Det er forskjellige grunner til en foreløpig kontrakt når du kjøper et hus. Les her når det er fornuftig for kjøpere og selgere, hva som skal noteres i den foreløpige kontrakten, hvordan det skiller seg fra en reservasjonsavtale og hvilket skjema som må følges.
Det kreves ikke en foreløpig kontrakt når du kjøper et hus. Likevel kan det være nyttig å signere en slik kontrakt før du faktisk kjøper eiendommen. Fordi en foreløpig kontrakt ved kjøp av hus kan gi både kjøper og selger sikkerhet ved kjøp eller salg av hus.
Hva er en foreløpig kontrakt når du kjøper et hus?
En forhåndskjøpskontrakt er en skriftlig avtale mellom kjøper og selger av en eiendom. Med dette dokumentet forplikter begge parter seg til å undertegne en kjøpsavtale for den aktuelle eiendommen på et senere tidspunkt. Denne forpliktelsen som følge av den foreløpige kontrakten kalles også forpliktelsen til å inngå kontrakt.
Når er en foreløpig kontrakt fornuftig når du kjøper et hus?
En foreløpig kontrakt anbefales alltid når man selger et hus hvis den faktiske salgskontrakten ennå ikke kan inngås. Det kan være forskjellige grunner til dette, for eksempel:
- Byggfinansieringen er ennå ikke endelig avklart av kjøperen.
- Det er fortsatt juridiske aspekter i måten å kjøpe eller selge eiendommen på.
I disse tilfellene kan det lønne seg å inngå en foreløpig kontrakt for huskjøpet, slik at begge sider kan være sikre på at ønsket kontrakt blir inngått med en viss forsinkelse.
Hvilke fordeler har selgeren gjennom en foreløpig kontrakt?
For selgeren betyr inngåelsen av en foreløpig kontrakt at den potensielle kjøperen har en alvorlig interesse i å kjøpe huset eller leiligheten. Etter å ha signert den foreløpige kontrakten, trenger han ikke å bekymre seg for å markedsføre eiendommen eller lete etter andre potensielle kjøpere, fordi den foreløpige kontrakten ikke bare er en intensjonserklæring - den forplikter begge parter til å inngå den faktiske kjøpekontrakten senere.
Hvilke fordeler har kjøperen gjennom en foreløpig kontrakt?
For kjøperen betyr signaturen at han kan kjøpe eiendommen på et senere tidspunkt på de avtalte vilkårene. Han kan også være sikker på at ingen andre interesserte vil «snappe gjenstanden under nesen hans».
Hvilken form må den foreløpige kontrakten være?
For eiendomstransaksjoner som salg av fast eiendom eller et hus er det en notarialplikt i Tyskland i samsvar med § 311b i den tyske borgerloven (BGB). Dette betyr at den foreløpige kontrakten for eiendomskjøpet også må sertifiseres av en notarius for å være juridisk bindende.
Bare en skriftlig avtale mellom kjøper og selger eller hans megler forplikter verken interessenten til å kjøpe eller eiendomseieren til å selge til undertegnede.
I likhet med kjøpekontrakten, må den foreløpige kontrakten for huskjøpet ikke bare gjøres mellom kjøper og selger. En notar må bekrefte kontrakten.
Hva må være i den foreløpige kontrakten for huskjøpet?
For at den foreløpige kontrakten skal kunne oppfylle sin funksjon og å utelukke senere tvister ved salg av huset, bør den inneholde visse minimumsopplysninger. Disse inkluderer:
- Nevnelse av kontraherende parter: informasjon om den potensielle kjøperen og eiendomseieren
- Nøyaktig betegnelse på eiendommen: For å tydelig identifisere eiendommen som skal selges, bør parsellnummeret og tingbokenummeret (e) også oppgis i tillegg til adressen.
- Nøyaktig beskrivelse av solgte gjenstander : Hvis gjenstander eller gjenstander som tilhører eiendommen skal selges (for eksempel et utstyrt kjøkken), bør disse også være presist oppkalt i den foreløpige kontrakten.
- Kjøpesum
- Betalingsmåter: Ideelt sett er det allerede spesifisert i den foreløpige kontrakten når og hvordan betaling av kjøpesummen skal gjøres.
