rechtspfleger kaller også det laveste budet. Dette inkluderer de gjenværende rettighetene på grunn av tinglysingsoppføringer og tilleggsdelen som skal betales. Denne delen består av kostnadene ved tvangsauksjonen og, hvis aktuelt, offentligrettslige avgifter som eiendomsskatt. På dette tidspunktet har påminnelser den siste muligheten til å sende inn krav i samsvar med rangering. Hvis dette ikke skjer, begynner budtiden.
Budtiden
Budtiden kalles noen ganger også "budtiden". Dette er imidlertid misvisende fordi minimumsvarigheten for å levere bud i henhold til § 73 ZVG bare må være 30 minutter. Det er ingen maksimal varighet. I løpet av budperioden kan interesserte parter legge inn sine bud muntlig. Du må imidlertid identifisere deg selv og være i stand til å bevise ti prosent av markedsverdien på eiendommen senest som sikkerhet etter at du har avgitt et bud.
Til dette formålet har budgiveren tre opsjoner i samsvar med § 69 ZVG:
- Garanti fra en bank
- Bundesbanksjekk eller krysset sjekk, forutsatt at den ikke ble utstedt tidligere enn tre dager før auksjonsdatoen
- Overfør til rettens egenkonto før auksjonsdatoen
Hvis dette sikkerhetsbeviset mangler, vil budet bli avvist av retten. Når du byder, må de interesserte sørge for at de bare oppgir beløpet som legges til det angitte minimumsbudet. Et av de beste tipsene for kjøpere i en tvangsauksjon er derfor å finne ut om eiendommen på forhånd og å sette en maksimumsgrense. Det endelige beløpet som skal betales for eiendommen er summen av budet og minimumsbudet. Det høyeste budet som er nevnt i budperioden kalles det høyeste budet.
Noen ganger skjer det mye i løpet av budtiden til en tvangsauksjon. Sett grensen på forhånd og hold deg til den.
Forhandling av budet
Hvordan tvangsauksjonen fortsetter etter budperioden avhenger av ulike faktorer. Det er tre måter å gjøre dette på:
- Det er ikke noe (gyldig) bud
Hvis det ikke er kommet inn bud eller ingen er gyldige, blir prosedyren i henhold til § 77 ZVG midlertidig suspendert. Kreditorene kan da be om videreføring av saksbehandlingen. - Det høyeste budet er for lavt:
7/10 grense og 5/10 grense. Hvis det høyeste budet som er inkludert, inkludert kapitalverdien av de gjenværende rettighetene, er mindre enn 7/10 av markedsverdien til eiendommen, kan fordringshaveren, i samsvar med § 74a, avsnitt 1 ZVG Søk om avslag på tildeling. Hvis det høyeste budet når mindre enn 5/10 av markedsverdien, må retten avvise tildelingen i samsvar med § 85a, paragraf 1 ZVG.
Retten må da sette en annen dato for tvangsauksjonen. Dette skal være tidligst tre måneder, men senest seks måneder etter den første avtalen (§ 74a, avsnitt 3 ZVG). På denne andre datoen gjelder ikke grensen 5/10 og grensen 7/10 lenger (§ 85a, avsnitt 2 ZVG). - Budet er høyt nok
Hvis det høyeste budet er høyt nok, aksepteres budet. Dens kunngjøring skjer enten umiddelbart eller på en senere kunngjøringsdato. Så snart budet er kunngjort, har kjøperen ervervet eierskap til eiendommen. I dette spesielle tilfellet gjelder dette som unntak, selv om oppføringen i tingboken gjøres senere. Alle rettigheter og forpliktelser, bruksområder og byrder overføres til kjøperen på dette tidspunktet.
Leies eiendommen inngår kjøperen også leiekontrakten umiddelbart. Han kan da - hvis dette er nødvendig og ønsket i tilfelle av en leid eiendom - bringe en utkastingshandling eller avslutte den på grunn av eget bruk.
Fase 4: Etter tildeling av en tvangsauksjon
Distribusjonsdatoen følger rundt fire til tolv uker etter tildelingen. Inntektene fra tvangsauksjonen overleveres til fordringshaveren eller - hvis det er flere - fordelt på dem i henhold til lovlig prioritering. Hvis det er en rest, blir den utbetalt til skyldneren. Til slutt søker den lokale domstolen tingboken om en tilsvarende endring i oppføringen i tingboken så snart kjøper har betalt eiendomsskatten som skal betales.