- Frist for inngåelse av kontrakten: For at salget ikke skal fortsette på ubestemt tid, er det fornuftig å angi en dato der kjøpekontrakten må signeres av begge sider og sertifiseres av en notarius senest.
- Forutsetninger som gir deg rett til å trekke deg fra den foreløpige kontrakten : Det er ofte avtalt her at ingen kjøpekontrakt må inngås hvis interessenten ikke kan finne en måte å finansiere bygningen på. Det kan også bemerkes her at kjøpet ikke vil finne sted hvis Your-Best-Home.net eller leiligheten har blitt ødelagt i mellomtiden.
- Kompensasjonsklausul: Dette punktet definerer hvilken kompensasjon som skal betales hvis salgskontrakten ikke oppnås. Beløpet settes ofte som en prosentandel av avtalt kjøpesum.
Hva koster en foreløpig kontrakt?
Siden den foreløpige kontrakten må være notarisert, er den uunngåelig forbundet med kostnader. I følge Court and Notary Fees Act (GNotKG) er disse basert på salgsprisen på eiendommen, som for øvrig kan avvike vesentlig fra markedsverdien. Jo høyere salgspris, desto mer betydningsfulle er notariuskostnadene for den foreløpige kontrakten. Til en salgspris på 300.000 euro er de for eksempel rundt 600 euro.
For øvrig er det ikke lovbestemt hvem som må bære disse kostnadene. Så her er det verdt å forhandle med selger eller megler.
Hvordan varierer den foreløpige kontrakten og reservasjonsavtalen?
Ofte blir potensielle kjøpere tilbudt å reservere eiendommen av selger eller megler. For dette formålet signeres en reservasjonsavtale av begge parter, og det tas vanligvis et reservasjonsgebyr som den interesserte må betale umiddelbart. "Det forespurte gebyret kan bare utgjøre omtrent ti til 15 prosent av meglerprovisjonen for den aktuelle eiendommen," forklarer Holger Freitag, tillitsadvokat for Association of Private Builders eV (VPB). Til gjengjeld forsikrer selgeren eller eiendomsmegleren om ikke å markedsføre leiligheten eller Your-Best-Home.net ytterligere og absolutt ikke selge den til en annen person.
Hvis salgskontrakten endelig signeres og huset selges, vil reservasjonsgebyret motregnes kjøpesummen eller - avhengig av avtalen som er gjort - mot meglerens provisjon. Imidlertid, hvis den interesserte parten bestemmer seg mot leiligheten eller Your-Best-Home.net, vil ikke allerede betalt beløp bli refundert.
I motsetning til en salgskontrakt er en reservasjonsavtale ikke juridisk bindende. Det kan ikke forplikte noen av partene til å kjøpe eller selge eiendommen. Dette skyldes manglende sertifisering av en notarius. Siden en reservasjonsavtale savner det faktiske målet om å kjøpe en eiendom - nemlig å sikre inngåelsen av en kjøpsavtale mellom de to partene for salg av huset innen et bestemt tidspunkt - er det tvilsomt om nytten.
Er en muntlig kontrakt eller en skriftlig bekreftelse på e-post egnet som en foreløpig kontrakt?
På grunn av den obligatoriske notarialsertifiseringen av kontrakter for eiendomstransaksjoner er det ikke mulig å inngå en foreløpig kontrakt for kjøp av et hus muntlig. Hvis interessenten og eieren gjensidig bekrefter i samtale at de er interessert i å inngå en kontrakt for salg av et hus, dvs. ønsker å kjøpe eller selge, er dette en gyldig intensjonserklæring i juridisk forstand, men det forplikter ikke dem til nødvendigvis å inngå kjøpekontrakten. Det er ingen plikt til å trekke kontrakt fra den muntlig inngåtte kontrakten. Dette gjelder også hvis du godtar å kjøpe huset på e-post. Imidlertid anbefales forsiktighet: "Selgeren kan under visse omstendigheter gjøre krav på skader mot kunden,for eksempel hvis han påløper merkostnader som følge av kanselleringen eller eiendommen senere oppnår en lavere pris, "bemerker Holger Freitag.
